【税会实务】房地产开发的配套设施成本核算

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房地产开发成本会计核算

房地产开发成本明细房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本.建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

下面给大家分类列举:第一、土地费用（土地获得价款）房地产开发企业取得土地有两种渠道,一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金"和相关税费；二是从其他企业手中取得土地,既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金"和相关税费.根据支出计入相应会计科目:借：开发成本—-土地-—土地出让金(土地转让金）拆迁补偿费契税贷：银行存款待整个项目竣工后，再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中。

第二、前期工程费此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路）费用、七通一平或三通一平费用等。

主要包括：一）勘察设计费（1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。

主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(2)规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等.（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费①项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

房地产开发成本核算

房地产开发成本核算房地产开发成本核算是指对房地产项目进行全面的成本核算和分析，以确定项目的盈利能力和可行性。

在房地产开发过程中，需要对土地购置、规划设计、建设施工、市场推广等环节进行综合核算，确保项目的投资回报和利润最大化。

房地产开发成本的核算主要包括以下几个方面：1. 土地成本：土地是房地产开发的基础，土地成本是指购置土地所支付的费用，包括土地转让金、土地出让金、土地征用补偿费等。

土地成本通常占据房地产项目总成本的一大部分。

2. 建筑工程成本：建筑工程成本是指房屋建造所需的材料、人工、设备等方面的费用。

具体包括建筑材料采购费、施工队伍的人工费用、施工设备费用等。

建筑工程成本在整个房地产开发过程中占有很大的比重。

3. 工程设计费：工程设计费是指对房地产项目进行规划设计所需支付的费用。

项目建设前需要请相关专业设计院所进行项目的规划和设计工作，设计费用根据项目的复杂程度和设计师的知名度而有所差异。

4. 管理费用：管理费用是指在房地产项目开发过程中，用于管理和监督工程的费用，包括项目经理的工资、日常运营费用、项目管理软件的购置费用等。

5. 市场推广费：市场推广费是指为推广和销售房地产项目而进行的广告宣传、营销活动等费用。

房地产开发商需要进行市场调研、广告宣传、销售推广等工作，以吸引购房者和提高项目的知名度。

6. 贷款利息：在房地产开发过程中，开发商通常需要向银行贷款进行项目资金的筹集，借款期间需要支付相应的贷款利息。

以上是房地产开发成本核算的主要内容，每个环节的成本都需要详细核算和分析，以确保项目在投资回报和盈利能力方面的可行性和可持续性。

通过合理的成本核算，开发商可以更好地掌握项目的投资风险和利润机会，从而做出更加明智的决策。

房地产开发成本费用项目以及核算项

房地产开发成本费用项目及核算内容1 、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费2、各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“ 通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金 ( 或墙改专项基金 ) 、教师住宅基金 ( 或中小学教师住宅补贴费) 、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费 ( 含支付社会中介服务机构的市场调研费) ，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水( 含地下排水管、沟开挖铺设费用 ) 、供电、道路 (含按规定应交的占道费、道路挖掘费 ) 等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用 (包括开工前垃圾清运费 )(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

房地产开发成本费用项目及核算内容

房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一）成本项目一般包括下列六项：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费(二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费(1) 土地征用费：①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税(2) 拆迁补偿费：①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费:大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费，管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费（4) 土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

2、前期工程费（1）项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2) 规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费(3）勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等.（4) “三通一平"费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费）等。

(5）临时设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用.临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。

（6) 预算编、审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3、基础设施费（1) 道路工程费:开发项目内道路铺设费.(2) 供电工程费:变(配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费,交纳的电增容费等。

会计实务：房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000 万元。

该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000 平方米，建筑面积15000 平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。

公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。

公寓已出售90%，写字楼尚未转让。

（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600 万元＝公寓占地面积6000 平方米 x（项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。

2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。

公寓总占地面积6000 平方米，其中不可售面积的游泳也占地100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100 平方米 x（项目支付土地出让金总额1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。

房地产会计房地产开发成本费用核算

房地产会计：房地产开发成本费用核算指南引言在房地产行业，准确核算房地产开发成本是至关重要的。

房地产开发成本费用核算涉及到多个方面，包括土地购置费、建筑物建造费、购建固定资产所支出的费用、利息、税费等。

本文将详细介绍房地产开发成本费用核算的内容和方法。

一、房地产开发成本费用的构成房地产开发成本费用是指开发商在房地产项目的开发阶段所发生的所有费用。

主要包括以下几个方面：1. 土地购置费土地购置费是指开发商为获取土地使用权而支付的费用。

土地购置费应包括土地使用权的购买价格、折旧或者清算损失、过户和登记费用等。

2. 建筑物建造费建筑物建造费是指开发商在项目建设阶段所发生的用于建造房屋和其他建筑物的费用。

主要包括建筑材料、施工人工、机械设备使用费用、施工管理费用等。

3. 购建固定资产所支出的费用购建固定资产所支出的费用是指开发商为购置固定资产（如机器设备、办公设备等）所发生的费用。

4. 利息利息是指由于开发项目资金来源部分或全部依靠借款而产生的利息支付。

5. 税费税费是指开发商在房地产项目开发过程中所需缴纳的各类税费，如土地增值税、房产税等。

二、房地产开发成本费用核算的方法房地产开发成本费用核算需要按照一定的方法进行，以确保核算结果的准确性和可靠性。

以下是常用的方法：1. 直接成本法直接成本法是最常用的房地产开发成本核算方法之一。

该方法将所有直接与项目开发相关的成本直接列入成本核算表中。

例如，土地购置费、建筑物建造费等直接相关的费用都可以被纳入核算表中。

2. 分配成本法分配成本法是一种将各类间接费用按比例分配到不同项目中的方法。

这种方法常用于大型房地产公司，可以更准确地反映各个项目的成本水平。

常见的间接费用包括人工工资、办公费用、市场营销费用等。

3. 折旧法折旧法主要用于购建固定资产所支出的费用的核算。

根据资产的预计使用寿命和残值率，计算每年的折旧费用，并将其列入成本核算表。

4. 制度法制度法是指根据相关的税务和会计制度，将开发成本费用按照一定的规定进行核算。

房地产开发的配套设施成本核算

房地产开发的配套设施成本核算房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。

这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

一、为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

二、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。

房地产开发成本核算程序及举例

房地产开发成本核算程序及举例一、房地产开发成本核算程序房地产开发成本核算是指在房地产项目开发和管理的过程中，对开发过程中涉及到的各种成本进行确认、核算、管理和控制的过程，是实现房地产项目高效、有序、可持续发展的重要环节。

好的成本核算程序可以帮助企业采取科学、合理的管理措施，最大限度地降低成本、提高利润，为企业发展提供有效的保障。

1. 建立成本核算体系房地产企业在项目开发前，应根据实际情况建立完整的成本核算体系，明确各项目部门的职责和权限，细化各项开支支出，合理分配预算，并建立成本台账。

2. 确定直接成本直接成本是指直接与开发项目有关的支出，主要包括土地价格、建筑设计费、施工费、建材费、安装费、物业管理费等。

房地产企业需要根据项目实际情况，逐一进行核算，确保直接成本的正确性和合理性。

3. 确定间接成本间接成本是指与开发项目相关的但不属于直接成本的支出，主要包括企业管理费、市场推广费、项目开发期间的利息费用、税费等。

房地产企业需要根据项目实际情况，正确地估计间接成本，并进行核算，确保间接成本的合法、合理性。

4. 成本控制成本控制是成本核算的关键环节，只有通过对各项费用的合理掌控，才能达到企业管理的目标。

房地产企业需要采取多种措施，包括节约支出、控制成本、管理垃圾处理、规范决策等，确保成本的合法性、合理性和效益。

二、房地产开发成本核算举例1. 土地成本在房地产开发过程中，土地成本通常是直接成本中的最大一项。

土地成本的确定不仅涉及到土地本身的价格，还关系到土地是否符合开发要求，是否存在风险等因素。

因此，房地产企业在进行土地成本核算时，需要根据实际情况进行细致的分析和评估，以确保土地成本的准确性和合理性。

2. 建筑设计费建筑设计费是指在建筑设计阶段，涉及到的设计人员的工资、提成、专利费、技术咨询费、设施维护费等支出。

在进行建筑设计费核算时，房地产企业需要根据项目实际情况确定预算，并控制成本，避免所投入的建筑设计费用超出实际需求。

房地产开发成本核算

房地产开发成本核算随着城市化进程的加速，房地产业已成为我国国民经济中的红利行业。

然而，房地产开发过程中的成本核算问题一直困扰着开发商。

本文将对房地产开发成本核算进行一定探讨。

一、房地产开发成本的构成房地产开发成本主要包括土地成本、建筑成本、人工成本、税费成本、利息成本等。

其中土地成本占比相对较高，建筑成本以外购为主，人工成本则是开发商不可忽视的部分。

土地成本：土地成本包括土地出让金、土地整理费、计征补偿费等。

其中土地出让金是开发商购买土地所需缴纳的费用，多数情况下占比较高。

有的地方还有土地整理费和计征补偿费等，这些都是土地成本的一部分。

建筑成本：建筑成本是完成房屋建设所需的费用，包括建筑材料、建筑机械、施工用具等。

由于开发商往往采用外购的方式完成建筑工作，这部分成本占比不是很高。

人工成本：人工成本为开发商支付的工人工资和福利，包括月薪、五险一金、住房补贴等，占比相当重要。

税费成本：税费成本指完成开发项目时需要缴纳的税费，包括城市规划建设税、企业所得税等。

利息成本：利息成本为开发商为房地产开发所借贷款项所需支付的利息。

包括借款利息、银行手续费等。

二、房地产开发成本的核算方法1. 成本传统核算法成本传统核算法，即按照成本的构成分别计算其成本价值。

按照行业标准分别对其进行计算，各部分分别对应各自的成本系数，计算过程复杂，但结果准确可靠。

2. 型态成本核算法型态成本核算法主要指将成本与型态进行对应计算。

例如，某一建筑物的面积为2000平方米，每平方米建筑成本为2500元，则总建筑成本为500万元。

这种方式虽然比较方便，但对于不同型态的建筑，成本会产生比较大的差异，不适于成本计算。

3. 历史成本法历史成本法，是利用过去房地产开发经验各分项成本与成本总览之间的关系，对未来开发成本进行预测与评估。

这种方法较为简单，但实际上只能参考过去成本的情况，对于其它因素和成本的预测不具有客观性。

三、房地产开发成本核算所需注意的问题1. 核算过程中应确保数据的准确性。

房屋开发成本的核算

房屋开发成本的核算1. 引言房屋开发成本核算是指对房屋开发过程中的各项费用进行详细计算和核对的过程。

在房地产开发中，准确核算房屋开发成本对于项目预算的编制和落地非常重要。

本文将介绍房屋开发成本核算的相关内容，包括成本核算的方法、要素和计算公式等。

2.1. 直接成本法直接成本法是指将与特定房屋开发项目直接相关的费用全部计入项目成本。

这些费用包括土地购置费、建设工程费、建筑材料费、设备费、劳动力成本等。

直接成本法的优点是计算简单明确，适用于较为简单的房屋开发项目。

但是，直接成本法可能会忽略一些间接费用，导致成本计算不准确。

间接成本法则是将除了直接相关的费用之外，还包括与房屋开发项目相关的间接费用计入项目成本。

这些间接费用包括行政费用、销售费用、税金、利润等。

间接成本法的优点是能够全面考虑到项目的全部费用成本，计算结果更加准确。

但是，间接成本法的计算过程较为复杂，需要对各项费用进行细致的核对。

3. 成本核算要素房屋开发成本的核算需要考虑以下几个要素：3.1. 土地成本土地成本是房屋开发中最基础的成本之一，通常包括土地购置费、土地开发费和耕地补偿费等。

在核算土地成本时，需要考虑土地面积、地段、市场价值等因素。

3.2. 建设工程成本建设工程成本是指房屋开发过程中的建筑、装修、设备采购等费用，涵盖了施工人员工资、建筑材料费、设备租赁费等方面。

核算建设工程成本需要对施工流程、材料数量和品质、劳动力费用等进行详细的统计和核对。

3.3. 管理费用管理费用是指项目管理和监督过程中产生的费用，包括项目管理人员工资、办公用品费用、差旅费等。

核算管理费用需要包括各项管理活动的具体费用以及项目管理时间的估算。

3.4. 销售费用销售费用是指销售人员工资、广告宣传费、销售渠道费用等，用于推广和销售房屋产品。

核算销售费用需要考虑销售人员数量、销售渠道的开发和维护费用等因素。

3.5. 利润利润是房屋开发成本核算的重要组成部分，是开发商获利的来源。

浅谈房地产企业开发成本核算

浅谈房地产企业开发成本核算房地产开发成本核算是指在对一栋房产进行开发过程中，所需的各项费用和成本支出的计算。

房地产开发成本主要分为三类：土地成本、建设成本和其他财务成本。

一、土地成本土地成本是指企业为获取土地资源而进行的购买或租赁等行为所付出的一切成本。

包括土地使用权出让价款、土地增值税、土地出让金、土地整理费等。

除了这些正常产生的成本外，还要考虑到政策调整、地价波动、竞争压力等因素可能带来的风险成本。

二、建设成本建设成本是指企业在房地产开发过程中，为达到预期效益所付出的全部成本。

建设成本包括建筑面积、房屋装修、物业管理、税费等。

建筑面积成本包括建筑物价值、建筑物增值、人工成本、材料成本、装修成本、技术成本等。

三、其他财务成本其他财务成本包括利息支出、管理费用等。

利息支出是指企业在财务活动中所发生的利息成本和利息支出，包括借款利息、贷款利息等。

管理费用是指企业在日常管理方面发生的费用，如人工成本、设备成本、材料成本、汽车租赁成本、通讯费用、电力费等。

房地产企业开发成本核算对企业的发展有着重要的影响，主要通过以下三方面来体现其重要性：1.决策依据房地产企业开发成本核算能够通过数据提供，为企业决策提供合理依据和策略，提高决策的针对性和准确性。

企业通过对不同项目成本的分析、比对和考察，明确成本构成，确定投资重点，优化选址等，从而实现合理的投资和规划。

2.资金安排房地产企业开发成本核算可以决定企业的资金安排，明确各项建设成本对企业上市后的竞争优势的影响，避免投入过多的资金而未获得良好的投资回报。

同时，在明确资金安排的同时，也能够有效地防范和控制风险，加强企业财务稳定性。

3.成本控制通过对房地产企业开发成本的核算，企业能够更好地把握竞争优势的来源，进行针对性的优化管理，同时也能够避免开发成本的不必要浪费。

通过能够全面核算企业的开发成本，便于对企业经营过程中的成本进行控制，避免浪费，挖掘成本潜力。

在此过程中，企业能够更好地管理和控制开发成本，提高经营效益和权益水平。

房地产企业配套设施开发成本的核算

房地产企业配套设施开发成本的核算（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。

这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。

因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。

但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。

因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：1. 对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；2. 对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；3. 对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本” 账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

房地产开发企业成本核算会计实务

(一) “开发成本”账户ﻫ核算房地产开发过程中所发生的各项费用，该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。

如：开发成本—房屋开发开发成本—土地开发ﻫ★“土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费”ﻫ1。

单独核算土地的开发成本；ﻫ2。

土地开发费用直接计入房屋开发成本；第一种情况是:原来已将土地做为成本核算对象,单独核算了土地的开发成本。

这种情况下,在开始进行房屋开发的时候,要将土地开发成本转入房屋开发成本。

会计分录如下:借:开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费ﻫ贷：开发成本—土地开发—某土地如果土地开发完成后,已将土地的开发成本转入了开发产品,在开始建设房屋的时候，应将作为开发产品的土地成本转入房屋开发成本。

会计分录如下：借：开发成本—房屋开发－某房屋-土地征用及拆迁补偿费ﻫ贷:开发产品—土地—某土地第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房.土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。

“开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费"土地开发成本单独归集核算的特点：ﻫ 1.开发成本-土地开发ﻫ２.在该二级账下需设置多栏式“土地开发成本明细账”(三级账）进行明细核算.ﻫ土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。

★“公共配套设施”(明细科目)ﻫ 1。

直接计入“开发成本—房屋开发—某房屋”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。

ﻫ 2.如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行成本核算,待配套设施工程完工时,再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。

ﻫ“开发成本—公共配套设施开发－某设施”ﻫ 3. 与房屋非同步建设的,即先建房屋,后建配套设施的,对于配套设施费用可以采用预提的方法,先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出时，再将实际支出数与预提数的差额，增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用。

房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法【会计实务操作教程】

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15000平方米，可售面积 14600平方米，不可售面积 400平方米，其中公
共配套设施当中有游泳池建筑面积的 200平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售 90%。（二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本
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1.不可售面积应分摊的开发成本：不可售面积应分摊的开发成本＝改变用途的游泳池建筑面积×（项目支付开发成本总额÷项目总建筑面积）不可售面积应分摊的开发成本 46万元＝200平方米×（3450万元 ÷15000平方米）。 2.可售面积应分摊的开发成本：公寓可售面积应分摊的开发成本 3404万元＝公寓应分摊的开发成本 3450万元－不可售面积应负担的开发成本 46万元。四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为 0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到

房地产开发企业成本核算方法

房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法一般包括以下几个方面：
1. 确定成本核算对象：房地产开发企业应根据开发项目的特点，确定成本核算对象。

一般可以按照项目、业态、区域等进行划分。

2. 归集开发成本：按照成本核算对象，归集开发项目的各项成本，包括土地取得成本、前期工程成本、建安工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接费用等。

3. 分配共同成本：对于多个成本核算对象共同受益的成本，应按照合理的方法进行分配。

常用的分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。

4. 核算完工产品成本：对于已经完工的开发产品，应按照实际成本进行核算。

完工产品成本包括开发成本和分摊的间接费用。

5. 结转销售成本：对于已经销售的开发产品，应按照销售面积比例等方法，将其成本结转至营业成本。

6. 期末结账：在期末，应对房地产开发成本进行结账，将开发成本余额结转至存货科目。

以上是房地产开发企业成本核算的一般方法，具体核算方法应根据企业的实际情况和会计准则的要求进行选择和调整。

房地产开发企业“配套设施”的会计与税务处理

房地产开发企业“配套设施”的会计与税务处理“配套设施”是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。

它是房开企业成本核算的重要组成部份，能否正确计算对所得税的影响是很大的。

会计上一般将“配套设施”分为“不能有偿转让的公共配套设施”和“可有偿转让的公共配套设施”两类。

“不能有偿转让的公共配套设施”包括水塔、锅炉房、游泳池、公厕、自行车棚等：“可有偿转让的公共配套设施”有开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行等，也包括非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；还包括开发项目外为居民服务的供水、供电、供暖、供气的增容增压、交通道路等。

对于能有偿转让的公共配套设施，其实际成本应转作为开发产品处理；对不能有偿转让的，竣工后，应将其实际成本，按照一定标准分配计入房屋等开发项目成本及能有偿转让的公共配套设施产品成本之中。

可是因房开企业的特殊性，开发的开时间较长或开发企业在开发进度不同步，有时先建房屋，后建配套设施。

这样，就会出现房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而配套设施等尚未完工的情况。

这种情况下，如果是可转让的，其本身就可作为成本核算，如实核算就可以了。

可是对不可转让的，而又有要计入那些已具备使用条件或已出售的房屋应负担的配套设施费，会计规定是可以以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，预提配套设施费用记入可售的房屋等开发项目及能有偿转让的公共配套设施产品的开发成本。

税法的规定是，按国税发[xx]31号文件规定开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

还有对预提费用的规定是，除税收另有规定外，不得在税前扣除。

但目前，对内资房开企业还没有预提未完成配套设施费用可在税前扣除的规定。