君安国际置业：解读北京星河湾上
某房地产公司客户分析PPT课件(50页)
2、客户心中星河湾的竞争对手
观湖
棕榈泉
13%
moma
公园大道
仁济山庄
凤图腾
其它
34%
未回答
未比较
10% 8%
4%
4%
4%
19%
4%
• 统计42组（此项为复选项共48组）， 16组未回答，6未比较，观湖5组，棕榈泉4组， moma2组，公园大道2组，仁济山庄2组，凤图腾2组，亮马名居，陶然亭院，太阳星城，阳 光上东、凤凰城、碧水庄园，亚运新新家园，建外soho，富力城各1组。
指导本项目的客户所定原则：
朝阳
北京
全国
世界
D
✓ 问卷对本项目客户的爱好调查主要体 现在运动爱好上。
✓ 除了少数未回答的客户外，其他均表 示有运动喜好，可见客户的健康意识很强。
✓ 对运动爱好的分类，大概能有两种： 即高端型活动与普及型活动。
✓ 高端活动包括：高尔夫、爬山、骑马、 滑雪，共有18组客户有此爱好，可见这部 分客户一来闲暇时间富裕，二来有较高的 品味，同时注重运动的娱乐性。娱乐性于 高品位结合，在未来的运动主体的活动中， 具有指导意义。
本项目客户精神需求
马斯洛需求层次理论
F
✓ 星河湾的客户对于品牌的态度十分明朗——习惯使用并有个人喜好， 这一点十分符合本项目人群的生活特征。
✓ 通过客户所枚举的品牌种类发现，在高档消费品和服装等产品上，客 户无一例外的选择了国际知名品牌，可见客户们的品牌修养很高并有强烈的 品牌忠诚度。
✓ 这一点将能够成为本项目可利用的一个有效武器，如果尝试与国外品 牌的互动，将会使客户产生良好的品牌联想，并进一步促进项目形象的深入 人心，产生更加强大的影响力。
1、客户选择星河湾的主要原因统计
豪宅案例
锦绣香江花园是一个依原生地貌而建,低密度,超大型国际化生态居住社区，
CBD周边高档居住区中的空中别墅 广州誉峰
•“誉峰”处于广州珠江新城居住区核心，珠江公园北面正中央，拥有 一线的珠江公园景观，被定位为CBD国际级中央豪宅，占地2.2ha， 建筑面积15万平方米，8栋40多层超高层豪宅 • 平面规划采用“月抱形”点状设计，户型中引入创新的“主仆”空 间和空中多点绿化空间设计理念，主力户型200平方米以上的大户型
复式二层
• 配备书房功能阳台和工人房
• 装修标准4000元/平米，大大高于市场同类产品
CBD周边高档居住区中的空中别墅 广州锦绣香江花园 山水华府
空中别墅（penthouse） 源于美国，是具有别墅形态的高层跃式住宅。建筑形式弥补了高层建筑的 诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位臵好、视野开阔、通透等优势， 有解决了都市土地资源稀缺的问题，又保留了别墅的私密性和稀缺性等优 势，是未来城市高档豪宅的发展趋势 山水华府组团 区域背景 以半山独立别墅和Townhouse 为主，高层洋房为辅 组团概况 空中别墅项目， 2007中国地产金砖奖——“年度经典别墅” 。占地 10ha，建筑密度19.1%，11栋12－18层住宅，户数388户，面积230737平方米。每户均有入户空中花园，复式住宅主人房还有空中花园， 个别户型有内外双花园 楼王户型 • 套内面积：648.22平方米 ，建筑面积：737.15平方米 • 两梯一户，极强的私密性 • 分A、B、C三区，深黄色区域为同等夹层面积 A区——位于户型图左上角，家庭成员居住区 B区——位于户型图右上角，主人居住区 C区——位于户型图下方，会客区 • 拥有较大的入户花园，改善室内环境 • 建筑层高为标准层3.2米，首层3.5米，气派、彰显身份 • 三区均朝向组团的中心花园，环境景观好
星河湾产品深度研究
星河湾产品深度研究目录第一篇：星河湾地产介绍第二篇：广州星河湾介绍第三篇：北京星河湾介绍第四篇：星河湾荣誉星河湾地产中国区战略图东征：上海星河湾陆家嘴星河湾北战：北京星河湾太原星河湾根据地：广州星河湾总部：星河湾半岛星河湾地产一、星河湾地产简介◆组建于1994年，致力于营造高品质生活平台。
◆1996年成为广州市第一家私营股份制企业集团。
◆星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、商务经营、教育事业、生产制造业、建筑设计等六大业务板块，每一板块均为优质产业。
◆2002年7月和2003年2月分别被广州市委、市政府和广东省政府授予“优秀民营企业”称号。
◆2007年度被广州市企业评价协会评为广州最具竞争力房地产企业、最具诚信度房产企业、最具竞争力房地产品牌。
◆连续多年被评为纳税大户和“重合同、守信用”单位。
二、星河湾地产架构星河湾地产★房地产1995年至今，星河湾地产先后开发罗马假日、广州星河湾、海怡半岛、北京星河湾等项目，累计开发建设土地面积达210余万平方米，总规划建筑面积达350万平方米，土地储备规模约为230万平方米。
星河湾地产以其建筑、环境、配套、服务等各方面的优异品质，全面刷新行业标准，在消费者心目中树立了“好房子的标准”。
至今，星河湾共接待多个国内外参观团近百万人次，成为业界学习和效仿的榜样，更得到政府的认可和推崇，对中国房地产业产生了巨大影响力。
北京规划委员会和北京城市建设局等权威部门曾联合出版《广州星河湾居住区》、《走进北京星河湾》等专著，将星河湾作为地产开发行业范例和行业标准向北京地产商推荐。
★物业管理及商务经营业金钥匙服务理念五星级服务标准“服务零干扰、服务无边界”的大管家物业管理服务体系 星河湾物业总公司广州新中酒管理有限公司星河湾大酒店。
考察星河湾后的一点小感受
考察星河湾后的一点小感受————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：ﻩ考察星河湾后的一点小感受宋卫平说过这么一句话：比绿城做得好的房企最多一家半家,这一家呢就是龙湖,另外半家就是星河湾。
前两天在上海考察了几个楼盘,其中两个就是星河湾出品。
最近一年单位组织考察了各地很多楼盘，龙湖、绿城、星河湾、万科、滨江等等,说实话,这些现今阶段市场份额占有率较高的大型房产公司出品的楼盘,的确有很多地方值得我们去学习,去好好琢磨。
单纯从楼盘景观的品质角度来讲，星河湾就给我留下了很好的印象。
在上传照片之前还是要啰嗦一句，摄影实在不是我的强项,所以同行们将就看吧,抱歉！闵行星河湾（大手笔的周边环境改造：这是小区前的市政道路,景观灯柱很有特色，星河湾的标志之一。
）（80多公分的大香樟,不去讨论树的采购价，单把这玩意扛回来的勇气就值得我们借鉴。
)ﻫ(入口处的植物搭配选择了南方植物,加拿利海栆、布迪椰子、银海藻等等。
广东开发商的惯用手法。
）（上面一张取景的角度不佳,补一张浦东星河湾的入口。
多头苏铁不错,相信价格也会ﻫ不错。
）ﻫ(下沉式花园结合地下车库:又是星河湾的独有特色。
立体式园林景观，主动创造场地高差,通过多种高差变化,形成自然的起伏。
我想就单凭这点，就值得我们好好去琢磨。
)(再来一张)(浦东星河湾的游泳池。
相比星河湾的游泳池，我总感觉我们维科上院样板区里的那个少了点什么,后来才想明白,少了几个元素,第一，泳池边的雕塑没有很好的考虑；第二,泳池的马赛克品种当时没有选对;第三，泳池边的绿量不够,显得生硬了。
）ﻫ(泳池按摩椅，这玩意我们宁波碧水豪园浴场里也有.）(用钱砸出来的美人鱼，象这样的铜铸雕塑星河湾里还有很多,样式各异)ﻫ（儿童水池)(浦东星河湾的景观亭，现在很多开发商建造亭子的时候,穹顶的样式和做法都喜欢模仿绿城,千篇一律,其实星河湾的也不错。
北京星河湾风水论述
中式生活：北京星河湾楼盘，历经3年潜心雕琢，以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出中西合璧的住宅环境艺术。
其中的一树一石，一径一水，准确地体现了丰盛、珍稀、灵动、幽雅等美学概念。
国际周易联合会专家曾从堪舆学角度对之进行仔细的勘查与全面的诠释。
(星河湾的繁花绿树)先说星河湾的命名，从字面意义看，有“河”有“湾”定有水景，而一个“星”字更显出星河湾小区如同星星，星光闪闪，到处可见湖水河湾。
从堪舆角度来说，星河湾形成的卦象处在乾宫，“乾为天，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”。
星河湾具体形成的卦名为“天风”，预示着上为天下为风，上应天运，下接地风。
“天风媚”，最后落到一个“媚”字上，“媚”者邂逅相遇、不期而遇之意，只有有缘人才能对这儿的房产偶尔得之、邂逅遇之。
而且“天风媚”体卦为乾为金，用卦为巽为木，变卦为艮为土，体为主体，为根本，为福主(业主)．用卦及变卦为外围环境及发展趋势。
体(乾金)克用(巽木)为财星，变(艮土)生体(乾金)为助力。
因此，“星河湾”之名即显露出她是能给福主(业主)带来好前程的美宅。
古人认为，对个人来说“名者命矣”、“有其名必有其命”；那么对企业名、小区名、地名来说，好名称是带来好运程的第一步。
再言地理位置和建成时间。
星河湾则坐落在北京的艮方(东北方)。
北京以天安门、故宫为中心，向四周分成八卦八方。
星河湾的奠基时间为2月18号，已进入第八运(天运)。
日转月移、星辰运转，形成一年四季，春夏秋冬，天有天运，人有人运，物有物运，三元九运正是讲的天体宇宙气场的变化对人事万物及环境住宅的影响。
日、月、星辰的运行产生了历法，制订了三元九运，这是先哲们的经验之谈，处于宇宙气场中的人、物及住宅将受其三元九运的影响，三元九运的运行变化规律改变着人、物及住宅的吉凶，按九运的运行变化规律为每20年变化一次，这即是“天时”对人物及住宅的影响，宅经有诗，“八宅因门座向空，三元兴衰定真宗，运遇迁流宅气改，人家兴衰巧相逢”。
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士目前内地的大城市当中，生活圈子非常国际化的一群人具备无尽的购买潜力。
因此，星河湾在许多细节上都融入国际元素，来博得买家青睐。
据熟悉，星河湾的采购人员渗透至世界各地，包含园林的花草树木，与室内装修材料，许多都是从世界各地辗转而来。
星河湾的目的很简单，就是要营造一个国际社区的氛围。
为此，星河湾不惜血本，接待大批国际人士，其中包含新西兰等国原政要领事等等。
据透露，去年年底，仅接待欧洲商会的一次短期考察，广州星河湾便一掷千金，投入高达170万元。
相关于仅花几万或者者几十万元来搞一次活动的普通楼盘而言，星河湾堪称大手笔运作。
星河湾有自己的目标，即走出国门进行产品与品牌的双重营销，而其标志，便是日前与香港中原地产的合作。
今年，星河湾地产全国战略提速，推出太原星河湾、上海星河湾与广州星河湾七期。
加上目前正在运作的三大项目，六大项目将同时运作。
太原星河湾是星河湾地产在非一线城市中打造的首个项目。
在去年楼市低迷的2月份，星河湾地产以13.26亿元竞得太原龙城大街南侧1020亩地块。
估计该项目在今年下半年面市。
“太原项目比星河湾以往的任何一个项目都要精彩。
”梁上燕透露，太原星河湾的楼距超宽，达到六十米；环境一流，小区内有一个2万平方米的湿地公园。
尤为重要的是，星河湾进军太原，希望全面对接山西五千年的文明。
上海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。
距离陆家嘴大约8公里，直接同意2010展会辐射。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）与浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路邻近，与该案距离约1公里。
只是，周边日常生活配套关于这一豪宅来讲，利好甚微，星河湾定位为一个高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全能够在园内解决。
上海浦东星河湾定位为豪宅产品，价格首先是周边楼盘所不能比拟的，从广州、北京的星河湾项目来看，产品的特殊性与高端程度，表达在选材、建造到装修等全系列的高端化，园林式的社区景观，甚至达到室内装修的精巧程度。
星河湾为什么总能创造传奇？
河湾创造了中国高品质住宅销售传奇 ， 向世界展示了中国 目前居住
区开发建设的最高水平。 星河湾 ， 一个心情盛开的地方
■星河湾为什么总能创 造传奇 ？
星河湾 板块 三年 均价 翻三 倍
关于为什么选择星河湾 ， 一位业主曾在一篇题为《 北京十年》 的
博客里写道 ， 星河湾那舒缓慢速的清流 ， 那宁静的湖泊和盎然 的绿
作， 三期集一 、 二期之大成 ， 至臻成熟 、 趋近完美。无论是材料的选
用、 户型的设计 、 细节的雕饰还是园林的雕琢 ． 都在原有基础上做到
无论是在广州还是北京 ， 星河湾富有南国温润意境的园林都是 其最美的地方。以北京星河湾三期为例， 巧妙地运用 了“ 对景” “ 、借 景” “ 、障景”的中国古典园林造园手法 ，利用丰富的差异性 园林语 言， 在起伏跌宕的山势中 ， 生气盎然的乔林灌丛间， 极其 自然地 串引
月便荣获北京高端楼盘销售排行榜第一。同年继 ２０ ０４年加拿大 ， 广 州星河湾夺得素有“ 绿色奥斯卡” 之称的“ 国际花园社区” 金奖。 在西 班牙 ， 北京星河湾再获 “ 国际花园社 区” 金奖 ， 成为全球唯一蝉联此 项殊荣的地产品牌。
２０ 年北京市规划委员会 、 ０５ 北京市规划学会 、 北京市城市综合
子， 但买不来家 。 这其实是对很多惯于挑剔的精英业主们入住心态 ”
的概括。
星 河湾 三期— —拥 有星 河湾 最后 的机 会
２０ 年 ８ ， ０７ 月 北京星河湾推出了三期产 品， 推出不到 ２ 个月就
实现 １．亿元认购额。 ３ ８
的高档项 目， 必将进一步抬高地段价值， 形成一个新的高尚住宅社区。
自 ２０ 年开篇传奇 ，北京星河湾一直位居北京市建委均价 ３ ０５ ０ 强楼盘销售排行榜综合排名冠军 ， 成为北京高端住宅市场销售的风 开发办公室继 ２０ ０４年广州星河湾之后 ， 再次特地联合推出《 走进北 京星河湾》 一书 ， 此为政府第二次为星河湾出书存念。 载誉无数的星
红鹤北京星河湾策划案
项目成本可能因各种因素而超支，如人工成本上涨、材料成本增加 或设计变更等。
质量风险
项目质量可能不符合预期或标准，需要进行修复或整改。
07
结论与建议
总结
本次策划案旨在提升红鹤北京星河湾项目的品牌 形象和市场竞争力，通过市场调研和竞品分析， 我们发现项目的优势和不足，并提出了针对性的 解决方案。
在营销策略方面，我们制定了针对不同客户群体 的个性化销售方案，以提高销售业绩和市场占有 率。在服务方面，我们注重客户体验和服务质量 ，以提高客户满意度和忠诚度。
建议
针对项目定位和品牌传播，建议进一步挖掘红鹤北京星河湾的独特卖点 和优势，加强与竞品的差异化竞争。同时，加强与媒体和意见领袖的合 作，提高项目知名度和美誉度。
红鹤北京星河湾策划案
• 项目概述 • 市场分析 • 策划方案 • 实施计划 • 预期成果 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
北京星河湾项目位于北京市朝阳 区，是一个集住宅、商业、文化 、教育等多功能于一体的综合性
社区。
项目周边交通便利，紧邻地铁和 多条公交线路，方便居民出行。
3
回报率
预计投资回报率将达到50%，即1亿元人民币。
06
风险评估与应对策略
市场风险
市场接受度
新项目可能面临市场接受度低的风险，特别是当其与现有市场需 求存在差异时。
经济环境变化
经济环境的变化，如利率、通货膨胀和就业率，可能影响消费者 的购买力和消费习惯。
政策法规变动
政策法规的变动可能对项目产生重大影响，包括土地使用、环保 规定和税收政策等。
市场趋势
政策影响
关注北京市房地产政策变化，分 析对红鹤北京星河湾项目的影响
北京星河湾
北京星河湾会所
本报告是严格保密的。
•红酒雪茄房：40个餐位， 定期举办顶级品牌展示
6 •阅读室：品茶、阅读、 商务会谈
功能构成
地块西侧配置6000平米对内生活服务型商业街
建筑形式：以商业街为主，另有少量住宅底商 业态：零售专卖，生活服务型商业
园林景观
森林公园与绿地构成一体，打造延伸式绿化体系， 配合核心水景，形成江南特色的主题园林景观
北京星河湾 规划了总建筑面积 14000 余平方米的四季会
•国际会议中心：350-400人 商务会议
•四季厅：中餐，26个豪华 包间 •钢琴吧：咖啡厅 •VIP room：小型豪华会 议室 •Meeting room：小型论 坛会议室
•四季厅VIP包房：中餐粤菜 26个豪华包间
•总统间：180度全园林景观 30位顶级中西宴会
户型面积
车位比 园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现 开发商
200-300平米四居，500-600平米复式
1：1.12 贝尔高林 江南特色的主题园林景观 生态公园；星级会所，幼儿园，小学，商业街 生态公园占地11万平米; 星级会所建面14000平米，商业建 面约6000平方米 开盘价格15000元/平米（05.6月），现价35000元/平米， 销售速度30套左右/月 宏宇集团
项目北临1600亩国家森 林公园，东傍2000亩绿 化隔离带，自配11万平 米生态公园。 延伸式绿化体系，强调 连绵不断的绿化体系和 流动的景观空间，打破 以建筑为界面围合庭院 的刻板模式，以花园围 绕建筑，建筑坐落于花 园中 “亭台、小桥、流水” 的江南特色主题园林
森林公园
中央水景
星河湾
本报告是严格保密的。
北京星河湾豪宅项目介绍-完整版
第一篇：宏宇集团介绍第二篇：广州星河湾概况第三篇：北京星河湾项目介绍第四篇：北京星河湾公关活动第五篇：获得奖项介绍广州宏宇集团公司组建于1994年7月，主要从事商贸活动、房地产开发、物业管理及工业制造业的大型多元企业集团。
创办以来，宏宇集团一直以“舍得的气度、用心的执着和创新的精神”，在各领域高速发展。
集团连续多年被评为广州市“纳税大户”和“重合同、守信用”单位。
宏宇集团被誉为“中国品质地产的领航者”。
2001年推出的“广州星河湾”高档居住区，以其建筑、环境、配套、服务等各方面综合优越品质，连续三年荣获“中国名盘”称号。
企业标准：以五把尺子为标准坚持品质地产道路•第一把尺子：要为业主提供70年满意的生活和不断增值的物业；•第二把尺子：星河湾的景观要做到50年不落后；•第三把尺子：要有全国性甚至国际性的品牌；•第四把尺子：每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩；•第五把尺子：在行业里要有长久的生命力和别人无法替代的核心竞争力。
企业理念：舍得·用心·创新•以舍得的气度创造高价值•以用心的态度追求完美•以创新的标准不断超越宏宇集团积极赞助社会慈善事业：•为新疆和田地区打井捐款；•为华东地区水灾捐款；•为陆河县和陆丰市贫困地区修路、建校、建医院；•为广东清远扶贫；•捐助希望工程，为广西百色贫困地区捐资建学等等，累计达3000多万元。
——宏宇地产，品质地产探索者——广州星河湾，是宏宇集团的倾心之作，获得国内外各种荣誉奖项四十多个，连续三年荣获“中国名盘”称号。
2004年10月获得联合国环境规划署颁发的“国际花园社区奖”金奖，该奖项被喻为“绿色奥斯卡奖”。
广州星河湾2001年5月1日首次开盘即大获成功，开盘40多天就进入广州市销售前六名，七个月排到广州的第二名，一举引爆整个广州华南板块，并在全国业界赢得了“中国地产看广东，广东地产看华南”的荣誉。
北京星河湾注重产品的细节为产品长期增值提供了保证--环境/空间规划--建筑材料--内部装修--园林规划--水文规划--周边环境治理--公建配套--物业管理1. 星河湾概况2. 园林3. 建筑4. 四季会5. 生态公园6. 其他配套设施7. 物业管理附录：户型介绍目录北京星河湾项目介绍—星河湾概况* 位于朝阳区东四环朝阳北路，距离CBD商圈约10分钟车程。
001解读北京星河湾研究报告
广 州 星 河 湾 简 介
广州星河湾位于广州番禺，总占地约80万平方米，已 建设区域近50万平方米，建筑面积约达70万平方米，销售 套数为4000余套。星河湾以其建筑、环境、配套、服务等 各方面综合优越品质，在行业中树立了榜样。超越了产品 的质量层面，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品 质，成为品质地产的领航者。接受全国各地的参观考察团 体数百个上万人次，获得国内外各种荣誉奖项四十多个。 通过自己的成功开发，星河湾有力地推动了所在区域的崛 起和发展，有力地推动了行业标准进步，打造了城市风景 线。
为邻里种树。一切都是兢兢业业，认认真真，追求完
美。
一
独 特 2、“用心”的做事方式和理想境界 用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的 而 最终品质。 恰 当 ●星河湾人敬畏并珍爱这片土地 的 ●立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土 地成为建筑垃圾的温床 企 业 ●注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计， 精 无处不在用心打造 神
●强调以人为本的设计原则
●营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进
人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的 组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系） ●强调居住的均好性 ●采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干
道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）
二 有 特 色 和 突 破 的 规 划 设 计
广 州 星 河 湾 简 介
星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越 的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中 西合璧、博采众长的星河湾。星河湾从一期到三期，选 材到设计都无所不用其极，每一处细节都是看得见、摸
神秘星河湾首次全解密（纯干货版）
神秘星河湾首次全解密（纯干货版）编者按所以，当听到星河湾执行总裁吴惠珍深情地说起星河湾诸多往事，楼亮同样情怀满满，并沉浸往事回忆。
二十多年来，有风雨也面对很多诱惑，有成绩也有很多遗憾。
不管是在充满阳光的黄金时期，还是遇到风雨飘摇的恶劣环境，星河湾人一直坚持不忘初心，坚定地恪守品质，砥砺前行。
不过，情怀的背后，同样是满满的匠心所以，楼亮拿出对星河湾多年的观察和思考，与同行分享。
1规模变化和如何拿地规模变化和如何拿地很多业内朋友都注意到了星河湾在过去三年的规模变化：上海、广州、太原、青岛、西安、沈阳等8座城市，10个星河湾。
先来看一组规模量化数字。
截至2015年上半年，在建项目共8个，星河湾期末竣工面积47.47万平方米，在建面积128.7万平方米，可售面积充足。
坚守品质是星河湾的价值观。
规模这么大，品质怎么保证?如何做到规模和品质并重?星河湾拿地背后的现金流平衡术又是什么?不同于行业的理解，星河湾提出一个新名词：土地储备保值升值。
房地产行业有句名言：地段地段还是地段。
在星河湾眼里，豪宅之豪，不仅是宅豪，而且地段亦豪。
这就意味着星河湾对地段的选址要奢，从储备之初，就要有持续的升值能力。
如何做到土地储备保值升值?星河湾对进入的城市和地块通常有七大达标要求：一是全国和区域经济中心，或者叫一线城市核心地区和二线城市最优区域；二是高端住宅需求量大；三是项目规划配套完善；四是城市交通发达；五是持有土地成本低；六是土地可持续拓展性强；七是前瞻性的拿地拿大块土地，保证在一个城市长期开发住房产品。
简单地说，星河湾进入的城市要有巨大经济动能，土地储备升值潜力较大。
跟千亿巨头万科、碧桂园相比，星河湾近年来土地储备规模并不大，但增速明显，土地储备的质量、规模与星河湾发展规模相适应。
在七大达标中，星河湾为什么特别看重控制土地成本?首先我们来看星河湾的土地成本是多少?据星河湾官方资料披露的一组公开数字，星河湾的土地成本占开发成本比重仅为10%-12%；建安成本占比约为开发成本比重80%。
北京星河湾小区业主被追踪，搜出业主黑名单
北京星河湾小区业主被追踪，搜出业主黑名单编者按陈先生发现妻子被陌生车辆跟踪数日，到底为什么？假装追尾，竟发现绑架工具！原来竟是财富惹的祸！10月底，在发现妻子被陌生车辆跟踪数日后，为了妻子的安全，市民陈先生决定“先发制人”逼停跟踪车。
他叫上自己的朋友，跟在这辆陌生车辆的后面，并把该车撞停，控制住车上的两名男子。
而让陈先生没想到的是，报警后民警发现这辆陌生车辆为套牌车，并在车上搜出绳子、锤子、手铐等物品，还有一本记录了该小区内二十多辆豪车车牌、进出时间等信息的本子。
而在妻子的车上，陈先生还发现了被人装上的跟踪器。
事件起因被反复跟踪事主决定反击陈先生（化名）是朝阳区星河湾小区的业主，10月20日，他的妻子在开车出门的时候，发现后面有辆灰色的捷达车一直跟随着她。
当陈先生的妻子把此事告诉陈先生后，陈先生想可能是路上车多，“觉得没什么”。
但之后的几天，这辆灰色捷达车仍然跟着陈先生妻子开的车，同时还发现捷达车上的人都戴着口罩和鸭舌帽，“这时我就觉得这车比较怪异了。
”觉得怪异的陈先生想试探一下灰色捷达车，便让妻子开车出门时，不要按照原先的出行路线行驶，而是故意开着车兜几个圈，看看捷达车是否还继续跟踪着。
可转了几圈，“这辆车是我们怎么走，它就怎么走，一直跟着”，这时，陈先生意识到妻子确实被跟踪了。
至于被跟踪的原因，陈先生想到以前自己的车被砸过，“所以我以为他们是来砸车的，就往这方面想了，别的也没多想”。
但把车开回小区后，陈先生所担心的砸车，并没有发生。
而几天过后，这辆车突然消失，也没再跟着陈先生的妻子。
正当陈先生觉得此事应该告一段落时，三四天后，灰色捷达车再次出现，而且依然反复地跟着陈先生妻子的车。
感觉到事情不对的陈先生，决定对这辆“挥之不去”的捷达车来个反跟踪，“我就是想摸清楚情况，想知道他们这样跟踪到底是要干什么”。
10月27日，陈先生找了几个朋友开着车，每当这辆灰色捷达车出动后，他们就跟着这辆捷达。
跟了几天后，陈先生越发感到事情的危险，为了家人的安全，在对捷达车进行反跟踪后，陈先生决定主动“出手”——把灰色捷达车截住，然后当面质问车上的人。
诗意地栖居——解析北京星河湾园林水景特点
诗意地栖居——解析北京星河湾园林水景特点
胡汉祥
【期刊名称】《住宅产业》
【年(卷),期】2007(000)009
【摘要】古语云：“仁者乐山慧聪澜，智者戏水虑思宽”。
现代社会人们对水景住宅的更是喜爱，选择亲水居住，是出于崇尚大自然和向往返璞归真的生活，也是追求个性化生活的一种倾向性行为。
水景住宅要以可持续发展为原则，最少量地使用资源、能源，减少对环境的冲击，营造自然和谐、健康舒适的居住环境。
【总页数】1页(P65)
【作者】胡汉祥
【作者单位】北京星河湾策划部经理
【正文语种】中文
【中图分类】TU986.1
【相关文献】
1.北京“星河湾”变频中央空调工程设计 [J], 李景军;邵中亚;李华民;杨达钊;
2.北京“星河湾”四季会所冬季不冻结水景设计方案 [J], 邵中亚;李景军
3.北京“星河湾”商业街通风空调设计 [J], 邵中亚;李华民;李景军
4.北京星河湾小学采暖系统改造及小区供热设计的探讨 [J], 邵中亚;石慧娟;刘玉杰
5.北京星河湾园林工程 [J],
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3、“创新”是产品品质领先的法宝之一
创新是对自我成果的扬弃，是对事业高峰的不断探讨、 追索。星河湾人不墨守成规，敢于思考、敢于创新、敢于 实践。北京星河湾实现了两大原创性工程：
星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人的 坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美的 细节、令人惊叹的园林景观、有特色的规划设计等，非常 值得我们学习。
北京星河湾
北京星河湾地块周边原状
星河湾品牌特点:
一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。
2、“用心”的做事方式和理想境界
用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质。
●星河湾人敬畏并珍爱这片土地
●立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成 为建筑垃圾的温床
●注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计，无 处不在用心打造
●比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻 烦带着完整的树冠和大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断 根假植，种树时更是精心进行座标定位，现场调整
五 在广州星河湾，他们曾经提出一个业界著名的“五把尺子”来要求规范自己： 把 第一把尺子：市场认不认同？ 尺 第二把尺子：对手认不认同？ 子 第三把尺子：专家认不认同？
第四把尺子：业主认不认同？ 第五把尺子：自己认不认同？
随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一步提 升自己：
一、独特而恰当的企业精神
企业文化是企业的灵魂，它的精神会贯彻并最终物 化为产品形态。如何以“品质地产”为目标，以“舍 得、用心、创新”的企业精神，去创造星河湾这样的 优秀产品，值得ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ们探讨、思考。
1、“舍得”的气度和决心
要做中国地产的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物质 平台，这就是 “舍得”。
●一是“北温带园林环境再造工程”，从植物品种多样性、移植的距 离和难度、景观多层次、维护管理难度等方面进行了艰苦而有益的探 索，并获得成功，达到国家级水准.
●二是“品质住宅全成品建设工程”，这项工程最重要的创造性在于， 从设计管理、采购管理、施工管理、质量管理到成本管理五个方面， 进行整体专业协调，进行整体性的流程再造，最后形成这个品质住宅 全成品的产品系统——住宅可住、环境可赏、配套可用、服务可享， 为了这个目标， 星河湾人付出了艰苦的努力
在房地产开发领域，宏宇集团为其开发的项目制定了"市 场认同，对手认同，业主认同，专家认同，自己认同，不断 创新"等六大标准。坚持走精细化品质地产的道路。
广州星河湾简介
广州星河湾位于广州番禺，总占地约80万平方米，已建设区 域近50万平方米，建筑面积约达70万平方米，销售套数为 4000余套。星河湾以其建筑、环境、配套、服务等各方面综合 优越品质，在行业中树立了榜样。超越了产品的质量层面，全 面提升居住品质、生活品质及城市景观品质，成为品质地产的 领航者。接受全国各地的参观考察团体数百个上万人次，获得 国内外各种荣誉奖项四十多个。通过自己的成功开发，星河湾 有力地推动了所在区域的崛起和发展，有力地推动了行业标准 进步，打造了城市风景线。
第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心 竞争力。
全成品开发
北京星河湾简介
2001年宏宇集团挥师北上，在京倾心打造位于朝阳区朝阳 北路的北京星河湾。该项目用地面积520亩，总建面约60万平 米。项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作 四年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产 品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小 学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，再一次震 动北京楼市，被媒体称为“品质地产代表”、“全成品豪宅” 领军者。
广州星河湾简介
星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越的开发理念， 与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众长的 星河湾。星河湾从一期到三期，选材到设计都无所不用其极， 每一处细节都是看得见、摸得着的扎实的好品质，所以一直享 有极高的声誉，不断创新了许多地产界的行业标准，成为了业 界长期追随的典范。蕴含其中的正是宏宇集团一贯坚持的品质 地产理念。
●舍得时间、成本和精力去学习、研究
●舍得为了创造出有韵律的天际线主动调整一部分建筑的层高 而减少5万平方米建筑面积
●舍得可以为质量的瑕疵敲掉几十万的观景玻璃，可以为设计 的高要求重铺100多万的瓦片
●舍得跑十几万公里去找理想的苗木
●为了大环境，舍得修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙， 为邻里种树。一切都是兢兢业业，认认真真，追求完美。
解读北京星河湾
2020/10/7
1
开发商简介
广东宏宇集团公司成立于1994年7月，主要从事商贸活动、 房地产开发、物业管理及工业制造业。创办以来，宏宇集团 一直以“舍得的气度、用心的执着和创新的精神”，在各领 域快速而稳健发展。集团连续9年被评为广州市“纳税大 户”，连续八年被授予“重合同、守信用”单位光荣称号。
星河湾全成品的理念贯穿与整个开发过程中，土建装修一体化使所有业 主自入住的当天，即可不受任何影响的享受星河湾式的优质生活。全冠移 植使得业主一入住就享受成熟的园林环境。会所、学校、体育馆和幼儿园 等在业主入住时同时开始投入 使用，这样一种第一次开盘交楼就带给业 主完全成品的居住氛围在北京的房地产建设开发中是史无前例的创举，星 河湾开创了北京全成品居住的新时代。