世联地产2013宜春温汤镇项目整体定位及物业发展建议202P
宜春市房地产市场分析及展望
宜春市房地产市场分析及展望第一篇：宜春市房地产市场分析及展望宜春市房地产市场分析及展望2008年在经济增速放缓的背景下，宜春市房地产市场也呈现出景气回落的趋势，房地产投资先升后落，商品房销售不断下降，房价上涨幅度逐步放缓。
2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。
需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来新一轮的“洗牌”。
此外，随着我市住房结构调整及各项住房保障政策的落实，部分中低收入家庭住房困难问题将有望得到进一步解决。
一、2008年房地产市场运行分析（一）房地产开发投资增速回落，商品房开发适应市场能力增强。
2008年，国家出台了一系列的宏观调控政策，并逐渐显现其作用。
尽管我市房地产业没有过热，但房地产开发企业对扩大开发规模持谨慎态度，房地产开发步伐放缓。
2008年全市房地产开发完成投资39.85亿元，同比增长36%，增幅回落8.6个百分点，仅占全年计划总投资的24.34%。
其中：建筑工程投资24.14亿元，同比仅增长8.3%，增幅回落34.3个百分点；土地购置费11.53亿元，同比增长129%，增幅上升了49.5个百分点；土地开发投资额为0.90亿元，同比下降63.7%，增幅回落122.5个百分点。
从以上数据可以看出，2008年房地产市场处于低迷状态，房地产企业对房地产投资信心不足，持徘徊观望的态度。
从投资结构看，2008年全市商品住宅投资31.69亿元，同比增长30.6%，增幅回落21.9个百分点。
其中：90M2以下住宅、140M2以上住宅、办公楼、商业营业用房投资同比分别增长89.4%、113.7%、241.3%、117%；而经济适用房、高档公寓投资分别下降73.9%和51.5%。
从以上数据看，住宅投资结构随着市场的变化在不断地调整，适应市场能力在增强。
据房管局对中心城区商品住房户型销售情况的统计调查，尽管120—144M2套型占比最高，是目前市场销售的主要房源，但是大户型的销售情况较去年降幅明显。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
房地产项目整体定位与物业发展建议
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不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
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作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
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都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
生态旅游型特色小镇的城镇发展模式探索——以江西省宜春市温汤镇为例
生态旅游型特色小镇的城镇发展模式探索——以江西省宜春市温汤镇为例摘要：随着国家发展改革委、财政部以及住建部在全国范围特色小镇培育工作的逐步开展，至今已评选出一批特色鲜明、产业富有活力的各类特色小镇，起到了引领带动全国小城镇建设的作用。
其中，生态旅游型特色小镇不同于其他产业特色小镇，它们城镇的建设不仅要考虑特色产业的发展需求，更应该注重自身生态资源的保护。
生态保护与产业发展，这个一直存在于我国城镇化高速发展进程中的议题，又一次在特色小镇建设这一新的时代背景下凸现出来。
本文试以江西省宜春市温汤镇总体规划为实例，结合围绕城镇发展现实问题展开思考分析，试图探寻以可持续的科学发展观来规划引导生态旅游型特色小镇的建设思路。
关键词：特色小镇；生态保护；乡村振兴；全域旅游特色小镇的概念最初起源于浙江，随着2016年住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发出关于开展特色小镇培育工作的通知后，全国特色小镇评选、建设工作在全国如火如荼的开展开来。
作为供给侧改革的重要平台，在顺应国家政策，着力培育特色鲜明、产城融合的供给侧小镇经济的进程中，也出现了概念不清、定位不准、急于求成、盲目发展以及市场化不足等问题，有些地区甚至存在政府债务风险加剧和房地产化的苗头[1]。
特色小镇建设是贯彻国家新型城镇化和产城融合发展战略的重要推手，也是推动江西省经济转型升级和发展动能转换的重点工作[2]。
在十九大报告中提出要“实行最严格的生态保护制度”的背景下，特色小镇的建设一定不能以牺牲生态环境为代价，而这一问题在生态旅游型特色小镇的建设中尤为突出的。
面对如何确保特色产业发展所需的建设用地，同时严坚守生态安全红线这一问题，下面结合全国第一批特色小镇江西省宜春市温汤镇，解析并试图探索出确保坚守生态底线，同时协调小镇产业发展的城镇发展思路。
1.江西省宜春市温汤镇概况1.1 综合概况温汤镇位于宜春市西南部，全镇辖地171.6平方公里，境内拥有国家级森林公园——明月山和国内罕见的地下富硒温泉。
世联行介绍
项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅 最新市场/行业资讯报告 沟通互动 高层定期沟通 陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造 海口城发海甸溪北岸改造项目 深圳市宝安区新安25区工业区 街区再造商业计划 深圳市鹿丹村重建发展策划 福田区15个城中村改造项目 盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目 盐田三、四村和西山吓村及永 庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容 我们的客户
产品 服务
产品线研究
产品线升级 全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂 金地、万科 服务内容 刚需客户研究 营销类研究 我们的客户 万科 保利
深度市场 研究服务
决策 服务
市场进入性研究分析 项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究 大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之 房地产市场研究 《北京市住房建设规划 （2006-2010）》之北京市 住房建设现状研究项目 《北京市近期建设规划 （2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之 城市规划实施效果研究 北京天鸿单店项目 北京市福利房市场研究 天津房地产市场研究 鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容
宜春温汤镇买房注意事项
宜春温汤镇买房注意事项全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：宜春温汤镇作为江西省宜春市的一个重要区域，吸引了众多购房者的关注。
作为购房者，在选择在宜春温汤镇购房时需要注意的事项有很多，下面就为大家总结了一些关键的注意事项。
要关注宜春温汤镇的房地产市场情况。
在购房之前，了解宜春温汤镇的房地产市场行情是非常重要的。
可以通过查阅官方数据、咨询当地的房地产中介或者咨询当地的房地产开发商来获取最新的房地产市场信息。
了解了市场行情之后，购房者可以更加明智地选择适合自己的房产。
要注意选择靠谱的房地产开发商。
在购房时一定要选择有信誉、有资质、有实力的房地产开发商。
可以通过查阅开发商的资质证明、了解开发商的历史项目以及了解开发商的口碑来评估其信誉和实力。
选择靠谱的房地产开发商可以保障购房者的合法权益，避免房产风险。
要注意选择合适的房产类型。
宜春温汤镇的房地产市场上有各种类型的房产可供选择，例如公寓、别墅、商铺等。
购房者在选择房产类型的时候要结合自己的实际需求和经济条件进行考量。
如果购房者是为了居住，可以选择符合自己生活需求的房产；如果购房者是为了投资，可以选择未来升值潜力较大的房产。
要注意选择地段优越的房产。
在宜春温汤镇买房时，购房者要注意选择地段优越、生活便利的房产。
地段优越的房产往往交通便利、周边配套设施完善，生活环境好，增值潜力较大。
购房者可以选择靠近商业中心、教育资源丰富、生活便利的地段来购买房产。
购房者在购房之前一定要进行详细的了解和调查。
可以到现场考察房产的周边环境、交通情况、配套设施、居住氛围等。
购房者要仔细阅读购房合同，了解房产的权属、面积、价格等重要信息。
如果购房者对合同条款有疑问，可以请律师进行解读或者找房地产中介进行咨询。
在宜春温汤镇买房是一个比较复杂的过程，购房者需要谨慎选择，做好前期的准备工作。
希望购房者能够根据以上的注意事项，理性购房，避免房产风险，为自己创造一个美好的家居环境。
【【未完待续】第二篇示例：宜春温汤镇作为宜春市下辖的一个乡镇，位置优越，环境优美，吸引了许多人前往购房置业。
【房地产】世联：如何当好房地产新军的参谋官
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向房地产，进军>>
地产新生力已经初具规模
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定义地产新军
所谓新军
首次进入房地产领域进行项目开发的发展商，以及开发 面积不足50万平米的经验欠缺型开发企业； 属于快速成长型企业，对房地产行业的求知欲强，具备 较高的学习能力，对项目有较高的期望值； 房地产开发经验不足，对项目操作流程把控力不足，决 策能力弱； 对资金和人才的需求非常高；
55万
23.32万
1080亩
570亩
项目类型
住宅、酒店
住宅
住宅
住宅
服务阶段
规划方案市场论证及调 规划方案市场论证及调旧项目改造 、物业发 定位及发展战略 、物
整建议、营销策略
整建议
展建议 、营销
业发展建议 、营销
•企业背景；
•企业背景；服装是支 •企业背景；
•企业背景；纺织品产
•土地获取；关系
柱产业
服务阶段
整体定位及物业发展建 整体定位及物业发展建规划方案调整及启动区定位及发展战略 、物
议
议
策略、营销战略与策略 业发展建议 、营销
•企业背景；温州私企 •企业背景；
•土地获取；关系 •土地获取；
•目标：
•目标；
•需求：
•需求；
开发商特征描•问题；缺乏先进房地 •问题；
述
产思维
•企业背景； •土地获取； •目标； •需求； •问题；
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地产新军的成长之路>>
宜春市人民政府办公室关于印发《关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展若干措施（暂行）》的通知
宜春市人民政府办公室关于印发《关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展若干措施（暂行）》的通知文章属性•【制定机关】宜春市人民政府办公室•【公布日期】2023.10.23•【字号】宜府办发〔2023〕24号•【施行日期】2023.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文宜春市人民政府办公室关于印发《关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展若干措施（暂行）》的通知宜春经济技术开发区管委会，各县（市、区）人民政府，宜阳新区管委会、明月山温泉风景名胜区管委会，市政府各部门：《关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展若干措施（暂行）》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
2023年10月23日关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展若干措施（暂行）为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，更好支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，根据省房地产市场会商协调暨涉稳风险防范处置联席会办公室《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》（赣房商联〔2023〕2号）要求，结合我市实际，制定以下措施。
1. 实行阶段性购房契税补贴。
2023年11月1日至2024年12月31日期间，在袁州区、宜春经开区、宜阳新区、明月山温泉风景名胜区（以下简称“四区”）范围内购买新建商品房（以合同网签备案为准，且在2025年6月30日前缴清契税），以及进行二手房买卖交易等两种情况，可享受契税补贴政策。
其中：在“四区”购买新建商品房的，在规定期限完成契税缴纳后，由受益财政给予50%契税补贴（最高不超过2万元）；购买二手房的，由受益财政按所交契税的50%给予补贴（最高不超过1.5万元）。
〔责任单位：市财政局，市税务局，市自然资源局，袁州区政府，宜春经开区管委会，宜阳新区管委会，明月山温泉风景名胜区管委会〕2. 动态调整二手房交易计税基准价格。
商业综合广场项目建筑设计说明
宜春步步高温汤广场设计说明1、设计依据.1.《民用建筑设计通则》GB50352-20052.《建筑设计防火规范》GB50016-20063.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）4.《汽车库建筑设计规范》JGJ100-985.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-976.《人民防空地下室设计规范》GB50038-20057.《城市道路和建筑物障碍设计规范》JGJ50-20018. 国家现行有关设计规定、规程及标准9. 宜春步步高温汤广场周边地块控制性详细规划2、现状概况宜春步步高温汤广场目用地位于江西省宜春市明月大道南侧，用地东北面紧邻城市道路，南面围绕一座山体，建设用地面积16495.56平方米。
用地范围不规则呈长条状，地势平坦。
3、设计要求本案结合周边环境、总平规划、并精心设计建筑造型，打造一个多功能的综合体使之成为这一区域的地标性建筑。
4、主要经济指标5、设计原则（1）科学的原则充分利用现有场地资源，合理确定建筑布局和朝向，利用先进技术，实现空间资源最大化。
（2）功能的原则充分研究任务书对功能定位的要求，创造一个适宜性、优美的工作和生活环境，合理解决多功能的需要。
（3）生态的原则通过可再生资源的使用和相应气候条件的利用，实现新型环保和建筑模式与技术的应用，注重自然生态环境的塑造，形成适宜并可持续发展的居住环境，通过自然生态的引入，创造富于变化的室内外空间。
（4）文化的原则尊重历史文化、地区文化和企业文化，创造独特的城市空间语言和风格。
（5）工程经济性的原则认真研究土地的综合开发利用，实现投资效率和空间效率的完美结合。
（6）可持续发展的原则将建筑物的设计和建筑与周边自然、人文环境相结合，融于周边环境中，并对环境和生态起到强化作用。
6、设计理念（1）生态建筑“和谐”和“平衡”是自然生态的主题，尊重自然生态已成为当代建筑设计的主题思想，生态建筑作为与自然相适应、与发展相协调的一种建造文化和建筑技术，它整合了人们对原始自然的尊重和对现代文明的重新诠释，生态设计的目的在于为合理利用资源提供一种模式和机制，以实现空间环境与自然环境的和谐和平衡，对生态的强调意味对生命质量的关注。
宜春市城市总体规划PPT
宜春市战略性新兴产布局
必须把科学发展观牢牢贯穿于 园区建设的始终。今后，要坚 持用科学发展观指导园区建设， 特别是在园区的选址、规划、 建设中要精心谋划。一是在选 址中，尽量做到不占或少占耕 地，如有个县级工业园，基本 上用的是耕地，这样，既在国 家宏观政策上受到了严格的制 约，又在发展空间上暴露出了 局限性。因此，在园区选址上， 要充分考虑土地资源的稀缺性、 不可再生性，用科学的发展观 指导建设园区。二是在规划中， 要谋篇布局，以人为本，少与 群众争利益。 必须把“产业兴园”的思想牢 牢贯穿于园区建设的全过程。 必须把“园市共荣”的理念牢 牢贯穿于园区建设之中。 必须把投资密度和经济密度贯 穿于考核园区建设的重要内容。
宜春市农业总体规划
一、320国道沿线绿林一体化农业观 光带 二、秀江河沿岸渔业休闲体验带 三、宜春市郊都市创意农业区四、南 庙乡休闲农业与乡村旅游专项规划
四、温汤镇休闲农业与乡村旅游专项 规划
五、西村现代农业示范园专项规划 六、酌江溶洞风景区专项规划酌江山 水画，溶洞自然诗； 七、慈化镇休闲农业与乡村旅游专项 规划 八、飞剑潭景区专项规划 九、禅都文化博览园专项规划
宜春市旅游发展总体规划
通过六个“结合”，三个 “大”，打造全国著名的 山水生态、温泉休闲旅游 目的 旅游业发展应与宜春市城 镇建设相结合，与宜春市 经济结构调整相结合，与 宜春市生态经济区建设相 结合，与宜春市文化建设 相结合，与生态建设、环 境保护相结合，政府主导、 社会参与、市场运行、企 业经营相结合的6个“结 合”；发展大旅游、开拓 大市场、培育大产业的3个 “大”的思路，全面将宜 春市建设成为以休闲健身 为核心功能的旅游目的地。
总体评价
对物业项目的认识、管理服务定位、目标及整体设想
对物业项目的认识、管理服务定位、目标及整体设想对物业项目的认识、管理服务定位、目标及整体设想提要：作为一家重视品质的地产公司，XX地产十分注重物业管理公司的管理和服务水平，未来物业管理工作必须以实现业主满意、开发商满意、社会满意为终极目的本文房地产E网对物业项目的认识、管理服务定位、目标及整体设想一、对项目的认识和管理服务定位新星城项目是NTXX地产开发有限公司继xx花园、xx园之后即将在城东开发的又一大型住宅小区,小区位于NT市白下区杨庄石杨路，规划建设22栋小高层，1所幼儿园，1所会所及局部商业裙房。
总建筑面积：xx万㎡,地上部分建筑面积：xx㎡，地下部分建筑面积：xx㎡，商业面积为xx㎡。
小区分二期建设，首期建设8幢小高层，面积为xx㎡，一层商业裙房，面积为xx㎡,地下车库机动车位85个,面积为xx㎡,竣工时间预计为20*7年1*月*1日，交付时间为20*7年1*月3*日。
二期建设面积为小高层xxx㎡,地下车库机动车位xx 个，面积xx㎡,竣工时间预计为20*8年9月*1日，交付时间约为2**8年10月31日。
整个建筑规划为院落围合式布局，新颖流畅，建筑立面简洁、典雅。
为使日后的管理服务工作更加贴近新星城项目的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：小区为小高层建筑，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。
物业管理企业的管理方式，方可应付自如？该项目为分期开发，从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾及二期施工）同时并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。
作为一家重视品质的地产公司，XX地产十分注重物业管理公司的管理和服务水平，未来物业管理工作必须以实现业主满意、开发商满意、社会满意为终极目的。
根据我们的研究分析,未来的业主以白领阶层的首次置业者及来宁工作多年的新NT人为主。
江西省宜春市温汤镇广告策划案
江西省宜春市温汤镇广告策划案目录江西省宜春市温汤镇广告策划案 (3)一、前言 (3)1.交通介绍 (3)2.资源介绍 (4)3.广告宣传目标 (4)二、市场分析 (5)1.SWOT分析 (5)2.竞争者分析 (7)三、产品分析 (9)1.产品简介 (9)2.产品定位 (10)四、目标受众分析 (11)1.市场细分 (11)2.目标市场 (12)3.消费群体特征分析 (12)五、广告战略与重点 (13)1.广告目标 (13)2.广告策略 (13)3.广告表现战略 (13)六、广告预算与分配 (20)七、广告效果测定 (24)1、事前预测 (24)2、事中预测 (24)3、事后预测 (24)八、总结 (24)江西省宜春市温汤镇广告策划案一、前言随着经济的发展，人们生活水平的提高。
在满足了物质需要的前提下，人们追求精神需求的层次越来越高。
旅游成为一种陶冶情操、舒展身心的时尚。
而温泉旅游是众多旅游方式中的一种，各地不断地对温泉产品进行开发。
随着近年来，高压生活下的人们身体出现这样或那样的问题，尤其是柴静《穹顶之下》播出之后，人们对身体更加重视。
有着天然富硒优势的温汤镇也在积极开发着当地温泉。
但是由于属于新兴开发旅游地，发展相对缓慢，我们对温汤温泉进行广告策划，以谋求更好的发展。
我们小组首先对温汤进行分析，再提出相应的建议。
1.交通介绍宜春温汤交通比较发达，可以自驾（走高速公路行至宜春的西村出口下高速，经过西村镇走温沙公路进温汤镇）、可从火车站乘公交到温汤镇（城市公交车116、118两路直抵温汤矿疗城市路进温汤镇）、可打的（从火车站到温汤镇约25分钟）、还可乘飞机（有明月山机场）。
2.资源介绍（1）明月山月文化月文化的成功开发，给宜春市地区带来一定的影响。
且明月山距离温汤镇31公里，开始吸引越来越多的人来参观旅游。
（2）中国第一温泉宜春温汤山水温泉地下蕴藏得天独厚、自采自供、储量丰富的温泉和配套完善的温泉水供给系统。
宜春市二地块项目价值分析评估报告
宜春市二地块项目价值分析评估报告一、经济飞速发展，城建稳步推进宜春市作为赣西经济中心城市，正显示出勃勃生机和强大发展势头，吸收众多国内外客商前来投资开发，国民经济总产值每年递增，推动和促进了城市化建设步伐，市区常住人口已超过30万，城区达30平方公里，房地产业大幅升值，已完成50万平方米商品房，销售势头良好。
2004年10月全国农运会在宜春举行，新建和改进了大批城市配套设施，提升了作为中等城市功能和市民素质，促进了以房地产为重点的消费水平的提高，使房地产业保持健康和有序发展。
二、地理环境优势，交通条件便捷宜春市依山傍水，四季如春，风景如画。
不但山青水秀，环境优美，而且有着便利的交通环境。
浙赣铁路复线穿城而过，连缀全国。
沪瑞高速公路和320国道纵贯全境，是南来北往，物资集散，商品转运的重要商埠。
三、房地产发展速度、项目开发升值在政府积极支持，开发商努力建设，群众热忱参与下，宜春市房地产市场得到了前所未有的迅速发展，商品房面积总量达到50万平方米，交付使用40万平方米，同时商品房外表品质，房型设计，绿化景观等都充分体现了“以人为本”的科学发展观，从别墅、小高层、多层到商业步行街、商城超市、商铺等现代大城市建筑文化应有尽有。
现转让二地块项目位于市区的主要道路两侧，周边体育中心、体育馆近在咫尺，零距离接触；新城区行政中心所在地；汽车站对面，每天数百辆客车发往各地；18万平方米贸易广场客商云集，人气厚重，物流如潮。
周边“宜人华府”、“青云名仕花园”等楼盘销售告馨，区块前景喜人。
四、地块价值简单评估宜春市房地产市场竞争激烈，楼市兴旺，形成老城区新城区二大房地产市场。
老城区以“鼓楼步行街”及“日月广场”为代表，新城区以“御景花园”和“宜人华府”为特色，其销售价格如下：主要楼盘价格参照表现欲转让的二宗地块项目均位于新城区中心位置，升值潜力大，商业价值高，必将带来销售旺势。
二宗地块项目开发价值预测如下经综合评估二宗地块，地处闹市中心，交通便捷，人流量大，且容积率高，土建成本低，是开发商铺、金融、餐饮、超市、休闲、居住等优选项目。
世联洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议(商住住宅)
缓慢发展 综合发展型
本报告是严格保密的。
洛阳产业结构呈二、三、一形态，第二产 业优势明显
洛阳三次产业呈二、三、
一形态，近年来二产增加值 100%
占GDP比例逐步上升，并且 始终占到50%以上，占据绝
80%
对优势。
60%
40%
洛阳的第二产业重点发展 先进制造业、铝工业、电力
20%
能源工业、石化工业、硅材 0%
料及太阳能光电产业、钼钨
钛产业等六大支柱产业。
洛阳历年三次产业比例图
2002
2003
第一产业
2004
2005
2006
第二产业
第三产业
洛阳历年第二产业增加值及增长率
重点的大型工业企业， 如：洛阳石化、一拖、新
1000
第二产业
二产增长率
40%
安电力、伊川电力、中铝 800
30%
河南铝业分公司、洛钼集 600
省会城市，在中部地区居
2000-2006洛阳市GDP（亿元）
422.8 465.2
905.2
686.3 535 28.28% 31.90%
12.00% 10.03% 15.00%
1112.4 22.89%
GDP
1333.6
19.88%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
本报告是严格保密的。 资料来源：《中原城市群总体规划研究报告》
洛阳整体经济总量增长迅速，其经济实力 在中部地区排名靠前
2000年以来，洛阳市GDP
一直保持两位数增幅，经 1400
济发展强劲。
1100
除中心城市郑州外，洛阳
的经济总量远远领先于中 800
宜春市人民政府办公室印发《关于规范自然资源出让管理和严格规划执行若干规定》的通知
宜春市人民政府办公室印发《关于规范自然资源出让管理和严格规划执行若干规定》的通知文章属性•【制定机关】宜春市人民政府办公室•【公布日期】2020.07.01•【字号】宜府办发〔2020〕22号•【施行日期】2020.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自然资源综合规定正文关于规范自然资源出让管理和严格规划执行若干规定为充分发挥市场对自然资源的配置作用，强化规划引领、管控，严格规划执行。
根据国家土地、矿产和规划管理法律法规及相关政策，结合实际制定本规定。
第一条本规定范围是宜春市中心城区（包括主城区10个街道、温汤镇、洪江镇、教体新区和三阳镇南部属宜春经济技术开发区管辖范围）土地出让、全市采矿权等自然资源出让。
第二条市政府成立宜春市土地发展中心，负责市中心城区储备土地前期开发整理、经营利用、保护管理。
市中心城区所有土地必须进入土地发展中心进行开发。
市自然资源局在每年年初根据当年度用地需求，结合上年度土地供应情况，制定本年度土地供应计划，并提请市政府常务会议审定。
第三条市自然资源局负责组织市中心城区规划范围内的土地统一公开出让，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价，土地出让规划条件经市规委会研究通过后编制出让方案提请市政府常务会议审定。
确需采用划拨方式供应的非营利性项目用地，在符合《划拨用地目录》的条件下，须提请市政府常务会议审定通过后，方可办理划拨供地手续。
第四条市中心城区临街15亩以内、温汤镇临街5亩以内的零星用地，原则上不得单独出让，不得用于房地产开发，仅用于广场、游园、城管驿站、停车场（库）等公共设施、基础设施建设。
国有土地出让住宅小区容积率原则上不得超过2.0。
为保障市场和资源的公平公正，不得以任何理由针对特定群体规划建设团购房和限价房（拆迁安置房除外）。
第五条建立完善土地供后监管制度，严格管控城市建设用地用途和容积率调整，严禁改变已供土地的用地性质。
宜春至温汤旅游公路改造工程可行性分析
宜春至温汤旅游公路改造工程可行性分析随着宜春城区的发展，老城区基础设施建设的滞后性带来的负面效应越来越显著，交通拥挤，城市环境“脏、乱、差”,吗路拉链”,“城市蜘蛛阿'以及配套的基础设施服务不足等现象严重影响到了城市的发展和居民的幸福感。
同时滞后的城市道路和市政管网建设已经超出了老城区基础设施承载力，这些已有缺陷的老区已经与城市的发展格格不入。
在此背景下，结合天然的旅游资源优势，响应政府提出宜春至温汤旅游公路的改造工程，并进行合理的规划施工,在改善老城区基础设施和缓解交通压力的同时，形成一条南北向贯通老城区、连接宜春至温汤的快速旅途通道，对实现景城交相辉、相互融合，同时激活老城区发展优势具有重要意义和现实价值。
在《宜春市国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要》中对城市建设明确提出以下要求和指导方案:增强城市综合承载能力。
以供电、供水、供气、城市基建、通信系统等行业为切入点,统筹落实各类市政管线规划，并且还要实施相应的配套方案撻设相应的地下综合管廊工程以推进海绵城市建设，整治建成区黑臭水体，提升城市建设内在品质。
加快城市交通、停车设施、综合交通枢纽、快速公共交通等重大工程建设,科学布局和建设消防、污水处理、生活垃圾处理等设施，提升地上设施服务功能。
总之，通过建设旅游公路，不仅可以拉动经济，还可以提升相应的人民的幸福感，符合城市建设的国家经济建设方针。
图1中圆圈部分为宜春市项目场地，可以看到旅游高速公路的建设对沿线几乎所有的区域都能产生相应的“辐射”影响。
图1宜春旅游高速通道地理位置图由图1可以看出,沿着路网打造旅游高速公路可以把旅游主导的相关产业的影响力通过路网向四周发散，形成星状的影响辐射区。
宜春大道是宜春市中心城区南北走向的一条重要城市主干道，连接着沪昆高速、万宜高速和宜春明月山机场，承担着宜春市迎宾大道的作用。
通过项目的建设，可以快速有效地承接来自沪昆高速、万宜高速以及宜春明月山机场的游客，形成一条贯穿老城区高起点、高标准、高品质的快速旅游通道，在促进旅游发展的同时，也能让更多的游客领略到宜春城市魅力，逐步促进景城融合，带动宜春市经济发展。
宜春温汤镇买房注意事项
宜春温汤镇买房注意事项
在宜春温汤镇购买房产时，有以下几点注意事项：
了解区域规划和发展前景：购房前，应了解该地区的整体规划和发展方向，包括未来的交通、商业、教育、医疗等配套设施的建设情况。
这将有助于判断该地区的居住环境和投资价值。
考察房屋质量和周边环境：购房时，应注意房屋本身的建筑质量、户型设计、采光通风等因素。
同时，也要关注周边环境，如绿化、噪音、空气质量等，这些因素将直接影响居住体验。
了解房价及性价比：购房前，应了解当地的房价水平，并根据自身经济状况和购房需求，评估所购房产的性价比。
避免盲目跟风或贪图便宜而购买不适合自己的房产。
核实房屋产权和手续：购房时，务必核实房屋的产权归属和相关手续是否齐全。
避免购买到产权纠纷或手续不全的房产，导致后续权益受损。
考虑生活配套设施：选择房产时，应考虑周边的生活配套设施，如超市、医院、学校等。
这些设施的丰富程度将直接影响居住生活的便利性和舒适度。
了解当地政策和法规：购房前，应了解当地的购房政策和法规，如限购、限贷等。
这些政策和法规将影响购房的资格和贷款条件等。
在宜春温汤镇购买房产时，应综合考虑区域规划、房屋质量、房价性价比、产权手续、生活配套设施以及当地政策和法规等因素，做出明智的购房决策。
解读宜春市中心城总体规划
解读宜春市中心城总体规划（2008-2030年）去年12月底，《宜春市中心城总体规划（2008-2030年）》（下称《总规》）原则通过了由省住房与城乡建设厅组织的有关部门和专家评审，并于近期在宜春中心城区主要地段公示了 5次，广泛征求市民的意见和建议。
《总规》修改完善后，报市人大审议，审议后再上报省政府批准实施。
2008年 8月，我市正式委托中国城市规划设计研究院对《总规》进行修编，其后多次召开市规划审查委员会全体成员和专家会议，对《总规》进行反复论证。
中心城总体规划期限为2008年—2030年，其中：近期2009年—2015年；中期2016年— 2020年；远期2021年—2030年。
远景为2030年以后。
规划区面积为365.8平方公里，现状总人口为42.3万人，包括灵泉、秀江、湛郎、化成、珠泉、凤凰、官园、下浦、金园 9个街道以及三阳镇、湖田乡、渥江乡 3个乡镇全部行政区管辖范围。
按照《总规》的要求，至2030年宜春中心城区人口将达到80万人，宜春将建设成为赣湘边际区域重要的中心城市、中部著名宜居城市和中国锂电产业基地。
展望宏伟的发展蓝图，让人精神振奋，让人心潮澎湃。
那么，未来20年，宜春将具体构建怎样的城市形态、塑造怎样的城市特色呢？宏伟蓝图美如画——解读宜春市中心城总体规划（2008-2030年）聂伯武首席记者彭文辉构筑“一核三轴五组团”的城市发展框架在宜春中心城范围内，重点构筑“一核三轴五组团”的城市发展空间框架。
一核：指中心城区，包括工业新城、宜阳、袁州、明月、湖田、老城区六大板块，重点发展锂电、机电、医药、建材、油茶、服务业等六大产业。
三轴：指中心城区—彬江、中心城区—西村、中心城区—三阳三条发展轴。
中心城区—彬江、中心城区—西村两轴核心功能是推动宜新萍一体化，是东西方向交通功能轴。
中心城区—三阳发展轴核心功能是推进城市空间北拓，是一条功能、人文、自然多种要素复合发展轴。
五组团：指外围郊区的彬江组团、温汤组团、西村组团、三阳组团、新坊组团。
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位臵 规模 形态 客户构成
钓台路989号 总建面60000㎡ 高层、多层 周边乡镇和县市占 一半左右
市区改善型客户 客户构成
公务员、企事业单位人员、企业中高层员工、生意人等 目前多住在老旧的老城区，渴望改善居住条件 区位、交通、配套良好，景观条件，居住品质
客户特征
关注因素
以周边县镇和城区客户为主，下 面的万载、宜丰、丰城等县市来 这买房的人很多主要是在这上班 和做生意，还有下面乡镇的人， 这两部分差不多占到一半。 ——普罗旺斯销售代表
规模
户型
销售
卖点
德和别墅的销售速度和成交均价远远 超出市场预料，说明了宜春市场别墅 物业有较为庞大的支撑和购买实力。
本报告是严格保密的。
19
【区域市场分析】
温汤市场：独立于宜春的开放型市场，依托稀缺温泉资源和明月
山景区资源，以外区域度假养生臵业需求为主
龙泉花苑 温泉休闲公寓
旅游业逐渐兴起，温汤镇以 旅游为龙头的第三产业也蓬 勃发展，成为温汤镇最具活 力的经济增长点，同时也带 来了大量的臵业人群，包括 上海、浙江等地的客户。
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13
项目核心问题界定——
R2
我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
R1
核心问题是什么？
我们有什么？ （针对现状的实证分析）
延续企业精品化路线，打造引 领市场的项目形象 资金平衡、快速回现，确保项 目开发风险
相对与区域内项目资源不强势 市场以养老客户为主体，客户层 级有待突破
从房地产发展情况看，近年来宜春房地产市场处于快速增长阶段， 但价格较低表明宜春房地产长期处于成本型市场。
16
本报告是严格保密的。
【区域市场分析】
内需型封闭市场，本地改善型和周边进城客户为主，以自住需求 为主力，投资需求逐步显现
上东国际
宜春市场客户以刚需客户为主
宜春市场主要有两类客户
项目 宜人华府 地中海风情 东方明珠 鸿运星城 本市客户 70-80% 70-80% 50% 50-60% 周边客户 20%-30% 20-30% 50% 40-50%
资源有限，项目土地资源价值稀缺
从资源角度上看，依托于
与泉眼距离的温汤土地价值 今后越来越稀缺，项目旁边 政府承诺修建水塔的条件赋 予项目市场价值越发珍贵；
从供应视角上看，未来温
温泉大道
至宜春
汤市场供应有限，仅有天沐、 玉盘园两项目有规模供应。
项目地块
镇中心位置
从未来几年市场发展视角上看，项目拥有很高的市场价值， 稀缺土地资源价值预示着未来项目打造要防止价值贬损。
12公里，10 分钟车程
18公里10-15 分钟车程 温汤镇
袁州区
明月山
从居住臵业角度上看，区域度假 养生价值受到市场认可：
从客户构成上看，目前区域臵业客户以 外地人为主，占总体市场的90％以上； 从客户臵业目的上看，绝大部分外地客 户购买为度假养生臵业需求。
本报告是严格保密的。
6
资源视角：以靠近温泉水源为价值依托，未来温汤可开发的土地
18
本报告是严格保密的。
【区域市场分析】
德和沁园依靠自身地理位臵和高端的配套成为市区定位较为高端 的楼盘
物业类型 别墅、高层 占地面积：29.9万平米，建筑面积： 37.7万平米，容积率：1.294； 一期：建筑面积9.3万平米，规划建筑 143栋2－3层别墅，容积率0.7 300－700平米，300多平米的居多，独 栋和2－3联排 本月18号开盘，均价10000左右，本次 推出约300多套，一个礼拜售罄； 靠近新区政府，配套有高尔夫球场5星级 酒店
0.25 0.23 0.20
700 600 500 400 300 200 384 320 522 0.17
0.15
0.10
0.05 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0.00
达870亿元，增速大14.7％， 逐步形成电力能源、食品加 工、建材、医药、机械等五 大支柱产业。
【项目开发策略】
3
本报告是严格保密的。
项目反思：温汤镇到底对项目意味着什么，项目
要实现既定目标面临的困境和核心问题是什么？
Chapter 1 属性界定及核心问题分析
区域市场 项目本体 开发目标及核心问题界定
本报告是严格保密的。
4
城市视角：全国第一批生态试点城市， 拥有丰富人文旅游资源，目前已经形
2013/05/17 2013/05/23
2013/06/28
市场调研阶段
整体定位和发展战略 及物业发展建议
项目界定及目标分析 市场价值研判
规划跟进阶段
项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研
规划跟进阶段
项目整体发展战略
项目整体定位 总体规划布局 物业发展建议 经济测算
同时地块内部有两条活水可加以利用，但水流较小； 总地价2.46亿，从区域总体情况上看，楼面地价较高，为2509元。
本报告是严格保密的。
9
项目属性界定——四线旅游城市近郊＋有良好跨区域知名度＋稀 缺温泉度假养生资源＋中等规模房地产开发项目
有利因素 有城市高速发展的支撑 稀缺温泉养生度假资源作为
周边县镇进城客户 客户构成 客户特征 关注因素
周边县镇高收入私企老板、生意人等 周边城镇较为富裕人群，追求生活品质，渴望住进中心城市 区位、交通、配套条件，居住品质
本报告是严格保密的。
17
【区域市场分析】
别墅产品较为稀缺，整体打造水平不高
翰林世家 普罗旺斯 锦绣花苑
物业类型
别墅、高层 70%本地客户，其余为周边 县市和外地私企业主，以中 高端自住为主 靠近市政府地段、市政配套
天沐处于区域标杆位臵，项目从 配套和规模上难以匹敌
在资源并不占优势情况下，项目应以何种姿态立足市场、取得竞争突围，
并引领整个温汤市场，取得量价齐收？
本报告是严格保密的。
14
价值反思：如何深入挖掘区域价值,建立项目独特
价值体系,打造项目核心竞争力？
Chapter 2 项目价值重组
区域市场分析 市场机会挖掘 项目价值解析
成了(电力能源、食品加工、建材、医药、机械)五大支柱产业
全国第一批生态试点城市， 800
900 05-10年宜春旅游情况 0.28 669 0.19 0.20 445 0.16 823 0.30
拥有丰富人文旅游资源,素 有“山明水秀，土沃泉甘， 其气如春，四时咸宜”之 称.
经济快速增长，10年GDP
异常
>25%
2010年
16.10%
宜春的房价一直涨的不快， 就是从去年开始一下子飚了 上来，周围城市的房价都比 宜春高 。 ——普罗旺斯销售代表
房地产开发投资处于稳步增长的过程中 <0.8 0.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1 >1.1 1.3
商品房销售 额/
房地产投资 额
市场销售情况良好，需求旺盛
870
720.5 631.2 630 520.4 461.5 342.7
5
6 7 8 9 10 11
本报告是严格保密的。
5
区域视角：跨区域知名度逐步提升，客户认可度和臵业抗性早已
打破
从旅游角度看，区域旅游度假资源丰富： 明月山温泉度假区为4A级国家森林公园及4A 级旅游景区； 10年区域内旅游度假人数已突破100万人次， 区域有良好项目层面上看，项目所在温汤镇有一定跨区域市场知名
度和影响力，且以稀缺的温泉资源为依托，未来项目价值稀缺
区域拥有良好跨区域知名度， 目前区域内臵业氛围早已形成， 且以外省臵业客户为主力，占比 达80％左右；
区域价值
相比与区域内无明显资源优势 和规模优势；
项目开发 背景
相对于区域内，项目地价偏高， 项目承载较高价格预期；
世联对项目开发目标的理解：在充分挖掘项目价值基础上实现高
利润期望，实现品牌和利润的共赢
防止价值贬损，实现项目利润最大化
拥有稀缺的富硒温泉养生资源；
项目 目标
处于温汤门户地带，未来土地价值稀缺； 较高地价压力的地价条件。
快速回现，并延续企业精品化路线
多方企业合作开发的项目背景；
持续精品化打造的企业开发战略。
本报告是严格保密的。
15
【区域市场分析】
宜春市场：长期处于成本型市场阶段，但近年来发展迅速
2010年宜春房地产均价相对较低 近年来宜春房地产开发投资额与销售面积大幅增长
房地产市场预警预报指标体系
房地产市场近年发展迅速
房地产开发 投资额增幅
异常
<-5%
基本正常
-5~5%
正常运行
5~15%
基本正常
15-25%
2
政府官员访谈
专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈
Content
Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
【属性界定及核心问题分析】 【项目价值重组】 【项目发展战略及定位】 【整体规划落实】
Chapter 5 【物业发展建议】 Chapter 6
未来区域规划发展势头良好。 不利因素
项目属性：
项目规模 地块情况
整体占地216亩，容积率0.68，总建面9.8万方
地块整体呈西北向，地块不十分完整，内部有两条活水系，水 流较小
中等规模项目，相比与区域
内重点项目，本项目无明显的 资源优势；
地块条件有一定限制，给未
来规划排布带来一定难度。
本报告是严格保密的。
谨呈：江西至嘉臵业投资有限公司
至嘉置业宜春温汤镇项目整体 定位及物业发展建议
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