某房地产项目定位与物业发展建议

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晋祠别墅项目整体定位及物业发展建议(市场与定位)

特征
资金、技术和人才向城市集中区集聚集中区人口增加，工商业快速发展
城市发展
南移：
太原城市整体发展规划采用 “南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的发展思路，城市逐渐向外扩展。
长风街城南新中心区作为城市南移的桥头堡，在长风大街贯通的实际利好下，成为城市扩张中最先发展起来，是全市财富阶层购房的主要集中区。西进：
外部资源
地块周边主要为城中村改建住宅区，距离地块5分钟车程的晋祠公园是区域内人群休闲的主要去处。
龙山风景区本案
龙山石窟
晋祠
开发目标
根据项目区域条件、地块条件以及产权条件，与开发公司初步沟通后，确定本案项目发展目标为别墅类物业。
PART.
城市宏观背景研究
2
太原房地产市场研究
太原别墅市场研究太原小产权市场研究
横滨
副城
川崎
太原
新城
其他城市
副城
东京
副城
副城
其他城市
集聚
人均GDP3000美元以下
扩散
集聚
扩散
人均GDP10000美元以上
信息网络作为基础
城市群的形成人口趋于分散复合式、网络化的空间布局
人均GDP3000--10000美元
城市集中区交通拥挤、环境恶化---“城市病”
投资效益降低;外生因素促使城市向外扩张新区的形成组团式、多中心集聚;组团功能多样，设施齐备
规模以上工业增加值占二产的比例逐年增加，由2001年的52.82%上升到2008年的78.42%，
年帄均增长率达到6.06%。
城市人口

太原市外来人口近5年来帄均增长率为12.33%，外来人口的不断进入推动了太原城市人口的快速增长。

房地产昆明项目二期定位及物业发展建议_172P

写字楼名称租赁价格（元/平米/月）（2001年/2006年）红塔集团柏联广场世纪广场华尔贝大厦华尔顿大厦华域大厦 ---/85-120 ---/60 ---/40-60 20-30/25-40 40-50/45-60 ---/48 出售价格（元/平米）（2001年/2006年）不出售不出售 ---/4600-6000 ---/5000-6000 ---/4000-5000 不出售
酒店式写字楼
其他
目录
一、写字楼宏观数据
二、昆明一环内写字楼调查三、重点案例裙楼及地下层调查
四、顺城项目调查
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
10
项目名称
银海SOHO 银海地产北京路612号高层 33层 2.5元/平米/月建筑面积层高写字楼栋数
60% 50% 40% 30% 20% 10% 1% 0%
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
49%
26%
23%
1% 非常满意
一般
满意
不满意
非常不满意
6
2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满意的比例高达44％，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评分为55.6，属整体不满意状况。
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
44%
不满意的集中原因满意的集中原因
一般对物业管理比较满意.
32%
办公的配套设施不齐全,停车不方便本楼电梯太少,车位太少

苏州胜浦地块定位及物业发展建议

宏观背景下的机会分析——
苏州是长三角区域最具活力的城市苏州经济的高速增长决定了房地产市场有着进一步的发展空间；湖东成为苏州新的经济增长极园区湖东区经济的快速增长使园区成为苏州新的增长极，产业及人口将大量导入，为湖东区房地产的发展带来新的契机；胜浦镇城市化进程，规划为园区城市副中心胜浦镇作为园区城市副中心，城市化进程将进一步加速；相比湖东板块，胜浦镇的城市公共资源更加丰富胜浦镇生活配套丰富，也是胜浦镇的房地产市场的优势之一；公积金制度特有的公积金制度促进园区包括胜浦镇人口的购房需求。
苏州位于长江三角洲经济发展的核心地带，是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第一圈层，发展潜力强；发达的高速公路及轨道交通网络，使得苏州与长三角其他城市圈紧密相连；苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心。
城市背景
苏州城市经济地位：
长三角城市圈中，苏州GDP总值仅次于上海
南向商业广场，但商业的档次较低，再南方为景观河道；
东向已建成的金浦公园；
西向通江路，宽度约10米；
问题3：在区域形象整体较差的情况下，如何充分利用自然资源，改变形象？
项目界定总结
诠释
项目界定
胜浦镇核心区域周边在售或待售项目较少周边景观资源优势较好地块较小、容积率较高
问题界定
高于周边项目的楼面地价高价下大户型的需求度较少地块周边有高压线等不利条件
二、项目的整体定位
三、物业发展建议
研究思路
市场竞争
1.市场总体分析2.区域市场分析3.细分市场分析
战略选择
1.竞争占位2.战略选择
项目宏观界定
1.城市背景2.园区背景3.胜浦背景
宏观界定
本项目发展战略
项目界定
宏观分析

房地产项目定位与策划分析

房地产项目定位与策划分析1. 简介本文将针对房地产项目的定位和策划进行分析。

房地产项目定位是指确定项目所面向的目标市场和目标客户群体，策划则是制定项目的具体发展方向和实施计划。

房地产项目的定位和策划对于项目的成功与否至关重要，因此有必要对其进行深入研究和分析。

2. 房地产项目定位2.1 目标市场房地产项目的目标市场是指项目所在地区的潜在购房人群。

在确定目标市场时，需要考虑以下几个因素：•人口规模与结构：目标市场中的人口规模和结构决定了购房需求的总量和特点。

例如，年轻人口多的地区需求更多的小户型住房，而老年人口多的地区则需求更多的养老型住宅。

•经济发展水平：经济发展水平决定了目标市场中购房需求的支付能力。

经济发展水平较高的地区对高档次住宅的需求较大，而经济发展水平较低的地区则对经济型住宅的需求较大。

•地区发展规划：地区发展规划会对目标市场的特点和需求产生重要影响。

例如，如果地区发展规划中有大量商业和工业项目，那么对住宅项目的需求也会相应增加。

2.2 目标客户群体目标客户群体是指项目最有可能吸引到的购房人群。

在确定目标客户群体时，需要考虑以下几个因素：•年龄段：不同年龄段的购房需求和购房能力不同。

例如，年轻人更倾向于购买首套房，而中年人更倾向于购买升级房。

•家庭结构：家庭结构会对购房需求产生重要影响。

例如，有孩子的家庭更倾向于购买大面积的住宅，而单身人士则更倾向于购买小户型住宅。

•支付能力：购房人群的支付能力决定了他们对项目的吸引程度。

支付能力较高的购房人群对高档次住宅的需求更大。

3. 房地产项目策划3.1 发展方向房地产项目的发展方向是指项目的核心竞争力和市场定位。

在确定发展方向时，需要考虑以下几个因素：•项目特点：项目的地理位置、配套设施、建筑设计等特点决定了项目的核心竞争力。

例如，位于市中心的项目更适合开发商或投资者购买，而位于郊区的项目更适合自住购房人群。

•市场需求：市场需求决定了项目的市场定位。

xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议

本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润；即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐利润的最大化
本报告是严格保密的。
8
核心问题分解
本项目实际关注的核心问题是提高资金的运营效率
由于地块自身条件的限制，根据世联操作此类项目的经验，以项目的定位作为划分依据，本项目可能有的开发方向包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于优化解决本项目核心问题
低端定位：普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位：综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的深入解析及项目自身条件的综合考量：适于本项目的可能开发模式为定义中端的综合体模式
青弋江路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线目前原有沿路形象破旧的民房等待拆迁；沿xx路延伸，地块北部有烟草局、广播电视学校等单位
南部相邻多层地块西部正对的省广播电视中心，易造成产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线；目前较为破旧的建筑计划拆迁地块南部相邻华苑新村，建设有小高层、多层
写字楼市场现状写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区，区域内集中大量老城写字楼的分布主要中村；集中在政务区大量新建的高档写字楼；人口密集，住宅氛围北一环沿线、中心浓厚区的原有和在建的未来将会形成具有较中高档写字楼；各高居住价值的区域；区域分布的商住办公楼

本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村；区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形象破旧

房地产项目整体定位与物业发展建议

9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景：标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多，规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点：一般位于城市中心区域，是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；办公、商业、餐饮、酒店等多种功能有机匹配，可以减少投资风险；能有效的解决城市中交通等方面的压力；已经向多种业态之间进行互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计的要求较高

XX山工济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议

•本体
•对项目自身的审视——
•2
•项目条件
•城市规划
•经过2009年的快速发展，贤文片区配套设施逐步完善，房地产市场已基本成熟
城市东部是济南城市发展最快的方向，资源投入多，政策更加倾斜，消费者也将更加注重这一方向。
贤文片区以工业南路为中轴，是高新区生活居住集聚区（ CLD）和商业、商务办公区（ CBD），是高新区发展的核心区域，国际会展中心、齐鲁软件园、高新区管委会均在区域内；
•项目 •目标
稳健开发，保持稳定的现金流实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系
客户的目标实质上是项目的宏观愿景
•企业 •目标
在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险，追求企业长期稳健发展
通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌
项目背景及约束条件是我们研究考虑的重要因素
•项目背景及约束条件
地块处于高新区贤文片区牛旺村，周边为以开发用地，项目处于毛地状态，土地正在拆迁。整个地块11.74公顷，容积率2.45，地上总建筑面积 24万平方米。地块被中间规划路分为东西两块，构建项目核心景观轴和组团价值较差。地块北临沁园大街，南面为规划路，东面为厂房.
•开发商背景
开发商在当地有一定的知名度，开发强度处于上升期
•问题
•对项目开发问题的理解——
•3
•问题界定
•核心问题
•我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题
•R2
•S
我们想要什么？（针对目标的规范分析
）
项目目标：稳健开发，保持现金流稳定；实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。企业目标：在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险，追求企业长期稳健发展；通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌。

对房地产运营管理建议

对房地产运营管理建议引言房地产运营管理是指对房地产项目在运营阶段进行有效管理和运营，以实现项目的稳定运营和利益最大化。

在当前房地产行业竞争激烈的环境下，有效的运营管理对于房地产企业的长远发展至关重要。

本文将对房地产运营管理提出一些建议，以帮助企业实现更卓越的运营效果。

提高租户满意度租户满意度是衡量房地产项目运营管理成功与否的重要指标。

通过提高租户满意度，可以增加租户留存率和口碑，在竞争激烈的市场中获取更多的租房需求。

以下是提高租户满意度的建议：1.定期开展租户满意度调研，了解租户的需求和意见，针对性地改善问题；2.建立快速响应机制，及时解决租户的问题和反馈，提高服务质量；3.提供个性化的服务，满足租户的特殊需求；4.加强与租户的沟通，定期组织交流活动，增加租户的参与感和归属感；5.定期维护和改善公共设施，保持房地产项目的整洁和良好状态。

提升物业管理水平物业管理是房地产运营管理的核心环节，直接关系到项目设施的维护和管理品质。

提升物业管理水平可以增强项目的市场竞争力和品牌形象。

以下是提升物业管理水平的建议：1.招聘高素质的物业管理团队，注重员工的培训和素质提升；2.加强对项目公共设施的巡检和维护，确保设施的正常运行；3.定期开展安全检查和隐患排查，确保项目的安全性；4.建立高效的维修保养机制，及时处理设施故障，提高设施的可用性；5.提供便捷的在线报修服务，提高反应速度和服务质量；6.积极参与社区管理，组织居民活动，增加居民之间的互动。

提高成本控制和效益成本控制和效益是房地产项目运营管理的重要目标，直接影响到企业的盈利能力和发展空间。

以下是提高成本控制和效益的建议：1.优化房地产项目的设计，减少建设成本和运营成本；2.引入节能环保技术，降低能耗和资源消耗；3.精细化管理收入和支出，合理分配资源，实现资源最优配置；4.加强供应链管理，与供应商建立长期稳定的合作关系，降低采购成本；5.制定合理的租金和物业费政策，提高收益水平；6.注重数据分析和市场研究，及时调整经营策略，提高运营效益。

XXXX山工济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议

核心问题是什么？
大势：国家新一轮房地产调控，力度为历年来最大
区位：高新区生活居住集聚区和商业、商务办公区
区域：区域环境较差，无商业氛围，常住人口少
交通：地块周边交通通达性一般，规划路尚未开通
资源：无自然资源
我们怎么办？配套：仅有少量社区商业配套，高
新区第一实验学校
（解决方案的提出）
核心问题
问题
对项目开发问题的理解——
3
问题界定
核心问题
我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题
R2
我们想要什么？（针对目标的规范分析）
S
我们有什么？（针对现状的实证分析）
项目目标：稳健开发，保持现金流稳定；实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。
企业目标：在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险，追求企业长期稳健发展；通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌。
交通分析
地块周边交通路网一般，对外交通较不便，但同时保证了社区私密与静谧性
项目地块南北侧临社区道路，东西侧为建筑物。
地块距离主干道工业南路约 500米左右。工业南路为双向八车道，连接市区解放路，直达市中心，是连接东部片区与市区的主要干道。
周围500米左右有通往市区公交站牌。
周边配套
项目周边新建小区较多，两公里范围内多家企业和办公场所；周边尚无大型生活配套，主要是社区商业配套
东部片区：
城市发展的主要方向，伴随着众多城市资源的汇集，成为发展的热点区域
地块四至
地块南北侧为社区道路，周边居住氛围较浓
西面：牛旺庄旧村改造安置房。已入住。
北面：牛旺庄。小区规模较大，居住氛围较浓厚

房地产项目定位分析策划

房地产项目定位分析策划引言：随着城市化进程的不断推进，房地产市场的竞争日益激烈。

如何在众多项目中脱颖而出，成为消费者首选，成为每个房地产企业都需要面临的问题。

本文将分析房地产项目的定位，并提出相应的策划措施，以帮助企业成功地建立自己的品牌形象，提高市场竞争力。

一、市场分析：在进行房地产项目定位之前，首先需要对市场进行全面、深入的分析，包括市场的供需状况、竞争对手的情况、目标客户的需求等。

1.1市场供需状况：了解当前市场的供需关系对房地产项目的定位至关重要。

通过分析当前的供应量和需求量，可以确定市场的潜在需求和项目的投资价值。

1.2竞争对手分析：竞争对手分析对于项目定位来说也非常重要。

通过了解竞争对手的项目定位、产品特点和市场表现，可以找到市场空白点，从而避免与竞争对手直接竞争。

1.3目标客户需求：了解目标客户的需求是决定项目定位的关键因素。

通过调研和分析目标客户的偏好、购房动机等，可以确定项目的产品特点和定位方向。

二、项目定位：基于市场分析的结果，确定了项目的目标市场和目标客户后，可以对项目进行定位。

项目定位是指通过产品特点和市场定位来塑造项目的品牌形象和市场竞争力。

2.1产品特点定位：通过对产品特点的定义，凸显项目的独特性和竞争优势。

例如，如果项目位于繁华地段，可以强调地理位置优势；如果项目采用先进的建筑技术和环保材料，可以强调绿色环保特点。

2.2市场定位：市场定位是根据目标市场和目标客户的需求确定产品的定位和差异化策略。

例如，如果目标客户是高端人群，可以通过提供高品质的建筑材料和豪华的室内装饰来实现差异化定位。

2.3品牌形象定位：品牌形象定位是对项目整体形象和企业文化的定位。

通过塑造独特的品牌形象，项目可以在竞争激烈的市场中脱颖而出。

品牌形象的塑造可以通过项目名称、宣传语、标志设计等方面来实现。

三、策划措施：确定项目的定位后，为了成功实施定位策略，需要制定相应的策划措施。

3.1营销策略：根据定位结果，制定相应的营销策略。

房地产项目定位

第五章房地产项目定位◆本章学习目标1、掌握房地产项目定位的概念；2、掌握房地产项目定位的内容；3、掌握市场分析法；4、掌握项目SWOT方法的应用。

◆本章教学内容1、房地产项目定位的基础2、房地产项目定位的基本方法（1）房地产项目市场分析法（2）项目SWOT分析法◆本章重点1、房地产项目定位的的概念2、房地产项目定位的内容3、市场分析法4、项目SWOT方法的应用◆本章难点1、市场分析法2、项目SWOT方法的应用第一节房地产项目定位的基础一、房地产项目定位概念从房地产项目形成的程序和房地产项目的特征可以看出，房地产项目定位与普通商品定位之间有相似之处也有不同之处。

相似之处在于房地产项目成为商品进入市场销售与普通商品一样面临如目标市场的选择、客户的细分，销售策略的制定、销售渠道的建立等一系列问题。

不同的是房地产项目自身的特性决定了它的生产和消费过程比普通商品要复杂得多，这种特殊性影响着使用者的生活行为方式。

因此，房地产项目的定位不仅仅来源于开发商和设计单位，而且是建立在市场研究基础上的市场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。

房地产项目定位的概念可以表述为房地产开发经营者经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产开发相关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位。

这一过程就是房地产的项目定位。

二、房地产项目定位内容从房地产项目定位的概念可以看出，房地产项目定位包括四部分内容。

（一）市场定位研究房地产市场销售的市场状况，以及与其相关联的经济政策环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品研究提供市场基础。

在这部分研究中要回答的问题主要有：全局的房地产市场有多大？这个市场的增长率是多少？目前市场是如何被细分的？当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化？参与竞争的是哪一细分市场？竞争者的状况如何等。

世联_三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略_157PPT.ppt

户型面积
2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平米以下的产品.
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1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式
酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强
楼盘名
海航国际会议中心
套数 476
各企业发展规模大小
单位面积：平方公里
香港盈科地产（17.02万）上海家化集团（9.14万）香港保利集团（8.84万）
中粮集团（4.13万）
海南翰星实业投资有限公司（2.3万）
新加坡星狮集团（1.5万）
美国泰威集团（1.41万）
已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园
总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、
7
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20071月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。
土地转让使用权，建筑物，及土地价值增长等都被纳入土地增值税缴税范围。
项目二期： S2=389044.84平方米
建筑面积： 121399.37平方米
III 期
II 期
I 期
19
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
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本报告需要着重点
四角度体现变化后，如何重新定位本项目。由于新的土地增值税政策直接影响，如何设立本项目的开发目标，开发次序，盈利模式。面对周边资源的规划发展为本项目带来了机遇和竞争，如何在物业发展及启动策略上展现核心竞争力,区域价值最大化。

20110919_北京_中建一局门头沟项目定位及物业发展建议(评审)

•土地详规并没确定，在保证红线边界与指标不变的前提下，内部排布可做一定调整
目标
…做为门头沟的“首发”项目，本项目有重要的战略意义，肩负着“品牌落地”与 “回笼资金”的使命
开发商目标
I. 快速回款支持后续土地开发；打响“第一枪”，建立区域影响力，实现中建一局的北京布局；确保项目安全，并注重品质打造，营造品牌的良好口碑；
资金流
II.
持续开发
III.
本体条件
项目位于双裕环岛向北1.5公里处，周边道路现状良好，路网发达，驱车便捷，可实现与北京市中心区及重点商圈的快速连接…
西二环上阜石路：23公里，约37分钟西二环上莲石路：26公里，约35分钟
西山
万柳商圈西直门商圈苹果园商圈首钢 CRD 马连道商圈五棵松商圈公主坟商圈金融街商圈西单商圈中关村商圈
本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析
实地调研与踏勘
调研内容：
•地块内资源盘点 •用地周边自然资源、配套基
专业人士访谈
房地产专业人士访谈：
•中水电营销总监方总 •华润润景西山策划经理任超 •丽景长安策划经理肖冬 •世联代理四部策划总监杨洋 •世联策管部总经理侯羽洁 •中筑地产营销经理侯海平 •万科地产西部片区经理王可鑫 •清华规划院研究院李媛 •世联战略顾问部经理赵春峰 •西部片区项目销售代表15名
2009至今北京各区住宅供销关系排名
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
行政区供应面积(万㎡)销售面积(万㎡) 供销比↓
大兴区密云县通州区延庆县房山区怀柔区平谷区昌平区海淀区丰台区东城区石景山区顺义区西城区朝阳区宣武区崇文区门头沟区合计 427.03 137.26 316.11 19.63 272.72 46.43 30.34 223.43 228.19 188.97 19.94 69.16 238.84 19.68 655.79 57.7 34.16 2.41 2978.79 318.25 126.43 305.33 19.88 283.3 50.13 33.97 266.42 280.47 242.56 25.94 90.59 323.25 28.16 955.07 85.48 58.17 6 3499.4 1.34 1.09 1.04 0.99 0.96 0.93 0.89 0.84 0.81 0.78 0.77 0.76 0.74 0.70 0.69 0.68 0.59 0.40 0.85

新联康_沈阳天地高品质综合社区系项目二期前期定位及物业发展建议_182p_前期策划

以来的首次“不对称降息”。“一月两降息，这样的频率在历史上已属于‘中等强度’。
谨呈：沈阳瑞安房地产有限公司
瑞安中华汇
沈阳天地二期
前期定位及物业发展建议
新联康 2012年11月
目录
1、论背景 2、观时机 3、明市场 4、辨前程 5、定乾坤
论背景
项目解读及问题梳理
北金廊三区交汇，城市中心，自成一体远离现有项目集中的主要段落
现有项目主要集中在金廊南段，以彩电塔至五里河居多。
由于户型设计接受度不高，项目去化难度较大，品牌实力未能有效展现。
出身名门，承载梦想
期待转身的高品质综合社区
将面临怎样的市场？如何实现利润与销售的平衡点？
观时机
政策商品住宅高端市场
中央政府对房地产市场进入微调阶段
中央政府已明确转向为“促进房价合理回归”，而非“抑制房价过快上涨”
立体交通，四通八达，近传统商圈，繁华尽享
北行
北站
本案
周边居住环境及配套条件较为普通
享公交，客运，地铁（岐山路），北站，机场，6横6纵交通网络
近北站商圈、北行商圈。
北站商圈（1.3公里，自驾8分钟左右）北行商圈（1.4公里，自驾15分钟左右）
周边小区年代久远，底商仅限于生活配套类，对外辐射能力有限。
5月23日温家宝
正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期近七个月，房产市场首次出现小阳
三者的关系，把稳增长放在更加重要的位置。
春。
7月7日温家宝
目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必二季度主要监测城市地价出现环比
须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一微升，６月份一些城市新建住宅价

世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt

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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理，以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述

西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议

西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议*项目定位审视*本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目项目属性：区域属性：二线省会城市西安在房地产市场划分中属二线城市新兴高档居住区2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居住区的地位日益显现非核心地段目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段中等规模占地153亩，在曲江片区属于中等规模没有强势外部资源目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不高，地块东侧为空地有利因素：曲江区位优势限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府9><#990099'>90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地，品牌知名度相对较弱曲江新区西高新主城区市中心（钟楼）本项目项目限制性条件占地面积153.14<#990099'>9亩容积率≤1.8覆盖率≤ 30%绿化率≥40%限高60m取地成本200万/亩车位<#990099'>91<#990099'>9个坡屋顶，不可出现独栋，容积率在1.8以下可调整车程半小时内*本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会 1机会 2曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位机会 3在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升机会 32项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值*资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会一07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象2：资产价格全面升值国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全面上涨。