商业项目定位及物业发展建议

2006
制造业 能源供应业 建筑业
消费性第三产业 住宿餐饮业
2004年 2005年 增长率
69801 103799 48.71%
居民服务及其他服务业
78639 130147 65.50%
文娱业
30015 38692 28.91%
批发零售业
1524205 1758406 15.37%
常熟市宏观总结—发展态势迅速，为房地产、商业物业 发展奠定了良好的平台
谨呈：常熟鸿泰置业有限公司
常熟鸿泰商业项目 项目定位及物业发展建议
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报告思路
１、城市宏观经济背景 ２、项目区域地块特征 ３、城市商业地产规划 ４、城市商业地产现状 ５、客户定位及客户访谈分析 ６、客户目标 ７、项目核心问题分析 ８、项目物业发展建议
世联对项目的理解——项目界定
总GDP、人均GDP上涨迅速 消费能力不断提升的三线城市 全国百强县（市）排名第六的城市 城市人口迁移，未来成熟区域 跨越昆承片区辐射全市，形成三足鼎立
报告思路
１、城市宏观经济背景 ２、项目区域地块特征 ３、城市商业地产规划 ４、城市商业地产现状 ５、客户定位及客户访谈分析 ６、客户目标 ７、项目核心问题分析 ８、项目物业发展建议
项目区域特征
区域内主要以住宅开发为主，目前没有商业氛围，新建成的 住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大， 辐射面广
常熟 三个 专业 市场
地块解析
明日星洲
锦绣苑 金山苑
西侧地块
镇政府大楼
东侧地块
东区铂宫
禧徕乐
项目参数
西侧地块
东侧地块
用地面积：30272平方米 容积率≤1.8 建筑密度≤50% 绿地率≥20% 建筑形式：多层建筑 东南角设置集散广场≥2500平方 60车位/万平米，地面停车位≥总停 车位的20%
——极大促进商业发展
200 180 160
17.0% 176.7127.01%8.0% 151.041266.5% 16.0%
140
15.1%129.6787
120
110.821832.6% 97.5386
14.0%
100 84.752112.0%
12.0%
80
60
10.0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
宏观经济 消费市场 产业结构
➢常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高 速平稳发展期
➢社会零售消费品总额每年以15%以上增长，且人均消费性 支出占可支配收入的比例不断增加，突破70%
➢第二产业轻工制造业为全市支柱产业，第三产业潜力巨大， 消费性行业年增长率30%~60%
报告思路
１、城市宏观经济背景 ２、项目区域地块特征 ３、城市商业地产规划 ４、城市商业地产现状 ５、客户定位及客户访谈分析 ６、客户目标 ７、项目核心问题分析 ８、项目物业发展建议
2001 2002 2003 2004 2005 2006
总GDP
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
增长率
100000 80000 60000 40000 20000 0
35.0%
30.1%
77075 30.0%
29181173.65%202204.65%800
64931 54314
18.6% 19.5%
25.0%
18.72%0.0% 15.0%
社会消费品零售额
增长率
25000 20000 15000 10000
5000 0
15037 10301
17203 11692
19308 14439
2004
2005
2006
人均可支配收入 人均消费性支出
➢ 这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和 社会集团供应的生活消费品来满足他们的生活 需要，是研究人民生活、社会消费品购买力、
常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入 高速平稳发展期
亿
1000
35.0%
800
30.1%
809.28 30.0%
678.78 565.16
25.0%
600
20.54%75
400 30317.53%65
19.0% 20.1% 19.22%0.0% 15.0%
10.0%
200
5.0%
0
0.0%
用地面积：42487平方米 容积率≤2.2 建筑密度≤50% 绿地率≥20% 建筑形式：多层为主，局部可设点式 高层，限高60米 西南角设置集散广场≥3000平方 60车位/万平米，地面停车位≥总停 车位的20%
项目总建筑面积将近14万平米 具备成为市级商业中心的潜质 跨越昆承片区服务功能，辐射全市，形成三足鼎立
常熟商业规划
常熟市商业发展规划——两心三带
两心：古城核心 新城中心
三带：
虞山---尚湖
旅游渡假休闲商业带
货币流通等问题的重要指标。
➢ 常熟市以每年15%左右的年增长率上涨，表示 常熟市居民的消费水平大幅度的提高，商业发 展进入快速期
➢ 04、05、06年常熟人均消费性支出 占人均可支配收入比例，分别为： 68.51%、69.97%、74.79% 表明常熟市的居民消费能力逐渐提 升，占支配比重大，商业发展潜力 巨大
常熟市产业结构以第二产业为主，其中以轻工制造业为 支柱，但第三产业消费性行业提升明显
常熟市产业分布比例
100%
50%
0%
2002
2003
2004
2005
2006
第一产业 第二产业 第三产业
第二产业产值
25000000 20000000 15000000 10000000 5000000
0
2004
2005
4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
0-800US$ 启动期
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000US$ 快速发展期
4000-8,000US$ 平稳发展期
8,000-20,000US＄ 减缓发展期
常熟市社会消费品零售总额以每年15%左右上涨，居民 消费性支出占可支配收入比重大
10.0%
5.0%
0.0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
人均GDP
增长率
■常熟市大量外来从商人
群，人口不计在市区人口 内，但经济税收计入常熟市 地税部门，从而大量提高了 常熟市的人均GDP；
■正常本地人口的人均GDP
应该处于4000-8000US＄；
小于4% 萎缩
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系