定位及物业发展建议提纲

定位及物业发展建议报告逻辑结构工作阶段：前期定位阶段

服务前提：基本经济指标确定

世联提供的服务：

☐区域发展研究

☐市场研究

☐客户研究

☐发展战略建议

☐项目定位

☐产品定位及创新

定位的思路和流程

参考报告结构：

《项目前期策划报告》提纲

前言部分

一、发展商目标

（一般分为经营目标、品牌目标等，经营目标指对消化速度、利润空间、回款额等）

二、世联对项目的理解和问题构建

（报告要解决的核心问题）

正文部分：

三、本体分析

本体条件分析：

☐经济指标

☐项目四至

☐交通条件

☐配套条件

☐其他资源条件

☐产品分析（如有产品规划需要调整，则对现有产品进行分析）

☐发展商分析（有时需要对发展商的产品线、品牌、开发经验等进行分析

本体小结：

☐本体有劣势分析

☐本体关键字和项目特征总结

四、宏观背景——城市经济和产业发展规律

天津市宏观市场分析

☐天津市宏观经济概述

☐整体土地市场概述

☐整体住宅市场概述（供应、成交、价格、销售速度、变化趋势等特征）

☐宏观市场小结

产业政策与发展规划/变化

☐本项目产品对应的相关产业政策

☐天津市产业发展规划与趋势

☐对本项目的影响

五、区域价值和发展前景研究

区域的历史（部分项目区域有历史文化价值的可对此项进行分析）

区域的现状：

☐区位

☐交通

☐资源

☐小结

区域的发展：

☐区域发展动力

☐区域产业规划

☐区域人口规划

☐区域交通规划

☐小结

区域价值总结

六、市场分析

区域一级市场分析

☐土地出让及成交分析

区域二级市场分析

☐板块格局（划分、特征、成因、驱动、发展潜力）☐供应特征

☐成交价格

☐成交速度

☐产品特征

☐典型项目及其客户扫描

区域三级市场分析

☐成交价格

☐成交速度

☐产品特征

未来竞争

☐竞争格局

☐商品房存量及新增

☐未来土地供应

七、客户研究

研究区域界定及线索

客户来源分析

客户需求分析

客户置业逻辑分析

客户精神属性分析

八、项目发展战略

项目发展SWOT分析

☐项目优势（Strength）分析

☐项目劣势（Weakness）分析

☐项目机会（Opportunity）分析

☐项目威胁（Threat）分析

项目目标回顾

模型选择

案例借鉴

不同产品组合/方向研判

☐组合方式/方向选择

☐组合方式／方向对比评判

☐组合方式／方向测算

项目核心竞争力确立

项目发展方向判定和市场定位

九、项目战略定位

项目战略定位

☐市场占位（目标市场、品类档次）

☐属性定位

（1）产品属性

（2）项目形象及演绎方向

客户定位

☐核心、重点、边缘客户定位

☐客户物理属性演绎

☐客户精神属性演绎

产品定位

☐产品类型及功能组合定位

☐面积区间和户型配比

☐产品价值体系梳理

十、经济测算

定价

☐静态定价（市场比较法）

☐动态定价（价格增长）

静态经济测算

☐项目总投资预算及经济指标测算

☐经营收入测算

☐成本及费用测算

☐利润率测算

动态经济测算

☐项目开发建设进度及重点节点安排建议

☐初步推退售计划

☐动态回款测算

（若有不同定位方向的对比，有可能每个定位方向都需要做以上测算）注：并非所有报告都需要解决以上提到的所有问题，依据不同的报告需求可灵活增减

物业发展建议的出发点

原则：一切均基于CVA——“竞争的价值增加”(Competition Value Added)

市场竞争性：

基于市场产品水平调查统计分析（空间尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；

客户价值的增加：

客户价值分析

基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；

地块价值的发掘利用：

基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向

市场竞争性

客户价值的增加

地块价值的发掘利用

参考报告结构：

《物业发展建议报告》提纲

一、总述

产品功能设计原则

本项目产品定位

二、总体规划设计建议

建议依据——本项目的市场定位

规划建议

☐总体规划思路

☐布局设计建议

☐空间组织建议

☐景观组织建议

交通组织及停车设施规划建议

☐交通组织规划建议

☐停车方式建议

公共设施规划特征

☐会所建议

☐商业设施位置建议

三、公共空间建议

入口及进入道路

☐市场竞争性

☐客户价值敏感点（价值点、客户语录）☐案例借鉴

☐建议

社区区隔

☐市场竞争性

☐客户价值敏感点（价值点、客户语录）☐案例借鉴

☐建议

精神堡垒

☐市场竞争性

☐客户价值敏感点（价值点、客户语录）☐案例借鉴

☐建议

园林景观的主题风格建议

☐市场竞争性

☐客户价值敏感点（价值点、客户语录）☐案例借鉴

☐景观的价值体系

☐主题风格建议

☐主题风格诠释

☐具体风格营造

☐道路景观系统

文化小品

☐市场竞争性

☐客户价值敏感点（价值点、客户语录）☐案例借鉴

☐建议

灰空间

☐市场竞争性

☐客户价值敏感点（价值点、客户语录）☐案例借鉴

☐建议

四、建筑单体

建筑风格建议

☐市场竞争性

☐客户价值敏感点（价值点、客户语录）