房地产项目定位及物业发展建议
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
东汇大厦 3200
本报告是严格保密的。
融元广场 3500
本案
注协大厦 3300
金成国际 3100
财富广场 3500
融丰花园 3500
才智广场 3500
龙湖大厦 3200
东方国际 3000
奥园 3000
纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主 流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。
高端市场 （纯写字楼）
本报告是严格保密的。
第二阶段 项目营销战略与策略
营销战略及策略初稿 营销战略 营销推广策略 展示策略
世联的一切研究都以事实为基础，以客户 目标为导向
客户的目标实质上是 项目的宏观愿景。
现实的目标体系则是 随着市场的变化和项目 的发展在动态变化的。
速度是第一位的，快速回收资金。销售率在开盘实 现30％，封顶实现50％。
对于周边环境的便利性和成熟度要求高，产品配置还有相当 的提升空间。
经三路南段的商住楼业主以实物贸易型中小企业为主，北段 的商住楼业主以知识、信息商贸服务型中小企业为主。
本报告是严格保密的。
（三）典型小户型产品扫描
香桔市 2700 独立空间 2600 时尚PARTY 2400 都市领地 2500 21TH银宫 3500
•操作评估：
•产品对施工精细度要求高 高科技类创新市场风险高 很容易被市场复制
本报告是严格保密的。
（二）写字楼市场扫描 ——专业写字楼+商住楼
经三路商住楼群是区 域市场最为成熟的中 端写字楼产品。产权 70年，价格3000～ 3500元，租金1～ 1.5。租售情况非常 好，业主以中小商贸 及服务型企业为主；
绿地老街 3000
本报告是严格保密的。
大盘均价2300元，多层2500～2600元，小高层、高层3100～ 3200元，别墅3500～3600元。纯住宅产品难以突破3500
区域内住宅以多层为主， 约占80％；其次为小高 层约占15％；
高层和公寓较为稀缺。
多层住宅市场存量较大， 面临较大竞争，价格难 以突破3000元。
通过本项目开发，价格期望突破3500元/M2，实现 利润4000万元以上，利润率18%。
本报告是严格保密的。
技术路线图
市场机会扫描 地块价值分析
市场竞争分析
提出假设
发展战略 项目定位
案例借鉴
物业发展原则
经
建
户
济
筑
型
指
排
配
标
布
比
重
建
配
设
点
筑
套
计
形
风
建
创
象
格
议
新
元
素
本报告是严格保密的。
区域市场大势基本能保证开盘三个月50％的速度实现。所以我们选 择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。
本报告是严格保密的。
（一）传统住宅市场扫描
➢ 选取具有代表性、竞争 性的住宅进行分析
恒升府第 2650
汉飞城市公园 3100
湖适精华版 2800
达观369 3000
中亨都市家园 3000
金成国际 3100
绿洲·银郡 3400
本案
鑫苑名家 3100～ 3300
联盟新城 4300
顺驰第一大街 3300
绿洲银郡
可为之事：
引进核心商业，打造区 域核心
•项目要求：
自然山体、水系
近高尔夫、游乐场等旅游 项目
•项目要求： 区域有历史文化等沉淀
•郑州代表： 未来龙湖周边项目
•郑州代表： •——
项目要求：
建筑或园林为绝对领先产品 高科技、酒店式等产品附加值 突出
•郑州代表
鑫苑名家
•可为之事：
通过细节或规模展示绝对精品 引进高科技，打造智能住宅
体量（万M2） 销售周期
销售率
国际企业中 心
10.8
开盘三个月
60％
清华国际
1.4
开盘三个月
99％
财富广场
6
开盘三个月
70 ％
注协大厦
2.5
开盘三个月
60％
金成国际二 期
本报告是严格保密的。
5
开盘三个月
70 ％
突破3500意味着什么？ ——主打商务方向、写字楼与公寓相结合
用预期目标扫描市场机会
传统住宅市场是否给我们提供机会？ 写字楼市场是否给我们提供机会？ 小户公寓方向是否给我们提供机会？
3300
鑫苑名家小高层
3300
住宅产品符合预期目标的机会在于城中豪宅
绿洲·银郡
3400
汉飞城市公园
3500
阳光豪宅别墅
3600
本报告是严格保密的。
核心地段型
我们不具备占位高端住宅的资源，不适合 做城中豪宅类产品
自然资源型
人文资源型
产品价值型
•项目要求：
商务繁华区 规划中的政务区或商务 区
•郑州代表：
经典房地产管理Байду номын сангаас料
资料由百事可乐整理
本报告是严格保密的。
谨呈：郑州鑫苑置业房地产有限 公司
郑州鑫苑经三路项目定 位及物业发展建议
本报告是严格保密的。
项目研究工作的阶段划分
2005.1.26---2005.3.3 25个工作日
第一阶段 项目定位及 物业发展建议
发展战略 项目定位 物业发展建议 经济测算 规划设计任务书
本报告是严格保密的。
新楼中楼 2800
恒升府第玲珑 居2700
财富中心 2300
普通公寓成为市场主流，供需两旺，价格在2500～3000 之间；而概念型公寓则可能会成为我们的机会
时代 第一 代
第二 代
第三 代
第四 代
类型 类单 身宿 舍时 代
普通 公寓 时代
纯概 念公 寓时 代
顶级 公寓 时代
位置
但随着资源稀缺和竞 争升级，市场供应向 着同等价格水平的中 端写字楼演化。在自 用市场销售情况良好。
但在中端产品的投资 市场上面临着郑东新 区的竞争；
河南信息大厦 4500
注协大厦 3400
国际企业中心 4100
英特大厦 3400
思达数码大厦 3500
索克大厦
广汇国贸大厦 4000
清华国际 3400
供需状况
在04年集中放量弥补了之前存在的市场空白，销售情况良好。 均价在4000-4500，租金2元以上；
主要特征
原高端写字楼具有政府资源的依赖性或投资导向性； 高端产品的硬件配置还有一定提升空间； 老城区市场现有高端产品对片区环境依赖性不强。
中端市场 (商住楼为主）
供需状况 主要特征
市场相对成熟，近年租售情况普遍良好。 价格集中在3000-3500之间，租金在1～1.5左右。 中端写字楼目前的投资需求旺盛。
高层住宅价格普遍高于 多层400元，且市场供 应量有限。可能成为一 个市场机会。
恒升家园
1950
恒升府第
2180
湖适
2200
新楼中楼
2400
湖·左岸
2400
鑫苑名家都市家园
2400
中亨都市花园多层
2800
金成国际广场
2800
达观369高层
3000
中亨都市花园高层
3000
鑫苑名家多层
3100
加州风情别墅
产品特征
本报告是严格保密的。
融元广场 3500
本案
注协大厦 3300
金成国际 3100
财富广场 3500
融丰花园 3500
才智广场 3500
龙湖大厦 3200
东方国际 3000
奥园 3000
纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主 流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。
高端市场 （纯写字楼）
本报告是严格保密的。
第二阶段 项目营销战略与策略
营销战略及策略初稿 营销战略 营销推广策略 展示策略
世联的一切研究都以事实为基础，以客户 目标为导向
客户的目标实质上是 项目的宏观愿景。
现实的目标体系则是 随着市场的变化和项目 的发展在动态变化的。
速度是第一位的，快速回收资金。销售率在开盘实 现30％，封顶实现50％。
对于周边环境的便利性和成熟度要求高，产品配置还有相当 的提升空间。
经三路南段的商住楼业主以实物贸易型中小企业为主，北段 的商住楼业主以知识、信息商贸服务型中小企业为主。
本报告是严格保密的。
（三）典型小户型产品扫描
香桔市 2700 独立空间 2600 时尚PARTY 2400 都市领地 2500 21TH银宫 3500
•操作评估：
•产品对施工精细度要求高 高科技类创新市场风险高 很容易被市场复制
本报告是严格保密的。
（二）写字楼市场扫描 ——专业写字楼+商住楼
经三路商住楼群是区 域市场最为成熟的中 端写字楼产品。产权 70年，价格3000～ 3500元，租金1～ 1.5。租售情况非常 好，业主以中小商贸 及服务型企业为主；
绿地老街 3000
本报告是严格保密的。
大盘均价2300元，多层2500～2600元，小高层、高层3100～ 3200元，别墅3500～3600元。纯住宅产品难以突破3500
区域内住宅以多层为主， 约占80％；其次为小高 层约占15％；
高层和公寓较为稀缺。
多层住宅市场存量较大， 面临较大竞争，价格难 以突破3000元。
通过本项目开发，价格期望突破3500元/M2，实现 利润4000万元以上，利润率18%。
本报告是严格保密的。
技术路线图
市场机会扫描 地块价值分析
市场竞争分析
提出假设
发展战略 项目定位
案例借鉴
物业发展原则
经
建
户
济
筑
型
指
排
配
标
布
比
重
建
配
设
点
筑
套
计
形
风
建
创
象
格
议
新
元
素
本报告是严格保密的。
区域市场大势基本能保证开盘三个月50％的速度实现。所以我们选 择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。
本报告是严格保密的。
（一）传统住宅市场扫描
➢ 选取具有代表性、竞争 性的住宅进行分析
恒升府第 2650
汉飞城市公园 3100
湖适精华版 2800
达观369 3000
中亨都市家园 3000
金成国际 3100
绿洲·银郡 3400
本案
鑫苑名家 3100～ 3300
联盟新城 4300
顺驰第一大街 3300
绿洲银郡
可为之事：
引进核心商业，打造区 域核心
•项目要求：
自然山体、水系
近高尔夫、游乐场等旅游 项目
•项目要求： 区域有历史文化等沉淀
•郑州代表： 未来龙湖周边项目
•郑州代表： •——
项目要求：
建筑或园林为绝对领先产品 高科技、酒店式等产品附加值 突出
•郑州代表
鑫苑名家
•可为之事：
通过细节或规模展示绝对精品 引进高科技，打造智能住宅
体量（万M2） 销售周期
销售率
国际企业中 心
10.8
开盘三个月
60％
清华国际
1.4
开盘三个月
99％
财富广场
6
开盘三个月
70 ％
注协大厦
2.5
开盘三个月
60％
金成国际二 期
本报告是严格保密的。
5
开盘三个月
70 ％
突破3500意味着什么？ ——主打商务方向、写字楼与公寓相结合
用预期目标扫描市场机会
传统住宅市场是否给我们提供机会？ 写字楼市场是否给我们提供机会？ 小户公寓方向是否给我们提供机会？
3300
鑫苑名家小高层
3300
住宅产品符合预期目标的机会在于城中豪宅
绿洲·银郡
3400
汉飞城市公园
3500
阳光豪宅别墅
3600
本报告是严格保密的。
核心地段型
我们不具备占位高端住宅的资源，不适合 做城中豪宅类产品
自然资源型
人文资源型
产品价值型
•项目要求：
商务繁华区 规划中的政务区或商务 区
•郑州代表：
经典房地产管理Байду номын сангаас料
资料由百事可乐整理
本报告是严格保密的。
谨呈：郑州鑫苑置业房地产有限 公司
郑州鑫苑经三路项目定 位及物业发展建议
本报告是严格保密的。
项目研究工作的阶段划分
2005.1.26---2005.3.3 25个工作日
第一阶段 项目定位及 物业发展建议
发展战略 项目定位 物业发展建议 经济测算 规划设计任务书
本报告是严格保密的。
新楼中楼 2800
恒升府第玲珑 居2700
财富中心 2300
普通公寓成为市场主流，供需两旺，价格在2500～3000 之间；而概念型公寓则可能会成为我们的机会
时代 第一 代
第二 代
第三 代
第四 代
类型 类单 身宿 舍时 代
普通 公寓 时代
纯概 念公 寓时 代
顶级 公寓 时代
位置
但随着资源稀缺和竞 争升级，市场供应向 着同等价格水平的中 端写字楼演化。在自 用市场销售情况良好。
但在中端产品的投资 市场上面临着郑东新 区的竞争；
河南信息大厦 4500
注协大厦 3400
国际企业中心 4100
英特大厦 3400
思达数码大厦 3500
索克大厦
广汇国贸大厦 4000
清华国际 3400
供需状况
在04年集中放量弥补了之前存在的市场空白，销售情况良好。 均价在4000-4500，租金2元以上；
主要特征
原高端写字楼具有政府资源的依赖性或投资导向性； 高端产品的硬件配置还有一定提升空间； 老城区市场现有高端产品对片区环境依赖性不强。
中端市场 (商住楼为主）
供需状况 主要特征
市场相对成熟，近年租售情况普遍良好。 价格集中在3000-3500之间，租金在1～1.5左右。 中端写字楼目前的投资需求旺盛。
高层住宅价格普遍高于 多层400元，且市场供 应量有限。可能成为一 个市场机会。
恒升家园
1950
恒升府第
2180
湖适
2200
新楼中楼
2400
湖·左岸
2400
鑫苑名家都市家园
2400
中亨都市花园多层
2800
金成国际广场
2800
达观369高层
3000
中亨都市花园高层
3000
鑫苑名家多层
3100
加州风情别墅
产品特征