江都市鸿达尚城时代项目全程营销推广方案-219页
檀都下半年营销推广方案模板
荣兆集团·郯城檀都项目下半年营销方案( 08.09—09.01)目录一、郯城楼市未来发展趋势预测 ................................. 错误!未定义书签。
二、项目销售情况及下半年可售房源分析 ............... 错误!未定义书签。
( 一) 项目销售情况分析.................................... 错误!未定义书签。
1．工程进度........................................................ 错误!未定义书签。
2．销售指标完成情况分析与评价 ................... 错误!未定义书签。
综述: ................................................................. 错误!未定义书签。
( 二) 下半年可售房源分析 .............................. 错误!未定义书签。
1、可售房源情况.............................................. 错误!未定义书签。
2、可售及下半年可推房源分析...................... 错误!未定义书签。
三、下半年项目营销推广思路.................................... 错误!未定义书签。
( 一) 营销目标及工作条件................................ 错误!未定义书签。
1、工作目标 ...................................................... 错误!未定义书签。
2、总体销售目标.............................................. 错误!未定义书签。
某楼盘各阶段营销推广执行方案(doc 14页)
某楼盘各阶段营销推广执行方案(doc 14页)滨河·新天地二期策划推广及销售计划3、销售中心的包装完成1）、整体包装建议预计完成时间：约在2011年7月份（修饰）滨河·新天地为“新德式简约风尚社区”，在二期产品推出之时，销售中心的一定程度的变化，会带给人们一种全新的不同的感觉。
售楼部的包装需要更呈现出尊贵、闲适、自然、清新的风格特点。
2）、标志性建筑的建造二期为区别于本案一期产品、甚至其他产品的强势地位，建议于现有售楼处广场建造一座临时性的标志性建筑，以简洁、挺拔、色彩明快为该建筑的主题风格，用以形象展示，以体现本案二期的成熟、实力及品质！3）、细节包装建议①、洽谈区。
售楼部内部规划已经到位，各区位置规划合理，仅对休闲区与儿童游乐区做一些建议。
洽谈是销售员与客户沟通的地方，也是售楼部人气最活跃的地方，因此，营造优雅、不失热烈的谈话氛围必不可少。
可采取一些细节处理，例如在桌面摆放花丛、在上方挂吊旗、播放优美音乐等，营造良好的洽谈氛围。
②、VIP贵宾区。
设置VIP区，以沙发及高档茶几为主，加强案场服务，延长其逗留时间，制造人气。
③、左边人、车入口。
设置大气醒目的导示标志，指明示范单位及售楼部、停车区方向。
在正门入口建议铺设红地毯，给客人尊崇感受。
4、滨河·新天地产品推广会□时间：2011年3月中上旬□地点：临沂市某中高档酒店□对象：意向认购客户□内容：①二期产品介绍、展示及理念阐释；②建材品质展示；③酒会。
□目的：①为老业主/意向认购客户带领新客户，了解滨河·新天地二期产品；②强化品牌优势、社区优势、产品优势，促进购买，形成口碑。
二、认购期（2011.3.1—4.20）本阶段为形象推广期。
以高调亮相，密集推广为原则，对二期产品进行瞬间爆破，聚集人气，储蓄客户。
2、推广主题及卖点1）形象硬广主题：1、滨河·新天地二期 引领临沂品质生活的走向！2、滨河·新天地二期 德国品质/真功夫系列3、滨河·新天地二期 用爱筑家 品质升级2）重点活动主题：滨河·新天地 青年优先置业计划在深化本案二期户型的优质，园林的规划，区位的优势的同时，将活动告知客户，推广阶段 时间 销售目标推广目标 主要工作 认购期 2011.3.1—4.20蓄客、密集推广、积累人气、为开盘造势 通过对营销主题的炒作，形成强烈的社会舆论氛围，引起目标客户认同； 全面收取诚意金，签订诚意邀约书； 密集的广告投放；产品推介会促销；并重点分析户型的精致、优美、宜居，并从户型引导至小面积，再到性价比，俘获年轻客户的心理——青年优先置业计划，并借此活动快速去化4、5号楼，争取在开盘强销期完成整体房源25％的货量！（具体活动方案稍后提交）3、媒体投放该阶段是广告宣传的重要时期之一，是为公开发售蓄势的关键时期。
楼盘热销活动策划书3篇
楼盘热销活动策划书3篇篇一《楼盘热销活动策划书》一、活动背景随着房地产市场的竞争日益激烈，为了提升楼盘的知名度和销售量，吸引更多潜在购房者的关注，特制定本次楼盘热销活动策划。
二、活动目标1. 提高楼盘的曝光度，增加知名度。
2. 吸引大量潜在购房者前来咨询和参观楼盘。
3. 促进楼盘的销售，达成一定的销售业绩。
三、活动主题“品质生活，由此开启”四、活动时间[具体活动时间]五、活动地点楼盘售楼处及周边区域六、活动内容1. 优惠政策推出限时购房优惠活动，如折扣、赠送家电等。
提供首付分期等灵活的付款方式，减轻购房者的资金压力。
2. 样板房展示精心打造多个样板房，展示不同户型的设计风格和空间利用。
安排专业的设计师进行讲解，帮助购房者更好地了解房屋的特点和优势。
3. 抽奖活动在活动期间，购房者有机会参与抽奖，赢取丰厚的奖品，如汽车、家电等。
增加活动的趣味性和吸引力，促进购房者的购买欲望。
4. 客户回馈活动对于老客户推荐新客户购房成功的，给予一定的奖励，如现金红包或物业费减免等。
增强老客户的忠诚度和口碑传播效应。
5. 专业咨询服务设立专业的购房咨询团队，为购房者提供全方位的咨询服务，解答疑问。
包括楼盘的地理位置、周边配套、房屋质量等方面的问题。
6. 文艺表演和互动游戏在售楼处举办文艺表演，如歌舞、小品等，营造轻松愉快的氛围。
开展互动游戏，如拼图比赛、猜谜语等，参与者有机会获得小礼品。
七、活动宣传1. 线上宣传在房地产网站、社交媒体平台等发布活动信息和宣传海报。
制作精美的活动视频，进行推广。
利用电子邮件、短信等方式向潜在客户发送活动邀请。
2. 线下宣传在楼盘周边、繁华地段张贴活动海报和宣传单页。
与周边商家合作，进行联合宣传。
举办路演活动，现场展示楼盘和宣传活动。
八、活动执行1. 成立活动执行小组，明确各成员的职责和任务。
2. 提前做好活动场地的布置和准备工作，确保活动的顺利进行。
3. 培训活动工作人员，提高服务质量和专业水平。
某购物广场推广方案
某购物广场推广方案第一篇：某购物广场推广方案某购物广场推广篇（一）确定项目的品牌核心目录一，产品定位（核心概念）二，媒体策略三，媒体执行四1、品牌形象塑的必要性临清市人口较少，消费能力十分有限，但商业的供应量却大大超前于消费的增长，各种市场林立，但均没有一流的经营管理理念，致使商业经营每况愈下，市场竞争激烈，对于各商业市场而言，如何聚拢人气，找出自身的市场差异点，建立独特的品牌形象，成为激烈竞争中的不二法则。
2、品牌文化对商业价值的贡献商业的兴旺来源于人气的兴旺，商业竞争说穿了就是品牌文化间的竞争，商业品牌文化有两大特征：其一是以价格优势为依托的现代商业文化，其二是以文化优势为依托的休闲商业文化。
作为万嘉购物广场的经营模式，想形成整体上的价格优势是不可能的，那么寻求文化上的支撑，建立起集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的结合性购物场所，经营理念与经营文化的优势，从而利用品牌优势，建立起竞争优势。
3、品牌文化内质我们既然确立了以品牌带动整个商业的发展思路，那么寻求品牌文化的特质，找出符合万嘉购物广场的品牌灵魂成为我们首要的任务，那么万嘉的品牌到底是什么呢？临清自古就是一个具有浓厚商业氛围的城市，人们有着传统的重商理念。
但随着时代的发展，临清传统的商业布局已不适合现代商业的发展，这也是为什么临清商业档次一直上不去的原因，而万嘉购物广场就是对传统的经营理念进行一次深刻革命，而这种积极探索新的经营模式的思维方式也正是临清人能多的来保持浓厚的商业经营兴趣的根本所在，所以本案发起的经营模式的革命在临清传统的经商文化中又找到了根。
引导临清商业经营模式的一次伟大革命文化载体——临清多年来对经商理念的不断探索。
这一文化融合的共性，也必将成为临清市新时代商业形象的象征，在充分利用文化载体传播的过程中，万嘉购物广场的革新形象将得到最佳展现，品牌形象也因此大幅提升。
4、主题雕塑凸显品牌内涵我们找到了万嘉购物广场的文化内涵——融合的文化特质——历史文化、商业文化、旅游文化、景观文化、休闲文化，如此丰富的文化内涵，有赖于建筑风格对它外在的延伸。
时代城推广活动方案策划
时代城推广活动方案策划一、活动背景及目标时代城是一家位于市区中心的大型购物中心，秉承着“时尚，品质，休闲”的理念，提供高品质的购物、娱乐和休闲体验。
然而，随着市场竞争日趋激烈，需要更加积极主动地进行推广，以增加人气和提高客流量。
本次活动的主要目标是：1. 吸引更多的潜在顾客，提高购物中心的曝光率和知名度；2. 增加客流量，提高销售额；3. 树立购物中心的时尚、品质和休闲形象。
二、活动策划1. 活动策略基于市场的竞争情况和时代城的特点，我们制定了以下活动策略：1.1 多渠道推广：通过多个渠道进行推广，包括线上和线下宣传、社交媒体推广、合作推广等；1.2 强调独特之处：突出时代城的特点，包括品牌积淀、特色店铺、丰富的娱乐设施等；1.3 创意活动：设计有创意的活动，以吸引顾客的兴趣，并提高他们对时代城的认知和好感度。
2. 活动方案为了达到活动目标，我们制定了以下活动方案：2.1 开业庆典：在时代城开业之际，举行隆重的开业庆典活动，邀请明星、媒体等进行现场报道，增加曝光率和知名度。
2.2 主题活动：每月举办不同的主题活动，例如时尚周、美食节、亲子嘉年华等，吸引不同群体的顾客，增加客流量。
2.3 优惠促销：定期在时代城进行优惠促销活动，吸引顾客前来购物，同时提高销售额。
2.4 线上推广：通过社交媒体、网站推广等方式，提高时代城的知名度和曝光率，吸引更多的潜在顾客。
2.5 合作推广：与周边企业、商家进行合作推广，例如舞台剧、电影等联合推广，互相促进。
2.6 会员模式：建立时代城的会员模式，提供丰富的特权和福利，吸引顾客成为会员，增加顾客粘性。
3. 活动实施计划在制定活动实施计划时，我们将以下几个方面考虑进去：3.1 时间安排：将不同类型的活动安排在合适的时间段，避免活动之间的冲突，并充分利用节假日等特殊时段开展活动。
3.2 资金预算：根据不同活动的规模和需求进行资金预算，并合理分配各项开支。
3.3 人力安排：组织专门的活动策划小组，负责活动的安排、执行和后期跟踪。
某商城推广方案
五、项目落款
招商热线：XX 开发商：XX 运营商：XX 项目地址：XX 招商中心地址：XX
六、项目优势提炼
• • • • XX • •
交
商
一
火
无
通 广 播 合 作 品
圈 核 心 位 置
联 盟 倡 导 者
站 式 服 务 提 供
车 站 东 广 场 黄
须 养 铺 ， 大 势
九、随手礼
方案一：马克杯
方案二：定制中性笔
方案三：定制鼠标垫 到货周期约10天左右
05
推广周期
阶段 时间
招商预热阶段 3.24——4.9日
招商启动阶段 4.9日——5.31日
招商收尾阶段 6.1日——7.15日
推广目的
本阶段旨在传播项目定位及概 1、保持期望值，在推广过程中 念、让目标对象通过在项目定 不断加强客户的意向性； 2、 位，消费定位、业态定位上的 制造亮点，更进一步的加强诉 认识了解项目，达到储备商户 求的鼓动性； 3、强化各业态 资源的目的。 宣传专业市场 的特点、消费特点、市场前景 定位及项目优势，树立客户的 趋势；强化项目优势； 4、本 信心，并制造期望值，在推广 阶段针对潜在商户关心和担心 过程中不断加强客户的意向性； 的问题进行针对性的推广；
礼品多多期待您的惠顾！
招商手册；DM宣传单页； 招 商区域招商内容布置； 户外 广告 ；电台播报； 微信朋友 圈推送；H5转发；道旗；电
梯广告
招商手册；DM宣传单页； 招 商区域招商内容布置； 户外广 告 ；电台播报； 微信朋友圈推 送；H5转发；道旗；电梯广告
招商手册；DM宣传单页； 招 商区域招商内容布置； 户外广 告 ；电台播报； 微信朋友圈 推送；H5转发；道旗；电梯广
高邮尚城国际营销策划方案
尚城国际
单位：元/㎡
２００8－２００9高邮商品房成交均价对比
4500 4000 33050000
2726.512947.65
2500
2000
11050000
500
0
均价
2424.652758.69 住宅
4152.833898.72 商业营业用房
08年均价 09年均价
• 2009年，市区商品房合同成交价格2947.65元/㎡，同比 增长8.11%，其中，新建商品住宅合同成交均价为 2758.69元/㎡，同比上涨13.78%，商业营业用房合同成 交均价为3898.72元/㎡，同比下降6.12%。
项目名称 高邮五金装饰城
开业时间
2006年
知名度
高
总面积
22万㎡
楼层
内部3层
结构类型
框架
电梯/扶梯
无
中厅
无
空调设施
无
室内环境
商场定位
经营状况 经营形式 商户总数 配套设施
售价 租金
一般
装修档次
中档
钢材、服装、建 材批发大市场
客流量
1人/10分钟
很差
经营档次
中低档
批发零售
管理状况
一般
约1400户
商户来源
无 一般 10人/10分钟 中低 差
空调设施 停车场/车位
空置率 经营特色 单铺面积
无 50 无 陶瓷、卫浴 35㎡（一拖二70㎡）
商户总数
102户
商户来源 江西为主
顾客来源
市区及乡镇
配套设施 售价 租金
银行、餐饮 一拖二：14-18元/㎡/月
交通状况 管理费
各分区功能调查
高邮尚城国际营销策划方案
高邮尚城国际营销策划方案汇报人：日期:contents •项目概述•市场分析•营销策略•营销执行计划•营销效果评估与调整•结论与展望目录项目概述市场现状项目定位销售目标品牌目标客户关系目标030201市场分析目标客户群体地理位置购房需求目标市场描述竞品项目高邮尚城国际需在产品设计、品质和服务等方面塑造独特卖点，实现市场突围。
产品差异化营销策略政策导向国家和地方政府对房地产市场调控政策趋于稳定，为市场平稳发展提供了良好环境。
市场需求随着高邮市经济持续发展，人口集聚效应增强，中高端住房和商业需求将持续旺盛。
行业发展趋势绿色建筑、智能家居、社区服务将成为房地产行业发展的新趋势，高邮尚城国际需紧跟时代潮流，提升产品附加值。
营销策略多样化产品组合定制化服务品质优先灵活调整优惠政策03合作推广01品牌建设02多渠道推广直销团队建立专业的直销团队，直接面向客户进行销售推广，提高销售效率。
代理商合作与房地产代理商建立合作关系，利用其资源和渠道优势，拓展销售渠道。
线上平台利用互联网平台进行在线销售，方便客户随时随地了解项目和购买产品。
营销执行计划营销活动时间表预售期（1-2个月）开盘期（3-4个月）强销期（5-6个月）清盘期（7-8个月）营销资源需求人力资源物力资源财力资源促销费活动费广告费的工资和福利。
租金、日常运营等。
有目标地推进营销活动，以实现项目的成功销售。
营销效果评估与调整01020304客户服务提升：通过培训和激励机制，提升客户服务质量，增强客户满意度和忠诚度。
渠道拓展：根据市场趋势和客户需求，拓展线上、线下销售渠道，提高品牌覆盖面。
促销策略调整：根据不同时间节点的市场需求，调整促销活动力度，以激发消费者的购买欲望。
广告内容优化：根据目标客户群体的反馈，调整广告文案、视觉设计等内容，提高广告吸引力。
营销策略调整结论与展望项目总结市场调研精准产品设计独特营销策略高效品牌建设成功持续优化产品线创新营销策略拓展市场份额提升服务水平01020304未来工作展望感谢观看。
(营销策略)四川达州项目整合营销策略建议书
（营销策略）四川达州项目整合营销策略建议书四川星玙地产顾问有限责任公司：承蒙信任，我司正式受托展开贵司项目之销售代理投标事宜。
我司项目专案小组，针对本项目进行市场调查和论证，并对本项目分析研讨，现特向贵司提交《达州项目整合营销策略建议书》，供贵司选标时参考，部分相关内容由我司专案小组人员负责讲演，并经研讨确认后作为后期销售工作的指引。
专此奉达！四川星玙地产顾问有限公司2007年12月《达州项目整合营销策略建议书》呈送：四川华森实业有限责任公司提交：四川星玙地产顾问有限公司目录第一部分：达州市场分析第二部分：营销推广总构思第三部分：我们的优势第四部分：销售工作部署第五部分：价格策略第六部分：销售前期准备第七部分：品牌形象的塑造和管理第一部分达州市场分析一、达州市中心城区商品房发展历史1990-2000年，住房制度由国家分配向商品房市场过渡，进行房屋改制，中心城区一般家庭通过房屋改制对分配住房进行购买，市场陆续推出部分商品房，该阶段商品房开发受开发理念、技术支持、营销手段等因素制约，品质较低，区域方面主要集中在城市老城区和南外新区（县政府搬迁促进南外新城）的建设、发展。
商品房价位主要集中在500-800元基础上，属于商品房起步阶段。
2003年，以西外天恒花园建设为标志，达州市商品房建设进入一个新的时期，无论是从小区规划、园林设计、建筑规划、营销策划还是物业管理等各方面都将达州市商品房开发建设进行了重新定义，楼盘销售均价突破1000元/㎡，达州房产建设真正意义上的进入了商品房的系统开发。
2005年，随着达州市政府西迁工作正式完成，达州市建设以西外新区为城市未来中心区域的战略开始逐步实施，新区科学的区域布局，先进的市政基础设施配套以及规整的待开发用地为达州市商品房的品质升级打下坚实基础。
以罗浮阳光、宏宇花园、以及金兰小区的建设带动整体板块升温。
房价上升至1200-1500元/㎡。
老城区其经济、商贸中心地位以及便捷生活配套促进房价上升，中心广场、滨江丽都等楼盘的销售价格在1500-2000元/㎡左右。
江鸿·铂蓝郡营销推广策略
四、营销推广策略
参考案例
万城华府
北京海淀区万柳绿化带最后一块地幅，西临昆玉河、远眺颐和园， 区域内售价最高的低密度住宅区。山西买家众多。
万城华府营销推广策略解构
产品定位：低密度住宅区向“城市别墅区”上升定位； 客群定位：中国智慧与国际视野熏染下的高端人士；
价值核心：中国地王+城市别墅+中国灵魂； 助力价值：风水堪舆价值核心；
兰乔圣菲 上海西郊纯美式别墅区
兰乔圣菲营销推广策略解构
产品定位：原版美式豪宅别墅区； 客群定位：美国房子，中国底蕴，国际智慧；
价值核心：万科品牌+美式产品； 营销推广策略：品牌营销+观念营销+品质营销；
硬件价值的营销，被悄悄地隐藏在观念营销的背后， 因为世间所有的高端产品，都不是在兜售硬件， “形而上者谓之道，形而下者谓之器”。
物理价值为本，提升沟通性，促进客户的好感累进。
“观念营销”
1、本案推广基调
具备中国一线豪宅气度的 北美原著别墅区
禁忌
地方品牌别墅社区
2、营销推广策略主题词
“阅尽奢物·鉴此墅”
精神气质领衔，提升项目形象，“意识决定形态”。 “阅尽奢物”：眼界开阔，对一切高端消费品均具有极高鉴赏力。 “鉴此墅”：在极高鉴赏力的睿智眼光中，本案是值得鉴赏与玩
味的上品。
营销推广策略主题词
御河中流·北美原著别墅
物理价值为本，提升沟通性，促进客户的好感累进。
“御河中流”：御河中游地带+中流砥柱人士，一语双关。 “北美原著别墅”：“原著”语感更为精准，强调对建筑内涵的用心把握。
3、本案营销策略核心
观念为先，品质立基。 硬件竞争力提升 精神品牌提升
扬州尚城商业步行街策划执行报告
售价
一楼均价2.6万元/平方米，二楼均价1.4万元/平方米，三楼均价9000元/平方米
返祖
虽然多数已售出，但整体经营状况不善，一楼整在经营中的不足2/3，二、三楼更少，据销售 人员反映，将进行重新规划，确定返租形式等
典型商业项目一览——凯运天地、壹位广场
凯运天地
壹位广场
位置 凯运天地位于文昌东路106号；壹位广场位于运河西路与古运河交汇处
典型商业项目一览——万家福商城
位置 营业面积 楼层 年营业额 经营档次 经营费用 经营状况
汶河北路9号 1.8万平方米 地上6层，地下1层 约1.8亿元 中高档，以服饰为主 场费用3000元，不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，扣点数为24-25%左右 有较高的知名度，经营状况较好，但布局较乱，空间较小
其他的商圈有以广润发和京华城为标志的西部新商圈；以汽车西站、 扬州商城、新世纪大酒店、万都五金机电城为中心的汽车站商圈；以 曲江小商品市场、副食品城、金盛国际家居城为主的东部新商圈；以 五亭龙玩具城、江阳商贸城及沃尔玛购物广场为支撑的北郊新商圈。
现状分析
目前扬州商业地产的销售情况都比较好，专业市场如曲江小商品城、 红星美凯龙、金盛国际家居等经营均十分良好，甚至一铺难求。但综 合类商业除文昌阁商圈外其他经营均不理想，主要原因为开发商在出 售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态，如宋 城名都、望月路步行街等虽然销售较好，但整体运营状况欠佳；
返祖
采用两年返租的形式，每年的返租额为10%
典型商业项目一览——金水桥商业街
位置
兴城西路南侧、润阳路东侧
概况
其眼界商铺面积约6000平方米。计划打造300米的风情街
经营类型 餐饮、休闲等
幸福尚城整体营销策划案第二版955244461fsw
幸福尚城整体营销策划案第一篇总略运营策略：程序上先住宅后商铺，先招商后销售；策略上将实施“企业品牌、楼盘品牌双轨运营方案”。
运营统筹：将整体项作为一个统一的机体操作，同时又具有独立性，达到彼此作用，彼此丰硕的目的，增强项目的综合竞争力，并有效互动推行。
结合项目建设现实，和市场情况，领先推广住宅部分，待时机成熟即推广商铺部分，最后交互推广，具体推广时间见第二篇和第三篇相关内容。
项目定位：第一定位住宅为都市时尚家居，底商则为服务家居的配套物业，成为“业主VIP生活自助广场”，为业主提供“购物、餐饮、健身、美体、娱乐、休闲和商务服务”，以符合区域“南站商务中心”特征，同时迎合周围主要购买群体的需求。
入市姿态：本案将结合项目实际和市场状况，以城市家居新理念，创造新概念，对新概念进行全新演绎。
使项目能有效吸引关注力，并形成独特的核心竞争力。
案名创意：塔楼住宅：幸福尚城底商部分：尚城生活广场目录（Contents）第一部份项目地块分析……………………………………………第二部份项目定位篇………………………………………………第三部份策略运筹篇………………………………………………第四部份价钱定略篇………………………………………………第五部份：销售运营篇………………………………………………第六部份：广告运作篇………………………………………………第七部份：物业计划篇………………………………………………第一部份项目地块分析一、项目地块位置本项目位于乌鲁木齐市南站商圈之商务区，处在计划中的电子一条街黄河路边缘位置。
地块东临和田街；西面200米为城市道路骨干线黄河路；北200米为市政繁华道路五一路；南抵吐鲁番路。
整个地块呈较规整四方形。
二、项目SWOT分析（一）优势一、区位优势本项目位于乌鲁木齐市西南城区，项目四边均与城市干道相邻，并介于南站商圈之间，细分区域为南站商圈的商务区，从而为项目提供了较为理想的居住环境和便捷的交通网络。
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宏观调控的 三个主要目的
3、建立房地产可持续 发展的新模式 2、满足城市广大低收 入人群的住房需求 1、遏制房价的过快增 长，规范市场秩序
分结论2：达到战略目标的三座大山：项目有效 需求不足、价格瓶颈制约和协同度可能不足 分结论3：项目最好可以按两期开发推广（先南 后北），在突出升级概念的同时，既可营造价 格升值效应，亦可制造出多个销售热点。 分结论4：通过景观示范单位，现场形象视觉 化等提高性价比，营造项目价值感。 分结论5：以销售进度为主要导向、以争取利润 最大化为次要导向提出产品修正建议，主要集 中在外立面、道路、景观小品和装修材料上。 分结论6：本案主要风险集中在国家政策发生变 化/区域竞争力与市场供应加大/工程进度调整与 产品修正力度/广告推广费用不足这四个方面。
分结论1：本案大多数潜在购房者主要集中在 项目周边的北区，并且其消费能力处在江都 中等略微偏下水平。
消费者研究和项目定位结论
本案的目标客户主要集中在项目 周边的北区，在“中央政务区·庭 院式舒适精品住宅”的产品定位 下，比较适合以“格调生活新榜 样”的整体项目定位与之进行友 善且精确的沟通。
分结论2：做为高端标杆项目的御景花园和周 边标杆竞争项目的世纪花园在产品和推广上 均有弱项，我方可以采取针对性的策略以己 之长攻其之短。 分结论3：本案的产品定位适宜为“中央政
分结论2：通过六大要素分析，确定区域 的地段价与本案的品质价，推算出尚城时 代的合理均价为：2615元。
分结论3：控盘重点建立队伍、产品、客 户三条线；通过“沟通平衡与超越客户满 意”两大原则，保证项目的整体运作，努 力实现2630元/平米的战略均价目标。
第一部分
市场分析和项目分析
一、房地产宏观分析 二、市场区域的界定 三、需求分析 四、供给分析 五、市场潜力分析 六、需求是否强劲及消化量预测 七、项目基本情况测评 八、项目SWOT分析 九、竞争者分析 十、吸纳率分析
市场和项目分析结论
本案处在“有条件需求略大 于供给”的市场内。在后期 的策划微操和产品修正都能 够最大限度配合的前提下， 项目有较大的可能性达到 “小高层均价2700元、多层 均价2800元，月吸纳率在18 套左右”的战略目标。
分结论1：地产宏观向好，江都市场稳中有缓 升，并且存在局部盘整的可能。 分结论2：本案主力市场区域还是在江都北区。 分结论3：区域潜在消费者具备小康略微偏上经 济实力，购房者逐步成熟，开始关注产品内在。 分结论4：总价30万左右的多层三房二厅二卫比 较受到潜在目标客户群体的认可。 分结论5：预测未来1~2年现房供应量将会出现井 喷，供过于求增大，建议项目采取快速出货的销 售思路回避严峻的竞争风险。
价格体系和操盘细则结论
沿袭合同底价——市场底价——战 略底价，推导出项目2600－2650元/ ㎡的销售均价，再对此进行详尽的 分析，最后在价格得以初步确定的 前提下建立起“队伍/产品/客户”的 三分线，从而在操盘角度也有效的 保障了价格实现。
分结论1：通过设定合同底线、市场底 线、战略底线来确定本项目的价格指标， 一房一价表设定要确保均价的实现。
江都鸿达·尚城时代 全程营销推广方案
开篇：项目结论
市场和项目分析结论
战略预测和产品规划结论
项目总结论
消费者研究和项目定位结论
形象塑造和品牌传播结论
价格体系和操盘细则结论
项目总结论
面临区域房地产的欠发达性和40万平米超级大盘的直接竞争对 手，本案要达到“一年内完成项目销售90%、销售周期约15个月”的 任务，必须在“独特化、差异化、精品化、时尚化”这“四化工程” 上做足文章，“以己之长攻其之短”，构建起项目排他性十足的竞 争力，则成功指日可待。
务区，庭院式 舒适精品宅”
分结论4：本案目标消费者定位适宜为江都
时尚城市精英
分结论5：本案形象定位适宜为
时尚精英·本色生活特区
分结论6：本案项目总定位适宜为城市精
英·格调生活新榜样
分结论1：全程传播战略构架以开盘前 的形象修正期和开盘后的形象传播期构 成，分水岭为9月底的开盘日。 分结论2：推广费用控制在110万元之内 （不超过1.5％计算），一期推广费用 略高于二期。
形象塑造和品牌传播结论
紧紧围绕“格调生活新榜样”，采用 体验式、互动式的整合传播形式， 大力突出“精品”和“时尚”概念，与 目标客户建立零距离接触，并且和 “以项目的规模为传播主题”的竞争 对手形成绝对差异化。
分结论3：开盘前的形象建立战役由 “打响知名度——构建美誉度——震撼 面世/开盘强销”这三个波次构成，每 个波次有不同的目标/战略方向/战术手 段/作战时间。 分结论4：开盘后的形象传播战役由 “开盘强销期——销售运动期——尾盘 促销期”这三个波次构成，每个波次都 具备递进的沟通主题、卖点支撑和媒体 配合。 分结论5：VI系统宜从基础部分和应用 部分这两个方面进行规划设计。
接下
房地产发展与人均GDP规律
人均GDP 元
12000 8000 4000 1000 800
进入衰退 兴起阶段 缓慢发展 高速成长 平稳成熟
中国2005年人均GDP跨越1700美元，也就是说中国的房地产 发展刚刚进入一个黄金发展期。
维护社会稳定、构建和谐社会
2- 宏观调控持续进行
地产进入品质时代
一、房地产宏观分析与江都市场分析
要点： 1- 未来3年中国房地产宏观形势仍属上升趋势 2- 宏观调控将继续进行，房地产进入品质时代 3- 房地产价格仍有上涨空间，但涨幅逐步趋缓 4- 江都地产市场较为稳健，机会与风险并存
1- 未来3年中国房地产 宏观形势仍属上升趋势
存款持续增长，资金需要出口 GDP以两位数高速增长 人民币的持续升值5%） 政府不断扩大内需的目标 海外资金对房地产的投入
分结论1：在进场后12个月内，销售完成（完成 总量247套）的90%，即222套；15个月清盘 （2007年4月底），完成销售回款约7000万
战略预测和产品规划结论
在“均价2600-2650元，月吸纳 率18套左右”的目标导向下，面 临“项目有效需求不足、价格瓶 颈制约和协同度可能不足”这三 大难题，但这些难题将会随着 积极的产品改造和贵我双方加 强互动沟通的力度等措施得到 质的缓解。