公园道时代广场营销推广方案(定)

※ 对金沙园的概念还是停留在过去，较为偏远的印象。
市场分析
位置 面积（亩） 容积率 绿化率 建筑密 度 限高 （米） 起拍价 （万） 成交价 （万） 所有人 开工时间 交地时间
沙县体育公园北侧地块
98.39
≤3
≥34
≤25
100
30000万
41020
曾碧华
2012-6-12
2011-6-13
沙县泰和路西侧地块
总体印象：经常关注新项目 会货比三家 置业较为理性
市调小结
※ 当地意向购房的客户 ，大多为在外经商的生意人，想在老家有套 房产，其次为当地及周边想进城的商人，公务员等。 ※ 购房特征集群、跟风明显，朋友一起购买、朋友介绍购买的情况多。 ※ 置业需求大多为改善居住，或者为了让孩子可以得到更好的教育。 ※ 对100-140中大户型产品需求大，复式产品由于偷面积较受欢迎。
小结：2011年的“限购令”仍然在执行，连续加息，也将导致市场客户购
房意愿的降低。政策影响已经由一二线城市向三四线城市蔓延。
随着交通基础设施的不断完善，沙县城市价值快速提升 沙县将是三明的沙县，海西城市体系重要的一环
◎ 沙县是闽中重要的交通枢纽，现有的福银高速公路、鹰厦铁路、205国道、沙溪 河航运；规划建设中的向莆快速铁路横贯全境；兴建中的三明机场距城区仅3公 里，公路、铁路、水路畅达，交通十分便捷。 ◎ 随着向莆快速铁路、三泉高速公路、厦三高速等重大基础设施的相继动工并建 成，特别是向莆快速铁路在沙县设立联轨站，并与三明机场及高速公路互通口集 中建设，实现铁路、机场、高速公路 三位一体 建设方案的基本确定，成为福 建省四个全国公路运输枢纽城市之一。 ◎ 省级经济技术开发区三明高新技术产业开发区位于沙县城区内北侧，是福建省五 个省级高新区之一。 ◎ 沙县洋坊汽车城正式更名为三明汽车城，进一步提升了汽车城的地位。
市场客户意向购置户型，
三房产品占到58%，两房22%，四房16%。
市场客户意向购置面积，
110-129㎡占39%，90-109㎡占22%。
市场客户认为住宅最重要的元素是质量， 其次是安静的居住环境。
价格依然是决定客户购房意向的主导原因， 其次为交通、开发商实力、 周边配套、内部规划等。
客户心理所能接受的 总价范围80-85万占36%， 80万以下占29%，86-90万占22%。
水，更是作为财富的象征。18米宽畔溪，一条流动的玉带，缓缓流淌在社区中央， 沙县绝无仅有的活水社区，成就智者的生活品味。
下一代的教育 是父母的责任
——金沙小学 金沙中心教育配套
教育配套，一直是地产项目一个重要的配套卖点，也是购房者必定会关注到的一 个元素。很多购房者只是为了送孩子上一个好学校而不惜重金购置房产。 项目毗邻金沙小学、金沙中学，拥有良好的教育配套，必将促进项目的热销。
我现在跟老婆在外地做生意，沙县有老房子，儿子跟他爷爷奶奶 住，一年就回来两三次，最近孩子放假了，回来带他出去玩玩。 房子一直都有想买，孩子也越来越大了。想买好一点的，毕竟房 子要住一辈子的。我也经常有让朋友帮忙关注，有一些想一起买 的，到时候他们买在哪里，我应该也会买在哪里。想买三房的， 价格在7000可以接受，现在沙县房价这么高，想买品质有保证的 房子就不能贪便宜。 金沙园那一带啊！感觉还是比较偏一些，交通啊、生活配套都不 是很方便。
1850
王明星
2011-10-27
2011-1-28
沙县中央美苑西侧地块
100
≤2.6
≥42
≤22
60
15000万
37200
许盛祥
2011-9-9
2010-12-9
沙县夏茂镇夏茂烟草站南侧
7.8
≤2.2
≥35
≤32
35
550万
2021
张万增
2011-6-2
2010-12-2
沙县城区东天后
125.66
103.59
≤2.5
≥34
≤22
57
15000万
28160
沙县恒大
2011-12-28
2011-3-28
沙县城南金古南区205国道南侧
67.9
≤2.5
≥35
≤22
77
8800万
10168
卢济雄
2011-10-29
2011-1-30
沙县青州镇青州村205国道南侧
38.74
≤2
≥35
≤25
35
1200万
沙县房价走势
8000 6000 4000 2000 0 600 2001 1200 2002 2000 2800 3200 3500 3900 4000 4500 5000 7500
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
从价格上看09、10以及今年房价提升较快， 经过了08年的的低迷和09年的升温，导致房价快速的回升， 虽然近期房价走势阶段性放缓，但总体趋势都在提升和走高。
项目所在区位周边成熟度不足
◎人气氛围不足 ◎景观昭示性差 ◎社区尚未成型 ◎生活配套不完善
抢占城市发展核心 奠定沙县品质人居典范
新行政商务区第一站
地段、地段、还是地段，华人首富李嘉诚的
投资名言早已被证实为经典。
选择地段是选择现在，更是放眼未来。 10年前选择上海浦东新区的人，今天已经成 为上海的新贵；今天选择金沙园 新区的人，数年后将会成为沙县的新贵。
※ 占领沙县新政商业中心，无限升值空间； ※ 体育公园就在家门口，运动配套为项目增值； ※
18米畔溪，成为项目独特的景观配套资源；
※ 金沙小学、金沙中学，优良教育配套； ※ ※
2万㎡商业街区，便利生活，拥享财富； 经典欧式建筑风格，是城市的风景，更是居者的尊荣。
营销报告思维导视图
知己 知彼
宏观政策
总体印象：为养老及培养下一代而置业
访谈提取 访谈时间：2011.6.28 被访谈人员：陈先生
公务员 访谈地点：县政府 访谈人员：温启隆、叶洪萍
• 结婚刚需 三房产品 • 看重性价Fra Baidu bibliotek及配套 • 居住环境、教育资源
准备明年上半年结婚，现在的当务之急就是买房了，三房的， 价格在6500左右可以接受，我对居住的环境，还有教育配套比 较看重，比如社区要有好的幼儿园，学校划片要比较好的。 说实话我最在意的就是价格，至于现在远一点，也还可以接受。 我还是看好金沙园那一带未来的发展的。
足不出户 尽享城市繁华
2万㎡配套商业街
2万㎡商业街配套，带来的不仅仅是便利的生活，更是滚滚的财富契机。 吃喝玩乐一应俱全，满足男女老幼的各项生活需求。
建筑是凝固的音乐，是城市的精神面貌，是居者的身份象征。 经典欧式建筑，引领沙县建筑风格典范。为居住留鉴，为城市留名。
是城市的风景 更是居者的尊荣
经典欧式建筑
总体印象：未来市场竞争激烈 客户需要引导
访谈提取 访谈时间：2011.6.28 被访谈人员：林先生
私营业主 访谈地点：康城国际业主 访谈人员：温启隆、叶洪萍
注重社区环境 意向120-140㎡ 总价90万左右
现在有两套房子，但是都偏小，不太方便，父母住在一起，有 时候儿子儿媳再过来，前不久又有了孙子，一起回来就根本住 不了了。想买一套四房或者复式楼，这样子就经常可以把我的 孙子接过来一起住了，面积120-140都可以，价格上90万左右。 要划片比较好的小学、中学的，最好小区有一些老人家可以运 动的设备，小区环境要好。 金沙园那一带，我知道，这两年变化挺大的，只要环境好，我 可以接受。
营销报告思维导视图
知己 知彼
宏观政策
客群定位 项目分析 卖点提炼 宏观市场 产品定位 市场访谈 形象展示 营销策略
定位
营销战术
形象定位
个案解析
沙县城中心百亩大盘 周边行政配套齐全
项目位于沙县体育公园北侧，其四至范围为：东至长泰路，西至规划道路， 南至金沙路，北至规划道路。 项目占地98.39亩，目前处于土地未平整状态，地块中间畔溪穿过。项目位 于中央美苑项目旁，周边还有康城国际、领秀华城、御景天城等项目，还有 在建当中的沙县商务会馆，高28层。项目周边配套有在扩建的体育公园，金 沙小学、金沙中学、新行政中心等。
≤2.6
≥35
≤22
60
16500万
38260
张昌潮
2011-6-21
2010-12-21
合计：542.08亩
2010-2011.7共出让土地542.08亩，都将于2011年前后开工。随着城市化进程的加快，也催 生出了一大批新的项目，如：中央美苑、龙湖天城、仙舟华庭、康城国际、城市之星、城市 之光、世纪花园、一品莲城等。竞争态势越显严峻。
总体印象：常年在外经商 置业看重朋友意见
访谈提取
领秀华城置业顾问 访谈时间：2011.6.28 被访谈人员：苏小姐 访谈地点：领秀华城售楼部 访谈人员：张英强、黎荣和
沙县购买力还是经较强的 100-140㎡为市场主力产品 金沙园地区楼盘的认可度需要 一定的时间引导 项目宣传缺少创新点
沙县这两年高端项不断出现，竞争越来越明显，房价涨得也很 快，而且还在继续上升，就现在这个趋势判断，房价降下来是 不太可能的。沙县跟别的地方不太一样，这边的很多人有钱人 都在外地做生意，但是又想生活在老家，买房有很大一部分就 是这些人群。另外，这边的人买房都偏好大一点的户型，100140的比较受欢迎，还有复式由于赠送面积关注度也很高。在 宣传推广上，有创新的点比较少，大型的活动也不多。 金沙园片区，是沙县这两年新兴的主要楼盘集中的地方。但是 目前来讲，各项配套还不成熟，客户的认可度还没形成，需要 一定的时间引导。
项目配套
项目特色
城市综合体项目，规模大，社区自身配套齐全。
价格走势
销售概况
7月19日开盘，预计7200元/㎡。
7月8日开始举行沙县首届乒乓球赛，作为开盘前 蓄客活动。
健康的生活 才是幸福的生活
体育公园就在家门口
什么才是幸福生活的标准？ 在人民经济水平不断上升的今天，为什么人们的幸福感反而在不断的下降？ 太多的人在忙碌的工作中忘记了运动、休闲、和家人散步谈心。 如今，体育公园就在家门口，为您画上健康幸福生活的美好蓝图。
流动着的天然氧吧
18米畔溪活水社区
仁者乐山 、智者乐水。古今中外的名人雅士都喜欢亲水而居。水，不仅是生命之源，
客户心理所能接受的 单价6000以下占51%， 6000-7500占40%。
访谈提取
在外经营小吃的个体私营业主 访谈时间：2011.6.28 被访谈人员：曹先生 访谈地点：步行街 访谈人员：张英强、黎荣和
意向三房产品 心理价位7000元/㎡ 置业主要为改善居住 注重项目品质 对金沙园片区认可度较差
客群定位 项目分析 卖点提炼 宏观市场 产品定位 市场访谈 形象展示 营销策略
定位
营销战术
形象定位
个案解析
◎2010年年内4次提高存款准备金利率 ◎ 2010年1月10日国是十一条出台
◎ 2010年4月5日，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利
率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 ◎ 2010年4月18日国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”） ◎ 2010年9月29日，发布限贷令；10月11日发布限购令 ◎ 2010年11月3日二套贷款首付公积金至少50%利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍 ◎ 2011年1月国务院出台新“国八条”，各地政府纷纷出台执行细案 ◎ 2011年2月-7月，3次加息，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05% 。房贷利率已升至最 近10年来的最高水平 。
区域类比楼盘：城市至尊——大社区+大配套+大品牌
开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 建筑规划 户型产品组合 天润地产 沙县华山旁 83337.5㎡(125亩) 22万㎡ 21栋多层、小高层、高层城市综合体 主力户型86－135㎡。 生活配套：华山农贸市场、建国市场、西山市场、 华山超市、万福隆超市； 教育配套：小区自带3000㎡幼儿园，沙县实验小 学、沙县一中； 金融配套：邮政储蓄、农行、建行； 医疗配套：城东卫生所、县医院； 休闲娱乐配套：金钻钱柜KTV、东方名殿娱乐城、 金三角大酒店、华山足浴城、项目自带欧美风情 商业街。
五年前，金沙园只是一片丘陵地； 五年间，金沙园作为沙县一个新的行政商贸中心正在发生着翻天覆地的变化， 一条条纵横交错的马路，一座座新行政配套正在拔地而起， 金沙园未来美好的蓝图已经初步呈现。 截止到目前，金沙园已开发面积7500亩，入园企业101家，现已投产企业48家， 项目总投资60多亿元，引进企业单体投资超过6400万元，投资强度每亩超过130万元 。