土地增值税清算要点

清算审核的要点
收入审核
成本审核 利息税金审核
收入审核
收入常见问题：
一、价格偏低且无正当理由：
– 销售关系房、人情房 – 销售给关联关系人员（房产销售明细1、2）
二、隐匿收入：
– 多建面积，如车库、车位、储藏室销售 – 销售不开发票
三、价外费用：
– 如天然气初装费、有线电视初装费等代收费用 – 国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准 则的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条规定， 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的 各项费用，应区分不同情形分别处理： – （一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将 代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支 付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除， 但不允许作为加计扣除的基数。 – （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产 价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时 不允许扣除代收费用
85%的判定问题：
• 已售建筑面积
已售：全额收款；已开具发票；合同 视同销售：产权发生转移
• 可售建筑面积
总建筑面积―不可售面积
• 公式：
（已转让可售建筑面积+出租或自用 可售建筑面积）÷总可售建筑面积 ≥85% 青地税函【2009】47号
清算单位
国税发[2006]187号 第一条
土地增值税以国家有关部门审批的房地
问题 荷兰砖1053平方米 草皮砖577平方米 合计1630平米 楼座占地532平米 土地面积954平米
单位工程成本审核
清算人员在对房地产开发成本进行审查时，应
根据企业发生的成本明细与审查的工程量，测 算工程单位成本或者单位支付费用，并以政府 有关部门发布的单位成本标准为参考标准进行 比对。对高于参考标准的，应要求企业提供详 细资料并进行说明，同时税务部门应对其合理 性进行分析。
假发票是否允许扣除
二、开发企业清算时，须向主管税务机
关如实报送下列资料：
(一) 《土地增值税纳税申报表（一）》及其相
关附表； (二) 项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收 证明； (三) 取得土地使用权所支付的地价款凭证、国 有土地使用权出让或转让合同； (四) 银行贷款合同及贷款利息结算通知单； (五) 项目工程建设合同及其价款结算（书）单；
土地增值税是指转让国有土地使用权、
地上的建筑物及其附着物并取得收入的
单位和个人，以转让所取得的收入（包 括货币收入、实物收入和其他收入）为 计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包 括以继承、赠与方式无偿转让房地产的 行为。（暂行条例及实施细则上的定义） 645号文
注意：
转让：无出让与出租 国有土地使用权：无集体 有偿：继承、赠与方式无偿转让的不征，但是
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应
当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
四、视同销售： – 职工福利；（职工个人的福利分配， 非集体） – 奖励； – 对外投资；财税[2006]21号对于以土地 （房地产）作价入股进行投资或联营 的，凡所投资、联营的企业从事房地 产开发的，或者房地产开发企业以其 建造的商品房进行投资和联营的不再 适用免税规定。 – 分配给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他企事业单位的非货币性资产 – 安置房国税函[2010]220号文
地增值税清算条件后，依照税收法律、 法规及土地增值税有关政策规定，计算 房地产开发项目应缴纳的土地增值税税 额，并填写《土地增值税清算申报表》， 向主管税务机关提供有关资料，办理土 地增值税清算手续，结清该房地产项目 应缴纳土地增值税税款的行为。
清算条件
国税发【2006】187号文规定了土地增值
国税函发[1995]110号 国家税务总局关于印发
《土地增值税宣传提纲》的通知 财税字[1995]048号 财政部 国家税务总局关 于土地增值税一些具体问题规定的通知 国税函[1999]112号 国家税务总局关于广西土 地增值税计算问题请示的批复 财税[2006]21号 财政部 国家税务总局关于土 地增值税若干问题的通知 国税发[2006]187号 国家税务总局关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发[2007]132号 国家税务总局关于印发 《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知
(六) 《商品房预售许可证》、《房产权属准予
登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表 等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期 开发分摊的有关证明资料； (七) 无偿移交给政府、公共事业单位用于非营 利性社会公共事业的凭证； (八) 预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴 纳的有关税金合法有效凭证； (九)委托税务师事务所进行清算的，除第（一） 项资料外，其他资料作为《土地增值税清算税 款鉴证报告》的附件，一并报送税务机关；
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环 节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号） 第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增 值税 纳税人：纳税人是有偿转让房地产的一切单位 和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、 个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。
土地增值税清算的定义
土地增值税清算，是指纳税人在符合土
建筑安装工程费用的构成
直接工程费
直接费 措施费 建筑安装工程费 间接费 规费 企业管理费 利润 税金 人工费 材料费 机械费
主要材料用量参考标准
项目 二级钢 筋 水泥 砖 砂 多层住宅
25-30千克/平方米 （新三级钢筋节约 30%用量） 180-200千克/平方米 170-200块/平方米 0.35立方米/平方米 0.35立方米/平方米
国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土
地增值税清算管理规程》的通知 国税函[2010]220号 国家税务总局关于土地增 值税清算有关问题的通知 国税函[2010]347号 国家税务总局关于转让地 上建筑物土地增值税征收问题的批复 中税协发[2011]110号 关于印发《土地增值税 清算鉴证业务指导意见[试行]》的通知 国税函[2000]687号 关于以转让股权名义转让 房地产行为征收土地增值税问题的批复
计委（发改委）：项目立项批复 国土局：土地出让合同（土地使用证） 规划局：建设用地规划许可证 规划局：建筑工程规划许可证 建设局：建筑工程施工许可证 房管局：预售许可证
清算涉及的相关文件
国务院令[1993]第138 中华人民共和国土地增
值税暂行条例 财法字[1995]第6号 财政部关于印发《中华人 民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通 知 财法字[1995]007号 财政部关于对1994年1月1 日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增 值税的通知 财法字[1995]7号 财政部、国家税务总局关于 对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同 的房地产征免土地增值税的通知
土地增值税清算要点
前湾保税港区分局
卜兆男
主要内容
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清算涉及的基本概念 清算流程 清算涉及的相关文件 清算审核的要点 清算疑点解答
主要内容
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案例
清算涉及的基本概念及规定
一、土地增值税定义
二、土地增值税清算的定义
三、清算条件 四、清算单位 五、清算期限
土地增值税定义
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳
税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让 的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但 剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销 售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地 增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。
(十)发展规划局以文件形式下达的项目批复和
投资计划； (十一)《建设用地规划许可证》、 《建筑工程 规划许可证》、 《建筑工程施工许可证》； (十二)建筑施工图纸，施工图审查意见书，工 程预算书、工程招标文件、投标书； (十三)《商品房预售许可证》和房产管理部门 确认的工程面积测定表或《房产测绘技术报 告》； (十四)《工程施工合同》、《工程决（结）算 书》；
五、主管税务机关出具土地增值税清算税款结
论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定 向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审 核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并 按规定办理税款缴纳或退还手续： （一） 已清算完毕的开发项目又发生成本、费 用的； （二） 纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目 相关凭证的； （三） 主管税务机关认为应调整清算结论的其 他情况。（补充或二次清算环节）
0.45-0.5立方米/平方米 0.04-0.05立方米/平方米
高层住宅
66-80千克/平方米 （新三级钢筋节约 30%用量） 240-280千克/平方米
石子 砌块
0.32立方米/平方米
发票审核
发票真伪查询方法： – 各地税务局网站（以青岛为例） – 12366查询：直接拨通“12366”，选 择按键2：系统自动提示“您好，欢 迎拨打青岛地税服务热线” 公告提 醒 请按1； 发票查询 请按2；
成本审核
工程量审核 单位工程成本审核 发票审核
工程量审核
房地产企业应提供相关工程图纸、测绘
报告、预算等基础资料以及有关部门出 具的规划、鉴证等资料，以证明工程量 发生的真实性。对于工程量的审查，税 务部门可以借助有关工程造价中介机构 的力量开展。青地税三函[2013]10号
工程决算书
(十五)单张发票金额在10万元以上的建筑发票
和20万元以上的材料发票复印件。 上述第（二）至（九）项资料，须同时报送原 件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对 无误后原件退回。（资料准备及自行清算环节）
三、主管税务机关对开发企业报送的清
算资料进行审核，经审验发现不符合规 定的，可要求开发企业在规定期限内进 行补正，重新办理清算申报手续。（清 算受理环节） 四、开发企业完成清算申报后，主管税 务机关应对开发企业清算结果进行审查， 并做出土地增值税清算税款结论，经集 体会审后，填写《税务事项通知书》送 达开发企业，要求其在规定时间内办理 补税或退税手续。（清算审查环节）
税的清算条件： • 企业主动清算 • 税务机关要求清算
企业主动清算
符合下列情形之一的，纳税人应进行土
地增值税ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ清算：
• 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
• 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
• 3.直接转让土地使用权的。国税函发[1995]110
号
国家税务总局答复
税务机关要求清算
收入的调整
国税发【 2006 】187号文、国税发【2009】91
号规定： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同 类房地产的平均价格确定； 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地 产的市场价格或评估价值确定。 国税发[2007]132号土地增值税清算鉴证业务准 则 ，对核定方法和顺序改变： 1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价 格核定。 安置房营业税的计税依据国税函发(1995 年)549号
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增
值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。 对于符合通知清算条件，税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算的项目， 由主管税务机关确定是否进行清算；对 于确定需要进行清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人应当在主 管税务机关限定的期限内办理清算手续 。