内资房地产所得税讲义(ppt 117页)

二.预售方式销售收入的确认（31号文）
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、 附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式 销售的，其预售收入（★注）先按预计计税毛利率分季(或月) 计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加 后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再 行调整。
（三）完工开发产品的税务管理
○开发企业报告开发产品完工情况 ○开发企业在年度纳税申报时出具 税务鉴定报告 其他相关资料 ○税务机关核定计税成本权和税收处罚权
（四）销售收入范围
○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益
○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断
（五）销售收入确认原则
宁地税发[2004]23号 2.前期成本按预计成本结转销售成本是否按税法规定进行 追溯?
★注2：31号文过渡期衔接政策
苏地税发[2006]120号 (国地税共同签发,但国税未转发)
1.企业2005年12月31日账面预收账款余额按《国家税务 总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发 [2003]83号）第二条规定计算预计营业利润额，2006年1月1 日以后新增预收账款按本通知第一条规定的预计计税毛利率 计算预计毛利额。
开发产品（成本对象）完工标准
符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对 象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）完工开发产品的税务处理
▪ 预售收入确认为实际销售收入 ▪ 结转计税成本 ▪ 计算实际毛利额 ▪ 差异调整(注意差异调整时点、口径、方法
规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行） ★2
★注1:过渡期政策衔接
1.前期的预收款是否应该补征预缴所得税? 对2003年12月31日前的预售收入，应按规定的利润率计 算应纳税所得额，并入2003年应纳税所得额汇算清缴。 企业预售收入2003年12月31日帐面余额应计算出预计营 业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得 额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额 缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在 2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。
笔者评价
引进了预计计税毛利率的说法，其实质还是体现对预收 收入征税，同时考虑到经济适用房和非经济适用房，地区间 的差异。 同时总局在制定政策的时候充分考虑政策的衔接， 在扣除项目上明确了可以扣除的项目，从而在一定程度上减 少了预征利润率提高带来的一定影响。
预售收入的范围？？
实际操作中除预收房款之外，企业还会以代收防盗门款、 代收有线电视初装费，代收水电增容费、车库使用权转让费 等方式所谓的代收款项。（会计处理挂“往来款”）
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
三、完工开发产品的税务处理
（一）开发产品完工标准 （二）完工开发产品的税务处理 （三）完工开发产品的税务管理 （四）销售收入范围 （五）销售收入确认原则
三、完工开发产品的税务处理
▪ 完工开发产品定义 ▪ 完工开发产品确认收入的原则 ▪ 完工开发产品的纳税申报 ▪ 开发产品销售收入的范围 ▪ 开发产品销售收入确认具体规定
○ 销售方式
◎一次性全额收款 ◎分期收款 ◎银行按揭 ◎委托销售 ◎先出租再出售
完工开发产品确认所得的原则
正常计算应纳税所得：
开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质 和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售 收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应 的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的 毛利额。（收入成本配比）
该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收 入毛利额之间的差额，计入完工年度的其计税成本：
这些代收款项除住房维修基金外作为价外费用都并入营 业税的销售额中计征。
其是否应并入所得税的预收收入范围内？？
注：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其 取得的预售收入主要是指购房者交付的预购定金。苏国税发 【2003】第195号
比较83号文的规定
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取 得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再 并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产 品完工时再进行结算调整。
即：预交所得税＝ （预售收入＊计税毛利率－期间费用－营业税金及附加） ＊适用税率
营业税金及附加
苏地税发[2006]120号： 营业税金及附加，包 括营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增 值税。
计税毛利率的确定
住房性质 所处地区
经济适用房 —
非经济适用 于省、自治区、直辖市和计
房
划单列市人民政府所在地城
市城区和郊区的
地及地级市城区及郊区的
其他地区的
计税毛利率
≥3%
≥20%
≥15% ≥10%
▪ 注意“预计利润率”和“计税毛利率”两者 的区别：
营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加期间费用；
营业利润率=营业利润/营业收入；
计税毛利=营业收入-计税成本； 计税毛利率=计税毛利/预售收入。
经济适用房
▪ 项目必须符合建住房〔2004〕77号等有关法规的规定 ▪ 必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。 ▪ 不符合上述条件的按非经济适用房的规定计算缴纳所得税
经济适用房必须报送有关部门的批准文件，是指国土 资源、建设、物价行政主管部门的批准文件；其他相关证明 材料是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》以及税 务机关要求报送的其他相关材料。苏地税发[2006]120号
内资房地产所得税讲义
一、内资房地产所得税的沿革
国税发（2003）83号（ 本通知自2003年7月1日起执 行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行） ★1
国税发〔2006〕31号（本通知自2006年1月1日起执
行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的 通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确