土地一级开发相关问题的思考与建议

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土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考

土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考摘要：随着城市化进程不断加深，城市土地开发利用的难度增加。

人口与土地资源的矛盾逐渐提高，导致土地一级开发整理项目管理中存在一些问题，影响项目开发顺利进行。

本文主要讲解土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考的情况。

关键词：土地一级；开发整理；项目管理；问题；解决策略随着城市化的进程加快，土地资源与人口矛盾逐渐突出，导致土地资源的利用、开发的难度增加[1]。

在土地一级开发整理项目管理中，在理论研究，政策制定以及人才培养等多个范围内存在问题，会严重影响土地开发利用。

在土地开发整理项目管理过程中，需要针对问题，实行解决策略，促进土地开发的顺利开展。

1土地开发整理项目管理中存在的问题1.1计划变更频繁在目前我国土地开发整理项目管理中出现的主要问题为计划变更频繁，计划变更的速度远远超过了变更审批的速度，导致审批滞后，严重影响开发人员的利益，并且很难落实变更后计划[2]。

还有些施工单位没有做好施工前准备工作，现场的勘探工作不够严格，没有严格按照设计规划操作，导致存在很多问题，无法满足项目建设的需要。

有些工程项目在申报立项后，为了能够得到资金，会隐瞒在实际操作中项目的问题，比如拆迁或者其他方面的沟通方面问题，与群众存在较深的矛盾等。

还有些项目工程存在私自更改原有设计方案的情况，增加了项目的技术要求。

由于计划变更频繁，严重影响项目的开展。

由于计划变更频繁，变更审批滞后，导致有些项目在变更规划后，申请上报的同时，开始施工，在变更审批下来前，项目已经竣工了，形成这种先斩后奏的情况。

这种情况会严重影响工程项目的设计规划的规范性，科学性，还很容易造成企业经济严重损失，不利于企业发展。

很多项目单位在正式验收或者初次验收中会发生拿不出变更的批准文件，审批变更滞后的情况，会严重影响土地开发整理项目的市场环境。

如图1。

1.2项目工程的资料组织不够健全在土地一级开发整理项目管理过程中存在严重的资料组织不够健全的问题，主要分为项目资料编制问题以及项目资料的收集问题等[3]。

企业参与土地一级整理的思考

企业参与土地一级整理的思考作者：杨哲来源：《消费导刊》2018年第15期摘要：本文就企业参与土地一级整理项目进行分析，通过其成因、模式特点等评价其模式优劣，并探讨该模式企业需注意的重点工作。

关键词：企业土地一级整理中共十九大胜利召开，“房子是用来住的”被写入报告。

受此影响房地产市场进入新一轮调控，房价得到有效遏制。

而在此之前，许多企业通过与地方政府合作，进入土地一级整理市场，参与土地一级整理工作，通过土地出让获得收益。

本文将对这类企业与政府在一级土地整理的合作进行回顾，分析其中的优势与弊端，并探讨该模式企业需注意的重点工作。

一、成因我国房地产行业发展经历了三大阶段，即78年以前的计划模式阶段，78至98年的商品化开发试点阶段，以及98年之后的金融化开发阶段。

在第三阶段中，特别是进入21世纪以来。

我国房地产业进入高速发展期，不仅解决了人民群众的住房问题，同时也拉动了将近多个产业的发展，从而成为国家经济命脉的重要依靠。

在此背景下，地方政府将房地产作为重要的财政收入来源大力发展。

同时地方政府需要向房地产企业提供重要的原材料——建设用地。

因此对地方政府来说，在过去二十多年的时间里，一项重要的任务是怎样高效的完成土地“生产”，即将集体用地征为国有用地，将农用地转为建设用地。

在这个过程中，地方政府遇到了一定的资金问题。

主要是土地征转过程中征地拆迁、基础设施修建、出让前的土地养护等工作需要大量资金垫付。

于是政府借助于社会力量，出现很多企业参与土地整理的工作中，比如较为常见的BT、BOT模式等。

本文将重点分析自总规控规编制。

到征地拆迁，再到基础设施修建及养护，最后完成土地出让——即土地一级整理全过程参与的企业，在项目开发中遇到的问题。

二、模式特点首先，政府与企业达成协议，确定开发区域、双方权责、土地成本确认方式、收益分配及资金回流方式等重点分工。

其次，企业通过自筹资金，代政府完成征地拆迁，编制规划，进行基础配套设施的修建，并负责相关设施政府回收前的各种养护。

土地一级开发模式存在问题与对策研究_以北京市为例

北京房地产交流２００８－５编辑符轩８７土地一级开发模式近年来，土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视，尤其是关于土地一级开发主体的选择得到了较多研究。

由于各个地区的经济发展水平不同，因此在确定土地一级开发主体时，就要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案。

笔者以北京市为例，分析北京市土地一级开发模式的现状，探讨土地一级开发主体确定中存在的问题，并提出相应的对策建议。

土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态，完备的土地一级开发应该符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入，其结果应达到可以熟地出让的要求。

土地一级开发的模式就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，发挥怎样的作用，即主体是谁的问题。

土地一级开发的模式的选择关键就是主体的确定。

一、北京市土地一级开发模式现状按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担。

但现实情况并非都如规定的那样，要么是储备机构亲自来做，要么通过招标选择企业来做，而是由于历史的原因形成了多种开发主体并存的局面。

１．储备机构为主体并实施。

在２００２年《北京市土地储备和一级开发暂行办法》出台以前，许多土地一级开发工作都有市、区土地储备机构来做，在开发过程中，作为开发主体的政府能够有效地控制开发进度、开发成本和开发过程，完成控制性详细规划和修建性详细规划等城市规划要求，能够较好地保证经济效益和社会效益，同时避免城市基础设施改善带来的增值收益大部分流入开发商的口袋，实现对土地市场的宏观调控，保证土地供需平衡的目标。

２．储备机构为主体，委托国有企业实施。

由于开发数量大，每个项目都由储备机构来做显然是不可能的。

因此有的地区采取了储备机构做主体，委托国有企业来进行实际开发的办法。

这种方式可以充分发挥政府和企业双方的优势，在专业化程度高灵活性强的基础上最大程度地保证了政府对土地一级开发的控制，但由于这种委托的方式与后来出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》有冲突，因此暂停了这种运作方式。

土地一级开发政策及现状简述报告

土地一级开发政策及现状简述报告一、背景介绍：土地一级开发是指对未开发的土地进行规划和开发，以满足工业、农业、居住等各种需求。

这是一个复杂的过程，涉及到政策、规划、建设、环保等多个方面的问题。

土地一级开发政策及现状对于国家的经济发展和社会进步具有重要意义。

二、土地一级开发政策：1.国家土地政策：国家鼓励土地的科学利用，并提出建立健全的土地资源管理制度。

这包括土地征收、划拨、租赁等方面的政策，以保护土地资源的合理利用。

2.地方土地政策：各地根据实际情况制定土地开发政策，包括土地利用总体规划、用地性质调整、土地确权等方面的政策，以适应当地的经济发展需求。

3.环境保护政策：土地一级开发需要注意环境保护，各级政府要出台相应政策，确保开发过程中不会对环境造成重大破坏。

4.激励政策：鼓励各类企业、机构进行土地一级开发，提供税收优惠、财政补贴等政策，以促进经济发展。

三、土地一级开发现状：1.工业用地开发：随着经济的不断发展，工业用地需求增加，一些地方发展了大型工业园区，通过土地一级开发，提升了工业产能和就业机会。

2.农业用地开发：农业用地的开发主要包括农田水利建设、农业科技推广等方面。

通过土地一级开发，提高了农田的产能，增加了农民的收入。

3.居住用地开发：土地一级开发在城乡居住用地方面也起到了重要作用。

通过规划和建设，改善了人民的居住环境，提高了生活质量。

4.环境问题：土地一级开发也面临着一些环境问题，如土地污染、生态破坏等。

政府在土地一级开发中加强了环境保护，采取了一系列措施来减少环境污染。

5.社会问题：土地一级开发还带来了一些社会问题，如土地征收问题、农民工问题等。

政府通过完善政策收取土地征收补偿费用，加大对农民权益的保护力度。

四、问题与建议：1.土地开发过程中的环境问题仍然存在，政府应该进一步加强环境保护，提高环境治理水平。

2.农民工问题亟待解决，政府应该加大劳动法规的宣传和执行力度，保护农民工的权益。

3.土地征收问题需要加强管理和监督，确保农民的利益得到合理补偿。

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议

重要依据袁这种情况下必须最大程度的确定预算方案
坛的准确性遥一方面袁开发企业在预算方案制定的过程
中袁需要了解周边类似项目的预算成本状况及其核算
标准袁因为周边项目的成本预算方案最接近计划项目袁
虽然受开发时间长的影响袁可能有一定的变化袁但是这
种变化是可以预测的袁可以起到非常好的预算标准借
的一些研究成果和资料袁本文认为前期成本费用应该包
括为土地一级开发项目开发建设所做的准备活动中产
生的所有成本的综合袁除了勘察尧测绘尧定桩等前期费
用之外袁还包括项目调查尧人员准备尧车辆交通等等遥另
外袁在勘察尧测绘尧定桩等前期费用的核算上袁为了确保
核算结果与实际费用的一致性袁在进行前期的成本预算
中袁需要与上述费用的相关单位进行核实袁确定一个大
概的服务价格袁作为前期费用核算的重要依据遥
总之袁土地一级开发成本核算是一个相对比较复
杂的过程袁在成本核算过程中袁因为很多核算数据都需
要通过分析预测的方式确定具体的标准袁分析预测的
依据就显得尤为重要遥对于开发企业来说袁要正视土地
一级开发成本核算中的问题袁同时针对每一种问题采
取积极的预防控制措施袁还需减少这些问题对土地一
三尧土地一级开发成本核算建议
1 .优化成本预算方案流程遥
财
在土地一级开发项目开发之前袁开发企业按照规
审定需要编制成本预算袁并向发改委等有关部门报批遥由
于报批以后的成本预算袁将成为开发企业成本预算的
论重要依据袁也成为发改委等单位确定土地出让价格的

土地一级开发成本核算问题及对策

土地一级开发成本核算问题及对策作者：林晓红来源：《科学与财富》2019年第35期摘要：土地一级开发管理是直接影响国内土地开发企业健康发展的重要内容。

土地一级开发主要涉及到前期勘察设计、土地报批、土地征用、房屋拆迁、基础公共设施建设等比较复杂的过程，成本核算直接影响到这些过程的费用分类、归集和分配等。

因此本文主要是对土地一级开发成本核算问题进行研究，通过从现状分析入手，结合核算过程中的常见问题，提出具有执行性的意见和对策，以促进国内土地开发企业成本核算工作的质量和水平。

关键词：土地; 一级开发; 成本核算; 问题及对策全国各地土地一级开发中频繁出现高价“地王”，并有一路走高的趋势，这与土地一级开发过程中土地报批费用、土地拆迁费用、基础设施建设费用、项目周期、资金投入等因素有关。

因此本文主要是对国内土地一级开发成本核算问题进行探索和研究。

1 ;土地一级开发成本管理相关概念1.1 土地一级开发土地一级开发就是由政府或者政府授权的企业，根据政府对土地利用的总体规划和部署、年度土地一级开发计划，。

进行统一的前期设计、土地报批、征地补偿、征地拆迁、并进行适当的基础公共配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发模式主要有两种，第一种是以企业为主体进行。

这种企业有的是直接获得政府的授权进行土地一级开发，或者是在土地储备机构进行项目招标中中标获得项目的主体开发资格。

第二种是以具有独立法人资格，隶属国家土地资源管理部门的土地储备机构进行。

这种方式，土地储备机构往往受到人员资金等因素的影响，无法独立进行土地一级开发，还是会采用招标的形式，选择企业来进行土地一级开发。

因此从上面的情况可以看到，土地一级开发主要还是由企业来作为实施主体，承担了土地项目的立项到上市等全过程的主要工作和相关的政策资金风险。

土地一级开发若干问题探讨

土地一级开发若干问题探讨●周文国(北京市大地科技实业总公司,北京　100039)内容提要:土地一级开发是一个涉及行政、社会和经济的复杂体系。

本文通过对土地一级开发内涵的界定,结合实践揭示了当前土地一级开发在地价平抑、熟地拍卖、开发政策及其对政府、开发公司和原用地企业或居民这三个利益集团的影响等方面存在的问题,提出若干完善和改进的对策。

关键词:土地一级开发　问题　对策中图分类号:F323.211 文献标识码:A 文章编号:1003-4161(2005)01-0070-04 “土地是财富之母”,土地是人类社会最重要的生产资料之一。

合理利用和管理土地这个最重要的生产资料,就需要对土地进行开发,其中,首先需要进行的就是土地一级开发。

然而,在当前的土地一级开发实践中,由于对土地一级开发的认识不足而出现了一系列问题,造成了一定的影响。

因此,我们很有必要对土地一级开发的内涵进行科学的界定,进而分析存在的问题并加以改进。

1.土地一级开发的界定土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。

实际上,土地一级开发就是一种土地整理。

目前,人们对土地一级开发的概念还比较生疏,较明确提出一级开发概念的书籍也很少。

第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》(以下简称《条例》)。

《条例》第四十八条规定:“中关村科技园区的土地一级开发,应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。

”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。

之后,北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号),北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号),对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。

根据中关村科技园区的实践,土地一级开发可定义为:国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业,由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求,对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地),根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划,以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。

土地一级开发：热点与难点

土地一级开发：热点与难点土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面：一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业；二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润（北京的有关规定是2%，有些地方政府的土地一级开发招商公告中承诺5-8%），随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径；三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

除了难点，目前，真正制约我国土地一级开发的瓶颈有两个：一是一级开发融资难，因为土地不能直接上市融资。

土地开发工程中的问题及改善建议

土地开发工程中的问题及改善建议摘要土地资源是人类赖以生存的重要资源，人类在发展过程中应该保护好土地资源。

但是最近几年，由于土地工程开发管理工作不到位，导致土地工程开发工作杂乱无章，造成了严重的水土流失问题，土地资源的使用率也十分低下。

在这样的时代背景下，对土地工程开发中的问题进行系统地阐述分析，并制定一套科学合理的改善措施，有助于推动土地资源开发的长久可持续发展。

关键词：土地工程；开发；问题；建议一、土地开发工程的概念土地开发工程指的是利用工程手段解决土地问题，将没有使用的土地转变成可利用土地，促进人与土地的协调发展。

土地工程能够优化配置土地资源，提高土地资源的利用效率，优化土地利用结构，获得更大的功能效益。

土地工程的主要目的是利用工程手段和非工程手段，提升土地资源的使用效能，加强人们对土地资源的使用、修复和治理能力，使得有限的土地资源发挥出无限的应用价值，实现土地资源的长久可持续利用。

土地工程开发措施主要包括土方工程、交通工程、市政工程、农田防护工程等，非土地工程开发措施主要包括土地政策、土地经济、土地管理、土地开发技术管理、土地工程预算、土地开发成本控制等等。

二、土地开发工程中的缺陷分析（一）可持续发展理念不足由于以经济建设为中心的发展理念根深蒂固，部分地方政府在土地工程开发过程中不重视可持续发展理念，土地资源的破坏问题十分严重。

首先，在城镇化快速发展的时代背景下，部分地方政府盲目追求经济快速增长，在城市里开发了大量的房地产工程，房产的数量已经远远超过了当地人们的居住需求，导致大量的土地资源被占用，城市的绿色空间被进一步压缩，很多房产都处于闲置状态，造成了不可估量的经济损失。

然后，在城镇周边地区，地方政府过分追求土地工程开发数量，却忽视了土地工程开发的质量，出现了大量的劣势土地，土地工程开发过程中缺乏专家的指导和帮助，盲目追求“田成方，树成行”，对原有的生态系统造成了严重的破坏，造成了非常严重的水土流失现象，不利于土地资源的长久可持续发展。

谈土地一级开发中风险的分析与规避

一
二级开发的互动。在此情况下，求一级开发商具有卓要土地一级开发涉及土地、经济、社会、法律等方面内容，以非市实现一、所越的二级开发能力，房地产企业可以在获得一级开发阶段收益的场因素很多。
来说，既是机遇，也是挑战。
１从一级开发本身获利。土地～级开发商通过一级土地开）发本身盈利的关键，就在于严格控制各项成本费用的支出。其中比重最大的是成本费用，征地拆迂费用最难控制。各项成本费用
１土地一级开发的定义及分类
土地～级开发是指政府或政府授权委托的企业，照城市规的控制在于系统周密的安排，于大面积的土地一级开发，按对需要拆迁、安置、设，建在整个过程中要严格控制每个划、城市功能定位和经济发展的需要，对一定区域范围内的城市分批次地征地、国有土地、乡村集体土地通过收购、收回、收等方式储备国有建步骤的节奏，征通过每个步骤的合理衔接以达到合理、分批次投入设用地，并组织实施拆迁、安置、补偿，进行适当的基础设施建设，资金，资金效率达到最高。例如可以通过先盖转居房，居民使原使该区域内的土地达到出让条件的行为。按照实施主体的不同搬迁，企业再征地拆迁，安置的方法达到政府、再原住户和企业都分为政府主导和政府委托企业主导两种模式，本文主要讨论企业满意的效果。从土地一级开发本身获利，主要体现在严格控制成主导的土地一级开发。本，包括土地变性、土地存储、安置补偿、基础建设等方面，需要都进行严格的控制。２土地一级开发净收益分成。一般来讲，土） “

土地征收成片开发的地方实践与思考

2023-10-29•引言•土地征收成片开发政策概述•地方实践案例分析•地方实践总结与思考•研究结论与展望目•参考文献录01引言背景随着城市化进程的加速，土地征收成片开发成为地方发展的重要手段。

然而，实践中存在诸多问题，如征收程序不规范、补偿标准不一致等，导致社会矛盾和冲突。

因此，对土地征收成片开发进行深入研究具有重要意义。

意义通过对土地征收成片开发的地方实践进行研究，有助于揭示存在的问题，提出可行的解决方案和建议，为政策制定和实践操作提供参考，促进地方可持续发展和社会和谐稳定。

研究背景与意义本研究以我国某城市为研究对象，重点探讨土地征收成片开发的实践和思考。

通过对该市近年来土地征收成片开发的情况进行梳理和分析，总结经验教训，提出改进措施和建议。

研究范围采用文献资料调查、实地考察和访谈等方法，收集该市土地征收成片开发的相关数据和资料。

同时，运用比较分析和案例分析等方法，对不同区域和不同类型的土地征收成片开发进行深入探讨。

研究方法研究范围与方法02土地征收成片开发政策概述土地征收成片开发是指政府有计划地征收一定区域内的土地，进行统一规划和开发，以实现城市发展、公共利益和其他特定经济开发目标的行为。

这一政策旨在通过集中、规模化的土地征收，提高土地利用效率，推动城市可持续发展和产业转型升级。

土地征收成片开发的概念土地征收成片开发的流程政府根据城市规划和发展需要，制定土地征收成片开发计划，明确征收范围、目的、规模等。

制定征收计划开展社会稳定风险评估签订征收协议实施征收对征收计划进行社会稳定风险评估，确保征收过程中可能出现的风险得到有效控制。

与被征收方协商并签订协议，约定征收补偿、安置等事项。

按照协议约定，对被征收土地进行补偿、安置，并按照城市规划进行开发。

土地征收成片开发的意义土地征收成片开发有助于拓展城市发展空间，优化城市功能布局，提高城市综合承载能力。

推动城市发展通过土地征收成片开发，引入优质产业资源，改善产业结构，推动产业转型升级，提高经济发展效益。

当前土地一级开发存在的问题分析

当前土地一级开发存在的问题分析【摘要】土地市场中有某些房地产企业通过参加土地一级开发而变相拿地，大多是由于土地公开出让过程中制度的不完善以及人为因素。

事实上，对于一级开发商进入二级开发的问题既存在其弊端，也有其优势与合理性。

土地一级开发作为房地产业的源头，在整个国民经济发展中发挥着巨大的作用。

加强行业规范的建立，积极探讨创新的开发模式。

【关键词】土地开发；经济发展；一级开发；问题分析1.专业国有一级开发企业的必要性在大陆，土地一级开发之后的土地最终所有权只能是国家，无论其之前形态是国有土地还是村镇集体土地。

土地一级开发是在各级政府代行国家土地所有权，土地一级开发企业作为“政府施工单位”而独有经营的一种特权性、垄断性的行为。

政府一级收储，二级市场公开运作的模式在新区开发和城市郊区化进程中证明非常有效。

近几年各个城市运用这种储备制度，借助土地资源迅速发展。

但是目前，大陆城市经济增长逐步进入产业结构转型阶段，城市发展的理念以“紧凑城市”为主导，老城改造，城中村项目等遇到的模式困境需要多给予关注。

这种全部拆迁，土地平整后再进入市场的土地储备模式一定会遇到拆迁难的困境，曾经飞速的城市发展缓慢下来，如何调动各类资源优化土地储备，设计更好的模式以此推动城市的更新发展是值得思考的问题。

在竞争激烈的金融行业，国家为了解决一些社会公益问题，成立了不以盈利为目的的政策性银行，例如国家开发银行。

同样，在土地一级开发市场上，面对一些以社会效益为主的大型项目，需要一些有经验实力，有责任心的企业来参与完成。

从而更好的代言政府，体现政府通过土地市场进行宏观调控的作用。

组建国有专业的土地一级开发企业能够较好解决盈利性与公益性的矛盾，提高土地一级开发效率，降低土地一级开发成本。

国有企业作为土地一级开发的实施者，有以下的几点优势：首先，公司属于国有企业，由政府出资，受政府管理，并不单纯以盈利为目的，在各方面利益平衡上能够和政府达成一致。

与政府合作进行土地一级开发的注意事项

与政府合作进行土地一级开发应注意的事项：1、合作模式是怎么样的？是政府与民企合资成立公司进行一级开发？还是先进行招投标（如BT模式）将某区域的土地整体打包给某民企进行一级开发？若是前者，当地省政府或市政府有无出台文件进行规范？2、若是政府与民企合资成立公司进行一级开发，那么政府与民企的股权比例、合资公司的人员架构、权利分配（如重大事项决策、表决机制）、资金运作流程、分红机制、民企退出机制、民企资金保障机制等需要特别考虑。

如果按照51%：49%，那么一般来说政府会选择担任董事长，那么民企至少要有一名人员担任总经理，然后便是财务人员（会计与出纳各人出任一名），采购部、工程部要有人在内。

权利分配，如股东的权利（查账权利、临时举行董事会、股东会的权利等），重大事项决策机制表现在大额资金使用上、人事任免上、公司资产对外抵押担保、对外融资、对外投资方向和投资计划等方面。

资金运作流程，即资金怎么样支配，收入资金入账等。

分红机制如定期分红及每年将净利润的多少比例用于分红等。

退出机制，即民企到时候想收手不做时，政府要向民企回购股权，股权如何评估或者作价——按回购时的净值。

民企资金保障，不论如何，政府都应提供相应等价的土地使用权作为抵押，以保障民企的出资安全。

如果能用BT模式操作，那上面的公司权利分配、人员安排等麻烦就可以省掉，毕竟自己做老板，不要跟政府合资是最好的。

3、与政府成立合资公司后，要一级开发的区域土地状况怎么样？是仅仅进行基础设施建设即可，还是涉及较大面积的拆迁？还是政府在用地报批费用、拆迁补偿费用上有资金缺口然后向民企融资？总之，投资一级开发的毛地，做到三通一平或者五通一平后（看一级开发的土地合格验收标准），每亩成本要投多少（含税费）？而当地政府出让土地的拍卖行情价格是多少？两个相减一下，大概可以测算出一亩土地能赚多少钱？拟开发区域的征地拆迁难度怎么样？基础条件怎么样？（水、路、电、气等）4、当地政府近五年来平均每年卖地的数量是多少亩？本次政府合资开发的面积有多少？从这里可以计算开发出来的面积，大概可以卖多少年？即也可以算一下合资公司大概会存在多少年？当地每年出让的土地亩数？每块地的成交价格？每年土地出让金收入多少？每年财政收入多少（不含基金）？5、本次一级开发的土地大部分位于城市的什么地段？平均价格多少？该地段的最新基准地价是多少？测算大概今后开发出来的土地可以卖多少钱一亩？6、当地的城镇化率是多少？城市人口多少？农村人口多少？测算还有多少年的城市化进程。

关于土地一级开发的调研报告

关于“土地一级开发”的法律调研报告一、相关法律法规：1、全国人大常委会1998年8月29日通过，1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）2、国务院1998年12月24日通过，1999年9月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称“《实施条例》”）3、建设部2000年3月29日发布并实施的《房地产开发企业资质管理规定》（以下简称“《资质管理规定》”）4、北京市国土资源和房屋管理局发布的，2002年12月12日起实施的《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号）（以下简称“《暂行办法》”）5、北京市人民政府2002年1月31日下发的《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）（以下简称“《土地储备制度意见》”）6、北京市国土资源和房屋管理局2002年12月31日下发的《关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知》（京国土房管出[2002]1112号）（以下简称“《职责分工的通知》”）二、关于“土地一级开发”的主管机关《暂行办法》以及《职责分工的通知》对“土地一级开发”的主管机关以及各主管机关的权限作出了明确的规定。

其中：1、《暂行办法》第四条规定，“市国土房管局（现市国土局）负责市土地一级开发的管理工作。

市土地储备中心及分中心按有关职责分工，负责土地一级开发的组织实施工作。

”2、《职责分工的通知》第一条明确，“市土地储备中心负责对政府以‘熟地’出让的土地组织拆迁和基础设施建设等前期开发工作，或通过招标方式选择承担土地一级开发的单位”；第二条明确，“朝、海、丰、石四个区及十个远郊区县分中心可作为主体具体实施本区县区属企事业单位国有土地的收购和土地一级开发工作（进行土地收购和土地一级开发时，土地收购方案及预期收益、土地一级开发成本及预期收益等报市中心审批后方能实施）”，此外，该条同时还明确“商务中心区分中心”、“中关村分中心”以及“北京市经济技术开发区”均可作为主体具体实施本规划范围内的土地一级开发工作。

一级土地开发成本的对策与建议

一级土地开发成本的对策与建议一）、土地一级开发企业成本控制之策略随着国家对房地产、土地和资金的严格控制、城市化进程的加快、以及城市规划水平的进一步提高使房地产行业（包括土地一级开发行业）的生存环境将发生如下变化：1、土地一级开发行业的特点与土地二级开发相比，土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

首先，土地一级开发属于资金密集型业务。

土地一级开发项目，多是市区或郊区的某一区片，占地面积几十到百余公顷，带有地上建筑物和构筑物的土地的征用往往涉及房屋和地上物的拆迁和人员安置，一般拆迁费用由几个亿到几十个亿不等;尤其是“城中村”改造项目和城乡结合部农用地转用项目，由于这两类土地上的人口密度和原有建筑密度较大，拆迁安置补偿费用更高，因此，企业在立项后除了交纳耕地复恳费、征地款和超转人员安置补助外，将农户拆迁保证金存入到指定监管帐户中是取得拆迁许可证的必要条件。

因此，只要企业进入实质性的征地阶段，就将面临巨大的资金压力。

但是，由于从事一级开发的企业多数是为项目运做而成立的项目部，融资比较困难，原因在于：一般成立时间短，缺少经营业绩，公司市场信誉和银行信用还没有建立起来;而业务比较单纯，缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。

一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资;受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。

中国人民银行“121 号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大;我公司企业缺少债券、股票上市等直接融资渠道。

其次，土地一级开发是需求稳定、风险较低和收益稳定的经营业务。

土地是资源类商品，它位于房地产产业价值链前端的环节，而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程;土地一级开发的产品——熟地一直是二级开发商争夺的资源，可见，以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。

土地一级开发及风险防范

土地一级开发及风险防范陈韬【摘要】近年来，土地一级开发成为房地产企业投资的热点，聚集了大量的社会资金。

由于各地经济发展水平不同，因此在进行土地一级开发时，要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案，笔者主要从土地一级开发主体、运作流程和盈利模式的角度阐述法律风险并提出有效防范措施。

【关键词】土地一级开发开发主体运作流程盈利模式风险防范一、土地一级开发产生的背景1.土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。

1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。

随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。

经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。

虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。

这里的“开发”实际上是指土地一级开发。

因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。

2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。

1978年到20 10年，中国城镇化水平由17．9%提高到49.2%，城市人口由1．7亿增加到6.5亿。

快速城镇化带来巨大的土地需求，给我国城市住房供应、基础设施配置等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。

这就导致了城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠城市政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。