陈金柱与镇江深国投商用置业有限公司管理人商品房买卖合同纠纷上诉案

陈金柱与镇江深国投商用置业有限公司管理人商品房买卖合
同纠纷上诉案
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院
【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院
【审结日期】2020.09.30
【案件字号】(2020)苏11民终1576号
【审理程序】二审
【审理法官】张剑田原甘可平
【审理法官】张剑田原甘可平
【文书类型】判决书
【当事人】陈金柱;镇江深国投商用置业有限公司管理人;黄友定
【当事人】陈金柱镇江深国投商用置业有限公司管理人黄友定
【当事人-个人】陈金柱黄友定
【当事人-公司】镇江深国投商用置业有限公司管理人
【代理律师/律所】郑雪玉上海盛联律师事务所;蔡宇超北京君都（上海）律师事务所;孙亮江苏江成律师事务所
【代理律师/律所】郑雪玉上海盛联律师事务所蔡宇超北京君都（上海）律师事务所孙亮江苏江成律师事务所
【代理律师】郑雪玉蔡宇超孙亮
【代理律所】上海盛联律师事务所北京君都（上海）律师事务所江苏江成律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】陈金柱;黄友定
【被告】镇江深国投商用置业有限公司管理人;黄友定
【本院观点】根据物权法确立的不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，仍归属于出卖人。

【权责关键词】撤销代理合同恢复原状合同约定诉讼代表人新证据诉讼请求反诉维持原判破产清算清算
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，根据物权法确立的不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，仍归属于出卖人。

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方支付的财产不属于破产财产”的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动模式规则冲突，且《破产法司法解释（二）》第二条对“不属于破产财产”的范围进行了重新界定，删除了上述第五项、第六项的规定，故《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与法律及新司法解释规定不一致之处不应再被适用。

据此，破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下，购房人主张就特定房产享有物权的，依法不应予支持；购房人以虽未办理过户登记，但已支付全部对价、已实际占有特定房产、已办理备案等为由主张实际取得不动产物权的，依法亦不应予支持。

本案中，案涉房产尚未办理物权转移手续，仍登记在深国投公司名下，案
涉商品房买卖合同尚未履行完毕。

一审法院据此认定深国投公司与陈金柱签订的商品房买卖合同已解除，并判决陈金柱协助深国投管理人办理撤销涉案房屋网签备案手续，并无不当。

综上，陈金柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由陈金柱负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 20:15:15
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年2月6日，深国投公司（甲方）与江苏宏天地装饰工程有限公司（乙方）签订补充协议，协议确定甲方尚欠乙方沃尔玛一装工程款总计1425455元，乙方同意由甲方提供东方伟业广场2幢2层2020室作为担保或冲抵未结款项，并于本协议签署后10个工作日内办理商品房买卖合同网签备案手续至乙方指定的自然人陈金柱名下。

甲方须于2015年5月1日前向乙方偿还上述欠款。

在甲方偿还欠款后5个工作日内，乙方应解除担保商铺的网签手续，如甲方逾期未能偿还，乙方有权要求甲方将上述房产登记至乙方指定名下，以该房产冲抵全部欠款。

在办理完房产证后，甲乙双方再无任何债权债务纠纷。

2015年6月12日，深国投公司与陈金柱签订商品房买卖合同（合同编号xxx-2020），合同约定由陈金柱购买位于镇江市东方伟业广场2幢2层2020室房屋，房屋建筑面积为98.09㎡，价款为1425455元，购房款支付方式约定，买受人于2015年6月12日前向出卖人一次性支付购房款人民币1425455元。

【一审法院认为】一审法院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。

江苏宏天地装饰工程有限公司与深国投公司签订补充协议，约定将案涉房屋网签至陈金柱名下，之后深国投公司与陈金柱签订商品房买卖合同及江苏宏天地装饰工程有限公司出具说明认可陈金柱为实际权益人的事实表明，江苏宏天地装饰工程有限公司系受陈金柱委托，陈金柱作为被代理人，自应受补充协议约束。

深国投公司与陈金柱签订案涉房屋的商品房买卖合同时间，非
发生于补充协议签订后10个工作日即补充协议确定的以网签案涉房屋为欠款提供担保的时间，同时晚于补充协议第3条确定的偿还欠款时间。

综合补充协议第3、4条之约定及陈金柱与深国投公司网签案涉商品房买卖合同时间的情况。

陈金柱与深国投公司签订商品房买卖的行为，乃履行补充协议第4条，即以案涉房屋冲抵陈金柱对深国投公司的债权。

本案中深国投公司虽然与陈金柱签订商品房买卖合同，然本案抵债标的物为房屋，依法须经登记才能发生物权变动效力。

至深国投公司破产，案涉房屋未能办理移转登记手续，房屋所有权人仍为深国投公司。

人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。

管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。

至2017年8月30日镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算，深国投公司作为商品房买卖合同出卖人未能履行商品房买卖合同所确定的义务，深国投公司管理人亦未在破产申请受理两个月内通知解除商品房买卖合同。

属管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同的情形。

综上，一审法院认定深国投公司与陈金柱签订的商品房买卖合同（合同编号：xxx-2020）于镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算两个月后即2017年10月30日解除。

另合同解除之后，已经履行的，当事人可以根据合同履行情况和合同性质要求恢复原状。

由于案涉房屋商品房买卖合同在签订时已经办理网签备案手续，陈金柱作为合同一方当事人，在合同解除之后，负有协助深国投管理人就案涉房屋办理撤销网签备案以恢复原状。

一审法院判决：一、驳回陈金柱的诉讼请求；二、陈金柱与深国投公司与签订的商品房买卖合同（合同编号：xxx-2020）于2017年10月30日解除；三、陈金柱自本判决生效之日起三十日协助深国投管理人办理位于镇江市东方伟业广场内2幢2层2020室房屋商品房买卖合同的网签撤销手续。

【二审上诉人诉称】陈金柱上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初1232号民事判决并依法改判支持陈金柱的诉讼请求。

事实和理由：破产管理人仅对破产申请前合同双方均未完全履行合同义务的合同享有解除权。

涉案抵债协议合法有效。

陈金柱也已
经履行了其与镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）签订的商品房买卖合同的全部义务。

深国投管理人无权解除合同。

陈金柱针对涉案房屋所享有的非金钱债务属性的特殊债权，应当优先于有担保的债权和一般债权。

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完成支付对价的特定物不属于破产财产”。

因此，涉案房屋不属于破产财产。

综上，陈金柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
陈金柱与镇江深国投商用置业有限公司管理人商品房买卖合同纠纷上诉案
江苏省镇江市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏11民终1576号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈金柱，男，汉族，1981年3月18日生，住福建省安溪县。

委托诉讼代理人：郑雪玉，上海盛联律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡宇超，北京君都（上海）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路34号10楼。

诉讼代表人：黄友定，该企业管理人负责人。

委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。

上诉人陈金柱因与被上诉人镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国
投管理人）商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初1232号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

陈金柱上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初1232号民事判决并依法改判支持陈金柱的诉讼请求。

事实和理由：破产管理人仅对破产申请前合同双方均未完全履行合同义务的合同享有解除权。

涉案抵债协议合法有效。

陈金柱也已经履行了其与镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）签订的商品房买卖合同的全部义务。

深国投管理人无权解除合同。

陈金柱针对涉案房屋所享有的非金钱债务属性的特殊债权，应当优先于有担保的债权和一般债权。

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完成支付对价的特定物不属于破产财产”。

因此，涉案房屋不属于破产财产。

深国投管理人辩称：涉案商品房买卖合同办理网签时因权利受限，事实上不可能完成过户。

一审判决是正确的，应予以维持。

陈金柱向一审法院起诉请求判令：深国投管理人协助陈金柱办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋的不动产登记手续。

深国投管理人向一审法院提起反诉请求判令：陈金柱协助深国投公司管理人办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口2幢2层2020室房屋的商品房买卖合同网签备案撤销手续。

一审法院认定事实：2015年2月6日，深国投公司（甲方）与江苏宏天地装饰工程有限公司（乙方）签订补充协议，协议确定甲方尚欠乙方沃尔玛一装工程款总计1425455元，乙方同意由甲方提供东方伟业广场2幢2层2020室作为担保或冲抵未结款项，并于本协议签署后10个工作日内办理商品房买卖合同网签备案手续至乙方指定的自然人陈金柱名下。

甲方须于2015年5月1日前向乙方偿还上述欠款。

在甲方偿还欠款后
5个工作日内，乙方应解除担保商铺的网签手续，如甲方逾期未能偿还，乙方有权要求甲方将上述房产登记至乙方指定名下，以该房产冲抵全部欠款。

在办理完房产证后，甲乙双方再无任何债权债务纠纷。

2015年6月12日，深国投公司与陈金柱签订商品房买卖合同（合同编号2-2020），合同约定由陈金柱购买位于镇江市东方伟业广场2幢2层2020室房屋，房屋建筑面积为98.09㎡，价款为1425455元，购房款支付方式约定，买受人于2015年6月12日前向出卖人一次性支付购房款人民币1425455元。

2017年8月30日，镇江市中级人民法院作出（2017）苏11破申12号民事裁定书，裁定受理深国投公司破产清算申请；2017年9月20日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号决定书，指定江苏江成律师事务所为深国投公司的破产管理人；2017年11月30日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号民事裁定书，宣告深国投公司破产。

2018年5月20日，陈金柱向深国投公司管理人回函，表示已经收悉解除商品房买卖合同（合同编号：2-2020），但对深国投管理人解除上述商品房买卖合同的行为持有异议。

2019年5月9日，江苏宏天地装饰工程有限公司出具情况说明载明，2015年2月6日，该公司应陈金柱要求作为其代表与深国投公司就镇江东方伟业广场项目沃尔玛一装装修装饰工程结算付款事宜签订补充协议，陈金柱为实际权益人。

另查明，2012年，上海东海华庆工程有限公司与深国投公司签订镇江东方伟业广场沃尔玛区域装修施工合同，约定由上海东海华庆工程有限公司承包镇江东方伟业广场沃尔玛部分装修的工程。

2019年5月10日，上海东海华庆工程有限公司出具情况说明载明，其承包的镇江东方伟业广场项目沃尔玛一装装修装饰工程，劳务分包的实际负责人为陈金柱，未结劳务费为1425455元。

经沃尔玛公司协调，由陈金柱直接与深国投公司进行劳务工程款结算，深国投公司以镇江市东方伟业广场2幢2层2020室房屋网签抵给
陈金柱。

一审法院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。

江苏宏天地装饰工程有限公司与深国投公司签订补充协议，约定将案涉房屋网签至陈金柱名下，之后深国投公司与陈金柱签订商品房买卖合同及江苏宏天地装饰工程有限公司出具说明认可陈金柱为实际权益人的事实表明，江苏宏天地装饰工程有限公司系受陈金柱委托，陈金柱作为被代理人，自应受补充协议约束。

深国投公司与陈金柱签订案涉房屋的商品房买卖合同时间，非发生于补充协议签订后10个工作日即补充协议确定的以网签案涉房屋为欠款提供担保的时间，同时晚于补充协议第3条确定的偿还欠款时间。

综合补充协议第3、4条之约定及陈金柱与深国投公司网签案涉商品房买卖合同时间的情况。

陈金柱与深国投公司签订商品房买卖的行为，乃履行补充协议第4条，即以案涉房屋冲抵陈金柱对深国投公司的债权。

本案中深国投公司虽然与陈金柱签订商品房买卖合同，然本案抵债标的物为房屋，依法须经登记才能发生物权变动效力。

至深国投公司破产，案涉房屋未能办理移转登记手续，房屋所有权人仍为深国投公司。

人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。

管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。

至2017年8月30日镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算，深国投公司作为商品房买卖合同出卖人未能履行商品房买卖合同所确定的义务，深国投公司管理人亦未在破产申请受理两个月内通知解除商品房买卖合同。

属管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同的情形。

综上，一审法院认定深国投公司与陈金柱签订的商品房买卖合同（合同编号：2-2020）于镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算两个月后即2017年10月30日解除。

另合同解除之后，已经履行的，当事人可以根据合同履行情况和合同性质要求恢复原状。

由于案涉房屋商品房买卖合同在签订时已经办理网签备案手续，陈金柱作为合同一方当事人，在合同解
除之后，负有协助深国投管理人就案涉房屋办理撤销网签备案以恢复原状。

一审法院判决：一、驳回陈金柱的诉讼请求；二、陈金柱与深国投公司与签订的商品房买卖合同（合同编号：2-2020）于2017年10月30日解除；三、陈金柱自本判决生效之日起三十日协助深国投管理人办理位于镇江市东方伟业广场内2幢2层2020室房屋商品房买卖合同的网签撤销手续。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据物权法确立的不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，仍归属于出卖人。

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方支付的财产不属于破产财产”的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动模式规则冲突，且《破产法司法解释（二）》第二条对“不属于破产财产”的范围进行了重新界定，删除了上述第五项、第六项的规定，故《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与法律及新司法解释规定不一致之处不应再被适用。

据此，破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下，购房人主张就特定房产享有物权的，依法不应予支持；购房人以虽未办理过户登记，但已支付全部对价、已实际占有特定房产、已办理备案等为由主张实际取得不动产物权的，依法亦不应予支持。

本案中，案涉房产尚未办理物权转移手续，仍登记在深国投公司名下，案涉商品房买卖合同尚未履行完毕。

一审法院据此认定深国投公司与陈金柱签订的商品房买卖合同已解除，并判决陈金柱协助深国投管理人办理撤销涉案房屋网签备案手续，并无不当。

综上，陈金柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）
项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由陈金柱负担。

本判决为终审判决。

审判长张剑
审判员田原
审判员甘可平
二〇二〇年九月三十日
书记员王琦fnl_114966395
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