尚伟、张海燕与葛闪、沭阳金利置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

尚伟、张海燕与葛闪、沭阳金利置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院【审结日期】2020.03.30【案件字号】(2020)苏13民终29号【审理程序】二审【审理法官】赵振亚仲召虎吴雪林【审理法官】赵振亚仲召虎吴雪林【文书类型】判决书【当事人】尚伟;张海燕;葛闪;沭阳金利置业有限公司;江苏宏亮律师事务所【当事人】尚伟张海燕葛闪沭阳金利置业有限公司江苏宏亮律师事务所【当事人-个人】尚伟张海燕葛闪【当事人-公司】沭阳金利置业有限公司江苏宏亮律师事务所【代理律师/律所】姜荣艳江苏序阳律师事务所;王奎江苏怀容律师事务所;张戈江苏宏亮律师事务所【代理律师/律所】姜荣艳江苏序阳律师事务所王奎江苏怀容律师事务所张戈江苏宏亮律师事务所【代理律师】姜荣艳王奎张戈【代理律所】江苏序阳律师事务所江苏怀容律师事务所江苏宏亮律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】尚伟;张海燕;江苏宏亮律师事务所【被告】葛闪;沭阳金利置业有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

尚伟主张解除涉案房屋买卖合同没有事实和法律依据。

沭阳金利置业有限公司对尚伟与葛闪之间概括转移的合同义务是否予以认可，并不影响本案合同目的的实现。

生效判决确认尚伟对涉案房屋享有使用权，尚伟当然享有涉案房屋房改后的相关权益。

【权责关键词】无效社会公共利益撤销民事权利合同合同约定第三人诉讼代表人直接证据证据不足证据交换新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审破产清算清算补偿安置协议【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对各方当事人对一审法院查明的无异议的事实部分予以确认。

对于有异议的事实，在证据认证及判决说理部分予以阐述认定。

本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

【本院认为】对于第三个争议焦点，本院认为，生效判决确认尚伟对涉案房屋享有使用权，尚伟当然享有涉案房屋房改后的相关权益。

张海燕与尚伟之间的婚姻关系形成于该生效判决之后，且涉案房屋拆迁安置补偿协议上并没有张海燕签字，再加之张海燕本案中提供的证据并不足以证明其为涉案房屋的共有权人，因此，张海燕不同意出售涉案房屋的上诉主张并不影响涉案房屋买卖合同的效力，对其上诉请求依法不予支持。

综上，尚伟、张海燕的上诉请求不能成立。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4650元，由尚伟、张海燕负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 09:36:50【一审法院查明】一审法院经审理查明：2009年10月30日，尚伟与沭阳金利置业有限公司及沭阳顺达房屋拆迁公司签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，载明补偿安置的方式为产权调换，尚伟安置房屋为沭阳县房屋。

2012年7月19日，葛闪与尚伟签订《房屋买卖合同》，约定葛闪购买尚伟位于沭阳县拆迁安置房屋一套，价款140000元；葛闪于合同签订之日起向尚伟给付房屋首付款40000元，尚伟向葛闪交付拆迁合同、奖金单，余款于同年8月10日前付清；如尚伟未能于同年8月10日前完成产权转让手续，尚伟须按葛闪要求将首付款退还给葛闪（双倍赔偿）等事项。

后葛闪通过案外人浦某向尚伟支付购房款100000元，由案外人浦某向葛闪出具金额为100000元的代收条一份。

同时，尚伟向葛闪交付涉案房屋的拆迁补偿安置协议及奖金单。

但截止至今，尚伟未与沭阳金利置业有限公司破产管理人就涉案房屋办理结算、交房手续。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，自成立时生效。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，葛闪与尚伟于2012年7月19日签订的《房屋买卖合同》载明了房屋具体座落位置、房屋价款、付款时间等事项，根据通话录音及证人浦某证言能够证实葛闪向尚伟支付购房款的事实，结合尚伟向葛闪交付涉案房屋的拆迁补偿安置协议及奖金单，足以印证双方之间存在真实的买卖合同关系，签订合同行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。

综上，葛闪要求确认其与尚伟签订的《房屋买卖合同》有效，依法予以支持。

因尚伟与沭阳金利置业有限公司破产管理人就涉案房屋尚伟办理结算、交房手续，葛闪要求交付房屋并协助其办理房产过户手续，条件尚未成就，依法不予支持。

葛闪自愿申请撤回对第三人沭阳金地建设开发有限公司的起诉，系对其民事权利的自由处分，不违反法律规定，予以准许。

涉案房屋产权转让手续至今未能办理系因尚伟与沭阳金利置业有限公司原因所致，葛闪并未构成违约，且要求继续履行合同，故尚伟反诉要求解除与葛闪房屋买卖合同，依据不足，依法不予支持。

产权调换的原沭阳县农机公司西家属区前楼306室房屋经宿迁市中级人民法院于1997年10月28日作出宿某终字（1997）第373号民事判决确认归尚伟使用，而当时尚伟与第三人张海燕尚未登记结婚，因此，应认定拆迁安置的涉案房屋系尚伟的个人财产。

第三人张海燕称该房屋系夫妻共有，证据不足，不予采信。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、葛闪与尚伟于2012年7月19日签订的关于位于沭阳县房屋的《房屋买卖合同》有效。

二、驳回葛闪的其他诉讼请求。

三、驳回尚伟的反诉请求。

案件受理费3100元，反诉费1550元，合计4650元，由尚伟负担。

【二审上诉人诉称】尚伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回葛闪的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由葛闪负担。

事实与理由：1.尚伟与葛闪之间不存在房屋买卖合同关系，双方于2012年7月19日签订的《房屋买卖合同》不是真实的房屋买卖意思表示，而是为尚伟欠案外人浦某的债务提供担保。

且合同约定的房屋价格远低于市场行情，明显不符合房屋买卖合同的特征。

2.一审判决认定尚伟收到葛闪10万元购房款无事实和法律依据。

葛闪一审提供的谈话录音是在调解过程中形成，是尚伟为了解决纠纷，作出一并解决纠纷的妥协让步，依据相关法律规定，当事人在调解过程中作出妥协而认可的事实，不得在后续诉讼中作为其不利的证据。

浦某与本案存在利害关系，一审采信其证言作为定案的依据错误。

另外，没有直接证据证明尚伟委托浦某收取购房款。

3.葛闪既未按照合同要求完成房屋产权登记手续，又未按照合同约定支付首付款，构成违约。

4.一审判决认定涉案房产系尚伟个人财产错误，在农机公司破产前，涉案房屋为农机公司财产，尚伟只享有使用权，该事实有生效判决书认定。

2002年农机公司破产时，才将涉案房屋安置补偿给下岗职工，当时，尚伟和张海燕均系农机公司下岗职工，故一审判决认定涉案房产系尚伟个人财产错误。

综上，因葛闪违约、房屋共同所有人张海燕不同意出卖涉案房屋等原因，致使合同目的不能实现，尚伟主张解除涉案房屋买卖合同有事实和法律依据。

张海燕上诉请求;撤销一审判决，改判驳回葛闪的一审全部诉讼请求;一、二审诉讼费由葛闪负担。

事实与理由：1.按照政策，必须是双职工才能分房。

张海燕与尚伟结婚时，张海燕亦为农机公司职工，因此，涉案房屋才能由尚伟和张海燕继续使用，两人共同享有使用权。

2.尚伟与张海燕结婚后，又共同购置了车库和泵房，该车库和泵房在拆迁安置补偿时亦在拆迁补偿范围内，该车库和泵房作为夫妻共同财产应无异议。

3.尚伟与葛闪签订涉案《房屋买卖合同》时，张海燕并不知晓，时隔多年后才得知，张海燕现无居所，不同意出售涉案房屋。

综上，尚伟、张海燕的上诉请求不能成立。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：尚伟、张海燕与葛闪、沭阳金利置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书(2020)苏13民终29号当事人上诉人（原审被告、反诉原告）：尚伟。

委托诉讼代理人：姜荣艳，江苏序阳律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：张海燕。

被上诉人（原审原告、反诉被告）:葛闪。

委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沭阳金利置业有限公司，住所地沭阳县人民路与天津路交叉路口。

诉讼代表人：江苏宏亮律师事务所，该公司破产管理人。

委托诉讼代理人：张戈，江苏宏亮律师事务所律师。

审理经过上诉人尚伟、张海燕因与被上诉人葛闪及沭阳金利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初6966号民事判决，向本院提出上诉。

本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称尚伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回葛闪的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由葛闪负担。

事实与理由：1.尚伟与葛闪之间不存在房屋买卖合同关系，双方于2012年7月19日签订的《房屋买卖合同》不是真实的房屋买卖意思表示，而是为尚伟欠案外人浦某的债务提供担保。

且合同约定的房屋价格远低于市场行情，明显不符合房屋买卖合同的特征。

2.一审判决认定尚伟收到葛闪10万元购房款无事实和法律依据。

葛闪一审提供的谈话录音是在调解过程中形成，是尚伟为了解决纠纷，作出一并解决纠纷的妥协让步，依据相关法律规定，当事人在调解过程中作出妥协而认可的事实，不得在后续诉讼中作为其不利的证据。

浦某与本案存在利害关系，一审采信其证言作为定案的依据错误。

另外，没有直接证据证明尚伟委托浦某收取购房款。

3.葛闪既未按照合同要求完成房屋产权登记手续，又未按照合同约定支付首付款，构成违约。

4.一审判决认定涉案房产系尚伟个人财产错误，在农机公司破产前，涉案房屋为农机公司财产，尚伟只享有使用权，该事实有生效判决书认定。

2002年农机公司破产时，才将涉案房屋安置补偿给下岗职工，当时，尚伟和张海燕均系农机公司下岗职工，故一审判决认定涉案房产系尚伟个人财产错误。

综上，因葛闪违约、房屋共同所有人张海燕不同意出卖涉案房屋等原因，致使合同目的不能实现，尚伟主张解除涉案房屋买卖合同有事实和法律依据。

张海燕上诉请求;撤销一审判决，改判驳回葛闪的一审全部诉讼请求;一、二审诉讼费由葛闪负担。

事实与理由：1.按照政策，必须是双职工才能分房。