宽窄巷子商业研究分析报告

空间与商业——宽窄巷子探底

宽窄巷子是清朝遗留下来的古街道，与大慈寺、文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区，它处于具有丰厚历史文化的古少城内，北距琴台故里不过千米，南到人民公园也仅500米距离，地理优势明显。

经过四年的保护性改造后，于08年6月正式开街的新宽窄巷子，是具有鲜明地域特色的复合型文化商业街，它是否能成为文旅集团号称的“最成都、最世界、最古老、最时尚的老成都名片、新都市会客厅”？能让人体会到成都最原滋原味的休闲生活方式？答案褒贬不一。

宽窄巷子，由长顺上街、下同仁街、支矶石街以及西胜街四条街道围合而成，包含三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落。巷子之间有数条通道，将院落分隔开来，布局如棋盘状。在其入口和出口处，各有一个广场，作为空间过渡。（东西广场仅能提供人流的集聚和分流，无休憩和娱乐功能，略去不谈。）

棋盘状格局

宽巷子

宽巷子总长为300米左右，宽度为6-8米之间，实际可通行的街道宽为4.2到4.7米。其左右两侧建筑高度基本一致，落差幅度在20%以内，围合感较强。墙体多为黑灰色，能很好的衬托出每个院落风格独特的门头及装饰，路道上白天是大叶梧桐树洒落的斑驳树影，晚间为地灯星星洒洒的莹光，景色别致。

以连通窄巷子的第一条通道为界划断，宽巷子前半段是景区人气最旺的地方，各商家门头及店内的院落空间，观赏性极佳。在宽巷子后半段，私家住宅密集，另有”张采芹故居”等文化景点。对比前半段的热闹，这里仿佛成了景区的断点，紧凑情节戛然而止，节奏缺乏连贯性。

整条宽巷子的商业与文化景观占比为7：3，除去挂摊，共有20余家商家，业态比例为：

消费档次比例为（按商家数量）：

注：档次甄别标准是按高档餐饮的客单价300元-600元，中档餐饮客单价为100-250元为准。如按经营面积和权要占比来分，餐饮类占比更大，因此整个街区的消费档次偏向高档。

小结：

1. 宽巷子前半段人气旺盛，后半段的文化旅游景点人气冷清，人流极易因第一条通道流至窄巷子。

2. 整体规划上，商业占比为70%，文化旅游景点挖掘不够。

3. 餐饮比例过半，按店面面积计算，所占比例更大。

4. 整个街区消费档次偏高档，私家会所占餐饮类半数，由于茶铺的占道经营，破坏了街区形象，高端商业所需的私密性受到影响。

5. 低端商业集中在川式茶铺和小吃，及旅游纪念品。业态单一，特色不够，恐难支撑长久的人气。而项目的物业条件较高，由此而生的各种经营费用加大了低端商家的经营困难。

窄巷子

窄巷子的总长与宽巷子相当，街道宽度为4到5米。街道中段较窄，后段宽阔。左右两侧建筑高度大概为7米左右，落差变化幅度在30%以内。和宽巷子相比，商家分布较散，整个街区时而为热闹的商家，时而为院落墙壁，其中文化景点和住宅的穿插，使得节奏起伏不定，缺乏韵感，易带来错愕和拘束感。

戏台：与旁边星巴克连成一片，人气佳

小洋楼：古老的西洋教堂风格和开放式的设计，是最吸引人的旅游景点

窄巷子的商业与文化景观占比约为6：4，共有20余家商家，业态以酒吧咖啡厅等休闲娱乐、特色餐饮为主、辅以购物等。业态比例为：（按商家数量）

消费档次比例为（按商家数量）：

小结：

1. 窄巷子人流集中在几个重要景点和特色商家处（夜晚集中在酒吧等商家内部）。

2. 整体规划上，商业占比为60%，有个别文化旅游景点较为突出；整个街区消费档次趋于中档，针对旅游客群的商业业态较少。

3. 休闲类业态占比较大，其中酒吧、慢摇吧因形成规模，名声和影响力辐射到整个成都。同类竞争普遍，部分店家收益减少，内部商家开始淘汰和进化。而咖啡厅等其他休闲类经营情况不佳。

井巷子

从橡树酒吧入巷，其街道宽度约为5米。前半段较宽，后半段较窄，最窄处不过3.5米。

井巷子较为寂静，除了左侧东西朝向的文化墙，整体上没有太大起伏。因为左侧的文化墙紧靠某家属宿舍区，商家少而分散，街道的旅游气氛、商业气氛不浓，几乎与周围现代化建筑融为一体；其尾部通往西胜街，其街铺商业低端，但建筑风格与景区较统一，对项目造成不利影响。

井巷子特色景点——文化墙：用砖、壁、道、碑、门等材料，嵌合拼凑的老成都千年历史文化片断。可惜的是墙体靠近宿舍区，甚至被单元门出口隔断，从巷口或通道口遥望时，视觉效果不强，未达到应有的效果。

文化墙

井巷子的商业与文化景观占比约为4：6，共有10余家商家，业态以酒吧、购物和餐饮为主。业态比例为：（按商家数量）

消费档次比例为（按商家数量）：

小结：

1. 井巷子人流不旺，人群多聚集在几个景点，然后迅速分散，旅游气氛、商业气氛不浓。

2. 在整体规划上，商业占比为40%，文化旅游占比较大，不过在包装和宣传，以及视觉的突破上，都有待改善。

3. 休闲和零散购物类业态占比较大，整个街区消费档次趋于中档，人气不足，商家经营状况不佳。

4. 文化墙极具特色，然因靠近宿舍区，视觉效果不强。

配置与导视缺陷

宽窄巷子是成都著名的文化旅游景点，然相关硬件、服务配套却发展滞后，制约了其旅游发展。

外部导视

商业经营现状

从整体来看，宽窄巷子是集餐饮、娱乐、休闲、住宿、观光旅游为一体的文化旅游景点，目前已成为外地人到成都的必到之地。

项目的目标客户群是以政要商贾和都市新贵为主，再到普罗大众，商业档次高中低均有涵盖，各业态经营情况不一。

1. 低端商业经营概况

集中在露天茶铺、小吃、土特产上，针对的是普通消费群和大部分旅游群体。然而，除了占道经营的露天茶铺外，其余均不见佳。笔者认为是因项目的物业条件并不适合做低端。

一些经营不善的低端商家现已向中高端方向发展。从前景来看，如因租金压力提高单价，但同时商品不提升档次也难以支撑，经营状况将进一步恶化。

2. 中端商业经营概况

中端商业占比大，在此将其分为两个种类：酒吧、慢摇吧等夜间娱乐和咖啡厅、西餐厅等休闲场地。

酒吧、慢摇吧：因得天独厚的文化底蕴和地理位置，众多商家生意兴隆，成聚集效应，影响力辐射到整个成都片区，有序的同类竞争也将引导商家的进一步优胜劣汰，提升了项目的商业竞争力。

咖啡厅、西餐厅：经营情况不一。一些经营堪忧的商家认为项目的消费氛围不浓，环境、服务配套虽和高端相当，单价和人气却难以支撑高额租金，因此商家盈利较难。

3高端商业经营概况

宽窄巷子有着300年的历史积累，文化内涵丰富。项目依托成都城内独有的清末贵族建筑气质，打造出了种种别有情趣的院落景观。文化性、私密性强，极其适合高端商业的入驻，加上体量不大，商家经营情况较好。

然而，项目内因广大人群而设的低端业态和配套，影响了高端商业赖以生存的环境和档次。4定位错乱下的后期经营隐患

抛开历史文化因素不谈，单从其物业条件来看，项目更适合做高端商业。目前商业定位较为混乱：既因经济因素（市中心黄金地段、高拆迁费、高端物业标准等高成本）而发展高端，又因市民对其的“草根印象”而保留低端。项目商业定位不明，各种业态相互形成的冲突和不良影响，将对整体经营埋下隐患。

在其改造工程中，由于某些原因，并不是整体搬迁统一建设，因此景区连贯性不佳，常常有断层的感觉，如宽巷子前后差距相当明显。景区中夹杂的私家住宅不易分辨，令游客难以适从，也让居住者饱受干扰。另外，一旦私家住宅破门开店，宽窄巷子的内部风格将更为凌乱，带来后期管理的困难，对项目造成威胁。

宽窄巷子——文化与商业如何平衡