地产策划_深圳万科地产项目全程策划流程图

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W科地产项目运作流程图

万科地产项目运作流程图1项目运作流程项目开拓一、、项目信息收集处理（一）、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理：1①、对于有效信息，持续跟进；②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。

2、市场部跟进项目的相关要素，包括：①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等；②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等；⑤、与项目相关的关键要素和风险点等；⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。

、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：3; 进入正式市场调查程序①、获得甲方的初步意向和要求, 必要时继续跟踪。

分析总结原因后存档,②、跟进失败, 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。

（二）、项目初步接洽、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，1 费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：①、通过上一步程序的进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案。

过程和结果纳入考核；调查结束后，涉保证数据信息的质量,,2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查及费用的项目必须当天到财务部报销。

23、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。

万科地产——项目全程策划流程

一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析 1、经济背景• 经济实力• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式. （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略 1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率5费用估算（七）、推广费用 1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计 1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析3，小区道路系统布局（人流、车流）4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意6，小区建筑外立面色彩的确定及示意7，小区户型比例的搭配关系8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则 10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体（二）运用部分 1，现场• 工地围板• 彩旗• 挂幅• 欢迎牌 2，营销中心• 形象墙• 门楣标牌• 指示牌• 展板规范• 胸卡• 工作牌• 台面标牌 3，工地办公室• 经理办公室• 工程部• 保安部• 财务部 4，功能标牌• 请勿吸烟• 防火、防电危险• 配电房• 火警119 • 消防通道• 监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。

1、万科房地产项目运作流程图

万科房地产工程运作流程图<一）、工程信息收集处理1、市场部进行专业地调查,获取工程信息,并进行分析处理：①、对于有效信息,持续跟进；②、暂无价值地信息存档,但必须持续跟踪.2、市场部跟进工程地相关要素,包括：①、工程简况、区域情况及竞争楼盘<显在及潜在）等；②、开发商地背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关地规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争地策划机构或销售代理地要素、介入工程地程度等；⑤、与工程相关地关键要素和风险点等；⑥、其他影响工程及影响我方介入地因素.3、经过市场部地跟进,通常产生以下两种结果：①、获得甲方地初步意向和要求,进入正式市场调查程序。

②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪.4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得地工程信息,通知或指令市场部进入正式市场调查程序.<二）、工程初步接洽1、市场部对目标工程展开有组织有计划地正式调查,涉及异地和费用使用地工程,向经营副总申报方案,审核后报行政副总核算,办理款项事宜,费用涉及相对大地调查呈报总经理审批,按照程序进行办理：①、通过上一步程序地进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案.2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核；调查结束后,涉及费用地工程必须当天到财务部报销.3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点<要求补充调查分析）；③、经过以上程序,发现工程本身不可行,市场部总结后存档.4、策划部结合实际情况,根据《工程调查报告》和相关资料有选择地编制《工程初次策划报告》、《工程整体定位策划报告》、《首期开发模式策划报告》、《工程整体规划及建筑设计报告》、《工程园林设计报告》、《工程营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审：①、通过评审,由经营副总负责把编制地外部方案送达甲方,进行协调；②、没有通过则按照要求重做方案.5、在与甲方地协调当中,通常产生三种情况：①、协调成功,甲方完全认可,进入工程论证程序；②、甲方认可,但提出其他相关要求,由市场部与策划部协作补充调查,调整方案；③、客观原因,协调失败,总结后归档.二、工程论证1、经营副总负责组织公司各相关部门进行工程立项论证评审,并针对与工程有关地各个方面提出质问,各部门进行答辩,对于论证结果由经营最终裁决：①、市场部主要针对工程地背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据；②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证；③、销售部对于工程运作细节部分可能会出现地情况进行设想,并提出应对措施；④、行政人力资源部对于工程组人员在工程所处区域会出现地情况进行论证；⑤、财务部对于工程运作资金地预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证.2、经过论证通常出现三种情形：①、通过论证评审,报送总经理进行最终评审；②、工程地论证缺少部分依据,由市场部与策划部协作对其补充调查,调整方案,直到各种客观依据充分为止,继续进行论证；③、论证后认为工程不成立,进行存档处理.3、总经理地评审过程,各部门指派代表参加,主要对于总经理提出地各种与工程有关地质问进行答辩,并产生如下结果：①、通过总经理地评审,工程立项,并进入合同洽谈程序；②、总经理对于部分方案提出否定,返回论证评审程序；③、总经理否决该工程,总结后归档处理.三、合同订立1、总经理负责与甲方就工程合作事宜地相关合同条款进行磋商：①、磋商成功,相关条件满足我方运作地各种要素,把甲方或我方草拟地合同样本送达律师进行审核,进入合同签署程序；②、磋商失败,对方地条件不能满足工程地运作,总结后归档处理.2、总经理签署或授权公司相关人员与对方签署合同,行政副总负责调查甲方地资信后,加盖“合同专用章”.四、工程筹备1、经营副总负责把内部方案和预算方案送达行政副总进行财务核算,编制成本管理方案和人力资源方案后,一并报送总经理审批。

万科房地产开发全流程PPT幻灯片课件

清晰可识别的、有差异的客户群形象
购房动机差异明显
14
前1前置置工工作作 2项目发展 3规划设计 4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理万科客户细分成果初步意义
清晰可识别的、有差异的客户群形象
1前置工作 2项目发展 3规划设计 4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理
项目开发全流程控制
1
项目物业客户销售项目工程成本设计营销发展/ 财务公司中心部部部部部部拓展部
部
1前置工作 2项目发展 3规划设计
地产运作的8个环节产品实现
4报批报建
前置工作篇
4
前1前置置工工作作 2项目发展 3规划设计 4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理
为什么福特会成功
——
营销的古老逻辑从：鞋匠到福特
量身定做：
每个人的衣服都是不一样的
4 1
3256 Nhomakorabea7
8
标准化生产：
每个人的衣服全是一样的
4 1
3
2
5
6
7
8
5
前1前置置工工作作 2项目发展 3规划设计 4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理
为什么福特会失败
——
现代营销逻辑：从福特到通用
市场细分：
这群人是这样那群人是那样
4 1
3
2
5
6
7
8
•
——
定“ 福
顾总特
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深圳万科----地产项目全程策划流程1

深圳万科－---地产项目全程策划流程一、市场调研:1, 前言----－本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;２，市场分析-－－--－(1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（２) 区域市场分析（销售价格、成交情况)３, 近期房地产的有关政策、法规、金融形势ﻫ４，竞争个案项目调查与分析ﻫ5，消费者分析:（１）购买者地域分布；ﻫ(2) 购买者动机ﻫ（3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)（4）购买时机、季节性ﻫ（５) 购买反应（价格、规划、地点等）ﻫ（6）购买频度ﻫ6，结论二、项目环境调研1，地块状况：ﻫ（1）位置ﻫ（2) 面积（3）地形ﻫ(4) 地貌（5) 性质2，地块本身的优劣势ﻫ3，地块周围景观（前后左右,远近景,人文景观,综述)4, 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6, 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)７，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析)ﻫ三、项目投资分析1, 投资环境分析(1）当前经济环境(银行利息、金融政策、开ﻫ（2）房地产的政策法规(３）目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)2, 土地建筑功能选择(见下图表）3, 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）ﻫ４, 土地延展价值分析判断(十种因素）５，成本敏感性分析（１)容积率ﻫ(２）资金投入ﻫ(3)边际成本利润6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表ﻫ(2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)ﻫ2建筑规模与风格3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)ﻫ5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)ﻫ6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）ﻫ7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）ﻫ８结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）(二)、目标客户分析ﻫ1、经济背景·经济实力·行业特征……公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式)ﻫ２、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位ﻫ1理论价格(达到销售目标)ﻫ2成交价格３租金价格ﻫ４价格策略（四)、入市时机、入市姿态（五）、广告策略１广告的阶段性划分ﻫ2阶段性的广告主题３阶段性的广告创意表现ﻫ４广告效果监控ﻫ(六）、媒介策略1 媒介选择ﻫ2软性新闻主题3媒介组合ﻫ4投放频率ﻫ５费用估算ﻫ（七)、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）２印刷品(销售文件、售楼书等）ﻫ３媒介投放五、概念设计ﻫ1, 小区的规划布局和空间组织ﻫ２, 小区容积率的敏感性分析ﻫ3，小区道路系统布局（人流、车流）4, 小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等）ﻫ5，小区建筑风格的形式及运用示意ﻫ6，小区建筑外立面色彩的确定及示意ﻫ7，小区户型比例的搭配关系ﻫ8，小区经典户型的功能判断及其面积划分ﻫ9，小区环境绿化概念原则10, 小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一)核心部分ﻫ1, 名称ﻫ２，标志ﻫ３，标准色4，标准字体ﻫ(二) 运用部分ﻫ1, 现场·工地围板ﻫ·彩旗·挂幅ﻫ·欢迎牌ﻫ2，营销中心·形象墙·门楣标牌·指示牌·展板规范ﻫ·胸卡ﻫ·工作牌·台面标牌3，工地办公室ﻫ·经理办公室ﻫ·工程部·保安部ﻫ·财务部４, 功能标牌ﻫ·请勿吸烟·防火、防电危险·配电房ﻫ·火警1１9·消防通道·监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下,进行项目的特性分析,从而确定“万科地产”的品牌定位。

万科房地产开发流程图(含土地一级开发)

施工图
意见书
（市政工程）
可证（市政工程）
⒄20个工作日 ⒆ 20个工作日（规委）
(20) 20个工作日（规委）
纸审查 (22)
（市规委）
一级开发大市政
第3页
第4页
a、建设项目批准文件 b、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证 c、国有土地使用批准文件 d、城市房屋拆迁单位资格证
e、拆迁补偿安置资金证明文件 f、拆迁计划 g、拆迁方案
c、建设项目市政管线设计综合1套，包括设计综合说明书及相关图纸
管线项目各市政
综合方案专业施
⒀ 审查及会议纪要
⒁工图设计
⒃
管线设计方案
审查及会议纪要
b、建设项目规划许可及其他事项申报表 c、《规划意见书》及附图
c、《规划意见书》及附图复印件
d、《建设用地规划许可证》（含附图、附件）
d、主管部门批准建设项目
市政部门接用意见 ⑾ 20个工作日
第1页
第2页
a、申请报告由具有相应资格的机构编制，5份
（危改、开发区、绿隔）
b、规划意见书
拟建项目情况说明
c、建设项目用地预审意见
d、环评批复
e、交评批复
f、房地产开发企业资质证明文件
a、区县政府建设用地申请文件
委托钉桩
征求相关 ⑩
项目核准 ⑿
个工作日委办局意见 45个工作日
a、确定土地出让方案 b、发布土地出让公告 c、制定招拍挂文件 d、竞买单位购买土地招拍挂文件
e、交竞买保证金或投标保证金 f、参加招拍挂竞价活动
及市政府审批》
设用地有偿使用费
其他事项申报表（市政工程）
证》（含附图、附件）须提交的有关文件的有关行政主管部门的件、会议纪要、协议

万科房地产项目运作流程图

万科房地产项目运作流程图项目运作流程一、项目开拓（一）、项目信息收集处理1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理：①、对于有效信息，持续跟进；②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。

3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序;②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。

4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。

（二）、项目初步接洽1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：①、通过上一步程序的进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案。

2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后，涉及费用的项目必须当天到财务部报销。

3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。

万科房地产全程策划

2.3.2 确定销售策略
2021/9/18
*
2.3.3 准备相关销售文件
销售文件准备到位
销售派发资料准备到位
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费
楼书
来访客户调查表
诚意认购书、认购书
户型单张
成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
2021/9/18
*
2.2.1 确定阶段推广主题
销售
形象
产品
社区文化
客户
不同推广主题，不同诉求点
楼盘常规阶段推广主题
时间
2021/9/18
*
房地产信息传播方法分类广告投放现场包装公关活动其他注：现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》
2.2.2 房地产信息传播方法概述
2021/9/18
2021/9/18
*
推广费用与回收资金额相关如：推广费用回收资金额
2.3.1 制定销售计划
确定销售时间段（酝酿、认购、开盘、热销、持续、尾盘）计划销售数量（套数）预计投入推广费、回收资金额
30%
30%左右
2021/9/18
*
在整个楼盘营销过程中，应该始终保持合理的单位搭配，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效的控制房源和销售节奏。
1 公开发售前策划的目的 2 公开发售前策划的工作流程 3 公开发售前策划的工作方法
2021/9/18
*
1 公开发售前策划的目的
将前期策划报告中的策略、方案加以实施，进行项目造势，积累意向客户，并做好开盘前准备工作，确保开盘时有较好的成交量

万科房地产开发全流程

白云板块
白云山东板块
白云大道板块南湖板块
越秀城区旧城区板块
天河板块
天河板块天河东圃板块珠江景观板块珠江景观板块海珠板块芳村板块一、宏观
经济二.城市规划三.房地产市场四.重点配套要素五.土地资源及市场
华南板块
黄埔板块
城市地图范例
黄埔区
1前置工作 2项目发展前置工作
增槎路
某城市花园客户定位和产品设计建议
年龄：集中在25-30岁左右；学历：普遍较高，一般为本科学历甚至更高家庭人口为2人左右；一般都未婚或者已婚无子女家庭年收入：5万以上，目前以租房或居住单位宿舍为主职业：主要为高科技、教育行业或效益较好的国有企业等职务：一般为职员或者中低层管理人员、助教或讲师区域：主要集中在XX周边地区、科技一条街及高等学校 • 户型配比：多层2房90平， 229套；小高层4房160平60 套…… • 会所：健身中心200平、棋牌室200平、酒吧200平 • 商业：面积7千—9千平米，为超市等生活用品店和陶吧等特色店
项目施工阶段
项目部
物业客户销售公司中心部
销售管理阶段
入伙保修阶段物业管理阶段
1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。 2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。
说明
1前置工作
2项目发展
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
4%
0%
上班方便
成家
子女教育
父母养老
形象
随着客户的成熟，需求发生了明显的差异，同一种方式不可能满足所有的客户。将客户区别对待，对不同的客户提供不同的产品，是提高客户满意度的根本手段。

万科房地产策划全流程

万科房地产策划全流程导读：房地产策划是一个项目的主心骨，房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式, 本文分享给大家万科房地产策划的全流程，看看大型房企的策划是怎么做的。

前期策划阶段前期策划的整体流程前期策划的总体流程可仃性、可行性研究阶段1、市场分析2、市场预测3、收入、成本、费用预测4、财务评估5、敏感性分析6、盈亏平衡分析7、风险评估二、项目研究1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）2、项目价值分析：区位价值、项目资源3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例4、潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）三、项目定位1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位3、产品定位：内容、策略4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景5、经济效益分析：开发商、小业主四、市场推广1、卖点提炼：地段、产品、附加值2、项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素3、推广费用预算：4、现场包装方案：5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格7、营销工作总体时间：前期策划分阶段、可行性研究1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。

2、可行性研究的作用：★是项目投资决策的依据。

★是筹集建设资金的依据★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★是编制下阶段规划设计的依据3、可行性研究的内容:审场分析-----1布埔琼割------- ]I收入.说长、费用瑾删-----------I 傍菇表刘、害米表能、曾格预耐4rtlUt/v. 上渔武衣.定值枇衣.市豉戒金的.偿理K■•帆费！骸态指加成,**1衲津、M替41利率动志州等：宇风值、内台报酬率*祖背用翻里亏苹衡分析J■亏*荷的蛇城是携到黑号忏尚点・即啧-35*舫也由忻』申军得#、项目研究项目研究的目的: 敏恳・往分析|宏观环境研究•经济环境宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如北京 2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP 、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）•房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未来发展趋势项目价值分析•区位价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）市均状况 ,甘能的客户奇能的产品街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）•项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）竞争环境分析•同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。

深圳万科项目全程策划

深圳万科地产项目全程策划流程一、市场调研：1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机；（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；（4）购买时机、季节性；（5）购买反应（价格、规划、地点等）；（6）购买频度；6、结论二、项目环境调研1、地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2、地块本身的优劣势3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1、投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、土地建筑功能选择（见下图表）3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4、土地延展价值分析判断（十种因素）5、成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6、投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7、同类项目成败的市场因素分析四、营销策划（一）市场调查1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2、建筑规模与风格3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景• 经济实力• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1、小区的规划布局和空间组织2、小区容积率的敏感性分析3、小区道路系统布局（人流、车流）4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5、小区建筑风格的形式及运用示意6、小区建筑外立面色彩的确定及示意7、小区户型比例的搭配关系8、小区经典户型的功能判断及其面积划分9、小区环境绿化概念原则10、小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1、名称2、标志3、标准色4、标准字体（二）运用部分1、现场• 工地围板• 彩旗• 挂幅• 欢迎牌2、营销中心• 形象墙• 门楣标牌• 指示牌• 展板规范• 胸卡• 工作牌• 台面标牌3、工地办公室• 经理办公室• 工程部• 保安部• 财务部4、功能标牌• 请勿吸烟• 防火、防电危险• 配电房• 火警119• 消防通道• 监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。

万科房地产项目开发全流程图

圈现状调研（商业部分）状况、经营特点、预期发展方向时组织相关专业人士进行专业论证
市场组
商业招商部
4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向
明确产品设计思路
明确设计院选择标准制定设计组织计划方案与设计院选择与域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见
法务：合同文义审核运营：成本审核
研发
研发研发研发
建筑方案送审取得许可证
申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书
建筑设计方案申报表
研发：配合提供设计院盖章确认
1/500现势地形图1份
土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
投资计划
建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
综管：提供相关证明资料
开发部
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
研发部
综管销售部
区域市场调研
3、项目所在商圈或临近商商圈主要商业业态分布状况、经营商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同商业策划部
开发部
土地出让合同

深圳万科城地产项目规划设计45PPT

➢结构简单
1)前言 2）产品策略
中央贯通空间
通风采光
绿化空间辅助空间公共空间休息空间
1)前言 2）产品策略
1)前言 2）产品策略
在原有多层基础上，更注重组团的生活氛围，形成邻里守望的氛围。
1)前言 2）产品策略
普通多层
情景洋房化
保证容积率
万科城新多层
加大进深减少层数和间距
创造新的生活方式：亲近自然邻里守望走向户外生活空间庭院化
【目录】: table
1)前言 2）产品策略
Townhouse
情景洋房
我们小高现层有的产品系列
多层
单身公寓
万科城Townhouse 万科城联院TH
万科城宽景house
万万科科城城小高的层产品系列
万科城新多层
万科城loft
1)前言 2）产品策略
绿化空间辅助空间公共空间休息空间
1)前言 2）产品策略
The end!
邻里应该是这样一个地方：鼓励人们的参与性，形成社区感、安全感。
新城市主义的启示
第一层面：
区域
第二层面：
邻里、街区、廊道
第三层面：
街道、街块、建筑
路网密度向城市的开口公建配套邻里的适宜规模突出的中心优先考虑公共空间混合利用、多样化
街道
街块（管理单元）建筑
人车共存的系统公共空间的营造
1)前言 2）产品策略
联院TH
➢总面积接近情景洋房
普通TOWNHOUSE 情景洋房
➢单户面积略大于情景洋房
➢建造成本约等于情景洋房
➢以较低的价格圆部分客户的“别墅梦”
➢建筑小巧
➢街道界面连贯

万科房地产开发全流程

心
K从化非街口
L增城非荔
城
S花都非新华非南部
J旧城西、I旧城中心、Z海珠西、F海珠
发展
6
7
8
9
10
8
12
11
10
2
重点片区选择
G中心景观、T天河、P东
圃
11
1
W花地湾、H 黄埔
12
6
根据土地存量
及市场状况两个维度做复合评价，以市场成熟度高低为y 轴，土地存量多少为x轴，分析广州全
部二十一片区
市场成熟度
13
K从化非街口
12
11 10
R萝岗白云北部
X3花 Y2增
9
Y3从城区
8
X1番禺 Y1南沙
社会标志品味体现社交娱乐照顾老人孩子成长工作场所独立空间生活保障栖身居住
房屋价值
低
中
高
支付能力
(家庭收入)
12
前置工作
万科中长期发展规划——客户细分
13
前置工作万科客户细分成果初步意义
清晰可识别的、有差异的客户群形象
➢ 购房动机差异明显
14
前置工作万科客户细分成果初步意义
前置工作
一号线二号线三号线四号线五号线六号线七号线八号线九号线
地铁线路规划
二号线： 09年南段通车；2010年北段通车
三号线： 05年末中段已通车；07年南段及
支线通车；2010年北段通车
四号线： 05年末中段已通车；08年南段通
车；2011年北段通车
五号线： 09年全段通车
六号线： 2011年全段通车
下一步储备热点大学城及周边新机场及周边新客站及周边科学城及周边

万科房地产开发全流程图

万科房地产开发全流程图开盘前销售道具准备主要工作内容节点主要阶段主办部门工作内容样板间、样板环境的指示系统的数据更新销控表及销控贴，认购书，合同袋户外媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化) 项目形象的提升及深化报纸媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化) 小众媒体及创新媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化) 开盘信息告知银行大协议的签订活动形式(演出说明会发布会) 与会人员(演艺名人专家学者) 告知途径(报广海报门票明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作回款落实月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点月度推广计划执行营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项目利润最大化销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点推荐可成交客户媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、车体、电梯) 财务中心：提供银行销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持财务：收取定金、购房款销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑协办部门工作内容研发：负责提供样板环境图纸和技术支持销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具主办部门企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划销售管理部企划商业策划财务中心协办部门研发销售管理部工作部门开盘开盘庆典活动项目销售物业开盘客户转化销售管理部财务项目销售销管部销售管理部项目销售产品分析、聚焦销售重点项目销售部企划部，销管部月度操作手册制定销售体系价格监控及调整销售管理部运营部、项目销售企划商业策划企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售项目销售第 13 页，共 24 页。

万科地产项目全程策划流程

万科地产项目全程策划流程一、市场调研1、前言:本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、市场分析（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析：(1）购买者地域分布;（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4)购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6、结论二、项目环境调研1、地块状况：（1)位置（2）面积（3）地形（4)地貌（5）性质2、地块本身的优劣势3、地块周围景观（前后左右，远近景,人文景观，综述）4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析)三、项目投资分析1、投资环境分析（1)当前经济环境（银行利息、金融政策）(2）房地产的政策法规（3)目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)2、土地建筑功能选择3、现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4、土地延展价值分析判断（十种因素）5、成本敏感性分析(1）容积率（2)资金投入（3)边际成本利润6、投入产出分析(1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7、同类项目成败的市场因素分析四、营销策划（一）市场调查1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2、建筑规模与风格3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6、物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7、发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质）8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二)、目标客户分析1、经济背景·经济实力·行业特征――公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1、理论价格(达到销售目标）2、成交价格3、租金价格4、价格策略（四）、入市时机、入市姿态(五）、广告策略1、广告的阶段性划分2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告效果监控（六）、媒介策略1、媒介选择2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率5、费用估算(七）、推广费用1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2、印刷品（销售文件、售楼书等）3、媒介投放五、概念设计1、小区的规划布局和空间组织2、小区容积率的敏感性分析3、小区道路系统布局（人流、车流）4、小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)5、小区建筑风格的形式及运用示意6、小区建筑外立面色彩的确定及示意7、小区户型比例的搭配关系8、小区经典户型的功能判断及其面积划分9、小区环境绿化概念原则10、小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统(一）核心部分1、名称2、标志3、标准色4、标准字体（二）运用部分1、现场·工地围板·彩旗·挂幅·欢迎牌2、营销中心·形象墙·门楣标牌·指示牌·展板规范·胸卡·工作牌·台面标牌3、工地办公室·经理办公室·工程部·保安部·财务部4、功能标牌·请勿吸烟·防火、防电危险·配电房·火警119·消防通道·监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位.项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。

地产策划_深圳万科地产项目全程策划流程图

W科地产项目运作流程图

万科地产——项目全程策划流程

1、万科房地产项目运作流程图

万科房地产开发全流程PPT幻灯片课件

深圳万科----地产项目全程策划流程1

万科房地产开发流程图(含土地一级开发)

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