房地产估价方法之成本法
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
《房地产估价》第7章 成本法
第二节 新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息 ＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
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第三节 新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建 筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为 建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其 中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内 均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一 年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率 为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础 四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广 告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比 率计算。
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第三节 新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成 本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土 地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与 开发成本之和的一定比率。
房地产评估之成本法
房地产评估之成本法1. 简介房地产评估是对房地产价值的定量衡量和分析。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法基于物理瑕疵状况和修复需求，以及建筑物的建造成本和地皮价值等因素，来估计房地产的价值。
本文将介绍成本法在房地产评估中的基本原理、应用步骤以及存在的问题和限制。
2. 成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算建筑物的重建成本和土地价值，得出房地产的总价值。
成本法主要基于以下两个要素进行评估：2.1 建筑物的重建成本建筑物的重建成本是指将建筑物完全毁坏后，按照现在的建筑标准和技术，重新建造该建筑所需要的费用。
建筑物的重建成本包括以下几个方面的费用：•建筑材料和设备的成本•施工人工费用•监理和管理费用•相关审批和手续费用2.2 土地价值土地价值是指不考虑建筑物和其他附属设施的情况下，仅考虑土地本身的价值。
土地价值可以通过市场调研和比较分析等方法进行估算。
3. 成本法的应用步骤成本法的评估过程通常包括以下几个步骤：3.1 收集房地产数据和信息评估师需要收集关于房地产的各种数据和信息，包括建筑物的结构、面积、年限、瑕疵情况等，以及土地的位置、面积、用途等。
这些数据和信息对于计算重建成本和估算土地价值非常重要。
3.2 估算建筑物的重建成本评估师根据建筑物的瑕疵情况和修复需求，以及现行的建筑标准和技术，估算出该建筑物的重建成本。
估算建筑物的重建成本时，需要考虑以下几个因素：•建筑材料和设备的价格•建筑施工的成本•相关费用的估算，如监理和管理费用等3.3 估算土地价值评估师可以通过市场调研和比较分析等方法，估算土地的价值。
土地价值可以参考相似地块的成交价、土地规划和用途等信息进行估算。
3.4 计算房地产的总价值根据估算得出的建筑物的重建成本和土地价值，评估师可以计算出房地产的总价值。
总价值等于建筑物的重建成本加上土地价值。
4. 成本法的局限和问题虽然成本法在房地产评估中广泛应用，并且具有一定的可靠性，但也存在一些局限和问题：4.1 不能考虑市场需求和供应成本法仅仅基于建筑物的重建成本和土地价值来估算房地产的总价值，忽略了市场需求和供应的影响。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。
评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。
2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。
建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。
物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。
2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。
评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
房地产评估——成本法
房地产评估
单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单
位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘
以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物
的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面
积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用 途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为 1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。 解：该房屋的重新构建价格估算为：
(4)计算投资利润 投资利润=(120+200)×20%=64 (元/M2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47 (元/M2) (6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土 地增值收益
=120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2) (7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用 权价格为：
2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产
3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交 易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、
行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以 及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费 等。
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
估算开发利润应掌握以下几点：
1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资 利息-销售费用-销售税费
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。
三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产估价方法之成本法
房地产估价方法之成本法房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!(一)成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。
(二)成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。
1.选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。
2.测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。
重新购建价格是客观的价格。
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的`不同，分为重置价格和重建价格。
3.测算折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
房地产估价方法-成本法
房地产估价方法-成本法1. 引言房地产估价是指通过对房产价值进行评估和估算，确定其市场价值以及未来的发展潜力。
在房地产投资和交易过程中，准确估价是至关重要的，因为它直接影响到投资回报率、贷款额度以及交易成功与否。
房地产估价方法有多种，其中成本法是一种常用的方法之一。
本文将重点介绍房地产估价方法中的成本法，并探讨其优缺点以及适用场景。
2. 成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物的实际建造成本进行估价的方法。
它的基本原理是通过估算房地产建筑物的重建成本，再考虑折旧、物理磨损以及功能降低等因素，来确定其市场价值。
成本法适用于不能直接通过市场交易获取参考价值的房产，例如新建房产、特殊用途的房产等。
3. 成本法的步骤成本法主要包括以下步骤：3.1 估算重建成本首先，需要根据房产的建筑面积、结构类型、材料成本等因素，估算出房产的重建成本。
重建成本包括建筑物本身的建造成本以及相关的设备设施、工程、软装等附加成本。
3.2 考虑折旧其次，需要考虑房地产建筑物的折旧情况。
折旧是指由于时间流逝和使用磨损等原因，建筑物价值逐渐减少的过程。
根据建筑物的使用寿命和折旧年限，可以计算出每年的折旧率，并据此计算出折旧价值。
3.3 考虑物理磨损和功能降低除了折旧，房地产建筑物还可能存在物理磨损和功能降低等因素。
物理磨损包括自然灾害、火灾等造成的物质损失，而功能降低则是指建筑物使用过程中因技术、市场等原因而导致的降低使用价值的情况。
在成本法中，需要根据实际情况，适当减去物理磨损和功能降低所导致的价值损失。
3.4 确定市场价值最后，在考虑以上因素后，可以得到房地产建筑物的净值，即市场价值。
市场价值是指在市场上买卖时可以得到的合理价位，是房地产交易时的参考价格。
4. 成本法的优缺点成本法作为一种房地产估价方法，具有以下优点和缺点：4.1 优点•对于新建房产或特殊用途房产等无法通过市场交易确定价值的房产，成本法提供了一种相对可靠的估价方法。
房地产估价方法之成本法
销售费用 是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣
传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率 来测算 。
销售税费 是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作
第1节 成本法的基本原理
概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新 购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求 取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为 导向求取估价对象的价值。
理论依据：
生产费用价值论 ：商品的价格是依据其生产所必需的 费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方 的角度来看。
第六章 成本法
1 成本法的基本原理 2 成本法操作步骤 3 成本法总结和运用举例
成本法的概念 成本法的理论依据 成本法适用的对象和条件 成本法的操作步骤
搜集有关房地产开发建设的 成本、税费、利润等资料
测算重新构建价格
测算折旧
求取积算价格
重点掌握内容：
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、 求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方 法。
土地取得成本 指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、
成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价 款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契 税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据房地产开发用 地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种： (1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发 生的费用和土地使用权出让金等。 (2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋 拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂 牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置 的熟地
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、计算方法、影响因素和优缺点。
正文内容：1. 成本法的原理1.1 重建成本原理：成本法基于重建成本原理，即房地产的价值等于重建该房地产所需的成本。
1.2 折旧原理：成本法还考虑了房地产的折旧情况，即根据房地产的使用年限和磨损程度来计算折旧值。
2. 成本法的应用范围2.1 新建房地产：成本法常用于评估新建房地产的价值，可以匡助开辟商确定合理的销售价格。
2.2 重建房地产：对于需要进行重建的房地产，成本法可以匡助确定重建成本，为重建项目提供决策依据。
2.3 特殊用途房地产：成本法也适合于评估特殊用途的房地产，如工业厂房、医院等。
3. 成本法的计算方法3.1 建造成本：计算房屋建造的成本，包括土地购买费用、建造材料和劳动力成本等。
3.2 折旧计算：根据房地产的使用年限和磨损程度，计算折旧值。
3.3 土地价值：将土地的价值与建造成本相加，得到房地产的总价值。
4. 影响成本法评估结果的因素4.1 市场供需情况：市场供需关系会直接影响建造材料和劳动力成本，从而影响成本法的评估结果。
4.2 土地价值：土地价值的变动也会对成本法的评估结果产生影响。
4.3 建造材料和劳动力成本：建造材料和劳动力成本的波动也会对成本法的评估结果造成影响。
5. 成本法的优缺点5.1 优点：成本法相对简单易行，适合范围广泛，特别适合于新建和重建房地产的评估。
5.2 缺点：成本法没有考虑市场需求和供应情况，可能导致评估结果与市场价值存在差异。
总结：综上所述，成本法是房地产评估中常用的一种方法，通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
成本法的应用范围广泛，适合于新建、重建和特殊用途房地产的评估。
计算方法包括建造成本、折旧计算和土地价值的计算。
然而，成本法评估结果受市场供需情况、土地价值和建造材料劳动力成本等因素的影响。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述:房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于建筑物的成本和土地价值来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估的成本法，包括其基本原理、应用范围、具体步骤以及优缺点。
一、基本原理：1.1 建筑成本：房地产评估的成本法首先考虑建筑物的成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
这些成本对于评估房地产的价值至关重要。
1.2 土地价值：成本法还要考虑土地的价值，土地的价值通常通过市场比较法或收益法来确定。
土地的位置、规划用途以及周边环境等因素都会对土地价值产生影响。
1.3 折旧和折旧方法：成本法还要考虑建筑物的折旧，折旧是指建筑物价值随时间的推移而减少。
常用的折旧方法有直线法、余额递减法和工作量法。
二、应用范围：2.1 新建房地产项目：成本法在新建房地产项目中应用广泛。
通过评估建筑物的成本和土地价值，可以帮助开发商确定合理的销售价格和投资回报率。
2.2 旧建筑物改造：成本法也适用于旧建筑物改造项目。
通过评估改造成本和土地价值，可以帮助投资者决策是否进行改造以及改造后的预期回报。
2.3 房地产投资组合评估：成本法还可以用于评估整个房地产投资组合的价值。
通过对各个项目的成本和土地价值进行综合评估，可以帮助投资者优化投资组合配置。
三、具体步骤：3.1 收集数据：评估师需要收集建筑物成本、土地价值以及相关市场数据。
这些数据包括建筑材料价格、劳动力成本、土地市场价格等。
3.2 估算建筑成本：评估师根据建筑物的规模、用途和设计要求，通过建筑量清单和价格指数等方法估算建筑成本。
3.3 估算土地价值：评估师通过市场比较法或收益法等方法估算土地价值。
市场比较法是根据类似土地的交易价格进行估算，而收益法是根据土地的潜在收益进行估算。
3.4 计算折旧：评估师根据建筑物的使用年限和折旧方法计算折旧。
折旧计算的准确性对于评估结果的精确性至关重要。
3.5 综合评估：评估师将建筑成本、土地价值和折旧等因素综合考虑，得出最终的房地产评估价值。
房地产评估(成本法)
开发完成后的可转让土 地面积 开发区用地总面积
100 %
新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数
第六章 成本法
例6-5
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发 成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年 利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用 在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地 取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积 的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
V ABCDEF V 150.0 250 31.0 40 0.065V 47.1
V 554.1
第六章 成本法
三、新开发区宗地价格评估
新开发区土地平均单价
新开发区土地总价 可转让土地面积
可转让土地面积 =开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率
开发完成后的可转让土
地面积的比率
第六章 成本法
二、新开发土地价格的构成
（一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的 来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期 ：从投入到开发期结束
土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F
A 100000 150.0 666.67
B 250000000 250 1000000
C A 1 3%4 1 B 30% 1 3%3 1 B 70%1 3%1 31.0
房地产估价方法之成本法
比较分析：市场比较法通过比较类似 房地产的市场价格来评估目标房地产 的价值，考虑了市场的供求关系和竞 争状况，因此对于市场价格较为敏感 。收益法则通过预测房地产的未来收 益来评估其价值，考虑了房地产的潜 在发展前景和未来收益能力。相比之 下，成本法更侧重于从房地产的构成 要素出发进行评估，忽略了市场的供 求关系和竞争状况等因素。
生产费用理论
房地产价值等于其重新构 建或重置成本。
供求理论
在理想市场中，供给曲线 与需求曲线交点决定了房 地产的价值。
02
成本法的基本步骤
搜集房地产的价格、成本等资料
搜集房地产的价格资料
获取类似房地产的最新市场售价或租 赁价格，了解房地产市场的价格趋势。
搜集房地产的成本资料
收集建筑、装修、设备等方面的成本 资料，包括人工、材料、机械等费用。
在建工程估价实例
在建工程估价原则
成本法在在建工程估价中以工程重置成本为基础，考 虑工程进度、市场环境等因素，得出在建工程价值。
实例分析
某在建写字楼，已完成主体结构建设，预计总造价为2 亿元，目前市场同类写字楼售价为每平方米15000元， 工程进度为80%，则该在建工程价值可估算为1.5亿元 （总造价*工程进度）。
房屋估价实例
房屋估价原则
成本法在房屋估价中以房屋重置成本为基础 ，考虑房屋折旧、地理位置等因素，得出房 屋价值。
实例分析
某二手房，建造于10年前，目前市场同类新 房价格为每平方米10000元，折旧后房屋重
置成本为每平方米8000元，地理位置较为 优越，则该房屋价值可估算为每平方米 7000元（重置成本+地理位置因素）。
土地估价实例
土地估价原则
成本法在土地估价中遵循市场比较原则，以 类似土地的开发成本和效用为基础，通过比 较修正得出待估土地的价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
房地产估价方法之成本法
成本法通过估算重新取得或重新开发房地产所需的各项成本费用，然后加上正常的利润和应纳税金来确定房地产 价值。在住宅房地产估价中，成本法可以综合考虑土地取得成本、房屋建设成本、费用和税金等，从而得到较为 准确的估价结果。
案例二：商业房地产估价
总结词
成本法在商业房地产估价中应用广泛，适用于不同类型商业地产的估价。
影响因素
市场比较法受市场供求关系、房地产市场行情等因素影响 较大，而成本法则主要受人工、材料、设备费用等成本因 素影响。
与收益法的比较
01
成本法与收益法的差异
收益法是通过估算估价对象的未来收益来评估其价值的，而成本法则是
基于重新构建或重新购置估价对象所需的成本来评估其价值的。
02
适用范围
收益法更适用于有稳定收益、未来发展前景较好的房地产，而成本法则
04
成本法与其他估价方法的比 较
与市场比较法的比较
成本法与市场比较法的差异
市场比较法是通过比较类似房地产的近期交易价格来得出 估价对象的价值的，而成本法则是基于重新构建或重新购 置估价对象所需的成本来评估其价值的。
适用范围
市场比较法更适用于房地产市场较为发达、近期内有类似 房地产交易的地区，而成本法则在缺乏市场交易数据时更 为适用。
详细描述
商业房地产包括商场、办公楼、酒店等，其价值影响因素复杂。成本法在商业房地产估价中，可以综 合考虑土地取得成本、建筑安装成本、商业运营成本等，同时考虑商业地产的地理位置、市场供求等 因素，从而得出较为准确的估价结果。
案例三：工业房地产估价
总结词
成本法在工业房地产估价中具有重要地位，尤其在评估工业用地价值时。
房地产估价方法之成本法
目录
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是指对房地产进行全面、科学、客观的评估工作，以确定其市场价格和价值。
房地产评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产成本法评估的基本概念、原理和步骤，并对其优点和局限性进行分析。
2. 成本法评估的基本概念成本法评估是以房地产的重建或复制成本为基础，通过考虑建筑物的折旧和损耗，来确定房地产的价值。
基本上，成本法评估是建立在以下两个假设的基础上：购买者愿意支付房地产的成本，而不会超过购买新建房屋的成本。
房地产的价值应该与其重建成本相当。
3. 成本法评估的原理成本法评估的原理十分简单，即通过计算房地产的建筑成本、土地成本和其他相关成本，来确定其总成本。
然后，考虑建筑物的折旧、使用年限和市场价值，来确定房地产的评估价值。
具体来说，成本法评估包括以下步骤：1. 估计土地成本：根据市场数据和专业评估师的经验判断，估计房地产所在土地的市场价值。
2. 估计建筑成本：通过计算建筑物的重建成本，包括材料费用、劳动力费用和其他相关费用，来确定建筑成本。
3. 考虑折旧和使用年限：通过考虑建筑物的折旧和使用年限，来确定其当前价值。
通常，建筑物的折旧可以根据其年龄、物理状况和功能进行评估。
4. 确定评估价值：将土地成本和建筑物的当前价值相加，得出房地产的评估价值。
4. 成本法评估的优点成本法评估具有以下几个优点：相对简单：成本法评估不需要依赖市场交易数据，而是根据建筑成本和折旧等因素进行评估。
因此，相对于其他评估方法，成本法评估更加简单和直观。
适用范围广：成本法评估适用于各种类型的房地产，包括商业用途、居住用途和工业用途等。
无论房地产的用途是什么，都可以通过成本法评估来确定其价值。
可靠性较高：成本法评估基于建筑成本和折旧等客观因素，与市场价格的波动没有直接联系。
因此，在市场不稳定或交易数据不充分的情况下，成本法评估仍然可以提供比较可靠的房地产价值估计。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。
成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建造物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。
本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。
正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。
该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。
1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特殊是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。
它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。
1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特殊是在新建房屋和物业评估中。
然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。
2. 成本法的评估过程2.1 采集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要采集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建造材料成本、人工成本等。
2.2 计算建造物的折旧建造物的折旧是成本法评估的关键因素之一。
通过考虑建造物的使用寿命和折旧率，可以计算出建造物的折旧值。
2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。
例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那末它的附加价值可能会比较高。
3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。
通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。
3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。
成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。
3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。
总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。
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第1节 成本法的基本原理
➢概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新 购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求 取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为 导向求取估价对象的价值。
➢理论依据：
生产费用价值论 ：商品的价格是依据其生产所必需的 费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方 的角度来看。
①从卖方的角度来看，房地产的价格是基于甚过去的“生 产费用”，重在过去的投入； ②从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生 产费用”，类似于“替代原理”。
由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的 代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以 根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润 为基础来求取估价对象的价值。
第六章 成本法
1 成本法的基本原理 2 操作步骤 3 成本法总结和运用举例
成本法的概念 的理论依据 适用的对象和条件 的操作步骤
搜集有关房地产开发建设的 成本、税费、利润等资料
测算重新构建价格
测算折旧
求取积算价格
重点掌握内容：
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、 求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方 法。
销售费用 是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣
传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率 来测算 。
销售税费 是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作
为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类： (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育 费附加(通常简称为“两税一费”)。 (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
开发成本 是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设
所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划 分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本 主要包括下列几项： (1)勘察设计和前期工程费； (2)基础设施建设费； (3)房屋建筑安装工程费； (4)公共配套设施建设费； (5)开发建设过程中的税费。
土地取得成本 指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、
成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价 款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契 税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据房地产开发用 地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种： (1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发 生的费用和土地使用权出让金等。 (2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋 拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂 牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置 的熟地
运用成本法估价值得注意的是：现实中，房地产的价格 直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要 对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，房地产 成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不 一定说明其价值不高。
所以要求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最 主要的是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客 观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费 ，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般 花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是 要结合市场供求分析等来确定评估价值；类似房地产市场 供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估 价值。
土地开发成本 取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、 公共事业建设配套费和小区开发配套费 。
管理房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅 费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比 率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本 与开发成本之和乘以这一比率来测算。
➢适用对象和条件
适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设 或者计划开发建设的房地产，均可以采用成本法估价。成 本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如 学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房 、公园等公用、公益性房地产，以及化工厂、钢铁厂、发 电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个日用户 的特殊需要而开发建设的房地产、单纯的建筑物通常也是 采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损 害赔偿中，一般也是采用成本法估价 ； 此外，成本法可用于衡量房地产投资效益。
投资利息 即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土
地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源 是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支 付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金 机会成本的考虑。 （1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清， 经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期； （2）开发费用及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可 收回，其计息方法有两种：一是以整个开发费用为基数，计 息期为开发期的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为 整个开发期。
下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所 建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便 于测算各构成项目金额的角度，来划分房地产价格构成。在 这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：①土地取得 成本；②开发成本；③管理费用； ④投资利息；⑤销售费用 ⑥销售税费； ⑦开发利润；
➢ 成本法的操作步骤
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 ； ②测算重新购建价格； ③测算折旧； ④求取积算价格。
第3节 房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价 格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当房地产价格 的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土 地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过 程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做 到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对 象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项 目的金额。