郑州南龙湖万科星图怎么样

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郑州市高层住宅整体市场分析doc11(1)

郑州市高层住宅整体市场分析

2006年的高层住宅市场显得异常的兴旺繁荣。新年伊始，郑州市场上出现的一些新盘大多以高层为主，尤其是在市中心，比如建筑面积超过30万平方米的长城康桥华城、方圆创世、郑州国贸中心、银基王朝、鑫苑中央花园，以及非常国际、正弘旗等都是高层占绝大部分，甚至一些项目就是纯粹的高层。

此外，长城康桥花园、四月天、名门世家、发展东郡、滨水带·圣菲城、美景天城、富田·太阳城、金色港湾王座点式高层、达观369、帝湖王府、仟禧37°、顺驰·中央特区、中义·阿卡迪亚、海逸名门、鑫苑·国际城市花园等项目都有大量高层推出。

今天，面对一个个高层大盘的不断涌现，高层住宅——这一象征着城市化进程的建筑，在郑州这个中部崛起的领头城市里，正逐步取代多层，成为居住的主流形态。

一、历年高层、小高层住宅市场供销分析

2005年，郑州的高层住宅共成交16091套、213.94万平方米（57.69％为高层、42.31％为小高层），同比增加30.15％，延续了2002年以来的高速增长态势；市场份额为40.12％，同比增加8.39个百分点，延续了2002年以来的持续增长态势；

从投放上说，高层也占保持了高速增长的态势。在2005年投放占比达到52.51％。

总体销投基本平衡。在06年第一季度高层销售量大大超过投放量，销售量占比进一步上升。

二、市场价格分析

2005年高层、小高层成交均价为3032元／平方米，其中高层为3093元／平方米，小高层为2972元／平方米，增幅比去年同期增加5.83个百分点，彻底扭转了2001年以来高层价格停滞不前甚至下滑的态势。

郑州未来5年房产升值最快区域：管城鄙视滨河国际新城，滨河国际新城鄙视白沙!

郑州未来5年房产升值最快区域：管城鄙视滨河国际新城，滨

河国际新城鄙视白沙!

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“

今天，有一个粉丝这样问我，“管城与白沙，未来五年哪个区域或者楼盘升值潜力最大?“

只见他说：“1、融创美盛象湖壹號，预计开盘价13500元，白沙比较好的位置，临金水大道，临地铁较远，融创品牌可以，但是郑州市场的品质还未知; 2、永威.森林花语，预计开盘价14500元，白沙比较偏的位置，临地铁比较远，永威品质有保障; 3、鑫苑国际新城，预计开盘价13500元，管城比较好的位置，临三环高架、临地铁2号线，交通便利，鑫苑品牌，千亩大盘配套全; 4、永威城，开盘价14000元，管城比较偏的位置，无地铁无主路，永威品质有保障。”

管城区价值洼地的身份正在改变，白沙的前景也值得期待，其实在这两者之间还有一个区域，那便是经开滨河国际新城，其建设速度更快，具备舒适居住会早于白沙，居住属性更强，潜力也大。

于是，一个区域价值鄙视链产生了，管城鄙视滨河国际新城，滨河国际新城鄙视白沙!

今天我就来深度谈一下这三个区域的现状以及背后的战略，以及，与你我他相关联的细支末节。希望能为广大购房投资者带去一些有价值的观点。

管城区：未来5年，郑州主城区中的黑马

管城区是郑州成立最早的行政区之一，比金水、中原、二七等大多数区域都要早，最早的商都也坐落于此。历史地位突出，但经济实力却很尴尬，以2016年为例，管城GDP总量才干了313亿，在郑州所有区域中排行第七，低于金水、中原等实力老区也就罢了，低于集万千宠爱于一身的东区也算了，连成立时间较晚的经开也比不过，着实憋屈。

新郑南龙湖发展前景

新郑南龙湖是位于新郑市南部的一个发展新区，是新郑市重点打造的新兴居住区。南龙湖区位于新郑市的中心地带，交通便利，周边有京港澳高速公路和郑州南站，距离郑州市中心仅有几十公里的距离，是郑州市及周边城市的连接点。

新郑南龙湖作为新郑市的新兴居住区，拥有丰富的自然资源和人文景观。该区域内有南龙湖和南龙湖公园，湖水清澈，风景优美，是市民休闲娱乐的好去处。南龙湖公园以其宜人的环境和丰富的活动设施吸引了很多市民前来游玩和参观。此外，新郑南龙湖周边还有一些历史文化古迹，如南水北调的源头-南

水调整蓄水池，以及一些传统古村落，具有丰富的历史和文化底蕴。

新郑南龙湖区作为一个新兴居住区，有着巨大的发展潜力。首先，该区域周边的交通便利，有利于吸引更多的人流和资金流入。随着京港澳高速公路的通车和郑州南站的建设完善，新郑南龙湖的地理位置优势将进一步凸显。其次，新郑南龙湖区的自然资源丰富，空气质量好，适宜居住。随着郑州市的不断发展，人们对居住环境的要求也越来越高，新郑南龙湖区的优越环境将成为吸引人才和资本的重要因素。再次，新郑南龙湖区拥有较好的基础设施，包括教育、医疗、商业等配套设施。这为居民提供了便利的生活条件，也为投资商提供了更多的商机。

在未来的发展中，新郑南龙湖区将面临着一些挑战。首先，区域内的基础设施建设仍然需要加强，特别是交通和公共服务设施方面。随着人口增加和经济发展，如何解决交通拥堵和公共

设施不足的问题将成为重要的课题。其次，南龙湖区与周边区域的规划和协调也需要加强。由于南龙湖区是一个新兴区域，与周边区域的规划和协调不够，可能会导致资源浪费和发展不平衡。

郑州万科城可行性研究报告

1. 引言

随着城市化进程的加速，郑州市成为中国中部地区重要的经济中心之一。然而，随着城市人口的增加和土地资源的紧张，找到新的城市发展模式变得尤为重要。本报告旨在评估郑州万科城项目的可行性，为政府和开发商提供决策支持。

2. 项目背景

随着郑州市经济的迅猛增长，城市扩张势在必行。郑州万科城项目由万科集团

计划投资兴建，位于郑州市南部，总占地面积约1000公顷。该项目旨在打造一个

集居住、商业、休闲于一体的综合性社区，为居民提供高品质的生活环境。

3. 目标和方法

本次可行性研究旨在评估郑州万科城项目的可行性，具体涉及以下几个方面：•市场需求评估：通过市场调研和数据分析，了解郑州目前住房市场的供需情况，预测未来的市场需求。

•技术可行性：对项目规划和设计进行技术评估，确保建设过程中的可行性和可持续性。

•经济可行性：通过资金预算和财务分析，评估项目的经济可行性，包括投资回报率、成本效益等指标。

•社会影响评估：评估项目对周边社区和环境的影响，采取相应的措施减少负面影响。

4. 市场需求评估

4.1. 市场背景

郑州作为中部地区的经济中心，人口规模持续增长，居民对高品质生活的需求

不断增加。目前住房市场供需矛盾突出，房价持续上涨，市场前景广阔。

4.2. 市场调研

通过调研郑州市场，我们发现：

•居民对高品质住房的需求强烈，希望拥有良好的居住环境和便捷的生活配套设施。

•人口流动性大，年轻人和外来务工人员成为购房主力军。

•郑州南部发展潜力巨大，存在较大的房地产市场空缺。

4.3. 市场前景预测

基于市场调研结果和未来发展趋势，我们预测郑州万科城项目的市场前景十分乐观。该项目将满足居民对高品质生活的需求，为郑州南部地区提供良好的居住和商业配套设施。

龙湖与万科对比XXXX

• 工业生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗
• 细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预制、现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面家居解决方案
2021/9/18
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• 龙湖
• 以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原则
– 基础东西标准化，产品根据实际情况变化使用标准的模块组合出不同的产品
• 对细节充分重视
– 规划、建筑单体、环境景观设计方面, 标准图纸的细节表达十分到位
– 墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分的人性化的细节考虑
2021/9/18
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• 万科
– 万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化
• 2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住宅产业化研发中心
• 公司业绩 – 开发规模：截至2008年12月，北京万科累计开发项目13个，累计开发面积超过280万平米
2021/9/18
6
地块位置
顺义后沙峪镇
亚运村朝阳豆各庄乡
海淀区天秀路
丰台区小屯路顺义望泉寺地
块六里屯17号楼
石佛营三期
朝阳公园南侧
万恒家园二期
丰台区宋庄路昌平区科技园区

郑州万科城市花园广场案例分析

数字背后，万科城的面世对郑州还有两大标志意义：第一个是万科“为普通人盖好房子”理念的落地。

当时的郑州，也有一部分品质楼盘，但绝大多数价格在1万以上甚至更高，并且是毛坯。

但万科城首期开盘价7500，精装交付，万科物业加持，华中师大附属小学、万科生活广场以及后期的高新万科广场等配套，普通人买得起的好房子，成为标杆案例。

2015年，万科城一期交付后，万科物业首次落地郑州，国际化、标准化的一流物业服务，开始走进普通人的生活。

管家服务；业主购物太多，保安帮业主提东西送到电梯口；业主家里一些小维修，物业工程免费服务；形成文字版的万科邻里公约，丰富的业主群活动…

▲疫情防控期间，郑州万科物业北区某小区蔬菜代购小组，仅2月份就为该小区代购26次，累计总代购份数1150份，累计代购总户数400余户

因为妹妹一家是万科业主，所以笔者多次亲身体会到万科城的标准化的万科物业服务。如今，笔者小区同样是万科物业，在疫情防控期间，万科管家为业主代购蔬菜、免费打印、电梯抽纸甚至代购胡辣汤早餐，万科物业的神操作，也引来郑州大批同行的复制和模仿。

第二个标志意义是，万科城落地前，西四环外是名副其实的“西郊”，荒凉、城市立面破旧。万科城的出现，打破了这种局面。

自2013年至今，万科城已开发至7期，销售额早已突破100亿元。如今，万科城片区，人流如织，小学、商场都已投用，地铁8号线建设中，四环高架已通车，已成为一座美好生活大城。

万科城只是一个开端，接下来，郑州万科对郑州进行了全方位的城市人居体验更新和升级。

郑州高新区值得买的楼盘,买房人最关注的还是这些,你都知道吗

随着郑州区域的不断扩大，各地房价也在不断上涨，据郑州房产网蜗牛家所知，一直是价格洼地的高新区，房价也已达到1.6w+，那么郑州高新区值得买的楼盘有哪些呢？

在郑州高新区买房怎么样呢？

1、教育：据郑州房产网蜗牛家所知，高新区有20余所小学，10余所中学，比较出名的有枫杨外国语、郑州外国语、郑州中学、郑州中学附属小学、郑大附属小学等等。

2、商业：近几年，随着高新万达的开业，公园茂、正弘汇的加入，让整个高新区活跃起来。

3、交通：目前高新区区域内地铁1号线已经通车，另外据郑州房产网蜗牛家了解，彩虹桥正在准备重建，郑州地铁8号线已经在建，9号线二期已经纳入了规划，后期高新区的出行会更加便利。

郑州高新区值得买的楼盘，这几个你一定不要错过。

康桥九溪天悦

楼盘介绍：康桥九溪天悦占地约2500亩，位于西三环与西四环之间。项目邻近开元路、连霍高速、西三环等快速交通，地铁1号线将向北延伸至地块内，设纪公庙站，出行方便。周边1公里范围内就有艾瑞德国际学校、河南省实验幼儿园、枫阳外国语等学校，孩子上下学也蛮方便的，值得一提的是郑州高新区值得买的楼盘康桥九溪天悦项

目容积率为2.49，居住舒适度较高。项目周边还有索须河和邙山输水干渠，环境也好。但无奈的是就目前来说，康桥九溪天悦项目周边配套跟不上，需要一定的时间去落地。

朗悦公园府

楼盘介绍：朗悦公园府项目位于科学大道与雪松路以南500米。各地块采用围合式布局，保证了各个地块的私密性和独立性。交通方面，项目距离地铁一号线梧桐街站600米，还有多条公交线路接驳市区。另外郑州高新区值得买的楼盘朗悦公园府项目学区目前已经确定省第二实验中学和郑州中学附属小学冬青街校区，中学位于二期东侧，小学位于二期北侧，并且业主可以优先入学。据郑州房产网蜗牛家所知，郑州中学附属小学冬青街校区，已经在去年年投入使用。

地王君临，楼面价破7500元房价上涨1.3万平：但我却劝你赶紧卖掉南龙湖的房子!

地王君临，楼面价破7500元房价上涨1.3万平：但我却劝你

赶紧卖掉南龙湖的房子!

其实写下这篇文章的时候，我能够预料到此文发布后仍然是不讨喜的。

因为肯定会有人说，“又来黑南龙湖了”。在这场土拍狂欢中，有部分人部分开发商不会具体看你什么观点如何分析，只要说“不适合”、“不推荐”等字样，就会认为你在黑南龙湖。他们时而义正言辞大声声讨，时而要操那个人的全家，时而对表达不同意见的媒体进行道德勒索，时而又觉得是作为善良天使的自己的一种完美体现，觉得自己是热爱南龙湖——但我觉得，我们泱泱大郑州最不缺的就是伪道德人士，而这部分人最害怕的是——代价，哪怕有一点代价，都能吓退一大半人。

所以，我需要提前讲明的是，本文不是在黑一个区域，而是在土拍三天之后，想冷静客观地就此次南龙湖土拍发表一点自己的看法，以及对在这里购房、投资的一点所想——购房、投资在南龙湖是人，是切切实实地利益付出，我只是提供我的看法提供参考，而说这是黑南龙湖的人，只是为了争所谓一口气，也就是面子。

但，不能因为顾及你的面子而让更多人损失了票子吧?

▼土拍回顾

2018年1月22日，郑州新郑南龙湖5块地集中出让，根据“不熔断、不限价”的特性，每块地都经过数百轮的竞争，5块地总揽金49.2亿元，龙湖、雅居乐各落一子，正商独享3宗。据报道，这5块地每亩单价最高为1504万元，楼面价最高为7516元/ 平，至此南龙湖的很多在售楼盘开始封盘，很多人也开始喧嚣，“南龙湖房市的春天要来了”。

▼开发商在南龙湖拿地王，他们是怎么想的?

笔者计算，按照楼面价最高为7516元/平计算，加上建安、配套、、绿化、税费等等其他费用，地王楼盘必须卖到1.3万-1.4万元/平才不会赔本。但是各位请看，在调控政策严厉实施的当下，南龙湖

万科、龙湖交房标准的8个细节对比

万科、龙湖交楼标准的8个细节对比

推荐语：年底又迎来交房的高峰期。为了提高一次性交房成功率，来学习万科、龙湖的

辛苦了一年，年底终于要交房了。但地产人的神经没到最后一刻仍无法松懈下来，要知道，很多开发商趁年底这一波行情低价出货，虽然自己安全上岸了，但这无疑加大了年底顺利交房的风险。

为了确保一次性交房成功率，如万科、龙湖等标杆房企不但在房屋接收检验标准上步步严控、吹毛求疵，同时也想出诸多招数和对策，以实现顺利交房。

一、交楼标准的8个细节对比

具体到万科、龙湖的交楼标准上，有哪些区别？明源君带大家从8个细节来对比感受一下。

1.外墙部分

2.地面部分

3.墙面部分

4.天花部分

5.门窗部分

6.开关、插座、配电箱

7.给排水部分

8.楼梯部分

二、交楼流程的特色对比

1.万科：一站式交房，先验房再交房

万科的一站式交房流程里，每位业主将由一名专业的陪验工程师提供一对一服务，帮助业主一起完成房屋检验的工作。

曾有媒体经历过万科某项目的交房过程，那叫一个细致。首先，每个陪验工程师都会随身携带一份资料，这个资料上写明了房子的户型、合同附图、交付标准以及房屋的详细检验内容（检验内容包括门窗、橱柜、水槽、台面、厨电、主卧，收纳系统、紧急按钮报警器、以及座便器等），所有的检验内容一清二楚，十分明了。

其次，陪验工程师进入业主家中陪同验房时，会使用专门的手套和布质鞋套。并且，会在业主家中提前预备3-4双一次性拖鞋/鞋套。

进入新居后，陪验工程师首先会提醒业主核对主材的品牌、型号、款式、色泽。然后陪验工程师用专业的设备检查做工工艺，业主可以通过验房师的一项项精密的检查了解自己房屋的每个部分是否有出现问题。如果业主对于房屋质量提出整改意见，工程师会立即呼叫快修岗人员进行维修。在交房期间，所有的维修人员都在万科待命中，随时准备着为业主服务。在业主提出整改意见后，几分钟内专业的维修人员就会上门来为业主服务，根据业主的意见进行修改，完成之后业主可当场再次进行检查，业主表示满意后，维修人员才会离开。

郑州房产市场分析

房产策划案目录

前言 (3)

第一部份、市场分析

一、项目概况 (4)

二、郑州楼市大环境分析 (4)

三、竞争对手扫描 (5)

四、参考个案 (7)

五、目标消费者分析 (8)

六、产品分析 (10)

七、项目SWOT 分析 (11)

第二部份传播定位与广告策略

一、左岸塞纳河畔项目定位 (12)

二、项目名分析 (13)

三、广告定位语 (13)

四、广告推广策略 (14)

五、广告主要诉求点 (14)

六、有效整合传播 (14)

第三部份广告创意表现策略

一、广告表现总原则 (16)

二、广告创意表现方向 (16)

三、左岸*塞纳河畔品牌定位 (19)

四、左岸*塞纳河畔品牌写真 (19)

五、核心创意原则 (19)

六、核心创意描述 (19)

七、报纸广告主题 (20)

八、影视广告创意 (22)

第四部份、整体促销活动方案

一、促销活动大放送 (22)

二、社区文化大放送 (25)

三、社区环境规划 (27)

四、售楼部现场布置 (29)

五、售楼现场设计原则 (29)

六、售点现场包装设计 (29)

七、售楼部设计主题 (29)

八、售楼部装修总体构想 (30)

前言

本案是继伟业叠翠园，伟业财富中心，伟业财智广场，青青美庐别墅区，美庐银座；华苑、丽苑之后的又一重点、观景豪宅，整体以“城市核心浪漫都城” (一个能让人诗意地栖居、单纯地享受生活的地方)为统一的、主要的诉求点。项目以熊儿河畔观景高层小高层为主，重点特色是建成集休闲、居住、娱乐为一体的纯粹高层观景洋房生活社区。为郑州人打造一流

的独具巴黎风情的高文化、高品位、高气质的人文艺术社区。

郑州龙湖调研报告

一、调研目的和背景

随着中国城市化进程的加快，郑州作为中原地区的经济、政治和文化中心城市，发展迅速。作为郑州市的龙头企业之一，郑州龙湖集团在房地产领域有着广泛的影响力和良好的口碑。本次调研旨在了解郑州龙湖集团在郑州市房地产市场的地位、发展状况以及未来发展趋势，为相关部门和企业提供参考和决策依据。

二、调研方法和过程

本次调研采用了多种方法，包括实地考察、访谈、问卷调查等。首先，我们前往郑州龙湖集团的项目现场进行实地考察，了解了他们的房地产项目的规模、设计和施工进展情况。随后，我们与郑州龙湖集团的相关负责人进行了深入的访谈，了解了他们的发展战略、市场定位和未来规划。最后，我们通过问卷调查向郑州市民了解了他们对郑州龙湖集团的认知程度和评价。

三、调研结果和分析

1. 郑州龙湖集团在郑州房地产市场的地位较高。在我们的调研中发现，郑州龙湖集团是郑州市房地产市场的重要参与者之一，其项目在郑州市区各个地段都有较高的知名度和影响力。

2. 郑州龙湖集团的发展状况良好。根据我们的调研结果分析，郑州龙湖集团在房地产开发方面具有较高的专业素质和施工能力，他们的项目质量良好，深受购房者的认可和喜爱。

3. 郑州龙湖集团在未来的发展趋势中具有较大的潜力。根据我们的访谈了解到，郑州龙湖集团将继续加大在郑州市场的投资力度，不断拓展规模，并注重多元化的房地产项目开发。同时，他们也计划加大在科技和绿色环保方面的投入，提升项目的品质和可持续发展能力。

四、存在的问题和建议

1. 郑州龙湖集团在项目销售过程中需要加强对购房者的服务和沟通，提高购房者的满意度。

郑州都心商圈某住宅项目市场研究实例

郑州都心商圈某住宅项目市场研究实例项目背景：

1、项目位置：项目地块位于郑州老城中心区域，大石桥立交北面，金水河东南，铭功路西南，沿河路与煤场北路结合处。

2、地块现状：地块周边规整，地面建筑为仓库库房和几栋老式多层住宅楼，地块落差较小，前期工程量不大。但基地离铭功路还有50米左右的距离，没有一个较为宽敞的出入口，专门是电业公司大楼，耸立于大门口，极大地阻碍项目开发。项目地块东侧煤厂北路以东及以南区域的居民住宅，金水河对岸的都市建成区均属于旧都市区域，形象比较低档，整体表象专门破旧。

3、都市商圈：地块在郑州金水区、二七区结合部位，周围围绕二七商圈和火车站商圈。处于都市要紧商圈20分钟步行圈内，距金博大商城和火车站均步行在20分钟以内。属于比较典型的都心区域。整个区域各类配套较为齐全，商业等配套设施一应俱全。

4、地块配套：目前地块所在区域属郑州市“老城区”，东南的西太康路与铭功路是形成有20余年历史的机电、五交化、电线电缆市场，企事业机构较少，居民主体是个体经商及外地在郑州的私营业主，那个地点居民的住宅条件及生活环境较差。

一、郑州市房地产市场开发环境

（一）、市场概况

随着郑州市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。在政府系列加快都市化进程政策的推动下，郑

州市近几进展较为迅猛年房地产，市场投放强劲，消费者需求旺盛。2001年郑州楼市出现快速进展的良好态势，营销策略异彩纷呈，市场治理日益规范。

1、市场投放快速增长，金水区占一半之多

从2001年市场投放情形来看，全年批准各类商品房预售项目139个，建筑面积267.36万平方米，分别较2000年增长51.0％和51.5％。其中：住宅241.5万平方米，占预售总量的90.3％，较2000年同期增长45.4％，非住宅25.85万平方米，占9.7％，较2000年同期增长150.2％。

龙湖星图现在房价的趋势

龙湖星图是成都市的一个大型房地产项目，位于成都市锦江区红星路与创业南路交汇处，总占地面积约为139亩。作为成都的核心商圈之一，龙湖星图以其优越的地理位置和丰富的配套设施受到了广大购房者的热烈追捧。那么，龙湖星图现在的房价趋势如何呢？下面将详细分析。

首先，从过去几年的发展来看，龙湖星图的房价一直呈现稳步上涨的趋势。据统计数据显示，2018年至2021年期间，龙湖星图的房价每年都呈现不同程度的增长。这主要得益于龙湖星图地理位置的优势，项目周边有多个大型商圈、学校、医院等配套设施，交通便利，带动了购房者的购房需求，使房价得以持续上涨。

其次，从目前的市场需求来看，龙湖星图的房价还有进一步上涨的可能性。成都作为西部地区的经济中心城市，吸引了大量人才的聚集，人口不断增加，购房需求也日益旺盛。同时，龙湖星图所属的锦江区是成都市的核心商圈，商业资源丰富，吸引了大量企业进驻，进一步促进了人口和购房需求的增长。综合这些因素，龙湖星图的房价未来有望继续上涨。

第三，从政策层面来看，目前成都市政府对房地产市场实行了一系列的调控政策，对投资购房者产生了一定的影响。例如，限制了购房者购买第二套住房，提高了购房者的购房门槛。这些政策的出台有助于稳定市场，避免了过度炒作，但也对房价上涨起到了一定的抑制作用。因此，在未来一段时间内，龙湖星图的房价可能会出现趋稳的情况，上涨的速度可能会减缓。

最后，从房地产市场整体走势来看，龙湖星图的房价也受到了宏观经济环境的影响。随着国家经济的持续发展，人民生活水平的提高，购房者的购房能力也在增强，这将进一步推动龙湖星图房价的上涨。当然，全球经济形势、利率政策等因素也会对房价产生一定的影响，需要综合考虑。

郑州刚需购房绝密档案：3个警告3个建议，7大区域垃圾盘名单以及15个纯新盘！

郑州刚需购房绝密档案：3个警告3个建议，7⼤区域垃圾盘名单以及15个纯新

盘！

“ 为什么要写这篇⽂章?近期，我们发现在经历了2016年郑州房价暴涨之后，很多刚需购房者在买⾸套房的过

程中，有太多太多的困惑和不满。资⾦不⾜并不是最⼤的问题，最⼤的问题是对买房的观念不正确、对市场

的认知不准确、对产品的了解不精确，这很⼤程度上是由于⼤部分刚需购房者⾸次买房，经验不⾜造成的。

本⽂导读：1、刚需⾸次买房，⾸先需要避开的⽕坑是什么?2、给买⾸套房的刚需⼩⽩的3个建设性意见3、郑

州三环内7个区域哪些楼盘能买、哪些不能买?4、2017的15个纯新盘究竟哪类适合你?针对以上四个部分，我

们写下了这篇⽂章，希望给⼴⼤的朋友⼀些启迪或者帮助。如果对本⽂没兴趣，看到这⾥就可以绕道⾛开，

剩下的⼈们，跟我⾛!让我们⼀起看得远、看得准、看得狠!

郑州房价再贵，请记住这3个警告

►这四类房⼦千万别碰

在郑州⾼房价的威逼利诱下，不少对资⾦敏感的购房者，开始被迫地去关注⼀些⾮正常、低价

的商品房。但在我看来，要有⼀个底线，那便是安置房、经适房、内购房、⼩开发商的⼩楼

盘，千万别碰，“⼀碰即死死后鞭⼫”。

所谓安置房，就是对被拆迁住户进⾏安置所建的房屋，与正规的商品房完全是两码⼦事。需要

全款购买，不能贷款、房屋品质低劣、居住环境差、房产证难办、孩⼦上学难、以后也没什么

升值，别碰;

所谓经适房，虽然⽬前郑州已经停⽌受理经适房申请，但市场上还存在⼀些⾼价转让的经适

房。相对安置房来说，经适房的风险⼀点都不⽐安置房少，房屋品质没有最差只有更差，中原

龙湖镇房地产市场分析报告

法官学院郑州升达大学检察官学院机电学院河南工程学院职工医学院
中原工学院郑州一中
区域认知/区域属性
龙湖镇内环境良好，拥有十八里、十七里河及龙湖等自然水系，为低密度物业产品提供良好的环境。
十八里河
龙湖
十七里河
区域认知/小结
龙湖镇紧邻郑州市，是郑州南向发展的桥头堡。在中原经济区建设发展及郑州市大都会构想的背景下，龙湖镇能够接受到郑州的辐射，促进自身发展。龙湖镇自然景观优美为低密度社区提供良好的环境，但龙湖镇对外交通通道较少，限制了郑州市客群置业龙湖的意愿。
市场分析/住宅市场/别墅市场
龙湖镇别墅产品基本被大盘垄断，各楼盘产品品质相差较大，依托景观较为类似。
林溪湾是区内高端别墅代表，依托自身园林景观及十七里河景观优势，加上高品质产品取得竞争优势；国瑞城及兴龙湾依托沿河优势及自身产品，占有较高的市场份额；红河
谷虽然有不错的景观资源，但产品品质较差，市场份额较少；温莎城堡走产品差异化路线，
430-480
580-800 叠加联排 610-660 类独
300-450
700
168-230 270-310
480
100
200
300
400
500
600
700
单位：万/套
市场分析/住宅市场/别墅市场
区内别墅产品当期整体去化率较高，达到85%。

郑州均价2万以上的楼盘小区

小区名称
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小区位置
[郑东新区] 龙湖中环路与龙津路交汇处 [惠济区] 北三环金杯路交会向北约500米路西 [经开区] 经开第十三大街与经南九路交叉口西北角
[金水区] 经二路与红专路交会处 [金水区] 金水路与未来路交汇处向北300米路东
[金水区] 黄河路南阳路向北100米 [郑东新区] 如意西路与龙湖中环路交汇处 [郑东新区] 朝阳路九如东路交汇处东100米
[郑东新区] 北龙湖如意河西二街北如意西路西 [郑东新区] 朝阳路与龙腾三街东北角
[郑东新区] 熊儿河路盛和街交叉口南100米 [郑东新区] 平安大道东风南路向东1000米路南 [郑东新区] 金水东路郑信路交汇处向南300米路西
[郑东新区] 九如路朝阳路交汇处 [郑东新区] 龙湖外环路与龙翔六街交汇处 [金水区] 经八路与黄河路交叉口往南100米路西 [郑东新区] 朝阳路与九如路交汇处西南角