承租集体土地

承租集体土地

【法律分析】

根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

但是《农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”因此，根据该等规定，土地承包经营权是可以出租、转让的。

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条规定：“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。”

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

由此可见，从事农业生产经营的组织是可以受让农村土地承包经营权的。【相关案例】

案例一、蒙草抗旱

《反馈意见》：发行人承包了农村集体土地1773.99亩和3208亩用于种植苗木，请发行人补充披露：上述土地承包事项是否履行了法律程序，是否符合《农村土地承包法》及有关法规、部门规章的规定，是否取得有关部门的批准，是否存在纠纷或潜在纠纷。请保荐机构、律师核查并发表意见。”

（一）发行人承包集体土地的情况

1.发行人与盛乐经济园区第四农场（白彦兔村）于2008 年8月25日签订《土地承包合同》，发行人向发包方承包一处集体土地，面积为1,773.99亩，根据合同约定，该处土地用于种植抗旱植物、苗木。

2.发行人与上土城村民委员会于2010年9月30日签订《农村集体土地承包协议》，发行人向发包方承包一处集体土地，面积为3,208亩，根据协议约定，该处土地用于抗旱植物研发、培育，绿化苗木、草坪育种种植，经销推广，温室的育种生产等相关农业生产经营活动。

（二）发行人的土地承包事项已经履行了法律程序，符合《农村土地承包法》及有关法规、部门规章的规定，依法取得了有关部门的批准，不存在纠纷或潜在纠纷。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

经本所律师核查，发行人就上述土地承包事项取得了如下相关文件：

地址土地面积

（亩）

取得的相关审批文件及发包程序

盛乐经济

园区第四农场1,773.99

（1）第四农场《村民代表大会会议记录》

（2）《盛乐经济园区管委会关于同意土地承包的批复》（和盛管

字[2008]34号）

（3）《土地承包经营权证》

上土城西

梁3,208

（1）上土城村《村民代表大会会议记录》

（2）《盛乐经济园区管委会关于同意土地承包的批复》（和盛管

字[2010]36号）

（3）《土地承包经营权证》

经本所律师访谈上述承包土地所在村委会负责人，该等承包土地不存在纠纷及潜在纠纷。

综上，本所认为，发行人承包上述土地符合相关法律法规的规定，履行了必要的程序，其依法拥有上述土地的承包经营权，发行人与发包方签署的上述承包合同合法有效，不存在纠纷及潜在纠纷。

案例二、德威新材：

反馈意见:发行人房产中太房权证沙溪字第00001041号房产用地为承租集体土地。请发行人披露拥有房产和土地使用权的具体情况，包括原值、摊销或折旧情况、净值、使用年限、用途等，说明租赁集体土地的具体情况和主要租赁条款，说明是否存在土地被收回及违反国家土地管理相关法律法规的风险，以及对发行人生产经营的影响。请保荐机构、律师和会计师核查并发表意见。

（一）发行人拥有的房产和土地使用权情况

发行人于2001年10月10日取得太房权证沙溪字第00001041号房屋产权证，系发行人原厂区，自发行人完成位于太仓市沙溪镇沙南东路的新厂区建设并于2003年搬入新厂区后，该房产即未用于生产经营，目前主要用于出租。截止2009年6月30日，发行人拥有的土地使用权和房屋建筑物原值、折旧/摊销、净值、剩余使用期限、用途等具体情况如下：

项目原值折旧/摊销净值剩余使用期限用途

1、土地使用权

太国用（2007）

225.43 11.27 214.16 570个月自用第523001977号

太仓市国用

239.36 34.97 204.38 450个月自用（2001）字第

23074005号

合计464.79 46.24 418.54

2、房屋建筑物

老厂厂房229.04 127.02 102.03 106个月出租

新厂办公大楼

1,235.77 352.85 882.92 164个月自用和一期厂房

新厂二期厂房1745.13 41.45 1,703.68 234个月自用其他配套设施238.63 29.71 208.92 自用

（二）发行人原租赁的集体土地使用权情况

1996年12月20日，发行人前身德威实业与太仓市沙溪镇农工商总公司签订了集体土地租赁合同，合同号为太地集租合（96）第23005号，德威实业承租

其拥有的位于沙溪镇胜利村七组一处集体建设用地上地，承租面积为8136. 64平方米，租赁期限至2011年12月20日止。

发行人于2009年11月17日就前述土地取得了太国用（2009）第023014353号《中华人民共和国国有土地使用证》，类型为出让，用途为工业用地，面积为8144.4平方米。

鉴于发行人已以出让方式取得了上述土地的国有土地使用权，其使用的上述土地不存在被收回或违反国家有关土地管理相关法律法规的风险，对发行人的生产经营不构成影响。

案例三、顺威股份

请保荐机构、律师、会计师对公司的资产完整性进行核查，并评价公司租赁集体土地行为对发行人业务的影响

（一）关于发行人的资产完整性

根据顺德市会计师事务所出具的顺会验证字（1995）第106号《验证投入资本报告书》、顺德市信华德会计师事务所出具的信华德会所验字（2002）第052号《验资报告》、佛山市顺德区广德会计师事务所出具的广德会验[2004]F026号《验资报告》、佛山市顺德区广德会计师事务所出具的广德会验字[2006]F059号《验资报告》、正中珠江会计师事务所出具的广会所验字（2008）第0701880068号《验资报告》、正中珠江会计师事务所出具的广会所验字[2009]第08000940022号《验资报告》、正中珠江会计师事务所出具的广会所验字[2009]第08000940033号《验资报告》、广会所验字[2009]第08000940045号《验资报告》及广会所验字[2009]第08000940099号《验资报告》，并经核查，本所经办律师认为，发行人股东的出资已全部缴足。

截止本补充法律意见书出具之日，发行人拥有目前使用的相关土地使用权、厂房以及专利等资产的所有权，不存在重大权属纠纷和潜在争议。基于上述情形，本所经办律师认为，发行人资产独立完整。

（二）关于租赁集体土地对发行人业务的影响

发行人控股子公司上海顺威与嘉定区江桥镇沙河村委会及其继受方上海沙