海德公园商业定位规划与销售方案(1209)

包装建议
制作灯箱及商铺号牌
计本项目的评估租金均价幅度如下：
项目名称
内街
单位：元/㎡·月
外街
建议租金水平
20～30
40～50
（三）销售方式
1、返租式销售
向客户承诺返租3年形式销售，每年以总价的7%返租，3年共返租21%， 该部分返租折算到售价内抵扣房款，故房价在保证固定实收价的前提下 可按比例上调；返租期内若发生租赁，则租金归铺主所有。针对自营户 则可打较低折扣销售。
餐饮
品牌 便利店
2F（东侧）
早教培训机构
足浴店
美容店
幼儿教育培训 （母婴馆）
（二）招商策略及租金预测
招商优惠政策
针对主力店及经营户的优惠政策
招商原则：
能快速聚集人气、有利于周边商业氛围 快速形成的业态
优惠政策：
签订5年合同，前2年免租，第3、第4年 租金按4%，第5年租金按5%收取
备注：前两年按7%（3%+4%）， 相当于给购买者直接打93折，第三 年起商家直接把租金给业主
约 0.5 公里
本案商业
约0.5 约1公里 公里
大学城
约1公里 康乐苑
财富港 中南城(永辉)
1、1.5公里以内有两家大型商 业综合体，都自带大型品牌超 市,0.5公里内有中型品牌超市。 2、周边小区均配有社区商业。 3、大学城消费群体主要被康乐 苑、财富港、中南城吸引分流。
商业SWOT分析
优势
1、4300户业主为消费基数 2、英伦休闲街区风格设计，商业具有一定 品质感
五、项目商业建议
建筑条件建议(2)
净菜 市场
38#底商
39#底商
50#底商 51#底商 52#底商
沿街商铺
沿街商铺
在商业街1楼西侧和东侧人流Fra bibliotek渡区域建议增加一台手扶梯
五、项目商业建议
建筑外立面
建筑立面风格
筑规划的立面风格虽一定程度上彰显商铺用材品质， 但显得过于沉闷、呆板， 商业气息不足，无法渲染和呼应商业消费的热闹和时尚， 与“精致、时尚、便利、丰富多彩”的项目现有定位不搭， 改造和优化显得十分必要， 可以通过外构、材质、色彩、店招位等方面的调整， 来实现与整体定位和商业主题的匹配。
1F（西侧）
少儿培训机构
连
银行 彩票中心 （已 （已招租）
招租）
连锁轻餐 饮
茶庄
锁 面 包
房
少儿培训
门诊
品牌 便利 店
装修 公司
2F（西侧）
少儿英语培训
家教 留学中 中介 介
银行（已招租）
足疗
少儿绘画
中餐厅 （已开业）
社区用房
1F（东侧）
社区超市
早教培训机构
咖啡店
文具店、玩具店等 幼儿教育配套
商业定位
从商业属性看，本案商业总体定位为 内向型社区商业
从项目地段条件和商业体量看，不具备辐射区域商圈的能力，且周边商业竞争也比较激烈 服务对象主要为本项目住户，可以稍微兼顾周边居住人群。
形态 服务半径
内向型 <1.5公里
偏外向型 1.5公里
外向型 1.5-2公里
区位
位于城市交通便利、人口 核心区，历史形成的商业 聚集区
房号 22-A09 11-A07
面积 500 78
假定原始单价 12000 14000
假定总价 （建议加1年半年租金）
6000000 1092000
630000 114660
加价后总价 6630000 1206660
2、包租式销售
销售时与客户签订3年包租协议，开发商承诺3年期内若没有经营户租赁， 则补偿未租出去当年的租金，按当年周边租金水平补偿，故房价在保证固 定实收价的前提下需按比例上调；协议期过后开发商不再承担补偿。
56#商铺规划业态为净菜市场
方案一 57#西侧与56#相接部分业态规划为银行
主要出入口处以餐饮、超市等主力店配置先行为原则 二楼商铺及内街统一布局教育培训主题业态（针对儿童、青少年客
群）
商业业态规划
业态导向以餐饮为主，教育为辅，主要满足社区生活服务功能
范围 受众
教育
儿童
健康
餐饮
零售 生活服务 休闲娱乐
针对中小商家的优惠政策
招商原则：
符合商铺整体档次定位、个性形象，有 利于周边商业氛围快速形成
优惠政策：
签订3年合同，第1年免租，第2、第3 年租金按4%收取
备注：第一年按3%；相当于给购买 者直接打97折，第二年起商家直接 把租金给业主
租金调研
项目名称
店名
药店
眼镜店
复印店
康乐小区沿街商铺 （08年出售时价格仅 3000-8000元/㎡）
平均年租金 846 636 833 266 409 2182 1923 1000 1486
455
693 3000 259 900 720 923 920 795
平均月租金 71 53 69 22 34 182 160 83 124
38
58 250 22 75 60 77 77 66
租金预测
依据上述对项目周边的商业项目租金价格调查，加以本项目准确的市场定位与分析，预
1、第一步，对于规划的外街主力店，通过招租的方式，吸引生 活业态入驻（如超市、干洗、美容、茶庄等）带动商铺运营氛围； 这部分店铺招租成功后带租约销售，促进成交
2、外街主力店周边的商铺，通过主力店的带动，零散销售 3、内街返租销售，后期统一运营。
（四）推广方案
推广主题
突出： 1、即买即收租 2、两年免租，店 铺招商中
纸上烧烤 重庆烧鸡公
饭店
手机维修店
奶茶店
理发店
中江外滩城项目接待 处
苏果超市沿街商铺
药店 五金店
网吧
内街童装
餐饮
华润欢乐广场 婴儿用品店（靠门口）
文具店
洗衣店
面积 约130㎡ 约110㎡ 约42㎡ 上下两层约320㎡ 上下两层约110㎡ 约110㎡ 约13㎡ 约50㎡ 约35㎡
约330㎡
101㎡ 90㎡ 850平 50㎡ 50㎡ 130㎡ 100㎡ 90.56㎡*2
劣势
1、虽然有城市主干道经过项目，但商业离道路较远，缺 乏展示面。 2、商业街内街设计，人流难以导入。 3、商业为单面街，商业氛围不足。
机会
1、周边高校园区的消费群体可作为商业的 另一股消费力 2、主力店儿园、中餐馆已经开业，彩票中 心、银行在洽谈中，可带动后续商业销售。
威胁
1、区域范围内的财富港，康乐苑等分流 高校园区消费群 2、1.5公里以内有两家大型商业综合体， 都自带大型品牌超市。
招商线 推广线
政策制定 主力业态招商
主力店开业
渠道推广 商铺包装
11月
12月
1月
2月
2015年四季度
（五）商业建筑
五、项目商业建议
建筑条件建议（1）
商业街1楼主入口没有可以直达2楼的电梯，非常影响二楼人流的导入，此处加装手扶电梯，不仅使顾客感 到便利，且2楼的商铺也能够更好的增值，不管对前期招商还是对后续销售都有很好的价值提升。
3、解放南路为城市主干道，商业 紧邻规划路，规划路对面为盐塘河。
黄色部分为商业，55#为售楼
53#
处，后期作为会所,53#幼儿园已经
开业
商业情况
净菜 市场
38#底商
39#底商
50#底商
南
门
51#底商
52#底商
沿街商铺
沿街商铺
项目区位及周边商业情况
金鹰国际百货 金鹰奥莱城
约1.5公里
约1.2公里
华润苏果
房号 22-A09 11-A07
面积 500 78
假定原始单价 12000 14000
假定总价 6000000 1092000
最多补偿3年所 需单价
12973
15591
加价后总价 6486500 1216098
3、带租约销售
部分主力商铺先招商，招商到位后再销售；招商第一年免租，第 二年开始收租。在开发商与经营户签约的租赁期限内如有客户购 买该商铺，则开发商还需与铺主签订协议保障经营户的利益，在 租赁合同期内保证经营户的正常经营。
海德公园商业定位规划与营销方案
目 录
一、商业定位规划 二、招商策略及租金预测 三、销售方案 四、推广方案 五、商业建筑
（一）商业定位规划
商业情况
解 放 南 路
55#
规划路
盐塘河
1、海德公园商业分布在小区西南， 为入口集中式商业，除会所外，建
胜 筑面积约 1.7万方； 利 2、海德公园共计4300户，户均商 路 业面积约 3.95㎡；
推广渠道
✤ 市区传统经营成功商户及投资客深挖 ✤ 项目周边竞品商户拦截（名单CALL客等方式） ✤ 主力业态行业协会推广 ✤ 项目老业主推介（购买住宅老业主，商铺老带新政策） ✤ 跨界资源整合（银行大客户、豪车4S店等） ✤ 热门专业市场、老商业街商户点对点宣传
推广轴线
销售线 政策制定
蓄客期 认筹期
各销售形式总结建议
优点
返租式
包租式
带租约式
一次性返租3年，开发商与铺主各 承担返租的一半，客户看到了眼 前实在的优惠与保障，增强了投 资的信心；操作简便
包租3年，3年哪一年没有经营 户租赁就按周边标准现金补偿 该年的租金，优惠更真实，给 客户定心丸，给开发商更多的 现金流
商业氛围形成后再销售，消 除了客户的担忧，同时提高 了销售价格，业态分区容易 掌控
缺点
将返租一次性抵扣到房款里，难 免使客户产生羊毛出在羊身上的 感觉；开发商的利润被压缩到最 低
成交价相对会高一点，因为该 价格里包含以后3年可能的补偿 金；3年后还需按实际情况补偿 租金，操作难度较大