海德商业中心营销方案PPT课件
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银亿·海德商业中心开盘前企划营销提报
1
整体概况
概况一
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01
概况二
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02
概况三
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03
2
销售篇
3
整案情况
一、商业概况：
总建筑面积约为4万平方米，华润 超市约为2.44万平方米，自有可销 售商业面积约为 1.56万平方米，总 套数为125套。外铺总套数为21套， 面积2588平方米，内铺105套，约 1.3万平方米。
22
周边参考项目：
新商街
本案
奥林80
新商街
位置：洪塘中路，距离本案仅仅几百米距离； 形态：住宅两层底商，面向洪塘中路； 面积：主力50-70平米（总建1.5万方）； 层高：一层4.5米（可隔两层）；二层3.3米； 得房率：90％以上； 售价：一层2.5万/平米；二层1.1万/平米； 销售情况：目前剩余20间二层大铺，面积在 300-400平米左右；
在客户； 7. 本案已购的住宅客户挖掘——电话通知所有已购住宅的客户，让其在家门口就可享
受无风险投资；
19
8. 银亿职工信息告知——通过企业内部发文及部门拜访，达到信息扩大、挖掘内部投 资客户；
9. 银策全员营销——通过全体业务员对商业的推广，提高成交； 10. 发放优惠卷——通过开盘前优惠卷的发放，确保有较大幅度的优惠，吸引投资客户
10
三、产品优劣势分析
优势
• 整体规模4万方，洪塘目前唯一具有规模的商业中心； • 地处江北西区核心地段，周边大型社区云集，拥有数量庞大、稳定的消费群
体，为商业运作提供了强有力的消费支撑； • 大型品牌华润万家超市、五星电器，KFC等已入驻，加上统一招商，品牌商
铺集聚，档次远超周边商圈； • 商业业态丰富，种类齐全,完成居民生活配套； • 已开业，运营情况良好，能起到一定的口碑传播作用，增加客户购买信心； • 现房带租约销售，无需养铺投资零风险； • 有专业的招商公司统一运营，保障业主权利； • 不限购政策，适合投资客； • 面积范围从24平方至837平方不等,满足不同客户的需求。
15
商业客群特征
有一定的闲散资金 受住宅限购无投资门路的 喜好小面积低总价的投资 注重商业项目的规模及业态 注重商业项目主力店品牌和规模 注重商业项目的后期运营 注重投资回报率
16
五、开盘前蓄客目标
暂定2012年4月28（周六）对外公开
当月销售3500万
17
蓄客途径
18
六、营销手段配合
1. 案场座销结合走销——通过对海德商业中心周边辐射范围内（商家、私企、小区业 主）的洽谈，扩大客户群体；
的购买； 11. 内部预定——可视客户积累情况，在暂定开盘时间前阶段，可通过提前预定的方式
（先付定金），防止意向客户流失； 12. 与街道办事处的合作——通过与相关街道的合作，借助街道招商引资，来达到大户
型的进一步去化。
20
七、销售障碍
• 时间较为紧促，须招商部跟商户之间协商，签定完商户“放弃优先购 买权”协议及 “三方协议”，完成此项工作后才能对外出售。
11
劣势
• 时间较为紧凑，前期推广不够，客户蓄水量不足； • 层高为每层5.4米，但受中央空调影响，不能隔两层使用，与周边底商
相比，实用性上差非常多； • 本案内铺得房率在83%-68%左右，低于周边底商，直接影响本案价值。 • 统一招租后，限制自用型客户购买。 • 虽然目前商业已开业，但人气还不够，没形成大型商业中心的商业氛
围，不够吸引周边客户投资。 • 客户群体少,消费能力不高,客户群体档次不高。 • 周边有万达广场,世纪联华超市等大型商业中心,竞争较为激烈。
12
四、客户定位
目标客群：
• 受限购影响的商业投资客 • 自用型商家 • 周边私企业主
客群分布： 宁波市区—洪塘周边—余姚、慈溪
13
投资型客群
14
自用型客群
2. 商业中心现场设点接待——通过在商业中心主入口处设点接待，来拓宽客源； 3. 手袋加礼品——组织业务人员上门宣传及洽谈机会，并赠送一定礼品方式，增加关
注度； 4. 商铺DM发放——对象为周边商铺及拆迁安置小区，扩大商业推出信息。 5. 银亿会短信覆盖——针对银亿会所有会员进行短信息通知，挖掘潜在客户； 6. 银亿会高端客户电话跟踪——针对高端会员群体进行一对一电话要约，挖掘高端潜
• 目前海德商业中心的商户由于租金到期未交，招商部根据不同情况已 采取部分商户停电的处理，双方关系僵硬，为了后期更好的销售，建 议能在对外公开前先处理好租客纠纷问题。
21
八、价格分析及建议
本案商业价格策略的拟定必须充分考虑市场实际情况和产 品特点及招租回报率，确保商业快速去化，确保销售计划 和资金的快速回笼。
奥林80底商
位置：洪都花园西面； 形态：住宅一层底商，面向洪都花园； 面积：主力100平米； 层高：5米（可隔两层）； 得房率：90％ 售价：2.5万/平米； 销售情况：共119套商铺，目前剩余70套左 右。（已备案34套）
23
青林湾5期风情商业街
• 位置：丽园北路及青林湾街延伸段（青林湾5期东面） • 形态：住宅一层底商 • 面积：主力80平米左右； • 层高：3.8米 • 得房率：91％ • 售价：3万/平米； • 销售情况：共57套商铺，目前剩余10套左右。（已备案36套） • 周边环境：周边拥有水岸心境、21码头、维科上院、青林湾2期、青
4
具体数据如下:
楼层 一层内铺 一层外铺
二层 三层25
总建筑面积 3853.10 2587.92 4679.96 4524.96 15645.94
5
一层平面图
6
二层平面图（蓝色为华润万家超市）
7
三层平面图（蓝色表示为华润万家超市）
8
可售面积分析
本项目商业面积分割以90平米以下小户型及131-200平米中偏大户型为主， 131平米以上户型近50％体量，客户接受度相对较低，可能成为日后销售难点
50以下 51-90 91-130 131-200 200以上
一层
15
11
15
7
7
二层
7
3
2
22
1
三层
7
3
3
21
1
合计
29
17
20
50
9
套数比 23% 14% 16% 40%
7%
合计 55 35 35 125 100%
9
二、招商分析
招商进度概况:目前商业已完成销售率80%左右。 招商租金情况:目前招商1-3楼平均租金为2.76元/㎡/天，约2.8 元/㎡/天。（kfc、五星电器、电玩城未计算在内） 招商业态:经营业态主要为超市、服饰、化妆品、首饰。餐饮仅 有两家，娱乐休闲类缺失。
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整体概况
概况一
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01
概况二
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02
概况三
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03
2
销售篇
3
整案情况
一、商业概况：
总建筑面积约为4万平方米，华润 超市约为2.44万平方米，自有可销 售商业面积约为 1.56万平方米，总 套数为125套。外铺总套数为21套， 面积2588平方米，内铺105套，约 1.3万平方米。
22
周边参考项目：
新商街
本案
奥林80
新商街
位置：洪塘中路，距离本案仅仅几百米距离； 形态：住宅两层底商，面向洪塘中路； 面积：主力50-70平米（总建1.5万方）； 层高：一层4.5米（可隔两层）；二层3.3米； 得房率：90％以上； 售价：一层2.5万/平米；二层1.1万/平米； 销售情况：目前剩余20间二层大铺，面积在 300-400平米左右；
在客户； 7. 本案已购的住宅客户挖掘——电话通知所有已购住宅的客户，让其在家门口就可享
受无风险投资；
19
8. 银亿职工信息告知——通过企业内部发文及部门拜访，达到信息扩大、挖掘内部投 资客户；
9. 银策全员营销——通过全体业务员对商业的推广，提高成交； 10. 发放优惠卷——通过开盘前优惠卷的发放，确保有较大幅度的优惠，吸引投资客户
10
三、产品优劣势分析
优势
• 整体规模4万方，洪塘目前唯一具有规模的商业中心； • 地处江北西区核心地段，周边大型社区云集，拥有数量庞大、稳定的消费群
体，为商业运作提供了强有力的消费支撑； • 大型品牌华润万家超市、五星电器，KFC等已入驻，加上统一招商，品牌商
铺集聚，档次远超周边商圈； • 商业业态丰富，种类齐全,完成居民生活配套； • 已开业，运营情况良好，能起到一定的口碑传播作用，增加客户购买信心； • 现房带租约销售，无需养铺投资零风险； • 有专业的招商公司统一运营，保障业主权利； • 不限购政策，适合投资客； • 面积范围从24平方至837平方不等,满足不同客户的需求。
15
商业客群特征
有一定的闲散资金 受住宅限购无投资门路的 喜好小面积低总价的投资 注重商业项目的规模及业态 注重商业项目主力店品牌和规模 注重商业项目的后期运营 注重投资回报率
16
五、开盘前蓄客目标
暂定2012年4月28（周六）对外公开
当月销售3500万
17
蓄客途径
18
六、营销手段配合
1. 案场座销结合走销——通过对海德商业中心周边辐射范围内（商家、私企、小区业 主）的洽谈，扩大客户群体；
的购买； 11. 内部预定——可视客户积累情况，在暂定开盘时间前阶段，可通过提前预定的方式
（先付定金），防止意向客户流失； 12. 与街道办事处的合作——通过与相关街道的合作，借助街道招商引资，来达到大户
型的进一步去化。
20
七、销售障碍
• 时间较为紧促，须招商部跟商户之间协商，签定完商户“放弃优先购 买权”协议及 “三方协议”，完成此项工作后才能对外出售。
11
劣势
• 时间较为紧凑，前期推广不够，客户蓄水量不足； • 层高为每层5.4米，但受中央空调影响，不能隔两层使用，与周边底商
相比，实用性上差非常多； • 本案内铺得房率在83%-68%左右，低于周边底商，直接影响本案价值。 • 统一招租后，限制自用型客户购买。 • 虽然目前商业已开业，但人气还不够，没形成大型商业中心的商业氛
围，不够吸引周边客户投资。 • 客户群体少,消费能力不高,客户群体档次不高。 • 周边有万达广场,世纪联华超市等大型商业中心,竞争较为激烈。
12
四、客户定位
目标客群：
• 受限购影响的商业投资客 • 自用型商家 • 周边私企业主
客群分布： 宁波市区—洪塘周边—余姚、慈溪
13
投资型客群
14
自用型客群
2. 商业中心现场设点接待——通过在商业中心主入口处设点接待，来拓宽客源； 3. 手袋加礼品——组织业务人员上门宣传及洽谈机会，并赠送一定礼品方式，增加关
注度； 4. 商铺DM发放——对象为周边商铺及拆迁安置小区，扩大商业推出信息。 5. 银亿会短信覆盖——针对银亿会所有会员进行短信息通知，挖掘潜在客户； 6. 银亿会高端客户电话跟踪——针对高端会员群体进行一对一电话要约，挖掘高端潜
• 目前海德商业中心的商户由于租金到期未交，招商部根据不同情况已 采取部分商户停电的处理，双方关系僵硬，为了后期更好的销售，建 议能在对外公开前先处理好租客纠纷问题。
21
八、价格分析及建议
本案商业价格策略的拟定必须充分考虑市场实际情况和产 品特点及招租回报率，确保商业快速去化，确保销售计划 和资金的快速回笼。
奥林80底商
位置：洪都花园西面； 形态：住宅一层底商，面向洪都花园； 面积：主力100平米； 层高：5米（可隔两层）； 得房率：90％ 售价：2.5万/平米； 销售情况：共119套商铺，目前剩余70套左 右。（已备案34套）
23
青林湾5期风情商业街
• 位置：丽园北路及青林湾街延伸段（青林湾5期东面） • 形态：住宅一层底商 • 面积：主力80平米左右； • 层高：3.8米 • 得房率：91％ • 售价：3万/平米； • 销售情况：共57套商铺，目前剩余10套左右。（已备案36套） • 周边环境：周边拥有水岸心境、21码头、维科上院、青林湾2期、青
4
具体数据如下:
楼层 一层内铺 一层外铺
二层 三层25
总建筑面积 3853.10 2587.92 4679.96 4524.96 15645.94
5
一层平面图
6
二层平面图（蓝色为华润万家超市）
7
三层平面图（蓝色表示为华润万家超市）
8
可售面积分析
本项目商业面积分割以90平米以下小户型及131-200平米中偏大户型为主， 131平米以上户型近50％体量，客户接受度相对较低，可能成为日后销售难点
50以下 51-90 91-130 131-200 200以上
一层
15
11
15
7
7
二层
7
3
2
22
1
三层
7
3
3
21
1
合计
29
17
20
50
9
套数比 23% 14% 16% 40%
7%
合计 55 35 35 125 100%
9
二、招商分析
招商进度概况:目前商业已完成销售率80%左右。 招商租金情况:目前招商1-3楼平均租金为2.76元/㎡/天，约2.8 元/㎡/天。（kfc、五星电器、电玩城未计算在内） 招商业态:经营业态主要为超市、服饰、化妆品、首饰。餐饮仅 有两家，娱乐休闲类缺失。