青岛博阳·巴黎壹号项目整合营销方案
房地产项目上市前整体营销策划方案市场
房地产项目上市前整体营销策划方案市场前言“草桥居住区西（B）区”项目，打算将于2003年9月份启动，现本案正处于上市前制订整体营销策划方案的关键时期。
汇盈世纪公司本着与开发商“真诚合作、联手双赢”的精神，一直高度关注着项目的进展情形，通过与开发商的几度接触，逐步了解了开发商的雄厚实力和项目的差不多情形。
关于本案，我司完全有信心也有实力为开发商提供具备专业水准的销售代理服务，并已将本案列为我司2003年度的重点项目，集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组，已开始进行本案的前期策划工作，期望能以我们专业的素养和丰富的操盘体会，为本案的顺利启动做出应有的奉献。
从我司接触本案以来，已针对本案所在区域的房地产市场特点及实际情形，有针对性地进行了市场调查，并结合北京房地产市场的整体进展趋势，针对本案的产品设计向开发商提交了初步的建议及营销推广思路。
近期本案的最新规划设计方案已全面完成，通过认真分析研究这份设计方案，并依照目前区域市场的实态，结合当前本案的自身情形，我司专案组在原有基础上，再一次对本案区域进行了一次更具针对性的市场调查。
目的是更加充分认识北京市及本区域房地产市场，为本案顺利上市销售做好前期的市场定位，为成功销售制订出合理可行的策划方案与销售策略，争取使本案成为南城众多项目中最亮的一颗耀眼明星，和进展商一起缔造北京房地产进展史中又一个辉煌的奇迹。
在这份报告里，我们要紧按照市场营销学最经典的4P＋4C原则来确定营销组合，即：产品（product）公司（company）价格（price）消费者（consumers）地点（place）渠道（channels）促销（promotion）竞争者（competitors）我们自信我们的营销策划方案是最优秀的，我们能够通过我们的专业素养、丰富体会以及聪慧的灵感，为一个产品设计出最合适的包装和销售方案，最终使它成为一个最成功的商品。
名目（）市场调研及分析一、北京整体市场状况1、北京经济现状从北京市统计局获悉，1至7月，全市实现国内生产总值1870.3亿元，同比增长9.3％，已连续３个月稳固在9％以上。
东方巴黎项目整体营销策略
东方巴黎项目整体营销策略九思地产二00五年九月七日、八.言刖针对目前贵公司提出暂时不考虑超市部分销售的思路，我司连夜召开紧急会议，讨论了项目现阶段的各种情况,针对营销工作的推动进行了深入的研究，做出以下决论：1.支持贵司提出对超市部分物业暂停推动的意见，目前只进行针对性市场调查，对客户进行摸底及登记，而不涉及正式销售；2.对项目地面物业进行包装，在9月18日前，整体推出，以侧重点进行阶段划分，全力去化；3.整合广告公司的优势资源，加强其配合力度，为后期项目的营销工作推进提供优势条件；4.做好销售人员的持续性培训工作，使所有销售人员对项目的了解程度在之前的基础上不断提高，加强专业性，以保证随时推出任何部分物业都可以使销售工作顺畅无阻；5.在进行地上物业部分销售准备的同时，对地下超市部分的潜在客户继续进行深挖，如贵司最终决定对其进行销售时，保证所有人员可以有备而战。
注：鉴于之前的多套方案中已仔细阐述过对咸阳地产及投资性物业市场的调研，在此不再赘述第一部分项目定位项目劣势（W）项目展现的实力：实力发展商+亚太知名物业管理公司+享誉全省的商业管理公司，强强联手打造的新概念投资型物业交通条件：作为一个商业项目必备的交通条件，本案较好地满足了交通方面便利的要求，处于城市主干道，并有多路公交车经过地理位置：本案周边已经有民生百货成功经营，拥有极大的常住人群，为本区域的商业发展提供了强大的消费群体项目机会（O）咸阳商业的发展前景：随着西咸一体化步伐加快，投资环境改善，旅游资源的开发和行业完善，咸阳商业已经开始呈现良好势头，市场前景广阔。
区域机遇：区域内同类型的投资型产权物业只有秦隆步行街，且其意即没有区域内的正面竞争，我们应更好地把握入市前的铺垫工作，找准入市时间点，全面占领市场。
政府支持：政府立志于将本案所在区域打造成新的商业区域升值潜力：由于本身的优势及市场环境，项目升值的机会很大。
负面印象：本案已经上市两年，前期销售不利的形象早已在消费者心中留下了深刻印象。
巴黎一号竞品
推广动作：
11.9.10 .9.15
10.8
10.22
10.29
11.5
11.15
12.8
12.13
4.20 12.3.8
4.5
4.20
形象导入期
产品解读期
夹报 巡展桁架
样板间开放 产品品鉴会 烘焙DIY 中秋喜乐会 派单 暖场 接待中心开放 圣诞游园会 大润发巡展 高层开盘 巡展 拉斯维加斯 女人节 酒店说明会 集中讲解会 看房团活动
142㎡套二、套三 。 价格：高层6800元，伊顿洋房起价 6580元/平米，均价7800元/㎡。
项目特色：
1、地铁现房。 2、项目南侧耗资千万打造550米长、55米宽的阳光运动长廊，面积在3万平方米 左右，包括篮球场、乒乓球场、网球场、老人健身场所等，满足居民生活健身锻 炼需求，业主可以在此畅享优质健康的生活。 3、学区房：内部规划红黄蓝幼儿园、外部临近实验二小、实验三小、城阳实验 中学、青岛农业大学。
容积率：2.21 绿化率：30% 总户数：1933 ，洋房378套，高层1457套，别墅48席，商铺50套。 户型：电梯洋房：147-180㎡； 高层：62㎡-148㎡的一房到三房 ； 叠拼：195—225 ㎡ 价格：高层均价7500元/㎡；洋房在售27#均价9500元/㎡，边户170万左右/套，中间户 140万左右/套 。叠墅在售280-350万，预计下月涨价。 项目特色：城阳核心、城市综合体、产品品质
团购（10.25-11.25） 5000抵15万优惠； 老带新：最高3万装修基金。 10套126㎡特价洋房， 2万抵10万限量优惠
7.22前认筹可享：5000抵6万5 优惠后起价6300元/平方米
半岛网团购:10.25-11.25
2020年益阳巴黎馨院营销执行报告模板可编辑模板可编辑
【前言】本报告在充分认知项目定位的前提下，通过对项目营销调性、主要营销模式的提出和明确，为项目的营销执行提供重要参考依据，以便具体组织将来的营销战术。
根据项目工程进度，项目距离公开发售至仍有近10个月时间，因此，本报告制订的出发点，主要将偏重于项目前期（开盘前）的营销方向和方法。
经我司认真论证后，我司现对本报告的重点提出相应的设问如下：（一）项目能够或者应具有怎样的市场形象？（二）项目的市场形象应如何分步骤来建立？（三）如何在短期内实现项目的市场关注度？（四）如何才能快速解决项目前期的客户积累量？（五）采取怎样的销售周期来销售项目相对合理？……同时，我司认为，营销是装饰产品、美化产品、增殖产品，使项目能以更加丰满的形象进入市场的关键环节，其作用不可小觑。
而是否能实现项目价值最大化，除营销组织得当外，还取决于发展商的认可和坚决执行。
籍此，我司针对性的提出项目营销策略及执行方法如下，期与发展商共同商榷。
【目录】第一章营销执行总体策略一、项目营销模式二、价值体系细化三、形象打造策略四、项目推售策略五、活动营销模式第二章阶段性营销执行策略一、营销阶段划分二、项目推广策略三、阶段营销策略第三章形象展示策略第一章营销执行总体策略一、项目营销模式1、营销总体目标同致行认为，营销总体目标是为了实现资金＋品牌。
通过梯级营销目标，营销总体目标分为三个层面：➢项目表层营销目标：快速实现销售，平衡公司的现金流➢项目中层营销目标：平衡集团的现金流，树立集团项目公司标杆，为后续项目的开发打下基础。
➢项目深层营销目标：双品牌计划：塑造项目在益阳的品牌和知名度；通过项目操作的成功来塑造理想公司在湖南的品牌和知名度。
2、一期营销总体执行策略一期营销总体执行策略为：高形象入市，中速度推盘，在合理的营销周期内，以合理的市场售价，赢取最大的市场利润，树立项目品牌，提升开发商企业品牌；消除项目所在区域的陌生感，并提升整体区域价值；通过首期开发成功，实现项目首期的快速回现，从而达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行。
房地产行业某国际公寓(一期)营销及推广方案(doc 15)
房地产行业某国际公寓(一期)营销及推广方案(doc 15)巴黎春天国际公寓(一期) 营销及推广方案对淄博市场的调研分析和多年来成功操盘经验，现将一期尾盘(以下简称“本案”)的营销策略体系及推广计划拟订如下，供京润公司参考实施。
1 当前市场障碍1.1 市场认知障碍本案第一阶段的推广工作成功地建立了知名度，做到了在淄博市家喻户晓。
尽管市民们不知道本案“高档住宅楼盘”的特点究竟是什么，但这一概念已经为他们先入为主地接受，特别是张店区市民和出租车司机更将本案作为所在地段的代名词和“高品质生活”的代名词。
然而对于一个高档楼盘而言，仅有高知名度还是不够的。
根据我司获得的有关资料，巴黎春天(一期)在前期推广中没有明确的主题，推何种产品就打何种广告，广告内容缺乏连续性，推广主题呈空心化。
作为服务“小众市场”的住宅产品，因其客户范围小、产品功能的不可复制性和住宅本身具有的私密性，本案在市场认知方面更应该建立起完整的“受人推崇”和“略带有神秘感”的高端形象，拉开同本地市场上普通楼盘的品牌形象距离。
反之，若本案继续将市场上的普通楼盘视作竞争对手，仅仅为了卖楼而推广、不从品牌运营的层面提升楼盘的价值，势必将本案的发展导向错误的方向。
除此之外，由于第一阶段的推广工作并没有将建立起应有的品牌形象作为重点，也使市民无法将本案的推广内容与自己的日常生活联系起来，无法对本案做出相应的评价，本案与市民之间的联系仅仅停留在“知道”的层面上，通过广告建立的高知名度并没有转变为高美誉度的品牌形象。
这一点可从淄博市各界名流对本案相对较低的追捧程度得到证实。
与此同时，本案待售面积中，底层复式和B1层均未在前期销售中推出，对于它们以一个新产品的形象销售已有项目，本身就向现有的市场认知提出新的挑战。
简言之，本案的市场认知度与楼盘的价值和定位并不对称，市场认知的障碍阻碍了销售工作的顺利完成。
1.2 户型障碍1.2.1 D型房的功能障碍经过前期销售，本案剩余房源中5套D型房(两室两厅两卫)是在众多客户遴选后产生的，这一销售事实清晰地传达了市场对该户型的拒绝态度，并从反面表达了对理想户型产品的要求。
青岛某房地产项目营销策划报告(2021整理)
青岛某房地产工程营销筹划陈述第一章项目概况第一节：工程区位阐发一、区位本工程地点地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心当局办公大楼约公里。
地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。
其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口万人。
胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。
是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。
本工程的区位恰好处于这个特殊的地舆环境之中，工程规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。
二、经济指标〔原规划指标〕1、规划用地总面积：125674 M22、总建筑面积：114277 M2多层住宅建筑面积：55313 M2小高层住宅建筑面积：10750 M2联体别墅建筑面积：25968 M23、居住总户数：754户4、绿化率：％5、容积率：第二节：工程SWOT阐发一、优势S1、自然环境本工程地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市当局规划的未来商业步行街，拥有稠密的人文及自然资源。
其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季清楚，气候宜人，雨量充实，无污染源，空气质量佳。
2、交通环境本工程位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。
二、劣势W1、城市配套虽然本工程具有良好人文环境资源，但是胶州市经济开展同临近青岛市相对滞后，因此，本工程周边还处于“处女地〞阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本工程缺乏居住气氛，市民对当地块缺乏“认同感〞。
2、工程遗留问题本工程前期工程属“棘手〞工程，由于前期在营销策略上呈现掉误，导致工程在前期发卖阶段上呈现“热情预订，迟疑退款〞的场合排场，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边不雅望，在当地居民和已认购该工程的业主中发生不良口碑，为本工程前期发卖增加了难度。
(房地产策划方案)青岛某地产策划方案
(房地产策划方案)青岛某地产策划方案青岛某地产策划方案。
一、项目背景。
青岛作为中国著名的滨海城市，拥有得天独厚的自然资源和优越的地理位置。
随着城市化进程的不断推进，青岛的房地产市场也日益活跃。
为了满足市场需求，我们计划在青岛某地区开展一项房地产项目，以满足当地居民的居住需求，并提升当地房地产市场的竞争力。
二、项目规划。
1. 地理位置，项目位于青岛市某区，周边交通便利，生活配套设施完善，是当地人口密集的区域。
2. 项目规模，规划建设一处住宅小区，包括多栋住宅楼和相关配套设施，总建筑面积约为XX万平方米。
3. 设施配套，小区内将配备公共休闲设施、健身房、儿童游乐区、绿化景观等，以提升居民的生活品质。
三、项目特色。
1. 环境优美，项目周边绿化率高，空气清新，视野开阔，居住环境舒适宜人。
2. 设施完善，小区内设施齐全，满足居民日常生活所需，同时注重打造健康、便利的社区生活。
3. 绿色建筑，项目将采用绿色环保材料和节能技术，致力于打造一个低碳环保的生活空间。
四、营销策略。
1. 定位目标群体，以当地居民为主要目标群体，同时吸引周边城市的购房者。
2. 品牌宣传，通过多种渠道进行品牌宣传，包括户外广告、网络推广、社交媒体等，提升项目知名度。
3. 价格优势，合理定价，提供多种购房方式和付款方式，以吸引更多购房者。
五、风险预测。
1. 市场风险，受宏观经济政策、房地产市场波动等因素影响，项目面临市场风险。
2. 竞争风险，周边区域存在其他房地产项目竞争，可能影响项目销售情况。
3. 政策风险，受政策调整影响，项目规划和建设可能面临一定的风险。
六、总结。
本项目将以优美的环境、完善的设施和合理的价格策略，满足当地居民的居住需求，提升当地房地产市场的竞争力。
同时，我们将密切关注市场变化，及时调整策略，降低风险，确保项目的顺利推进和成功落地。
青岛巴黎春天广场招商策划方案
巴黎春天时尚广场招商策划Ⅰ市场调查与分析一．市场环境对巴黎春天的有利点和不利点1、有利点（1）机遇好：岛城（尤其台东）缺乏上规模、上档次的服装卖场。
对巴黎春天是一个好机遇。
（2）地段好：地处青岛最繁华的台东商圈（3）定位准确：巴黎春天定位做“台东最好、最上档次”的时尚广场，这个定位既不与周围经营者发生冲突。
2、不利点（1）所处地点客流易被截断：客流主要集中在台东三路，和兴路人气明显没有其人气旺。
（2）定位虽准，但尚未有可以阐明定位的响亮口号（3）前期招商广告草草打出，没能体现定位和自身品位、档次分析：1.巴黎春天定位准确；2.地段上有优势；若推广得当，巴黎春天必将成为台东上规模、上档次的服装旗舰商场。
但同时，草草打出招商广告的行动显得十分仓促，平淡的招商不仅是浪费资源，也是对品牌的一种伤害。
结论：我们眼下的当务之急是：1.尽快提出能够表明我们定位的口号，进行整合传播；2.做有销售力、影响力的招商广告。
二．巴黎春天最主要的竞争对手是谁？略三．巴黎春天与对手竞点比较略四．巴黎春天的优势在哪里？1.地理位置：在房地产里强调的三要素“第一地段、第二地段、第三还是地段”，明确了地段的重要性。
而在商业经营中，业主更是注重地段这一因素；2.客流量：客流量是否大直接影响到经营情况，巴黎春天所处的台东，客流量大，这是影响业主选择的又一大因素；3.经营方式：店中店，给广大业主更多经营的自主权，且巴黎春天承诺好的管理，以及今后每月都会有主题促销和广告投入，这些都是吸引业主加盟的有利因素。
4.专业性：巴黎春天的名字更具有专业性，这一点与对手XSJ商城不同，XSJ的名字给人的感觉是它的经营定位很模糊，因此巴黎春天却是与众不同，注定会更加出众。
Ⅱ招商整合推广战略一．整体思路经过我们项目小组的分析探讨，我们将巴黎春天定位为“时尚服饰风景线”，第一：说明我们是以做服饰为主，第二：说明我们做的是时尚的、引领潮流的服饰，一下子就将我们的定位完整的诉求出去了。
新[房地产]青岛某项目推广执行方案书doc22页
![新[房地产]青岛某项目推广执行方案书doc22页](https://img.taocdn.com/s3/m/f6115de5bb68a98270fefad8.png)
工程推广执行方案书第一局部营销准备及市场进入策略一、工程组合包装策略就本工程这样有特色的工程而言，工程整体的包装对于工程的定位，工程的宣传等等都具有决定的作用。
因此，要注意对附近街区销售场所，施工场所以至于工作人员的包装，使其能在工程尚未完工之前，充分表达工程特色，向用户展示工程风采，减少销售期房的过程中用户的心理阻碍，起到积极诱导客户购房的作用。
〔二〕、工程施工围墙包装策略工程的围墙包装与街区改造及施工要求相配合。
在东边销售中心处围墙采用砖墙，柱头及墙面刷彩色乳胶漆，每隔一个墙面挂工程外立面及内部小区环境效果图喷绘灯箱，外打射灯照射，墙柱头安置欧式花盆，内植悬吊植物，每间隔一堵实墙安置一段铁花栏墙。
二、工程营销准备〔一〕、售楼处内装风格及内部布局风格确实定销售中心是销售道具的重要组成局部。
通过销售中心的装修、装饰，不仅为客户提供一个洽谈的场所，最重要的是通过这个场所表达工程的风格，定位、质量、品味以及开发商的实力和素质，让客户在此能被工程所营造的气氛所感动，引发心理的共鸣，完成销售。
接待中心内部装饰方案待接待中心总平图确定后，会同专业装饰设计公司共同制定，但整个接待中心应具有强烈的古典艺术气氛，从内部的色彩应用到销售设施都应该具有情调，。
原那么上接待区、讲解区和洽谈区分为三个空间层次，具有不同的区域特质。
接待区为花岗石或青石板铺地，主要为小型吧台式接待台；讲解区用木架抬高放置模型及工程效果图、经营规划示意图；洽谈区那么为地毯铺地，设计为咖啡吧座形式，墙面设置户型平面及分层平面示意图，销售控制表。
除了常规的接待区、讲解区、洽谈区外，还可以规划出一块生态区。
通过室内各局部的主题营造，创造出良好的销售气氛，解除客户在购置时的心理压力，认同本工程的内在品质，促成销售。
〔二〕、销售资料的准备1、楼书根据工程的定位制定一部能够反映工程特色的售楼书，它主要表现工程的文化风格，同时表达开发理念，利用独特的形式起到树立工程独特形象的作用。
某楼盘品牌传播策划方案
某楼盘品牌传播策划方案
一、背景分析
现代社会，房地产行业竞争激烈，楼盘品牌的传播显得尤为重要。
楼盘作为一个新兴楼盘，需要制定一套具有针对性和创新性的品牌传播策划方案，以提升品牌知名度和竞争力。
二、目标受众分析
1.目标受众：年轻白领、有购房需求的家庭、投资者等。
2.受众特征：对房产市场了解相对较少、购房需求强烈、对品牌的认同感和信任度较低。
三、品牌定位
楼盘的品牌定位应以“现代、高品质、生态、便利”为核心，强调与城市生活的紧密结合，打造一个理想的居住环境。
四、传播策略
1.整合传播：通过整合市场营销活动、媒体传播、公关活动等手段，形成传播的整体效果。
3.面向客户的活动：组织一系列面向目标受众的活动，如开放日、品鉴会、淘房节等，以增加受众对楼盘的关注度和兴趣。
4.口碑营销：通过用户口碑、房地产网站等平台的评价和推荐，提高楼盘的信任度和知名度。
同时，积极回应用户的问题和建议，加强与用户的互动。
5.品牌合作：与知名建筑公司、设计公司等进行品牌合作，提高品牌的市场影响力和竞争力。
五、传播内容
1.建立品牌形象：设计具有差异化的品牌标识、口号和形象视觉，传达出“现代、高品质、生态、便利”的品牌定位。
青岛酒吧营销文案策划方案
青岛酒吧营销文案策划方案一、背景介绍青岛是一座美丽而充满活力的城市，拥有着丰富的自然资源和文化底蕴。
作为一座海滨城市，青岛的夜生活也格外丰富多彩，酒吧文化在这里得到了迅速发展。
然而，在竞争激烈的酒吧市场中，要想吸引更多的顾客并保持业绩的增长，就需要有一套切实可行的营销方案。
二、目标定位通过本次营销文案策划方案，我们的目标定位是：1. 提升青岛酒吧在当地的知名度和美誉度；2. 增加顾客流量，吸引更多的潜在客户；3. 提高客户满意度和忠诚度；4. 提升销售额和盈利能力。
三、目标客群在制定营销方案时，我们要明确我们的目标客群是谁。
根据青岛酒吧的位置、风格和定位，我们的目标客群主要包括：1. 年轻人群：喜欢音乐、社交和夜生活的年轻人；2. 情侣夫妻：寻求浪漫氛围并享受两人世界的夫妻；3. 商务人士：希望在酒吧放松身心并交流商务信息的人士；4. 游客客群：来自各地的游客和外籍人士。
四、策略方案1. 主题活动针对不同的客群，我们可以定期举办各种主题活动，如情人节派对、生日派对、海滩派对等，吸引更多的客户前来参与。
通过专业的活动策划和执行，打造独特而吸引人的活动，提升酒吧的知名度和美誉度。
2. 社交媒体营销利用社交媒体平台如微信、微博、抖音等，加强与潜在客户的沟通和互动，发布精彩的内容和活动信息，提高品牌曝光度和影响力。
同时，可以通过社交媒体开展线上销售和在线预订服务，吸引更多的顾客。
3. 会员俱乐部设立会员俱乐部，针对常驻客户和忠诚顾客提供专属福利和优惠活动，提高客户的满意度和忠诚度。
可以设计不同等级的会员卡，根据不同的消费额度和频次给予不同的优惠和礼品，吸引更多的客户参与。
4. 合作推广与当地知名品牌、商家和活动主办方进行合作推广，共同举办活动和促销，分享资源和客户资源，扩大品牌影响力和覆盖范围。
可以通过合作推广活动，吸引更多的客户前来体验青岛酒吧的美好。
五、实施计划1. 制定详细的营销方案和活动计划，明确每一项活动的目标和预算；2. 招募专业的活动策划团队和市场营销团队，负责活动的策划和执行；3. 在社交媒体平台和线下场所发布活动信息和宣传海报，吸引更多的关注和参与；4. 拓展合作渠道和客户资源，与知名品牌和商家进行合作推广；5. 定期组织会员俱乐部活动和优惠促销活动，提高客户忠诚度和满意度。
《方案确定并执行》
卖场包装
广宣推广渠道整 合
工地包装 广告投放
活动助推
室外： 门头广告/指示系统 灯饰/活动场地
景观小品
室内： 沙盘/户模/上墙资料 吊旗/电子楼书/宣传 资料/音响设备/贵宾 休闲区
山墙广告 引导指示系统 工地围墙 看房通道 样板示范区
户外广告牌 出租车广告 车内吊旗 灯杆旗导视系统 短信群发 DM单派发 夹报
东方巴黎
营销推广进程表
方案确定并执行
报纸电视新闻发布
一期火爆开盘（年月） 认购
报纸电视新闻发布 第二轮广宣 密集投放（公开销售）
客户联谊会
0
0
项目展示
0
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0
组织媒体专家论坛
第一轮广宣 密集投放（入市）
00
0
客户第二次挤水
景观示范区亮相
户外广告发布
客户第一次挤水,
会组建
精选课件
0
0
0
节假日活动
第三轮广宣 密集投放（商业启动）
一 期 宣 传 密 度
认购开盘期
强力销售期亮ຫໍສະໝຸດ 积累期持续升温期蓄势推广期
工地包装、户外 广告牌、卖场包 装、夹报等
报媒广告
出租车广告、
户外、夹报、
户外、夹报、 报媒广告
电视新闻、短信 电视新闻 短信、网站
、网站建设
建设
出租车广告、 人员直销 户外广告牌、 电视新闻、 短信
精选课件
工地包装、 卖场包装、 户外广告牌、 短信
会员组织活动 放号活动 开盘活动 促销活动 节假日活动 客户联谊活动
精选课件
巴黎公舍营销策划案例
巴黎公舍营销策划案例一、巴黎公舍相关简介（一）巴黎公舍的发展商：重庆新源兴企业集团有限公司成立于1994年12月，是一家以房地产成片开发为主，同时经营物业管理、商业贸易、医药生产等的多元化发展公司。
迄今拥有资产超过15亿元，1999年获重庆市房地产开发50强前五名，2001年新源兴获重庆知名字号。
公司先后开发了12万平方米的“桃花源”住宅小区、3万多平方米的“重庆北部气车城”；1997年启动集商贸、居住、娱乐、休闲为一体的“欧式一条街”的开发建设已基本完成，还完成并全面实现销售了“望海现代城”、“欧街·星座传奇”、“罗曼邸”住宅的销售。
目前正准备推出精心打造的本项目——“巴黎公社”。
（二）巴黎公舍位置介绍：巴黎公舍位于重庆市江北区的黄金地段——欧街（欧街与北部气车城的汇合处），东临鲤鱼池路、红五路，西与建北三支路与建新北路连接贯通。
系欧街的标志性建筑之一，紧邻城市的商业购物中心、餐饮美食街中心、休闲娱乐中心。
今后的市容、市貌将明显优于老城区，非常适合居住、办公、投资，为业主营造一种闹中取静的舒适生活。
（三）巴黎公舍所处区域介绍：重庆市政已确定将北部城区打造重庆的“浦东”，成为重庆市的国际商贸、金融、行政、信息中心。
江北区则是北部的重点，而本项目----欧街又位于江北区的重心----观音桥商圈附近，交通方便、配套成熟。
作为城市核心地段中的新城区，具有道路周边环境较好的基础，已形成以休闲、娱乐、购物、餐饮为主的格局。
另外，同创、东和两大开发商将与本项目对面兴建约40万平方米（同创25万、东和15万）的高档住宅社区。
（四）巴黎公舍基本经济指标：建筑占地（用地）面积：5489㎡总建筑面积：56842㎡，其中住宅23383㎡、商场18266㎡、车库5460㎡、设备间3958㎡、其它5775㎡。
容积率：10.36停车位：215个，其中本建筑内（可售）111个，米兰广场下面104个。
层高：3米层数：27层，7-27为住宅部分总套数：420套二、巴黎公舍营销思路为达到理想的销售目标，巴黎公舍在营销策略上采取三大战略，即将整个营销过程划分为三个阶段，每一阶段根据市场需要及项目综合情况推出不同亮点，以创新策略赢得市场。
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1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2010年城阳住宅市场月成交面积
415新政
12.61 6.63 2.5 9.23 4.82 13.23 7.87 11.96 13.81
城阳板块
李沧CLD版块 大量供应 价格8000－12000元/平米
四方区板块 开发成熟，存在一定土地 供应， 以旧城改造为主 价格9000－12000元/平米
李沧CLD板块
崂山新区板块 存在大量供应 价格12000－18000元/平米
市北老城板块 开发成熟，土地供应少， 以旧城改造为主 价格11000－16000元/平 米 市南板块 开发成熟，土地供应稀缺 价格在14000－25000元/ 平米
整体市场表现
4
2010年城阳区住宅总成交140万㎡、1.3万套，月均成交11.7 万㎡、1084套，市场总体表现良好，下半年成交逐步上扬， 原因为政策限制下的刚性需求较为旺盛
2010年城阳住宅市场月成交套数
2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
城阳区政府
本案
实验二小
正阳路
经济指标 2
法式风情社区，外立面彰显低调的奢华，项目 体量较小，具备打造低密度、精品小盘的优势
项目 规划总用地： 总建筑面积： 多层 数值 28745 m² 43117.5 m² 15240.68 m²
其中
小高层
地下车库： 容积率： 建筑密度： 绿地率： 停车位： 地上停车位 地下停车位
取消7 折利率 10月28日
15城市限购令 《关于完善差别化住房信 贷政策有关问题的通知》 《关于进一步贯彻落实国发 „2010‟10号文件的通知》 9月29日
《关于做好住房保障规划编制的通知》Biblioteka 调控密集期 4.15—7月底
调控淡化期 8—9月
调控强化期
力度再次加强
“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱
政府调控决心坚定，乃长期过程， 地方政府执行力度深化意味着11年楼市调控难 言放松！
房地产市场
青岛楼市格局 及演变趋势
城阳区板块 城阳地缘性客户； 独立房地产市场5000－ 8500元/平米
1
城市各板块未来的市场地位，决定了臵业客户流向。城阳区客 户多为地缘性客户和主动郊区化的泛中产阶层和城市白领阶层
城阳中心区 至香港中路25 公里，开车约 30分钟 青岛市区
项目位于“大青岛布局中心”—城阳区春阳路与国 城路交汇处，属于核心城区位臵，区位优势明显
农业大学
大润发
项目位于“大青岛布局中 心”城阳区的国城路与春阳 路交汇处，距青岛城阳区政 府仅有不足两公里距离，属 于城阳核心城区位臵，距离 青岛市区25公里，交通便利； 项目周边配套完善，大润 发、利群、家佳源等，靠近 实验二小，属于学区房。
24194.36m²
10784.82m² 1.5 22.00% 39.8.% 402个 24个 382个
其中
户型配比 3
9#、10#： 89-90㎡两室 一梯两户
全部为两室和三室产品，花园洋房为项目价值标杆 和盈利主体，小高层能够实现项目快销、高利润。
126.6-130.8 ㎡三室 89-89.9㎡两室
2011年实现住宅85%的销售，销售面积3.27万㎡，
342套房源；
2011年实现住宅销售额2.7亿。
营销目标
本体：我是谁
1
设定目标 提出问题 解决问题
项目的愿景与目标 项目本体界定
2 3 4
现状梳理：面临大势与竞争
项目定位 核心问题 突破方向：营销策略总纲 营销策略执行
5
6
7
区位解读 1
流亭街道板块： 中高端居住区，洋房、多层、小高 层产品为主，小高层平均价格8300 元/㎡，洋房12000元/ ㎡，普通住 宅项目月均销售速度40-50套/月
夏庄街道板块： 高端居住区，别墅、多层产品为主， 别墅价格10000元/㎡以上，普通住 宅价格在5500-7500元/㎡。别墅项 目月均销售速度3套/月，普通住宅 35套/月左右
9.29以来
新政解读
2
短期内仍以遏制房价快速上涨为主，从“促供给、抑需 求”方面对已有政策进行强化，以待政策发挥累积效力。
促供给
严格征收土地增值税
房地产企业税收稽查 商品房预售资金监管
迫使开发商资金链紧张，不得不 降低价格以求迅速出货回款补充 现金流
短期政策
压需求
信贷政策 严格征收个人所得税 房产税
2#、4#、6#、8#： 88.9-89.9㎡小三室 一梯两户
4 2
104.1-106.9 ㎡三室
1
小高层 合计
舒适两室 紧凑三室
89-90 88.9-89.9
物业价值研判
高层物业：紧凑型小三室产品，以高性价比实现快销； 舒适性两房，获得高利润；
花园洋房：项目的形象价值标杆和盈利主体；
项目属性界定
5
6
7
宏观政策与 经济
宏观调控政策
1
2010年及2011年初政策解读：金融手段、 行政政策全面出击，凸显政府调控决心
调控仍在继续
青岛限购令
4月15日 《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 4月20日 4月30日 《关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知》 “京十二条”（包括限购令） “深十三条” “浙十八条”
城阳区住宅市场
—住宅成交价格
5
2010年城阳住宅市场整体成交均价呈曲折上升 态势，最高成交均价达到7172元/㎡
2010年，城阳区
2010年城阳住宅成交均价走势图
8000 7000 6000
5330 5607 5861 6168 5547 6482 6426 6554 7031 7172
住宅成交均价呈曲
惜福镇街道板块： 高端旅游度假物业，别墅、花园洋 房、多层、公寓产品为主，普通住 宅价格为4500-6500元/㎡，别墅价 格为7000-10000元/㎡，别墅项目 月均销售速度2-4套/月，普通住宅 项目月均销售30套/月左右
中高端居住社区，小高层、多层产 品为主，平均价格：多层8500—
10000元/㎡，高层：6500-8500元/ ㎡；花园洋房8500—11000元/㎡： 普通住宅项目正常销售期销售速度 40—50套/月，花园洋房为20-30套 /月。 本项目
1）政府将高举“防通胀”的大旗，“流动性回收”将成为宏观经济调控的核心，并 主导着中国宏观经济的下行力量。
2）房地产政策的持续和进一步加码，将使房地产销售、房地产投资以及房地产价格
出现实质性调整，房地产短期“软着陆”可能诱发中国宏观经济下行力量的强化。 3）发达国家经济复苏动力进一步放缓、失业率居高不下、贸易不平衡持续等原因将 使中国外部环境恶化，贸易冲突、汇率冲突以及货币冲突将上新台阶，进而加剧中国
四方板块 市北板块 市南板块
崂山新区板块
浮山后板块 存在一定供应 价格9500－13500元/平米
崂山滨海板块 开发成熟，土地供应稀缺 价格在20000－28000元/平 米
城阳住宅板块 分析 2
城阳街道板块：
城阳房地产共分为四大板块，即城阳街道板块、惜福镇街道板 块、流亭街道板块、夏庄街道板块，本案位于城阳街道板块
6 7 核心问题 突破方向：营销策略总纲 营销策略执行
1
项目的愿景与目标
我怎么做价值才能实现？
项目愿景和 目标
本案对于企业战略的意义
打造城阳中高端住宅产品。 在整体市场顺势的情况下，快速回现，保证低风险的
成功。
为后续博阳臵业中高端项目开发夯实基础和打造样板。
理解项目
战略下的营销目标
折上升态势；
2010年11月份城
5000 4000 3000 2000 1000 0
5083
阳区住宅成交均价 达到7172元/㎡。
据中国人民大学
世联观点：
4
调控新政充分说明：政府在牺牲预期经济增长的情况下，继续对房地产进行严 厉调控，兑现政府的承诺，充分凸显政府对房地产调控的决心； 在短期“疾风暴雨式”的调控下，政府仍继续加强推进房地产市场制度化改革 的措施，后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。 限购政策的出台是地方政府实施的防御性政策，不在于遏制已经过快上涨的房 价，而在于防御未来房价的过快上涨，在一段时间内成交量或将会出现下跌； 2011年将是中国最为复杂，但总体运行却相对平稳的一年，“控物价、启规划、 稳复苏”是2011年宏观经济调控的核心，调控还在继续，出台金融方面政策的可 能性更大，通胀压力依旧，加息通道的形成将对房地产市场构成影响，
23.87 19.45 14.55
20 10 年 1月 20 10 年 2月 20 10 年 3月 20 10 年 4月 20 10 年 5月 20 10 年 6月 20 10 年 7月 20 10 年 8月 20 10 年 9月 20 10 年 10 月 20 10 年 11 月 20 10 年 12 月
2011年1月30日 新国八条
2011年1月26日 加息 公积金三套 房贷款停发
5月5日
12月26日
5月17日
“穗24条” 5月22日 《关于土地增值税清算有关问题的通知》 5月26日 《关于规范商业个人住房贷款 中二套住房认定标准通知》 6月5日 6月21日