物业交接程序细则

北京金阳置业有限公司客户服务管理物业交接程序及标准实施细则一、物业交接查验流程Y注：1．经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准，金阳公司及施工单位不能排除承担整改质量缺陷的责任；2．在按工程合同及相关规定的保修期结束时，应经过金阳公司、物业公司认可后才能向施工单位支付保修金或尾款。

二、物业工程资料移交：注：资料移交最迟在金阳公司将资料报送市城建档案馆的同时，移交一份到物业公司存档。

三、物业公共配套设施查验内容与标准（一）配套设施查验次序：1、电梯：基坑设备→井道→机房设备→门口呼叫面板→轿厢控制面板→电梯归首控制→轿厢及厅门2、生活水泵房：水箱→气压罐→压力表→水泵→水泵标牌→管线标识→阀门→阀门标识→配电柜控制箱→臭氧消毒器控制柜→户门3、中水泵房：水箱→气压罐→压力表→水泵→水泵标牌→管线标识→阀门→阀门标识→配电柜控制箱→污水泵→户门4、消防水泵房：消防水池→压力表→水泵→水泵标牌→管线标识→阀门→阀门标识→配电柜控制箱→污水泵→户门5、送排风机房：风机→风阀→风道→控制箱6、配电室：配电柜→仪表→指示灯→线路→开关→接线图→排风扇→接线盖板7、中监控系统：中控室→防静电地板→监控主机→监控探头→远程控制→联动功能→消防广播8、道闸系统：出入口机箱→读卡器→控制器→车辆探测器→语音存储器→对讲分机→出入口电动栏杆9、锅炉房：锅炉→水泵→水泵标牌→管线标识→阀门→阀门标识→配电柜控制箱→污水泵→软水器→稳压罐→板式换热器→集、分水器→送、排风机→防爆灯具10、房屋本体：房屋基础→天台→屋面避雷→楼梯、扶手→电梯厅→单元门→供水系统排污、落水管道→雨污水井、化粪池→消防设施→园林景观（二）配套设施查验标准：1.基础设施:（1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；（2）散水坡：无下陷、断裂，与墙体分裂；2.天台：（1）屋面隔热层、防水层：板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝；（2）天沟、落水口畅通，管道完好；（3）屋面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀；3. 屋面避雷设施：（1）各种避雷装置的所有连接点牢固可靠；刷漆均匀，无漏刷;有年度验收合格记录4. 楼梯、扶手：（1）安装牢固；面层无严重剥落；5.供水系统：（1）安装牢固无摇动；开启、关闭每栋楼的供水总阀门（注意关闭入户阀门）、管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；（2）管道接头无渗水；6.排污、落水管道（含塑料管）：（1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；（2）检查污水井、化粪池排水畅通7. 消防设施（消防栓、消防箱）：（1）、消防栓：阀门完好，无渗漏水；（2）、消防箱:①消防管、消防水带等配件齐全、有效；②箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如；③消防管无渗漏水，阀门开关灵活，阀体完好；④消防送排风，防排烟设施：⑤在中控室接到火灾报警时，防排烟风机应正常启动。

（3）、喷淋：①在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统末端和湿式报警器同时进行放水，检查喷淋水泵应正常启动。

②在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统区域内的感温探测器进行加温试验，观察喷淋水泵应正常启动。

③在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统区域内的烟温探测器进行烟雾试验，观察消防中控联动报警，喷淋水泵应正常启动。

8. 路灯：（1）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；（2）灯柱安装牢固；（3）控制柜符合安装要求。

9. 绿化：冬季暂不交验10. 道路:（1）道路面平整，无损伤、塌陷；（2）路牙砌筑整齐，无损坏；（3）路牌标志清楚，完好；（4）电动道闸：（5）安装牢固，配件齐全，开启自如，完好；11.车库：（1）参照《房屋接管验收标准和检验办法》的相关内容；（2）车道标识:入口、出口标识清楚,完好;（3）照明设施: 配件齐全,灯具完好无损,开关灵活,照明正常;12.沙井、检查井和化粪池:检查井和化粪池进出水畅通，盖、圈完好;13.明暗沟:沟盖板安装平稳、牢固、排水畅通;14.电梯：（1）机房要求a）地面平整，机房通风良好，机房环境温度应保持在5~40摄氏度，机房噪音不大于80DB。

b）机房内应备有消防设施或灭火器，开阐板手放置在指定位置，并有标志。

控制柜的柜体、锁、器件完好、无明显伤痕。

c）机房内设有电梯运行主开关和独立的机房照明开关，和独立的电源插座；门窗应防风雨；机房门应加锁，并标有“机房重地，闲人免进”字样。

（2）曳引机要求。

曳引机的运转应平稳，无异常噪声；曳引机的润滑油面应在标定位置，并有电梯升降标志和轿厢所在楼层的位置标志。

制动器手动开闸扳手应挂在指定的墙面位置。

（3）轿厢的要求a）轿厢内无划伤或明显伤痕，照明、风机、对讲机、应急灯应完好、正常。

b）轿厢在全过程运行中不应有任何机械碰撞声和震动声、噪声不大于55DB；轿内操纵箱按纽，动作灵活，信号清晰；超载信号准确可靠；单层精度不大于15MM。

（4）轿门的要求。

开门、关门应灵活、平稳、可靠，无撞击声，开、关门全过程中噪声不大于65DB，安全触板、光眼工作正常。

（5）层门的要求。

层门的手动开锁装置灵活可靠；层门的自动关闭装置工作可靠；层门的开启、关闭过程应平稳；层门锁动作灵活，接触可靠，关门时无撞击声。

（6）底坑的要求。

底坑应清洁、无积水，各种开关工作可靠。

（7）门厅呼叫面板按钮动作灵活，信号清晰，首层电梯消防控制按钮使用可靠，断电轿厢归首。

（8）钥匙的验收a）机房门钥匙。

b）控制柜门钥匙。

c）厅门基层锁梯钥匙。

d）轿内操纵箱钥匙。

e）厅门手动开门钥匙。

15、生活水泵房：（1）检查生活水池的水位是否正常，水池自动注水装置自动灵活可用；（2）检查转动各阀门，是否正常；（3）检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常；（4）逐一运行各个水泵，检查水泵有无振动及异常响声（无强烈震动或强烈摩擦声）仪表工作时灵活正常。

（5）检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（轴水封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面）（6）检查电气控制柜和电气柜信号灯工作时与实际情况相符；变频器的指示灯工作时与实际情况相符。

（7）检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉；（8）各种设备、管道应检查外表面，看有无锈蚀以及明显的碰撞现象；（9）水箱自洁设备工作时指示灯与实际情况相符；（10）水箱液位管干净，完好；（11）水箱盖需有上锁装置。

（12）水箱溢水管需有防虫网。

（13）泵房进门处需有挡鼠板；（14）各管道流向标识、阀门控制标识、水泵标识及水箱标识标注明确，内容清晰；（15）系统稳压罐完好可用；（16）控制柜外观及配电盘无掉漆、灰尘、污损等现象，电气控制系统图及标识清晰，接地可靠，接线端子紧固无松动；按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。

16、中水泵房：（1）检查中水水池的水位是否正常，水池自动注水装置自动灵活可用；（2）检查转动各阀门，是否正常；（3）检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常；（4）逐一运行各个水泵，检查水泵有无振动及异常响声（无强烈震动或强烈摩擦声）仪表工作时灵活正常。

（5）检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面）（6）检查电气控制柜和电气柜信号灯工作时与实际情况相符；变频器的指示灯工作时与实际情况相符。

（7）检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉；（8）各种设备、管道应检查外表面，看有无锈蚀以及明显的碰撞现象；（9）水箱液位管干净，完好；（10）水箱盖需有上锁装置。

（11）水箱溢水管需有防虫网。

（12）泵房进门处需有挡鼠板；（13）中水管道环标清晰、管线流向标识、阀门标识、水泵标识、控制柜标识及水箱标识标注明确，内容清晰。

（14）系统稳压罐完好可用。

（15）污水提升泵工况正常。

17、消防泵房：（1）检查消防水水池、高位水箱的水位是否正常，水池、高位水箱自动注水装置自动灵活可用，水箱水池液位计显示液位清晰；（2）检查转动各阀门，是否正常；（3）检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常；（4）逐一运行各个水泵，检查水泵有无振动及异常响声（无强烈震动或强烈摩擦声）仪表工作时灵活正常。

（5）检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面）（6）检查电气控制柜和电气柜信号灯工作时与实际情况相符；变频器的指示灯工作时与实际情况相符，电气控制柜内接线系统图与接线相符。

（7）分项断电，检查电气柜接触器、接线端子紧固程度；（8）各种设备、管道外表面检查，无锈蚀以及明显的碰撞现象；（9）泵房进门处需有挡鼠板；（10）各管道流向标识、阀门控制标识、水泵标识、控制柜标识及水箱标识标注明确，内容清晰。

（11）电磁阀灵活可控。

（12）单流阀使用正常不倒水。

（13）高位水箱溢水排水管排水畅通无堵塞。

（14）定压泵压力控制系统工况正常。

（15）泵房及高位水箱间墙地面干净无杂物、污损现象。

（16）泵房内污水提升泵工况正常。

（17）消防电话正常可用。

18、锅炉房：（1）锅炉本体的查验a）锅炉本体外观无影响正常运行的损伤，保温外壳无破损，各传感器及传感线齐全、无破损、断裂现象。

b）各人孔、手孔道门密封良好无漏泄，观火镜玻璃无破损。

c）锅炉本体上金属铭牌完好，各种技术参数（数据）清晰完整。

（2）安全附件查验a）安全阀校验铅封完好，手动开启安全阀试验正常，试验后安全阀关闭严密无泄漏。

b）压力表、水位计齐全且指示正常，校验铅封完好。

c）低水位报警及应急停炉保护装置工作可靠。

（3）阀门、管道、烟囱查验a）各阀门安装位置便于操作，开关灵活、无漏泄、标识清楚。

b）与锅炉连接的管道法兰密封良好无漏泄，管道支架设置合理。

c）烟囱的防爆活门儿、凝水排放管安装位置符合厂家技术文件的要求。

d）烟气挡板开关灵活且指示方向清晰，锁紧螺母无锈死。

e）烟囱的保温严密、无破损，烟囱吊架固定牢固。

（4）燃烧装置查验a）燃烧器外观无破损，铭牌清晰，各元、部件齐全。

与锅炉本体连接螺栓无松动。

b）燃烧器点火程序正常，运行中负荷转换可靠，熄火保护装置动作可靠。

c）风门执行机构各连接杆连接无松动。

d）燃烧充分、火色正常无黑烟。

e）燃气阀门组及各连接部位无燃气泄漏。

（5）附属设备查验a）软化水装置工作正常，出水水质符合低压锅炉水质要求。

b）锅炉给水泵工作正常，给水止回阀关闭严密无倒流现象。

c）热水循环泵工作稳定，运行主泵与备用泵能够正常切换。

d）附属设备的各种指示仪表（温度计、压力表）工作正常，数据指示正确，压力表校验铅封/标签完好。

E）凝水回收装置工作正常。

（6）分汽缸查验a）分汽缸压力容器制造生产、安装验收、检验资料齐全。

b）分汽缸上各阀门标识清楚、启闭灵活、关闭严密，阀体、阀杆密封部位无泄漏；与管道连接法兰处密封良好。