万科香河项目整体定位及启动期建议

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万科集团项目整体开发经营计划管理办法范文1.doc

万科集团项目整体开发经营计划管理办法范文1万科集团项目整体开发经营计划管理办法（MHKG-JH-ZD-002）项目开发整体计划制定流程项目公司综合管理部B总部其他部门E项目公司分管副总/总经理C总裁F总部经营管理部D 项目公司其他部门AYYNN如项目公司新成立，部分关键人员尚未到位，可要求总部相关部门协助编制分项计划NY审批审核季度经营计划制定与执行流程审核创策部编制规划设计计划经营管理部组织评审会，总部战略发展部等部门负责人和高层参加，提出修订意见年度经营计划制定流程审核、编制修订后的项目开发整体计划下发项目开发整体计划审核/汇总编制项目开发整体计划项目可研及土地获取流程提出项目前期开发及关键节点控制计划开发部编制拆迁/报建计划、工程技术部编制施工图设计计划/施工计划/材料需求计划、造价部编制招标计划/目标成本、销售部编制销售计划、财经部编制资金计划审核Y审核N修订本部门负责的专业分项计划项目开发整体计划调整流程总部战略发展部、经营管理部、创策部等部门提供建议审批项目可研报告经批准的规划设计方案平面规划方案设计流程提出项目分期开发计划项目开发整体计划调整流程项目公司主管副总/总经理C项目公司综合管理部B总裁F总部其他部门E总部经营管理部D项目公司其他部门AYN审批审核、下发调整后的项目开发计划掌握项目整体计划执行情况、重大调整事项根据出现的重大调整事项，提出计划调整申请审核、汇总编制项目计划调整申请审核N审核Y根据重大调整事项，提出计划调整申请NY组织项目公司重新调整或结束项目开发整体计划制定流程组织收集重大调整事项季度经营计划制定与执行流程年度经营计划制定流程组织调整项目计划Y一般按半年度进行调整和更新一般小幅度、不涉及关键节点的调整由项目公司自行完成并报总部经营管理部备案即可1.目的明确项目运作的总体计划，理顺部门之间工作的衔接和配合，加强项目运作过程的信息反馈和监控，提高解决问题的效率，有效地控制公司项目运营成本和时间进度，督促各部门按时完成月度目标任务，特制定本办法。

万科-项目故事线梳理及场景应用策划标准

项目故事线梳理及场景应用策划标准——郝文龙案名：万科翡翠国宾SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产案名：万科·融信|西雅图SLOGAN：西雅图计划|我想要的世界案名：德信·九溪云庄SLOGAN：云山何处不西湖案名：万科·白石湖東SLOGAN：我不是大师，湖山是大师案名：金隅中铁诺德| 都会森林SLOGAN：钱江新城，森林之宅案名：绿城·沁园SLOGAN：让灵感沁人心脾案名：杭州壹号院SLOGAN：HANGZHOU我的将来城市案名：黄龙万科中心SLOGAN：走进知识城市，从世界到杭州案名：如意春江SLOGAN：一脉如意，山水为师案名：金茂府SLOGAN：一江两岸，杭州从此金茂府一、什么是故事线？故事线的定义故事线=故事（虚）+线（实）虚实结合，将项目核心价值通过一个精彩的故事贯穿于项目所有营销的场景从而建立起客户差异化偏好的购买逻辑故事：源自于项目的独特的精神内核线：则是将“故事”链接到营销场景的应用逻辑故事线解决了什么问题它明确了项目主要价值的来龙去脉它设定了讲产品之前，要先讲哪个“动人的故事”它设定了项目在竞争中的身份角色，以及切入竞争的最佳入口它同时指导着产品规划设计、建筑设计、示范区营造等工作主题故事线的重要性对客户来讲：故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界故事线的来源它可能来自独有的产品系案例：翡翠系、万科城它可能来自区域的独特配套案例：万科翡翠国宾、中海·阅骊山它可能来自土地的历史文脉案例：万科·大明宫、万科·仓前九里它可能来自资源价值的稀缺性案例：万科·白石湖东、万科翡翠滨江它可能来自客群的深切洞察案例：绿城·桃源小镇、曲江·诸子阶它可能来自产品的自身特色案例：万科·大都会79号故事线的呈现方式案名广告语营销场景建筑设计案名：万科·融信|西雅图、万科翡翠国宾广告语：融创·玖樟台示范区营造：万科西雅图建筑设计：万科大都会79号（罗伯特·斯特恩的平行世界）案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾广告语-融创·玖樟台示范区营造-万科西雅图建筑：高级灰立面建筑：全落地玻璃、铝板商业景观：孵化巨蛋景观：精神堡垒软装科创主题（手绘太空背景墙）软装科创主题（背景墙）软装科创主题（书房下拉床背板）建筑设计-万科大都会二、怎样梳理一个项目的故事线故事线营造的3大方法论【黄荣庆】营战“10个1”提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结营战“10个1”1个运营角色定位1份土地属性清单1份客户画像1份初拟产品方案1份客户生活场景模拟图1组竞品对比分析1份产品建议书1套展示策略1套传播组合策略1套销售管理策略发现价值创造价值推广实现价值1组渠道组合策略展示价值1个价值传播体系创造价值逻辑体系1Part1：初步产品定位——工具及应用案例分析Part2：创造项目价值3Part3：一套客户体验流线24Part4：组合推广、精细管控实现价值【黄荣庆】营战“10个1”铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索三、翡翠国宾故事线营造与落地以操盘团队的视角，基于“提效重塑赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索”方法论的案例实践万科翡翠国宾项目简介：万科翡翠国宾位于西安大高新核心，坐拥唐延路与锦业路双CBD商务轴，对望陕西宾馆，5大公园环绕。

福州万科城市花园建设项目策划

福州万科城市花园建设项目策划福州万科城市花园建设项目策划一、项目概述：福州万科城市花园建设项目是一项大型综合性城市建设项目，旨在打造具有现代化设施、绿色环保、社区生活便捷的城市花园。

项目涵盖住宅区、商业区、休闲娱乐区等多个功能区域，以提高居民生活质量、促进城市发展为主要目标。

二、项目定位：福州万科城市花园建设项目将定位于高端住宅区、商业中心和生态休闲区，以满足城市中高收入人群对舒适居住和便利生活的需求。

三、项目规划：1. 住宅区：建设多层和高层住宅楼，提供不同户型和面积的住房供应，满足不同层次人群的需求。

注重社区绿化、景观规划和便捷设施的设置，创造宜居宜人的居住环境。

2. 商业区：建设集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体的商业中心，引入国内外知名品牌，提供多元化的购物选择和消费体验。

3. 生态休闲区：规划公园、游憩场所等，提供绿地、休闲设施和文化活动场所，丰富居民休闲娱乐选择。

四、项目特色：1. 环保节能：采用绿色建筑材料，注重节能环保措施，建设智能化的楼宇系统，提高居民生活品质。

2. 便捷设施：规划配套完善的交通网络、停车设施、健身场所和社区商店，使居民生活更加便利。

3. 生活配套：引进优质教育资源、医疗机构等，提供全方位的生活配套服务。

4. 社区活动：组织丰富多彩的社区活动，加强居民之间的交流与互动，营造和谐社区氛围。

五、项目推广策略：1. 建立品牌形象：通过多种渠道和媒体，宣传项目的品牌形象、特色和优势，塑造项目在市场上的知名度和口碑。

2. 定向营销：根据目标人群特点，制定差异化营销策略，如针对高收入人群的定制推广活动、专业人士的专题讲座等。

3. 合作联动：与相关企业、机构建立合作关系，共同推广项目，互利共赢。

4. 社会责任：开展社会公益活动，为当地社区做出贡献，提高项目的社会影响力。

六、项目计划：根据项目规模和需要，制定详细的工程进度计划和项目管理计划，确保项目按时、按质、按量完成。

以上是福州万科城市花园建设项目的策划概述，该项目将以高端住宅、商业中心和生态休闲区为核心，以提供优质的居住和商业环境为目标，致力于打造宜居宜业的城市花园。

郑州万科城可行性研究报告

郑州万科城可行性研究报告1. 引言随着城市化进程的加速，郑州市成为中国中部地区重要的经济中心之一。

然而，随着城市人口的增加和土地资源的紧张，找到新的城市发展模式变得尤为重要。

本报告旨在评估郑州万科城项目的可行性，为政府和开发商提供决策支持。

2. 项目背景随着郑州市经济的迅猛增长，城市扩张势在必行。

郑州万科城项目由万科集团计划投资兴建，位于郑州市南部，总占地面积约1000公顷。

该项目旨在打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合性社区，为居民提供高品质的生活环境。

3. 目标和方法本次可行性研究旨在评估郑州万科城项目的可行性，具体涉及以下几个方面：•市场需求评估：通过市场调研和数据分析，了解郑州目前住房市场的供需情况，预测未来的市场需求。

•技术可行性：对项目规划和设计进行技术评估，确保建设过程中的可行性和可持续性。

•经济可行性：通过资金预算和财务分析，评估项目的经济可行性，包括投资回报率、成本效益等指标。

•社会影响评估：评估项目对周边社区和环境的影响，采取相应的措施减少负面影响。

4. 市场需求评估4.1. 市场背景郑州作为中部地区的经济中心，人口规模持续增长，居民对高品质生活的需求不断增加。

目前住房市场供需矛盾突出，房价持续上涨，市场前景广阔。

4.2. 市场调研通过调研郑州市场，我们发现：•居民对高品质住房的需求强烈，希望拥有良好的居住环境和便捷的生活配套设施。

•人口流动性大，年轻人和外来务工人员成为购房主力军。

•郑州南部发展潜力巨大，存在较大的房地产市场空缺。

4.3. 市场前景预测基于市场调研结果和未来发展趋势，我们预测郑州万科城项目的市场前景十分乐观。

该项目将满足居民对高品质生活的需求，为郑州南部地区提供良好的居住和商业配套设施。

5. 技术可行性评估5.1. 项目规划和设计郑州万科城项目规划面积约1000公顷，包括住宅区、商业区、公园绿地等。

项目将采用先进的城市规划和建筑设计技术，保证项目高品质和可持续性。

计划编制模版(万科)

主要工作路径营销设计配套成本工程
成果体系
集团级节点 ★ ★ ★ ★ ★ ★
公司级节点
● ● ● ● ● ●
项目成果集成计划编号
0
ⅰ ⅰ ⅰ ⅰ ⅰ ⅰ
1
1.1 1.2 i i ★ ● ● 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.4 i i ⅱ i ★ ★ ★ ● ● ● 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.8.1 1.8.2 1.8.3 1.8.4 1.8.5 1.8.6 ★ ★ ★ ⅱ ● ● ● 1.9 1.10 1.11 1.12
A B B C D E F F.a F.b G G.a G.b G.c H H.a H.b H.c H.d I H.b I.f
I.g I.h J K K.a K.b K.c K.d K.e K.f K.g K.h K.i K.j K.k K.l O O.c O.d O.e O.f O.g O.h O.i P
I.g I.h ● J K K.a K.b K.c K.d K.e K.f K.g K.h K.i K.j K.k K.l L ★ ★ ★ ● ● ● ● ● M N O O.a O.b O.c O.d O.e O.f O.g O.h
O.i O.j P
Q Q.a Q.b Q.c Q.d Q.e Q.f ● R R.a R.b
围墙、景观、绿化工程围墙、门卫及其他附属工程合同签订景观小品、硬质铺装工程合同签订景观绿化工程合同签订景观灯具工程合同签订室内外标志牌工程合同签订其他专项采购商砼供货合同签订
工程实施控制计划
施工前准备三通一平测量、验线销售样板区开工完成售楼处工程，对外开放全部工程开工完成桩基/围护工程土方工程基础、主体工程完成地下结构工程取得基础验收单（预售证条件之一）主体结构施工完成裙房或转换层结构施工主体施工达到预售条件主体结构封顶主体验收砌筑施工屋面工程防水施工铺屋面瓦外墙面作业（保温/饰面) 外墙保温材料进场、开始施工外墙饰材安装外墙涂料施工外立面部品、部件安装门窗、幕墙进场、开始安装阳台栏杆工程露台花架安装落水管安装室内作业室内抹灰门框安装楼、地面施工橱、卫间工程门框安装精装修作业

某地块定位及前期策划方案

某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。

这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。

现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。

首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。

地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。

这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。

接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。

住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。

商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。

同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。

为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。

这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。

市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。

产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。

施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。

当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。

同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。

各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。

在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。

万科可行性研究报告

万科可行性研究报告万科可行性研究报告一、项目背景万科是中国最大的房地产开发商之一，拥有丰富的开发经验和强大的资金实力。

随着中国经济的快速发展，房地产市场也在保持稳定增长。

本报告旨在研究万科在当前市场环境下的项目可行性，为其在未来房地产开发中提供参考。

二、项目概况本项目拟开发一处位于城市中心的综合社区，包括商业综合体、住宅小区和公共设施。

项目总占地面积为100亩，总建筑面积为50万平方米。

预计项目周期为5年，总投资额为10亿元人民币。

三、市场分析3.1 宏观经济环境中国经济总体保持了较高的增长速度，消费能力不断提升。

随着城市化进程的加快，居民对居住环境、生活品质的要求也越来越高，有利于房地产市场的发展。

3.2 地方政策支持当地政府提出“新城市规划”，积极引导民众将住宅选择非核心区扩展至次新城市，推动城市升级和经济发展。

3.3 竞争格局当前房地产市场竞争激烈，许多开发商都涉足综合社区项目，对市场份额的争夺较为激烈。

四、技术可行性4.1 设计方案根据市场需求和投资预算，本项目设计了商业综合体、住宅小区和公共设施，满足了居民的商业、居住和生活需求。

4.2 建设工艺项目采用现代化建设工艺，兼顾建设时间、质量和成本。

施工队伍由经验丰富的专业人士组成，确保工程质量和工期控制。

五、财务可行性5.1 投资收益率根据市场调研和预测，本项目预计销售收入为20亿元人民币，毛利率为20%，预计项目周期内可带来4亿元的净利润。

5.2 资金来源项目资金主要来自万科自有资本和银行贷款，市场研究显示，当前银行贷款利率较为低廉，有助于降低融资成本。

六、风险控制6.1 市场风险房地产市场存在周期性波动的风险，需制定灵活的销售策略，随时应对市场变化。

6.2 资金风险项目所需资金较大，需合理规划资金运营，控制项目成本，确保项目资金的充足和流动性。

六、项目建议本报告认为，万科当前所拟开发的综合社区项目具有可行性。

然而，由于市场竞争激烈和房地产市场的不确定性，建议万科加强市场调研，制定灵活的销售策略，并对项目的资金使用和运营进行精细管理，以降低风险并提高项目的成功率。

万科地产的经营现状及改善建议

《房地产投资管理》案例报告万科地产的经营现状及改善建议目录一、万科企业股份有限公司简介二、万科的经营状况三、当前房地产市场局势四、对万科未来发展的建议日期：2012年6月14日一、万科公司介绍1、公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。

经过二十多年的发展，已成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖53个大中城市，销售规模居全球同行业首位。

1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可，公司先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

在多年的经营中，万科坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略，并不盲目囤地，捂盘，标地王，产品定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。

坚持快速销售、合理定价，万科的楼盘推出后当月销售率普遍达到60%以上。

同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。

坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

某地产项目项目定位建议

某地产项目项目定位建议尊敬的领导：作为一名房地产行业从业者，我认为在当前景气不稳的市场环境中，一个地产项目的成功与否与项目的规划和定位息息相关。

因此，我非常荣幸能够向您提供一些建议，以帮助您的某地产项目更好地定位和规划。

1.房地产市场分析在确定项目定位之前，我们需要仔细分析该地区的房地产市场。

通过对该行业的广泛研究，我们意识到，当前的市场是一个非常竞争的市场。

因此，我们需要根据当前的市场情况，能够更好地了解该地区客户的需求，以便更好地满足他们的需求和期望。

2.项目定位建议（1）定位清晰：要想有竞争力，首先要确立项目定位和开发战略。

该项目的定位需要具有清晰的目标市场，能够满足该地区客户的需求。

结合市场研究，我建议将该项目定位为高端住宅产品和商业综合体，面向高端人群阶层。

（2）战略性布局：该项目需要具有战略性布局，能够为未来带来长期利益。

从建筑的角度来看，我们建议在建筑风格和用途上进行合理规划。

该项目应该合理规划空间利用，包括绿地、公共配套设施、空间结构等等，使得项目满足花园小区的居住需求，吸引更多的年轻购房者。

（3）核心价值：在市场上，核心价值是项目定位的关键。

该项目定位应该聚焦于高端住宅和商业综合体，充分利用当地的资源和优势，强化品牌形象和服务品质，以此来吸引更多的高端人群。

（4）市场营销：在市场营销方面，我们建议积极推广品牌形象，并注重客户体验。

该项目在中高端客户中的市场号召力很强，因此市场营销需要注重细节，为客户打造舒适、便捷、时尚的生活环境，满足客户需求，建设品牌信誉度。

3.项目优势（1）地理优势：该项目位于市中心，交通便利，周边人口密集。

加上当地的良好城市基础设施和各种资源，这些都为项目的发展提供了非常好的条件。

（2）高端住宅：该项目的高端住宅产品，具有优质的材料，高品质的配套设施，以及人性化的空间规划，这些都能够吸引高端客户。

（3）商业综合体：该项目的商业综合体也是项目的强项之一。

商业综合体将包括多种业态，例如高端购物中心、高端餐饮街、星级酒店、影院、娱乐设施等等。

万科集团战略品牌管理

2014
万科集团
战略品牌管理流程
目录
品牌定位与品牌价值品牌元素创建及品牌营销活动评估与诠释品牌绩效提升与维系品牌资产
PART
1
品牌简介
信国房万誉际地行科产业 • 成立于1984年5月
• 目前中国最大的专业住宅企业 • 中国房地产首个驰名商标
企品品品业牌最质牌大 • 中国房地产百强综合实力T10第一名
成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎,最受社会尊重的企业 .
PART
3
万科的品牌价值链
好产品：万科所打造的别墅是走精装修战略路线,是一个完整的产品,改变了以往传统的别墅毛坯交付时代.还体现在万科别墅的装修有较强的风格兼容性即业主喜欢怎么样的室内空间装修风格,完全可以通过家具与软装来实现.你入住之后,房子就是你的风格,而不是开发商的风格.
好服务：万科遵循以人为本,顾客至上的服务理念,极力为业主营造舒适安逸、全方位的居住环境和氛围.万科的人性化规划特色服务有很多,万科正是通过重视细节,把握细节,在顾客心目中牢固树立了精心设计、配套完善、物业管理出色的良好品牌形象,而这无疑是一笔巨大的品牌资产.
好邻居：万科在工作人员通过网络、和上门走访等方式对业主的意见进行征集,听取了很多业主的建议,并罗列了50条基本条款,形成业主共同遵守的村民条约,有了这个共同的具体的行为规范之后,大家就能够共同遵守,共同创建和谐的邻里关系
到成效.
3、最持续的客户经营
营销的核心是以客户为中心,万科不仅将这种理念体现到产品设计细节与物业服务上,也坚持在会员服务上.万科应当是国内客户会做的做大,坚持最久的开发企业.我们都知道,客户会在营销中其实算是个鸡肋的角色,万科能够持续坚持下来其实不易.其对客户口碑和老客户重复购买的影响也很难用准确的数字来计

万科客户细分与产品定位

认可万科的行为习惯：有见识，有品味的产品要求：舒适的、与众不同的
青年之家
2口的青年夫妻，或单身青年
家庭年收入：10万—25万元
家庭价值：自我为中心，自我享受
房屋价值：我的独立空间、朋友聚会的场所、休闲的地方
产品要求：临近休闲设施、生活方便、好户型、喜欢的建筑风格
消费行为消费动机
价值观社会生存状态
B
TCG3 望子成龙小太后小孩子阳太阳 3代
ⅹ ⅹ ⅹ
TCG4 健康养老老人老人老人 1代 2代 3代
5000 1.2 90/130 3600
C
TCG5
经济务实
ⅹ ⅹ ⅹ
ⅹ
√
与以往定位过程不同，成本也否定了一些客户。
万科·标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
第一阶段总结：
成
• 配套设施费
本
• 开发间接费
• 期间费用
可
• 土地价款
变
成
• 主体建筑
本 • 主体安装
容积率 R1
R2
R3
建筑面积 S1
S2
S3
单位固定成本 A1
A2
A3
容积率 R1
R2
R3
建筑面积 S1 S2 S3
单位可变成本 A1
A2
A3
容积建筑面单位成判
率
积
本
断
R1
S1
A1
√
R2
S2
A2
Ⅹ
跳出专业，关注战略
第一对眼睛
财务
依照总经理要求提出项目经营准则：
内部收益率
销售净利率
转化成量化的数据要求

香河区特色田园小镇及美丽家园试点建设工作方案

香河区特色田园小镇及美丽家园试点建设工作方案为深入贯彻落实生态立区、脱贫富民战略，坚持把城乡一体化作为美丽乡村建设的战略方向，构建布局合理、功能完善、质量提升的村镇发展体系。

按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总体要求，大力实施规划引领、农房改造、收入倍增、基础配套、环境整治、生态建设、服务提升、文明创建八大工程。

结合我区实际，制定本工作方案。

一、工作目标到2020年，基本建成产业形态特色鲜明、生态环境和谐宜居，民俗文化特色彰显、基础设施便捷完善，公共服务配套完善、体制机制充满活力的特色田园小镇3个；以“科学规划布局美、配套完善居住美、村容整洁环境美、发展产业生活美、乡风文明风尚美”为目标，按照“规划引领、产业带动、生态宜居、生活富裕、全民参与、整村推进”的原则，到2018年，打造2个示范带动性强，富有地域特色、宜业宜居的美丽家园试点村。

二、工作任务（一）建设特色田园小镇1.谭山文化小镇依托被列为文化创意示范区，基础设施完善、商业街建筑特色鲜明、毗邻博物馆和大中院校等优势，结合谭山经济板块联动开发建设，打造集农产品采摘、休闲旅游购物、生态观光、文化创意、大学生创业就业为一体的特色田园小镇。

计划2017年11月至12月，完善田园小镇总体规划，完成谭山文化小镇建设实施方案编制，谋划建设项目；2018年1月至3月，编制2018年拟开工项目建设方案，做好前期准备工作和特色种植及美丽村庄前期设计规划、项目申报等前期准备工作；4月至6月，实施道路、排污、绿化工程施工；7月至9月，实施道路、排污、特色种植美丽村庄项目；10月至12月，落实2019年拟实施项目，开展前期工作。

2019年上半年完成2019年祥河村休闲农业种植美丽村庄前期设计规划、项目申报等前期准备工作，申请落实休闲农业美丽村庄资金，并进行招投标工作，其他各项目前期工作陆续开展，逐步开工；下半年祥河村休闲农业美丽村庄项目施工，完成2019年计划任务，落实2020年拟实施项目，开展前期工作；2020年上半年完成2020年生态种养殖美丽村庄、蔬菜基地美丽村庄前期设计规划、项目申报等前期准备工作和申请落实生态种养殖美丽村庄、蔬菜基地美丽村庄资金并进行招投标工作，其他各项目前期工作陆续开展，逐步开工；下半年完成生态种养殖美丽村庄、蔬菜基地美丽村庄项目施工，逐步完成全部计划任务，完善田园小镇的基础设施建设体系。

万科七步定位法

来自公司总部
1、城市主席 2、地区市场副主席 4、室内空间设计师 5、城市建筑副主席 6、城市销售副主席
3、公司设计师 7、建筑成本经理
帕尔迪之道
我们复制什么；如何复制
18
向帕尔迪学习之四：产品目录
低档
中档
高档
TCG1 TCG2 TCG3 TCG4 TCG5 ……
帕尔迪之道
向帕尔迪学习之五：7步法
13
➢ 供应链垂直整合
市场策略
产品策略客户服务策略
运营策略土地策略供应链策略
帕尔迪之道
已经了解很多
学习的关键：如何做
并非差距所在
14
向帕尔迪学什么
1、发展历程、成就 2、策略、成功关键要素
外在业绩表现
1、与客户细分对应的产品系列 2、提高满意度所采取的措施
3、工厂化实施的步骤 4、适应战略的组织结构 5、战略执行的管控流程与方法
பைடு நூலகம்
服客我务户们
的给问客题户；提我供们什如么何服改务进；我我们们的如产何品解 19 和决
1、售前客户接待 2、框架落成参观 3、成品参观 4、交付3个月后质量检查 5、交付11个月质量检查 6、交付23个月质量检查 7、交付35个月质量检查
售前：需求沟通
售后-入伙前：品质、使用方式沟通
入伙后：客户体验沟通
万科的七步定位法
20
基于客户细分和价值定位的产品定位流程---产品定位方法
客户细分地块扫描/土地属性研究
土地与目标客户匹配
竞争研究
项目初步定位产品测试
需求价值排序
产品设计流程
21

香河房地产市场调研报告

➢2001年，香河县跻身全国最具发展活力百强县行列；
➢自05年以来，香河GDP稳步增长；
➢ 07年GDP总值91.6亿元，增幅高达28%；
支柱产业
➢香河拥有家具制造营销、机械制造、纸制品包装、钣金制品、服装加工、新材料等六大产业；
➢其中，家具生产企业拥有1800多家，年产值近 50亿元；同时，并带动相关企业的发展；
联通京津冀，真正的金三角核心，国家规划利好，但需逐步实现
区域周边利好
从北京城市化发展上看：北京城市化高速发展，进入郊区化阶段，向外扩张态势明显，大量人口外泄
➢按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；
➢当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；
道路规划 ➢重点建设多条干道：根据道路规划，实施新华大街西延、新开街西延与通唐线、运河大道贯通工程，拓展城区西部空间； ➢开辟进京新通道：
15公里运河大道一、二期工程（安平－县城－高速出口）全线贯通； 8.8公里通唐线西延通车，与通州漷县高速出口相连接；
区域市场现状市场大势向好，自04年开始，香河市场“量价”
区域市场现状市场机会凸现，大量项目上马，至07年，市场
存量已为市场年消化量的2倍，市场竞争激烈
售价攀升推动市场开发，加速存量沉淀 ➢受价格攀升影响，开发商看到巨大投资价值，更加速了市场供应量的增加，加速每年存量的累积；
市场供应逐年激增，加剧市场逐年沉淀
➢自04-07年，市场开发量、上市量、消化量均保持递增，但每年都是供大于求，并逐年沉淀
➢纸制品加工业，是华北最大的印刷包装基地，全县印刷包装企业178家；

商业定位策划报告

联排独栋
新区高层 14000 项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大 96-114平米三居
大盘商业业态研究——祁福新城
开发模式
前期
3-4层低密度洋房为主，辅以联排别墅
中期
湖畔高端独栋、联排辅以舒适洋房
后期
5-6层半山洋房 18-35层观景高层
产品线
客户线
天湖会所
水上俱乐部高尔夫球场半山会所
郊野公园
祈祈福精英幼儿园福英语实验学校
为食天地千色园祈福新村学校肉菜市场祈福农庄果园
交通巴士总站祈福食街祈福度假俱乐部
祈福医院
主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；
天湖居
湖景居
康怡居碟舞轩
康怡雅园
月明轩山泉居迎风阁
翠湖居绿怡花园绿怡居翠怡居
海晴居
产品主要有四种：
联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园； 4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居； 6层半山洋房：月明轩、山泉居； 18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。
现在第五期已涨至最高价22000元/平方米
四季会所
大盘业态研究——华南星河湾期
开发模式
白金五星级酒店配套、社区精品园林绿化提升了项目整体品质，使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时，也吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高层前来投资购房；适量的教育、社区商业配套满足业主基本生活要求。一期规模住宅约1600户二期约400户三期商一期住宅业街

万科SWOT

万科企业股份有限公司SWOT分析优势（S）1.万科公司是中国房地产的龙头企业，占有中国房地产市场的最大份额，主要经营方向是居民住宅及其相关物业。

整体的综合竞争力、市场占有率以及品牌价值据位列第一。

公司的财务状况一直表现良好。

而且公司融资方式多样，既可通过上市公司的股票进行融资，也可通过发行公司债券的方式进行民间融资。

由于公司公信力好，所有容易获得公众的信任。

2.万科具有创新的组织结构，公司根据项目的生命周期设置组织结构，这种做法有利于专业性分工，各级专业人员各司其职，人才得到更高限度的利用。

3.万科重视创新及产品研发，专门设置了创新研究部门，在住宅性能标准上的创新超过60项，同时万科也有几十项专利正在申报，其创新的主要方面在于社区的人性化细节处理上，更注重让居民小区在生活中处处感受家的温暖，这是高度关注用户体验的表现。

创始人王石说：“当下的生产方式，大家都差不多；万科只是管理比较透明。

但我理解的核心竞争力，就是科研、研发以及专利的申请。

”可以看出，万科在产品创新方面的重视。

劣势（W）1.万科的存货量始终保持较高的水平，一旦市场动荡出现销售停滞的现象，会导致资金回笼困难，造成严重的流动性问题。

这个问题已经在近些年房地产市场动荡期间展现出来，企业的速动比率和流动比率在房地产市场不景气的时间里连续降低，然而资产负债率也已连续四年升高。

2.万科获得土地资源的方式单一，由于是民企出身，没有和政府合作的先天优势，万科拿到土地的成本要比是国企出身的竞争对手高出很多，这对成本控制十分不利。

企业土地来源较多的二级市场以及公开拍卖的方式，这极大限制了万科这个房地产领跑者的发展。

3.万科土地储备很少，仅能满足其2-3年的发展需求，极有可能影响到企业的增长以及增加土地的采购成本。

机会（O）1.中国仍处于城市化发展的高峰时期，要城市化就必然伴随着城市人口增加、居民住房需求的增加，且中国人自古就有“居者有其屋”的传统观念，人们的购房欲求大。

万科项目定位大全

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市场比较法
3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 ô Ñ â ¹ ¨ » Ø µ È Þ ä ´ ° Ô ¿ ð Ò Â Ð Ç ³ À º Ý Ò ª » ¥ Í 1.51 1.05 0.9 2.4
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项目本身的产品需要产品形态可安排的得很丰富，环境优势可以表现得更加明显，且比较符合本项目整个的档次定位。
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光之演绎：
光代表新世纪也代表现代，可通过在园林中布置多种玻璃建筑物，并配合泛光灯、地灯等光源，表示新时代的璀璨，各种自
然光、人造光、暖光、冷光等不同距离的光源有机结合起来，
幻化出一幅新时代的璀璨美景，从中体现出人类文明社会的发展和进步。
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观星台在广场上兴建玻璃观星台，象征人类对宇宙的无限向往。
售价格不要过高；虽以中档为定位，但在产品形象上应走
中高路线，即将能够体现项目形象的地方做足功夫，通过提供性价比高的产品促进销售。
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3、档次提升的演绎
随着项目开发深入，各类配套设施逐步完善，居住人气提升，可以带动南区的整体区位价值，本项目价格也会随之升高。届时我们将有号召力吸引更高档次的目标客户，将整个楼盘档次提升。
第五部分
项目定位
1
一、目标客户定位
1、目标客户定位推导
购买力地域消费观念定义范围
持续稳定或上升的购买群体
履盖全市的购买人群，特别是镇区
心态开放，易接受新鲜事物
较宽的目标客户定义
目标客户 “新中山人”
在外接受教育的回流人群
接触外界信息较多的企业主
外来人口中高收入人群
思想开放、有追求的青年族

史上最全的万科房地产营销策划方案

史上最全的万科房地产营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。

其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。

房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。

将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。

“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

策划目的1．树立产品品牌，体现****项目的三个价值：中心区——***政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——****项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。