某商务大厦整合推广方案.ppt
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商业广场项目招商推广方案参考ppt课件
3、分行业招商
根据项目的业态划分，分层包含超市大卖场、餐饮及银行、电信、服装、 通讯产品、日用品、食品等社区配套性质的业态业种，涉及的行业较多，在 招商时应按行业分类进行集中招商。
4、加盟招商
品牌有拓展需求，需要发展加盟，而本地区的投资者也希望能加盟知名 品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证，我司建议可 设立品牌加盟服务中心，提供品牌推介及解答投资者咨询等服务。
易城观点：这是一道增值命题，而绝不仅是策划与销售本身。
如何让产品增值？ 如何让海宏品牌增值？ 这是君居策划团队首要考虑的问题， 也是策划案的出发点。
易城认为
策划的作用是：
★最大限度的增加产品的附加值，最大限度的实现利润目标 的累积。 ★一个项目不仅要销售的好，更要通过项目品牌树立和传播， 增加企业品牌的附加值，使项目品牌和企业品牌价值最大化。 ★企业品牌与项目品牌相互促进，实现品牌价值的双向累积。
投资者、中小经营者注入了一剂强心针，彻底打消其经营上的疑虑，并将发挥 出羊群效应，促进招商进程。
社区配套性商业：大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店
三、招商总体思路
经营业态布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模 式则是完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上 强大的软件支持，项目才能获得良好的招商和经营成果。
采取扣点的方式可向商家表达出发展商对成功运营本项目的决心 与信心，双方是共存共荣的，从而坚定商家的信心，促使其进驻。
4、租赁合同期
建议本项目的超市力店签订10－15年的合约；社区配套性商业签 订3年合约；品牌行业的商家签订3年合约；餐饮业经营者签订5年合约 或双方商议而定。
5、管理费
按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用包括中央空调费、清洁、 保安、商务维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金等。
某大厦整合推广策略草案(ppt 30页)
引导购买者站在城市和区域发展的高度 上，充分认知茂泽大厦的优势，提升形 象、达成购买。
南宁灵诺飞扬广告公司
广告主题
西部桥头堡 商住新高度
南宁灵诺飞扬广告公司
第二部分 茂泽大厦推广整合方案
南宁灵诺飞扬广告公司
媒介推广目标——
• 使目标受众快速认知茂泽大厦进而达成购买。
充分展示茂泽大厦的巨大潜力 和良好的投资前景完成消费者 教育
南宁灵诺飞扬广告公司
推广费用总体规划
总推广费用规划：150万
《南国早报》：60万 户30万
约40％ 约20％ 约20％ 约20％
南宁灵诺飞扬广告公司
第三部分 推广实施计划
南宁灵诺飞扬广告公司
NP广告平面表现效果
南宁灵诺飞扬广告公司
SP活动与媒体运用
本项目的主要支撑点和特征
南宁灵诺飞扬广告公司
茂泽大厦——南宁“136”工程，广西 最高尚的商住区之一。
• 毗邻文教中心、高科技发展区； • 创业、发展、沟通的集中地； • 城北区的商业中心及最高品质住宅区； • 大规模的综合性商住物业。 • 城北集散型商业的节点。 • 西部几城的交汇处。
南宁灵诺飞扬广告公司
茂泽大厦整合推广策略 (草案)
南宁市灵诺飞扬广告公司
第一部分 茂泽大厦营销推广综述 第二部分 茂泽大厦媒体整合方案 第三部分 茂泽大厦推广实施计划
南宁灵诺飞扬广告公司
第一部分 茂泽大厦营销推广综述
南宁灵诺飞扬广告公司
一、项目SWOT分析
优势:
• 毗邻城市的文化、高新技术 板块
• 大规模住宅、公寓、商业 • 城北区高尚商住区 • 结构合理，通风采光 • 配套完善，物业优秀 • 开发商实力雄厚，口碑良好 • 城市西部开发的入口
南宁灵诺飞扬广告公司
广告主题
西部桥头堡 商住新高度
南宁灵诺飞扬广告公司
第二部分 茂泽大厦推广整合方案
南宁灵诺飞扬广告公司
媒介推广目标——
• 使目标受众快速认知茂泽大厦进而达成购买。
充分展示茂泽大厦的巨大潜力 和良好的投资前景完成消费者 教育
南宁灵诺飞扬广告公司
推广费用总体规划
总推广费用规划：150万
《南国早报》：60万 户30万
约40％ 约20％ 约20％ 约20％
南宁灵诺飞扬广告公司
第三部分 推广实施计划
南宁灵诺飞扬广告公司
NP广告平面表现效果
南宁灵诺飞扬广告公司
SP活动与媒体运用
本项目的主要支撑点和特征
南宁灵诺飞扬广告公司
茂泽大厦——南宁“136”工程，广西 最高尚的商住区之一。
• 毗邻文教中心、高科技发展区； • 创业、发展、沟通的集中地； • 城北区的商业中心及最高品质住宅区； • 大规模的综合性商住物业。 • 城北集散型商业的节点。 • 西部几城的交汇处。
南宁灵诺飞扬广告公司
茂泽大厦整合推广策略 (草案)
南宁市灵诺飞扬广告公司
第一部分 茂泽大厦营销推广综述 第二部分 茂泽大厦媒体整合方案 第三部分 茂泽大厦推广实施计划
南宁灵诺飞扬广告公司
第一部分 茂泽大厦营销推广综述
南宁灵诺飞扬广告公司
一、项目SWOT分析
优势:
• 毗邻城市的文化、高新技术 板块
• 大规模住宅、公寓、商业 • 城北区高尚商住区 • 结构合理，通风采光 • 配套完善，物业优秀 • 开发商实力雄厚，口碑良好 • 城市西部开发的入口
某商业项目营销推广方案(ppt 85页)
已经深入人心。品牌形象的走高将制约本项目在商业规 划上向中低档延伸的难度，但对本项目发展中高端商业 消费非常有利。
▪ 由于顺德经济发展水平较高，消费者的中高端消费需求
巨大，但目前还缺乏真正意义上的大型中高端商业物业， 无法满足顺德消费者的需要，导致顺德中高端消费大量 外流。
▪ 本项目凭借已形成的高档品牌形象，在商业规划上向中
开的政府报告和统计资料；对政府官员、房地产内人士、房地产开发商、普通市 民的访谈；相关项目资料、具有代表性的调研资料和委托方提供的项目资料等。 本公司通过对以上资料的汇总、分析和整理，本着实事求是，对委托方负责的原 则，编制出本营销推广方案。 ● 本次策划工作在初步的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施 运作提供科学和全面的决策依据。
顺德顺成房产有限公司
山岚水岸商业项目推广方案
撰 写：顺德唐龙广告有限公司 唐龙地产资源决策中心
日 期：二00四年八月二十日
1
项目统筹 梁文星 吴青山 杨惠明
总策划 梁文星 策划组 何朝晖 温金波
岑健恩 杨惠明
2
前言
● 受顺德顺成房产有限公司委托，唐龙广告对委托方的山览岚水岸商业项目的营销
运作进行策划工作。 ● 本次项目策划工作从8月10日开始展开，至8月19日结束。研究的资料来源有：公
名店坊、天佑城、盈信城市广场 嘉信城市广场、顺联广场等
竞争对手项目要素一览表
项目名 称 名店坊
天佑城
盈信城 市 广场
嘉信城 市 广场 顺联广 场
项目位 置 大良东 区
容桂 桂洲大 道
龙江镇 东华路
新城区
陈村
建筑面 积 超7万㎡
超8万㎡
约 16 万 ㎡
约 14 万 ㎡ 超 12 万 ㎡
▪ 由于顺德经济发展水平较高，消费者的中高端消费需求
巨大，但目前还缺乏真正意义上的大型中高端商业物业， 无法满足顺德消费者的需要，导致顺德中高端消费大量 外流。
▪ 本项目凭借已形成的高档品牌形象，在商业规划上向中
开的政府报告和统计资料；对政府官员、房地产内人士、房地产开发商、普通市 民的访谈；相关项目资料、具有代表性的调研资料和委托方提供的项目资料等。 本公司通过对以上资料的汇总、分析和整理，本着实事求是，对委托方负责的原 则，编制出本营销推广方案。 ● 本次策划工作在初步的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施 运作提供科学和全面的决策依据。
顺德顺成房产有限公司
山岚水岸商业项目推广方案
撰 写：顺德唐龙广告有限公司 唐龙地产资源决策中心
日 期：二00四年八月二十日
1
项目统筹 梁文星 吴青山 杨惠明
总策划 梁文星 策划组 何朝晖 温金波
岑健恩 杨惠明
2
前言
● 受顺德顺成房产有限公司委托，唐龙广告对委托方的山览岚水岸商业项目的营销
运作进行策划工作。 ● 本次项目策划工作从8月10日开始展开，至8月19日结束。研究的资料来源有：公
名店坊、天佑城、盈信城市广场 嘉信城市广场、顺联广场等
竞争对手项目要素一览表
项目名 称 名店坊
天佑城
盈信城 市 广场
嘉信城 市 广场 顺联广 场
项目位 置 大良东 区
容桂 桂洲大 道
龙江镇 东华路
新城区
陈村
建筑面 积 超7万㎡
超8万㎡
约 16 万 ㎡
约 14 万 ㎡ 超 12 万 ㎡
写字楼营销推广方案 ppt课件
46
—主形象篇· 跨版软文—
联发广场 旨为商界影响力而来
*城市竞争力，全球城市化发展的新课题 *甲级写字楼，衡量城市综合竞争力的晴雨表 *联发广场，国际标准建筑南昌首座超甲级写字楼 *商务标杆拔天力作，引领南昌CBD集群全面发展
PPT课件
国际标准建造，首个超甲级写字楼震撼南昌
47
第二阶段：产品形象期
PPT课件
61
—物管篇—
未及十足肯定， 何以聚首商界风云人物
联发自属星级物业，开发管理一体化周到服务
客户的满意度，是我们追求的第一原则。 只有得到客户百分百的肯定，才让商界风云人物乐于汇聚于此。 联发广场采用旗下自属星级物业管理团队， 不假手他人，提供更贴心，更便利的专业服务。
PPT课件
62
—团队篇—
综合体优势（综合体配套及投资前景）
PPT课件
65
大众媒体使用策略
主流报纸：江南都市报、南昌晚报、信息日报 主流杂志：江西楼市、生活365、赣风 户外大牌 现场围墙 电梯轿厢 分众传媒 短信、彩信
具备
具备 不具备 具备
具备
具备 不具备 具备
具备
具备 不具备 不具备
具备
？ 不具备 不具备
具备
具备 不具备 不具备
停车位 空调系统
具备
不具备
不具备 具备
不具备 具备
具备 具备 15
具备 PPT课件 具备
＊标准参考来自仲量联行
分析（一）：
和市场其他同类物业相比， 我们在楼层平面、电梯、停车位这三点上也均符合甲级标准， 是达到甲级指标最多的写字楼之一，产品上占据绝对优势。
PPT课件
38
第一阶段：入市形象期
博思堂广州市国云中心商务大厦项目整合推广方案
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
三、精心包装、塑造独特识别
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
一个好名字，经久传播
项目名： 国云中心
名字大气； 结合“头等舱”概念，引发企业再次腾飞的精神形象
参考名字： 新城国际广场、华腾商务广场、都会国际、城峰广场……
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
升值价值利益
区域发展趋势前景（市中心唯一商用物业开发区域、
商务/市政配套全面跟进、社会/市场焦点）
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
因此，他们选择国云！
他们正急于寻找具有更高附加值的商务环境！
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
我们的目标买家
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
※ 公关活动一“国云中心，与你解读新商务空间”
l 对项目单层与复式空间进行室内创意设计评比；通过邀请知名建
筑学家与室内设计师作评判，提升项目知名度；通过邀请业主或行内人 士参与比赛，增进互动沟通与了解。
※ 公关活动二“中小企业如何应对CEPA、WTO等” 赞助、协办、
利好三
WTO、CEPA先后签署，外企、港资及 珠三角物流企业全面蜂拥广州
新一轮写字楼市场高潮，即将涌向珠 江新城CBD！
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
利好四 珠江新城CBD区域优势日益彰显， 市场升温初显端倪！
（双城国际写字楼，两个月销售达九成！）
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
国云中心大厦
珠江新城CBD首个复式生态写字楼！
博思堂广州市国云中心商务大厦项目 整合推广方案
招商策划-某展贸中心整体招商推广方案(PPT51页)
广裕通绿色产品（东莞）展贸中心
整体招商推广方案
深圳·盛大联商 华丽呈现
目录
悦读指南
User Guide
click the pic to reach every chapter
第一部分
本项目背景和瓶颈以 及第相二对部策分略
本项目STOW分析 第三部分
本项目整体定位
第四部分
本项目招商推广 策 第略 五部分
示、加工、流通和 在贸没易有进任行何有土机特的产结品的地方，如何 能合够将中国各地土特农副产品在这 里聚散，使之在较短的时间之成为
在本全项国目有所影在响周力边的市农县副 也土 有特 多产 个品 农的 产 展示、加工、仓储和流通的现代贸 品批发市场，作为新兴的农副土特 易中心 产品中心如何在市场上与之展开差
应对策略三：政府政策的支持策略
本项目立项初就得到当地多个政府部门、行业组织和高层领导的重视和支持，现在将项目定位为专门经 营中国农副土特产品的现代化、智能化、国际化的新型专业批发市场，更加需要政府的支持，全国各地的农 副土特产品批发市场很多，只有在当地政府的优惠政策和战略倾向性的大力扶持下交汇的聚集地，尤其改革开放后全国各地人民集聚广州、深
景
圳和东莞，成为各民族融汇地，“广裕通绿色产品（东莞）展贸中心”的出现必然会
整合中国农副土特产品的资源，带动广东省以致全国的农副土特产品的交易和流通。
深圳·盛大联商 华丽呈现
1第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略
简介
政策背景
深圳市盛大百货 商业管理机构简 介
深圳·盛大联商 华丽呈现
第1部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略
>>>>>
项目背景简介
项目当前需要解决的瓶颈 项目瓶颈应对策略
整体招商推广方案
深圳·盛大联商 华丽呈现
目录
悦读指南
User Guide
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第一部分
本项目背景和瓶颈以 及第相二对部策分略
本项目STOW分析 第三部分
本项目整体定位
第四部分
本项目招商推广 策 第略 五部分
示、加工、流通和 在贸没易有进任行何有土机特的产结品的地方，如何 能合够将中国各地土特农副产品在这 里聚散，使之在较短的时间之成为
在本全项国目有所影在响周力边的市农县副 也土 有特 多产 个品 农的 产 展示、加工、仓储和流通的现代贸 品批发市场，作为新兴的农副土特 易中心 产品中心如何在市场上与之展开差
应对策略三：政府政策的支持策略
本项目立项初就得到当地多个政府部门、行业组织和高层领导的重视和支持，现在将项目定位为专门经 营中国农副土特产品的现代化、智能化、国际化的新型专业批发市场，更加需要政府的支持，全国各地的农 副土特产品批发市场很多，只有在当地政府的优惠政策和战略倾向性的大力扶持下交汇的聚集地，尤其改革开放后全国各地人民集聚广州、深
景
圳和东莞，成为各民族融汇地，“广裕通绿色产品（东莞）展贸中心”的出现必然会
整合中国农副土特产品的资源，带动广东省以致全国的农副土特产品的交易和流通。
深圳·盛大联商 华丽呈现
1第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略
简介
政策背景
深圳市盛大百货 商业管理机构简 介
深圳·盛大联商 华丽呈现
第1部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略
>>>>>
项目背景简介
项目当前需要解决的瓶颈 项目瓶颈应对策略
写字楼策划营销方案(PPT 98页)
升项目形象，对目前的500强公司可进行重点挖掘，可对部分品牌作用明 显的公司，采用优惠租金的办法进行引进； • 在购买类客户上，重点深入挖掘本地资源； • 由于金融及国家拉动内需的作用，有部分行业受到较大冲击，也有部分 行业受益于拉动内需所带来的经济增长，因此未来重点行销方向为这些 受益的行业企业，以及本身资金雄厚的行业企业。
价
尊崇服务:内外部品牌联动、吧台服务、销售人员、财务、门童、招待、保安、保洁、海容品牌联动等
值
绿城物业管理品质展示：宣传展示物业管理品牌；传递管家物业增值服务
三、以核心价值链深挖渠道资源、以创新手段锁定客户群体
蓝
利用阜阳企业家联合会、财智名家论坛、浙江商会、中小企业协会等渠道资源，寻找客户
海
充分利用渠道资源，成立海容商务俱乐部作为积累客户的手段；
能够让很多问题迎刃而解。留住人才。解决营销。基业常青等。 • 公司“小”的时候老总营销自己。企业“大”的时候把对自己的营销
转移到对企业的营销。 • 并不是有项目时才想到营销，营销是从公司本身开始的。 • 第一步，建立品牌效应。 • 第二步，“根”筑企业文化。
7
为什么要营销海容会
标准的甲级写字楼 + 一流的品牌打造
32
大小客户优缺点分析
优点
缺点
大客户
•品质较高，提升项目品质 •便于管理
•谈价能力强，成交价低
•决策周期长，成交不确定 性强
小客户
•容易引导与说服 •决策快 •成交价格高
•成交面积小
• 过多的小客户造成硬件资 源过度使用及可控性差
33
“大小互动，以名带实”策略
•小客户太多影响客户组合品质；盲目追 求过多的大面积客户造成收益的降低及 计划可控性降低。
价
尊崇服务:内外部品牌联动、吧台服务、销售人员、财务、门童、招待、保安、保洁、海容品牌联动等
值
绿城物业管理品质展示：宣传展示物业管理品牌；传递管家物业增值服务
三、以核心价值链深挖渠道资源、以创新手段锁定客户群体
蓝
利用阜阳企业家联合会、财智名家论坛、浙江商会、中小企业协会等渠道资源，寻找客户
海
充分利用渠道资源，成立海容商务俱乐部作为积累客户的手段；
能够让很多问题迎刃而解。留住人才。解决营销。基业常青等。 • 公司“小”的时候老总营销自己。企业“大”的时候把对自己的营销
转移到对企业的营销。 • 并不是有项目时才想到营销，营销是从公司本身开始的。 • 第一步，建立品牌效应。 • 第二步，“根”筑企业文化。
7
为什么要营销海容会
标准的甲级写字楼 + 一流的品牌打造
32
大小客户优缺点分析
优点
缺点
大客户
•品质较高，提升项目品质 •便于管理
•谈价能力强，成交价低
•决策周期长，成交不确定 性强
小客户
•容易引导与说服 •决策快 •成交价格高
•成交面积小
• 过多的小客户造成硬件资 源过度使用及可控性差
33
“大小互动，以名带实”策略
•小客户太多影响客户组合品质；盲目追 求过多的大面积客户造成收益的降低及 计划可控性降低。
商务楼推广计划19页PPT
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！19Fra bibliotek商务楼推广计划
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
某大厦招商营销方案PPT(共35页)
地下停车面积 6000㎡
（500个） 物业用房：
1000㎡ 地上停车面积：
400㎡ （30个）
功能分区
• 金融金钩 • 大型餐饮机构 • 高档住宿酒店 • CBD高档办公
项目介绍
江苏益兴集团
2
区域市场研究 与项目定位
市场分析
南通市经济指标预测
益兴大厦写字楼形象定位
主题化：
• 专门针对高新科技、金 融、文化的主题式办公 楼
5、合同签订 招商是企业的持续不断的行为
招商执行
•
1、不是井里没有水，而是你挖的不够深 。不是 成功来 得慢， 而是你 努力的 不够多 。
•
2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给 来的人 一个惊 喜，也 给自己 一个好 的交代 。
•
3、命运给你一个比别人低的起点是想告 诉你， 让你用 你的一 生去奋 斗出一 个绝地 反击的 故事， 所以有 什么理 由不努 力!
差异化 市场竞争力
个性化：
• 室内空间设置、服 务配套方面强调个 性特色
• 自由办公空间 • 可依客户要求，可
自由扩展空间大小
人性化：
• 共享性极强的新型办公形态 • 写字楼净高2.5米，，四面
采光、周边景致尽收眼底
生态化：
• 望湖观景 • 外遮阳设计 • 设置雨水贮集利用系统 • 共享绿化平台
江苏益兴集团
1.2元/平 方/ 天
5元/平方 米·月
40%
开发区通盛大道
得房率达到58%左右，得房率低； 入驻企业部分类别。租金每年 递增5个百分点。支付方式为 年付或者半年付
财富大厦
开发区通盛大道
创业服务中 心
1.2元/平 方/ 天
5.7元/平 方
（500个） 物业用房：
1000㎡ 地上停车面积：
400㎡ （30个）
功能分区
• 金融金钩 • 大型餐饮机构 • 高档住宿酒店 • CBD高档办公
项目介绍
江苏益兴集团
2
区域市场研究 与项目定位
市场分析
南通市经济指标预测
益兴大厦写字楼形象定位
主题化：
• 专门针对高新科技、金 融、文化的主题式办公 楼
5、合同签订 招商是企业的持续不断的行为
招商执行
•
1、不是井里没有水，而是你挖的不够深 。不是 成功来 得慢， 而是你 努力的 不够多 。
•
2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给 来的人 一个惊 喜，也 给自己 一个好 的交代 。
•
3、命运给你一个比别人低的起点是想告 诉你， 让你用 你的一 生去奋 斗出一 个绝地 反击的 故事， 所以有 什么理 由不努 力!
差异化 市场竞争力
个性化：
• 室内空间设置、服 务配套方面强调个 性特色
• 自由办公空间 • 可依客户要求，可
自由扩展空间大小
人性化：
• 共享性极强的新型办公形态 • 写字楼净高2.5米，，四面
采光、周边景致尽收眼底
生态化：
• 望湖观景 • 外遮阳设计 • 设置雨水贮集利用系统 • 共享绿化平台
江苏益兴集团
1.2元/平 方/ 天
5元/平方 米·月
40%
开发区通盛大道
得房率达到58%左右，得房率低； 入驻企业部分类别。租金每年 递增5个百分点。支付方式为 年付或者半年付
财富大厦
开发区通盛大道
创业服务中 心
1.2元/平 方/ 天
5.7元/平 方
某商厦整合推广方案(PPT 32张)
06年是前奏，07年才是开唱。 因此07年与06年的推广相比，要突出策略性，必须遵循一定的逻辑主线，才能 满足07年营销“做势”致胜战略。
“做势”要达到“铺尽其价，人尽其度”的目的，就要求 “边城商厦具有最大 的经营价值”；之所以具有最大的经营价值，是因为 “对地段、理念、规划、 配置、管理等软硬、先天后天、内外资源的最优化整合”；最优化整合之所以体 现出了最大的经营价值，是因为项目“应湘西商业发展时势所需”；面对“发展 时势所需”就必须 “统一投资者对吉首商业发展时势的认识”，只有统一认识， “铺尽其价，人尽其度”才能实现。因此，07年推广的逻辑主线线头是“统一投 资者对吉首商业发展时势的认识”，也就是建立项目价值最大化的势能。 2
办好一批文本资料，充分透彻阐述边城商厦的规划、管理、经营价值和投资价值。 巡回展销
在前期客户消耗殆尽时也是项目步入强销期的时期，客源与销售节奏的矛盾需要 解决，那么就需要我们在更广的区域内寻找客源，在吉首周边城镇、大型厂矿等 举办巡展是一种比较好的营销推广手段。
节庆日促销 节庆日是任何商家都不愿放过的促销机会，项目可以拿出一定的促销政策，通过 25 节庆日的促销，吸纳观望客户投资入主，拉动销售。
吉首商业网点规划研讨会
手段整合二
站在运营城市的角度去运作项目，研讨吉首商业网点的规划，凸显中心商圈在吉 首的商业地位，间接诠释项目价值。
策划播出电视专题《湘西商变》
利用电视媒体传播广泛的特点，制作播出以湘西商业变化为主题的专题片，说明 边城商厦对吉首中心商圈提质的价值。
策划设计印制《边城商厦投资宝典》、《边城商厦发展规划与管理报告》和《边 城商厦说明书》
开业
5月18日
5月31日
6月10日
6月18日
“做势”要达到“铺尽其价，人尽其度”的目的，就要求 “边城商厦具有最大 的经营价值”；之所以具有最大的经营价值，是因为 “对地段、理念、规划、 配置、管理等软硬、先天后天、内外资源的最优化整合”；最优化整合之所以体 现出了最大的经营价值，是因为项目“应湘西商业发展时势所需”；面对“发展 时势所需”就必须 “统一投资者对吉首商业发展时势的认识”，只有统一认识， “铺尽其价，人尽其度”才能实现。因此，07年推广的逻辑主线线头是“统一投 资者对吉首商业发展时势的认识”，也就是建立项目价值最大化的势能。 2
办好一批文本资料，充分透彻阐述边城商厦的规划、管理、经营价值和投资价值。 巡回展销
在前期客户消耗殆尽时也是项目步入强销期的时期，客源与销售节奏的矛盾需要 解决，那么就需要我们在更广的区域内寻找客源，在吉首周边城镇、大型厂矿等 举办巡展是一种比较好的营销推广手段。
节庆日促销 节庆日是任何商家都不愿放过的促销机会，项目可以拿出一定的促销政策，通过 25 节庆日的促销，吸纳观望客户投资入主，拉动销售。
吉首商业网点规划研讨会
手段整合二
站在运营城市的角度去运作项目，研讨吉首商业网点的规划，凸显中心商圈在吉 首的商业地位，间接诠释项目价值。
策划播出电视专题《湘西商变》
利用电视媒体传播广泛的特点，制作播出以湘西商业变化为主题的专题片，说明 边城商厦对吉首中心商圈提质的价值。
策划设计印制《边城商厦投资宝典》、《边城商厦发展规划与管理报告》和《边 城商厦说明书》
开业
5月18日
5月31日
6月10日
6月18日
万通国际商务总部项目推广策划全案156页PPT
打造海口标志性建筑、海口第一写字楼。
项目理解
香港维多利亚港
新加坡
维多利亚港位于港岛北部的九龙尖沙嘴南岸海域， 新加坡现今以成为世界最繁忙的港口之一，
是中国的第一大港，也是世界第三大海港。
是世界各大银行聚集的金融中心，也是世
界三大石油提炼中心。
从上述两个世界著名滨海城市鉴赏中我们可以发现，沿海城市的滨海一线无 论对一个城市的经济还是景观，都是这个城市的中心，他是作为滨海城市发展的 必然趋势。
二、写字楼市场分析 1. 国家对房地产的宏观调控政策极大的打击了投资市场，抑制了投资需求。 2. “半拉子”工程的处理政策加大了海口写字楼市场的供应量，但随着逐步清除，
未来的海口写字楼将步入专业化开发的道路。 3. 海口写字楼市场在最近5年内出现比较大的波动，虽然整体供应量不大，但因
需求市场不旺盛，导致市场上出现很多空置率较高的物业，这也为未来的写字 楼开发留下了较大的开发风险。 4. 海口写字楼市场经历了几个阶段的发展，目前正在逐步走向正规化、专业化的 道路，低档次的写字楼将逐渐淡出市场。 5. 目前，海口写字楼市场，主要以国贸、世贸、海秀三大商务圈组成，其中国贸 商务区已经成为海口市的中央商务区。
公司或分支机构。 8. 从产业关联性分析，目前海口市在汽车、医药、饮料、纺织、通信设备、
燃气等六大行业呈现快速增长，而在对国贸区写字楼客户统计时，发现房 地产、医药、IT、通讯、咨询、电子科技、服务、金融保险、建筑等行业 占了绝大多数比重。
三、商业市场分析 1. 海口市商业主要由老城区、海秀路、国贸、世贸四大商圈组成。 2. 老城区商圈是海口市最老、最成熟的商圈，经营档次较低，但租金水平较高，
医药几乎成为海口市国民经济的主要来源，仅一个保税工业园就完成生产总 值47.68亿元，占了GDP的16%；此外，金融保险、房地产业也占到了6%；值得 注意的是，化学原料和化学纤维制造业的增长势头相当迅猛，2006年同期增 长幅度达到了158%。 4. 从房地产市场看，海口市房地产景气指数偏低，整体市场供应远远大于需求， 处于低位震荡。
项目理解
香港维多利亚港
新加坡
维多利亚港位于港岛北部的九龙尖沙嘴南岸海域， 新加坡现今以成为世界最繁忙的港口之一，
是中国的第一大港，也是世界第三大海港。
是世界各大银行聚集的金融中心，也是世
界三大石油提炼中心。
从上述两个世界著名滨海城市鉴赏中我们可以发现，沿海城市的滨海一线无 论对一个城市的经济还是景观，都是这个城市的中心，他是作为滨海城市发展的 必然趋势。
二、写字楼市场分析 1. 国家对房地产的宏观调控政策极大的打击了投资市场，抑制了投资需求。 2. “半拉子”工程的处理政策加大了海口写字楼市场的供应量，但随着逐步清除，
未来的海口写字楼将步入专业化开发的道路。 3. 海口写字楼市场在最近5年内出现比较大的波动，虽然整体供应量不大，但因
需求市场不旺盛，导致市场上出现很多空置率较高的物业，这也为未来的写字 楼开发留下了较大的开发风险。 4. 海口写字楼市场经历了几个阶段的发展，目前正在逐步走向正规化、专业化的 道路，低档次的写字楼将逐渐淡出市场。 5. 目前，海口写字楼市场，主要以国贸、世贸、海秀三大商务圈组成，其中国贸 商务区已经成为海口市的中央商务区。
公司或分支机构。 8. 从产业关联性分析，目前海口市在汽车、医药、饮料、纺织、通信设备、
燃气等六大行业呈现快速增长，而在对国贸区写字楼客户统计时，发现房 地产、医药、IT、通讯、咨询、电子科技、服务、金融保险、建筑等行业 占了绝大多数比重。
三、商业市场分析 1. 海口市商业主要由老城区、海秀路、国贸、世贸四大商圈组成。 2. 老城区商圈是海口市最老、最成熟的商圈，经营档次较低，但租金水平较高，
医药几乎成为海口市国民经济的主要来源，仅一个保税工业园就完成生产总 值47.68亿元，占了GDP的16%；此外，金融保险、房地产业也占到了6%；值得 注意的是，化学原料和化学纤维制造业的增长势头相当迅猛，2006年同期增 长幅度达到了158%。 4. 从房地产市场看，海口市房地产景气指数偏低，整体市场供应远远大于需求， 处于低位震荡。
某商厦招商期宣传推广计划(PPT 40页)
3、DM单张派发
三、单张印刷品直投、装信封投递价格：（单位/元） 1、DM单张直投中高档住宅小区、单价按以上表中的价格收费 。广州市范围内可投递数量170万户。 2、装信封DM投递、单价：0.65元/份（投递费、运输费、装封 费、信封）广州市范围内可投递数量210万户。 提示：如需发放DM必须提前将三天将DM交邮政部门。
媒体分析—电台
得天独厚的亲和力—— 相比于报纸、电视、网络等媒体，电台具有先天的亲和力优势，且与
城市生活息息相关、同步进行，也是其他传播媒体不能企及的；尤其 是是用广泛采用母语播报的广东地区，广播媒介表现出更多的本土性。 对于初入市场、尚未打开知名度的品牌，以电台媒体进行包装和推广， 既利于受众记忆，引起反感的可能性也被降到最低。 互动性——
环市西路服装、皮具、鞋业钟表专业市场。一德路精品、批发市 场。恒福路汽配市场、解放北路皮具市场、东晓路布匹市场、二
沙岛布匹市场、沙河服装批发市场、美居中心等装饰材料市 场……
受众属性描述
石湾区、禅城区、顺德 区 、南海区 、三 水区 中高档业主
中高档车主明细 国家公务员 专业市场老板
数量
150050
中高档车主（车价在35万元以上 ） 奔驰、宝马、保时捷、法拉利、雷克萨斯、讴歌、一汽大众甲壳 虫、别克林荫大道、凯迪拉克SLR、丰田霸道、丰田越野系列、 英菲尼迪、克莱斯勒、宾利、阿尔法……等。
天河区：4.95万； 海珠区：1.73万； 越秀区：3.36万； 白云区：2.52万； 荔湾区：1.47万；
13 .04万 15万 6万
备注
绿景苑、湖花园、怡景苑、百合雅苑、碧云天、德胜轩、帝景湾、东建世纪 广场、恒福花园、鸿福苑、鸿业豪庭、厚辉广场、湖景湾、华翠苑、华 景苑、环湖花园、汇银城市花园、汇源豪庭、惠景城、惠雅苑、季华花 园、今日家园、金碧花园、金桂园、丽景花园、丽日豪庭、丽日华庭、 绿景华庭、绿景居、绿景轩、绿茵花园、绿茵鸣苑、玫瑰名园、玫瑰园 北区、玫瑰园南区、玫瑰园山水居、名仕轩、名雅豪庭、侨都花园、世 纪嘉园、桃花园、新都会华庭、美的海岸花园、景新村、锦龙花园、城 中园、东康花苑、东康小区、东乐花园、富逸轩、兴业新邨、桂海花园、 罗村豪景、平洲金穗花园、狮山穆天子山庄、天安鸿基花园、西樵江滨 花园、西樵碧玉区城南新村大厦、浩湖度假区、德兴花园、金穗花苑、 三水花园、海景花园、汇丰豪庭、雅豪居、汇丰花园、御景华庭、宝行 花园、华景花园、高丰别墅、高明碧桂园、金鹿花园、田园山庄、华翠 园、汇源豪庭、京山花园、名仕居、明都广场、南平街7号、星辉园、 永安花园、永华街36号、永华街8号、跃华路443号、中山广场、德豪
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[ 国云中心商务大厦 ]
整合推广方案
珀阳广告·第一的力量
1
怎样卖珠江新城的写字楼？
珀阳广告·第一的力量
2
地产推广必须立足地块属性——
借力珠江新城大兴土木之势！
珀阳广告·第一的力量
3
必须有独特鲜明的商务形象——
找准市场空白！ 抓住商务办公主流概念！
珀阳广告·第一的力量
4
更要有清晰的利益点、极具针对性的传播途径——
珀阳广告·第一的力量
13
为什么选择国云中心大厦？ ——合适的才是最好的！
珀阳广告·第一的力量
14
客户买写字楼，最重视的仍是——
l 写字楼卓越性能带来的优越！ l 写字楼高性价比带来的实惠！ l 写字楼未来升值空间的潜力！ l 写字楼办公的效率与健康！
珀阳广告·第一的力量
15
国云中心大厦
珠江新城CBD首个复式生态写字楼！
珀阳广告·第一的力量
8
利好三
WTO、CEPA先后签署，外企、港资及 珠三角物流企业全面蜂拥广州
新一轮写字楼市场高潮，即将涌向珠 江新城CBD！
珀阳广告·第一的力量
9
利好四
珠江新城CBD区域优势日益彰显， 市场升温初显端倪！
（双城国际写字楼，两个月销售达九成！）
珀阳广告·第一的力量
10
总结
整个社会、市场，正聚焦珠江新城！ 他们期待珠江新城CBD的辉煌前景！
33
四、科学的销售、媒介规划
珀阳广告·第一的力量
34
一个科学的主体销售策略
先整层、后拆分；自用、投资并行
以整层购买的企业大买家为销售主体目标群，结合小 型买 家及投资者销售；根据实际销售情况，进行策略上的灵活 调整
珀阳广告·第一的力量
35
一个科学的推广节奏
“小预算，大推广”
基于项目货量少。若整层销售，仅为20套。以200㎡小单 位销售，也只有120套。故推广时考虑短期销售的特点进行 针对性铺排。
珀阳广告·第一的力量
21
企业形象利益
“头等舱”的高商务形象、
升值价值利益
区域发展趋势前景（市中心唯一商用物业开发区域、
商务/市政配套全面跟进、社会/市场焦点）
珀阳广告·第一的力量
23
因此，他们选择国云！
他们正急于寻找具有更高附加值的商务环境！
推广总费用：400万左右
珀阳广告·第一的力量
38
一个步步为营的传播规划
珀阳广告·第一的力量
39
第一阶段：
快速树立形象； 结合产品主优势建立市场识别
珀阳广告·第一的力量
40
珀阳广告·第一的力量
18
论设计
单层带生态花园、双层复式空间设计、四面采光， 员工活力与工作效率递增
论规模
900㎡~1200㎡弹性空间，由精干空间到整层气 势灵活空间，形象由此建立
珀阳广告·第一的力量
19
国云中心大厦能给予买家什么利益点？
珀阳广告·第一的力量
20
办公实际利益
地段（四主干线、毗邻琶洲 会展中心） 商务配套（珠江新城市政机构、配套） 内部空间（复式空间、无阻挡视野等）
珀阳广告·第一的力量
36
一个针对性强的媒体组合
先锋 公关活动：造形象、吸眼球，人气齐聚！ 户外媒体：强调注目度，增加知名度！
主力
平面媒体：主流报纸，传播渠道！ 楼书/折页：自用、投资两不误
助攻
现场包装：展示写字楼地位，塑造整体形象； 直邮DM：一对一的洗脑，另类行销方式。
珀阳广告·第一的力量
37
附：推广费用 l 公关活动：100万左右 l 报纸广告（04.4—04.12）：250万左右 l 现场包装+楼书+户外媒体：30万左右 l 单张+直邮DM等：20万左右
在最适合的时间地点， 以最佳的形式， 给予买家最需要的利益！
珀阳广告·第一的力量
5
一、借势珠江新城
珀阳广告·第一的力量
6
利好一
珠江新城CBD即将大兴土木， 相关市政、商住配套全面跟进！ 市场、社会全面聚焦于珠江新城！
珀阳广告·第一的力量
7
利好二
广交会2007年全面搬迁琶洲新国际会展中心， 会展板块与珠江新城即将共同托起一个新金 融、会展、商务办公核心！
27
中小企业、投资者
（广告、会计/律师事务所等 ）
倾向于中小面积购买； 着重实用性与投资价值
珀阳广告·第一的力量
28
附：目标群关注点
目标群
看 重 因 素
自用买家 成熟的商务氛围 良好的企业办公形象 优势的物业管理费 完善的商务配套、便利的地段交通
投资型买家 稳定的升值潜力 良好的区域发展趋势 轻松的付款方式 完善的投资服务
他们看重珠江新城CBD的升值潜力与投资价值！
他们正在珠江新城CBD选择合适的写字楼！
珀阳广告·第一的力量
11
二、寻找市场、建立识别
珀阳广告·第一的力量
12
买写字楼——
论成熟，有环市东第二代金融商务中心，商务配套齐备、 交通畅通无阻； 论地段，有天河北第三代金融商务中心，顶级商务配套、 地铁迅捷交通；…………
珀阳广告·第一的力量
16
论地位
珠江新城CBD核心地段，罕有在售写字楼；
论升值前景
政府重力打造，广州唯一CBD，发展、升值前景 绝对独一无二
珀阳广告·第一的力量
17
论交通
地铁二号线贯穿琶洲国际会展中心、四条城市主 动脉汇集，办事效率迅速
论配套
二层商场、三层餐厅，商务配套一步到位
珀阳广告·第一的力量
珀阳广告·第一的力量
29
三、精心包装、塑造独特识别
珀阳广告·第一的力量
30
一个好名字，经久传播
项目名： 国云中心
名字大气； 结合“头等舱”概念，引发企业再次腾飞的精神形象
参考名字： 新城国际广场、华腾商务广场、都会国际、城峰广场……
珀阳广告·第一的力量
31
一个差异化定位，引领项目脱颖而出
广告传播定位：珠江新城CBD商务头等舱
珀阳广告·第一的力量
24
我们的目标买家
珀阳广告·第一的力量
25
外向型企业单位
（外贸、出口、物流类企事业单位；银行、证券机构等）。
看重企业办公形象； 倾向于整层或大面积购买、使用
珀阳广告·第一的力量
26
快速增长的拓展型、中型企业
（咨询、信息类等）
注重企业办公形象； 倾向于大面积购买、使用
珀阳广告·第一的力量
“国”、“云”组合，大气； 谐音“GREEN”（生态办公概念）； 结合“头等舱”概念，引发企业再次腾飞的精神形象
参考名字： 新城国际广场、华腾商务广场、都会国际、城峰广场……
珀阳广告·第一的力量
32
一个识别性强的、统一的整体传播风格
广告调性： 大气、气势感强； 平面上突出空间感与向上的发展趋向
珀阳广告·第一的力量
整合推广方案
珀阳广告·第一的力量
1
怎样卖珠江新城的写字楼？
珀阳广告·第一的力量
2
地产推广必须立足地块属性——
借力珠江新城大兴土木之势！
珀阳广告·第一的力量
3
必须有独特鲜明的商务形象——
找准市场空白！ 抓住商务办公主流概念！
珀阳广告·第一的力量
4
更要有清晰的利益点、极具针对性的传播途径——
珀阳广告·第一的力量
13
为什么选择国云中心大厦？ ——合适的才是最好的！
珀阳广告·第一的力量
14
客户买写字楼，最重视的仍是——
l 写字楼卓越性能带来的优越！ l 写字楼高性价比带来的实惠！ l 写字楼未来升值空间的潜力！ l 写字楼办公的效率与健康！
珀阳广告·第一的力量
15
国云中心大厦
珠江新城CBD首个复式生态写字楼！
珀阳广告·第一的力量
8
利好三
WTO、CEPA先后签署，外企、港资及 珠三角物流企业全面蜂拥广州
新一轮写字楼市场高潮，即将涌向珠 江新城CBD！
珀阳广告·第一的力量
9
利好四
珠江新城CBD区域优势日益彰显， 市场升温初显端倪！
（双城国际写字楼，两个月销售达九成！）
珀阳广告·第一的力量
10
总结
整个社会、市场，正聚焦珠江新城！ 他们期待珠江新城CBD的辉煌前景！
33
四、科学的销售、媒介规划
珀阳广告·第一的力量
34
一个科学的主体销售策略
先整层、后拆分；自用、投资并行
以整层购买的企业大买家为销售主体目标群，结合小 型买 家及投资者销售；根据实际销售情况，进行策略上的灵活 调整
珀阳广告·第一的力量
35
一个科学的推广节奏
“小预算，大推广”
基于项目货量少。若整层销售，仅为20套。以200㎡小单 位销售，也只有120套。故推广时考虑短期销售的特点进行 针对性铺排。
珀阳广告·第一的力量
21
企业形象利益
“头等舱”的高商务形象、
升值价值利益
区域发展趋势前景（市中心唯一商用物业开发区域、
商务/市政配套全面跟进、社会/市场焦点）
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23
因此，他们选择国云！
他们正急于寻找具有更高附加值的商务环境！
推广总费用：400万左右
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38
一个步步为营的传播规划
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39
第一阶段：
快速树立形象； 结合产品主优势建立市场识别
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40
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18
论设计
单层带生态花园、双层复式空间设计、四面采光， 员工活力与工作效率递增
论规模
900㎡~1200㎡弹性空间，由精干空间到整层气 势灵活空间，形象由此建立
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19
国云中心大厦能给予买家什么利益点？
珀阳广告·第一的力量
20
办公实际利益
地段（四主干线、毗邻琶洲 会展中心） 商务配套（珠江新城市政机构、配套） 内部空间（复式空间、无阻挡视野等）
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36
一个针对性强的媒体组合
先锋 公关活动：造形象、吸眼球，人气齐聚！ 户外媒体：强调注目度，增加知名度！
主力
平面媒体：主流报纸，传播渠道！ 楼书/折页：自用、投资两不误
助攻
现场包装：展示写字楼地位，塑造整体形象； 直邮DM：一对一的洗脑，另类行销方式。
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37
附：推广费用 l 公关活动：100万左右 l 报纸广告（04.4—04.12）：250万左右 l 现场包装+楼书+户外媒体：30万左右 l 单张+直邮DM等：20万左右
在最适合的时间地点， 以最佳的形式， 给予买家最需要的利益！
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5
一、借势珠江新城
珀阳广告·第一的力量
6
利好一
珠江新城CBD即将大兴土木， 相关市政、商住配套全面跟进！ 市场、社会全面聚焦于珠江新城！
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7
利好二
广交会2007年全面搬迁琶洲新国际会展中心， 会展板块与珠江新城即将共同托起一个新金 融、会展、商务办公核心！
27
中小企业、投资者
（广告、会计/律师事务所等 ）
倾向于中小面积购买； 着重实用性与投资价值
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28
附：目标群关注点
目标群
看 重 因 素
自用买家 成熟的商务氛围 良好的企业办公形象 优势的物业管理费 完善的商务配套、便利的地段交通
投资型买家 稳定的升值潜力 良好的区域发展趋势 轻松的付款方式 完善的投资服务
他们看重珠江新城CBD的升值潜力与投资价值！
他们正在珠江新城CBD选择合适的写字楼！
珀阳广告·第一的力量
11
二、寻找市场、建立识别
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12
买写字楼——
论成熟，有环市东第二代金融商务中心，商务配套齐备、 交通畅通无阻； 论地段，有天河北第三代金融商务中心，顶级商务配套、 地铁迅捷交通；…………
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16
论地位
珠江新城CBD核心地段，罕有在售写字楼；
论升值前景
政府重力打造，广州唯一CBD，发展、升值前景 绝对独一无二
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17
论交通
地铁二号线贯穿琶洲国际会展中心、四条城市主 动脉汇集，办事效率迅速
论配套
二层商场、三层餐厅，商务配套一步到位
珀阳广告·第一的力量
珀阳广告·第一的力量
29
三、精心包装、塑造独特识别
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30
一个好名字，经久传播
项目名： 国云中心
名字大气； 结合“头等舱”概念，引发企业再次腾飞的精神形象
参考名字： 新城国际广场、华腾商务广场、都会国际、城峰广场……
珀阳广告·第一的力量
31
一个差异化定位，引领项目脱颖而出
广告传播定位：珠江新城CBD商务头等舱
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24
我们的目标买家
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25
外向型企业单位
（外贸、出口、物流类企事业单位；银行、证券机构等）。
看重企业办公形象； 倾向于整层或大面积购买、使用
珀阳广告·第一的力量
26
快速增长的拓展型、中型企业
（咨询、信息类等）
注重企业办公形象； 倾向于大面积购买、使用
珀阳广告·第一的力量
“国”、“云”组合，大气； 谐音“GREEN”（生态办公概念）； 结合“头等舱”概念，引发企业再次腾飞的精神形象
参考名字： 新城国际广场、华腾商务广场、都会国际、城峰广场……
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32
一个识别性强的、统一的整体传播风格
广告调性： 大气、气势感强； 平面上突出空间感与向上的发展趋向
珀阳广告·第一的力量