城市学课件(2011第九章——城市功能分区与城市级差地租)

第九章
城市功能分区与城市级差地租
北师大不动产学院（珠海） 张信晖
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第一节
城市功能分区
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一般情况下，按照城市不同区域承担的功能，将城市分为以下 功能区： A 商业区（商贸区、商贸物流区、商业中心区等） B 居住区
C 行政中心区（城市综合服务区、城市中心区等）
D 工业区（重工业区、轻工业区、高新产业区等） D 休闲区（生态区、城市公园、滨水区等）
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2.1 城市地租及其形态
2.1.1 城市地租的含义：
A 城市地租：
所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工
厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有 者的地租。
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B 城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是因为土地等级的不同。这种等
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（5）郊区
郊区是城市重要的组成部分之一，是指城市周围在政治、经济、
文化事业的发展上与市区有密切联系的区域。在这个区域内，主要分 布着与城市有机联系的工业、交通运输、基本建设、文化教育、科学
研究和市政公用设施等企事业单位以及为城市服务的农、林、牧、副、
渔等农业生产部门和郊区各项基本建设。它一方面就近为城市居民安 排每天所需要的大量蔬菜副食品生产，为城市发展提供建设用地，为
B
地租与城市房地产开发
⑴ 地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发 成本的重要因素。 ⑵ 地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标。
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2城市区位理论
A 克里斯塔勒的城市区位理论
克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、
城市提供季节性劳动力和运输力量，战时还可为疏散人口、建立生产
和生活后方基地提供条件；另一方面，城市支援郊区，工业就近支援 农业，直接提供粪便、垃圾、饮食和食品下脚等肥料、饲料，帮助郊
区兴修水利等。因此，郊区和城市的关系极为密切。
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⑤
卫星城镇：
二十世纪初，世界很多国家的大城市恶性膨胀，为了控制和疏散
级的不同表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人
口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。 ⑴ 城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时
间的长短和运费的高低。
⑵ ⑶ 城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小。 商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最
为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所 决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的
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城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优 位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件 下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转 化为城市级差地租I。
城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一 块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，
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（4）交通运输枢纽 以铁路、公路、水道、航空以及地下铁道、电 车、汽车等各种运输工具组织城市的内外交通运输。各种线路均占用 一些城市土地。 各种线路的布局： ① 应根据各自运营特点、货流条件与地区条件合理布局、综合利 用它们的设备，使之共同发展，互相协作，各尽其用。 ② 尽量减少对城市交通环境等方面的干扰，尽量为城市的生产和 生活创造便利条件。 ③ 保证城市和各种对外交通具备发展的可能性，留有余地。
广州市的产业发展规划 与城市功能分区
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1.2 城市功能分区因素分析
1.2.1 城市功能分区的主要因素
A 历史因素是城市功能分区形成的基础。 ⑴ 城市是历史发展的产物。
城市原有的基础是城市功能分区的最基本的依据。例如，在北京 的市中心地区不仅不会成为工业、住宅用地，而且连摩天大厦都不允 许建造。 ⑵ 城市功能分区是一个动态的过程，可以根据当时需要和条件
形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利
润，进而转化为城市级差地租II
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C 城市绝对地租和垄断地租 ⑴ 城市绝对地租 ① 城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任 何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交
纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地
政、商业、文化方面有密切联系，为中心城市不可分割的组成部分。
但由于卫星城镇本身均有自己的工业区、居住区和文化福利设施，因 而也具有一般中小城镇的独立性质。
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广州市的功能分区
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广州市的城市区划 与分区功能描述
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角度揭示区位的分布和选择问题。
勒施从最大利润原则出发，对市场价格、需求、人口分布等 多种因素进行分析，研究了“市场圈”概念，研究了城市的区域
集聚和点集聚问题、垄断和自由竞问题，提出了城市分区的“最
E 农业区（农村、城市农庄、种植区等）
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我国的城市一般都有市中心区（有的是商业中心区）、工业区、
对外交通枢纽、仓库区、住宅区和郊区等。作为省会的城市，一般还
会有文教区、风景区等。有些大城市，特别是一些特大城市，还有类 似卫星城镇的居民点。
（1）市中心区 是城市的核心部分，它是城市居民公共生活和社
散布置的方式，成为与生活居住用地紧密结合的工业生产地段或工业
点。这些中小型工业点的配置，不但对工业生产发展有利，而且也便 于职工上下班。后者需要大块地段、货运量大、或在生产上有密切联
系的工业，则集中配置在城市中某一个或几个地区，成为与城市其他
功能部分有明显区分的工业区。
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城市中心的位置，有的是与历史上名胜古迹相结合，如北京
市天安门（欧洲一些城市的市中心，大都是在旧城区），有的是
地势较高或较显著的地段。但大都位置比较适中，交通方便，与 城市交通干道有密切的联系，与重要的对外交通枢纽如火车站、 码头等有方便的联系。我国的大城市，除全市中心外，因分片（ 区）布置，往往还分为几个区中心。
租。 ② 城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市
绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是
作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的， 它的优劣评价尺度主要由位置确定
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⑵ ①
城市垄断地租 城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功
能分区产生的负面影响往往也是巨大的。
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第二节
城市功能分区与级差地租对不动产的影响
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回顾：
地租的含义：
地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付 给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也 可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产 或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式。 地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土 地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。
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（2）居住区 一般约占城市总用地的45～60%，它是直接为广大
城市居民生活需要服务的。
居住区的规模主要取决于设置一套能满足居民综合生活需要的文 化、商业服务的可能性、技术经济与管理体制方面的合理性。因此，
在不同城市条件下，居住区的规模大小不尽相同。
一般说来，居民区规模以四、五万人口为宜（多至六万人左右， 至少要在三万人左右）。这样的人口规模，可以使城市主要干道在居
的变化进行调整。 例如，北京历史上的工业区因为污染的问题现在已基本上外迁， 原来的工业区成为新的居住区和副城市中心。 。
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B 经济因素是市场条件下影响城市功能分区的最重要因素。
因位置(距市中心的远近)和通达度(交通条件)的不同，城市各地区 土地价格或地租不同。在竞争条件下，对于一块特定的土地，只有支
能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化
来的地租 ② 垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这
种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价
值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定
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2.1.2 地租与城市房地产
A 地租与房地产价格 ⑴ 地租与土地价格
住区外围布置，保证居民区内部有一个安静、舒适的环境；同时，公
共服务设施可以基本配套，如医院、影剧院、科技文化馆、综合商场、 公园绿地、体育场等项都能够设置，从而做到有利生产，方便生活。
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（3）工业区
一般说来，城市中的工业分布，往往采取集中与分散相结合的方
式，即在生活区分散布置和集中布置工业区两种方式。前者一般是中 小型的工业企业。在卫生及运输条件许可下，这些中小型企业采取分
会活动的集中地，也是城市行政、经济机关和主要公共建筑的所在地 。它是由全市性主要建筑（行政、经济管理机构、商业、文化娱乐等
机构）按其功能要求并结合道路交通、绿化等要素有机组成的。
城市中心所在地实际上也就是人们概念中认为经常在政治、文化 生活中起重要作用的广场、干道和建筑群，例如北京市的天安门、东
西长安大街一带。
大城市人口，减轻中心区用地紧张，先后在大城市周围建立了若干卫 星城镇，而且卫星城镇的规模逐渐由小到大。如英国在四十年代的卫