成都市场近期热销项目专项分析2016.9
成都2016上半年房地产市场报告
成都政策解读——关于调整成都市住房公积金贷款相关政策的通知
新政的实施能够惠及更多普通职工，有利于刚性需求的释放。 另外对多职工贷款金额上限和年限的提高，对改需市场成交具有促进作用。
一、贷款期限延长：个人贷款最长年限由20年提高至30年原 则上不超过其法定退休年龄； 二、调整贷款额度：将贷款最高额度60万元，调至符合住房 公积金个人贷款条件的两人及以上的职工家庭，单笔最高额 度为70万元，单职工单笔最高贷款额度为40万元； 三、调整贷款资金不缴存余额挂钩倍数：将贷款资金不缴存 余额倍数，由30倍调整为20倍，同时取消“缴存余额在1万 元以下的借款人，不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可贷 款30万元。”的政策。
2016年1季度中国宏观经济GDP增速为6.7%，创25年来新低；
CPI整体上涨，进入“2”时代，PPI自年初以来持续上涨，通货膨胀压力上行。
成都经济环境
经济增速放缓，但仍高于全国增速，CPI增速开启“2”时代。
2016年1季度成都市GDP总额2601.7亿元，同比上涨7.4%，高于全国增速。 成都市CPI持续走高，2016年1季度为CPI指数为102.1，同比增速达2.1%；
2016年上半年成都房产市场报告
中成房业·策略中心
2016年7月荣誉出品
中国·成都
关键词
大数据
回顾
总结展望
目录 CONTENTS
1
宏观市场环境
2
成都市场表现
3
市场预判
PART 1
1
宏观市场环境
经济环境 政策环境
全国市场
全国经济环境
Gห้องสมุดไป่ตู้P增速放缓，创25年来新低，CPI、PPI整体上涨，通胀压力上行。
成都高附加值畅销产品简析239366845
2008年， “户型创新”年。春交会上，各种形式的高附加值楼盘激烈角逐。 成熟期的主要特征是：从平面偷面积向空间偷面积的过渡，两种形式共存 平面附加值：蓝光：产品的延续——富丽碧蔓汀、富丽东方、凯丽美域；
中海翠屏湾：城南首个可变空间社区； 还有金科一城、国嘉.新视界、西锦国际、华润二十四城 、铸信.境界等 空间附加值：上行汇锦、香木林.加州国际、锦江城市花园、正黄.上岭、中海兰庭等在平面的基础上， 加大对空间尺度的拉阔，挑高。
-9-
中海-新政下的大赢家
1.中海
案例
针对冷市，中海地产及时调整产品开发策略，以刚性需求为导向（原中大户型设计调 整为中小户型设计），并提升产品性价比设计，在逆势下连续制造飘红之势。从中海国 际社区“橙郡C-House总价30多万元起，首付不足8万元 ”起，橙郡2期3个批次开盘均 获得客户追捧；3-15日中海兰亭2期1批次（3.29加推10栋），共计220套房源，截止目 前基本售罄，周末（4.27）将推出下一批次产品；翠屏湾3.30日开盘，共推出432套房源， 开盘当日即售出146套。从橙郡的低总价到兰亭、翠屏湾的高附加值，可以看出中海新政 后始终打的一张牌“高性价比”，紧紧抓住刚性需求（中偏高端、注重品质）客户，最 终获得市场的充分认可。
- 13 -
优惠方式：建设银行2w存款证明1%，2万诚意金1%，房交会 优惠延续1%，中海会0.5%，一次性付款1%
均价：7800元/㎡；，实得价格：5076元/㎡
中海兰亭 L型
功能 划分
功能 性
赠送 名称
阳台
赠送 方式
半
个数 (个)
赠送 面积 (㎡)
小计 (㎡)
1 7.5 7.5
飘窗 全
4 6.4
2016年成都青羊万达项目投资品案例分享(销售逻辑思考)
我们身边 有哪些需求是被创造出来 的
豪车+补品+„
【豪从车迎】合【需补求到品创】造【需…求…】
如何谋势？
从创新传播开始！
根据美国著名传播学家拉斯维尔在《传播在社会中的结构与功能》一书 中提出的著名传播过程模式----5 W:主体、路径、内容、客群、效果。 今天我们主要讨论主体（我们）通过什么路径针对什么客群传播什么内 容，从而达到“谋势”的效果。
路径创新2：从大众媒体传播到注重人际传播
信息爆发时代，每个人都是信息源。通过大批量投放传统媒体，占领城
市聚点，垄断信息渠道的方式已经行不通。争夺内容端才是房地产营销新的突
破点。
通过公关事件、大型活动制造话题争夺内容端，通过受众的自发转发及
传播实现信息覆盖，是实现项目信息传播的有效手段。
渠道一
受众1
“用兵攻心为上，攻城为下；心战为上，兵战为下”。 ——《三国演义》
前
言
2016年，是万达转型关键年，商业地产转型力度前所未 有。
目前，万达商业地产总库存约2 8 0 0亿，其中6 5 %以 上为投资品，投资品已经成为今年万达的重要出货点。特 别是南区，投资品的营销突破是今年完成年度任务的关键。
通风、层高、配套、价格
关注点多 结果确定
风险 保值 增值
关注点少 结果不确定
从市场来看
住宅
投资品
住宅A
同区域 住宅B 住宅D
住宅C
竞争范围有限 选择面窄
不同区域、城市的房产 股票 债券 基金 黄金 古
董
竞争范围广 与其它行业竞争
从客户来讲
住宅
投资品
刚性需求、必需品 有钱/没钱都得买 不买房结不了婚，丈母娘不答应
2016年热门行业分析
2016年热门行业分析2016年是一个充满挑战和机遇的年份，在这一年里，不少行业经历了大幅度的变化和发展。
以下是对2016年热门行业的分析：1. 互联网：互联网行业依然是2016年最热门的行业之一。
随着移动互联网的普及，互联网在各个领域的应用不断增加。
在线购物、在线支付、社交网络、分享经济等互联网相关的服务逐渐受到人们的欢迎。
同时，互联网创业也成为了投资的热点，吸引了大量的投资和创业者。
2. 金融科技：金融科技是另一个热门的行业。
在2016年，移动支付持续快速增长，刷脸支付、指纹支付等新的支付方式也开始逐渐流行起来。
P2P借贷、虚拟货币等金融科技领域也得到了快速发展。
金融科技的兴起，对传统金融行业产生了很大的冲击，传统金融机构纷纷寻求与金融科技公司合作，以适应新的市场环境。
3. 新能源：随着环境污染问题的日益严重，新能源行业得到了快速发展。
太阳能、风能、地热能等新能源技术的不断创新和成熟，使得新能源成为了替代传统能源的重要选择。
此外，电动汽车也成为了人们关注的焦点，电动汽车产业链的相关领域也得到了快速发展。
4. 健康养生：随着人们生活水平的提高和健康意识的增强，健康养生行业也成为了热门行业之一。
保健品、健身器材、健康咨询等相关领域的市场需求大大增加。
此外，互联网的发展也使得健康养生行业与互联网相结合，出现了很多新的商机和创新服务。
5. 文化创意产业：2016年是我国文化创意产业蓬勃发展的一年。
电影、音乐、游戏、设计等文化产业受到了广大消费者的青睐。
中国电影市场的迅速扩大，游戏产业的快速增长，为文化创意产业的发展提供了不少机会。
总而言之，2016年是一个充满机遇的年份，互联网、金融科技、新能源、健康养生、文化创意产业等行业都得到了快速发展。
随着科技的进步和社会需求的不断变化，这些行业的发展前景将更加广阔。
同时，这也需要行业从业者不断学习和创新，以适应不断变化的市场环境。
成都城北某项目营销总案
成都市城北某项目营销总案目录前言一、项目基本概况二、项目市场分析三、客户分析：四、项目SWOT分析五、项目定位：六、项目营销总思路七、项目营销策略八、项目阶段划分前言本营销总案为金都苑项目的整个营销推广确定总体思路及推广路线，主要包括：产品定位、客户定位、形象定位、推广主题、卖点梳理、营销总思路、营销策略、阶段划分…………在这些“规范动作”确定后，以便于接下来的各种执行案的拟定。
一、项目基本概况本项目位于城北金牛区·赛云台西一路，五块石商贸中心新兴生活区，紧邻宝成铁路。
本项目西端由于宝成铁路阻隔，故道路为断头路，而且与主干道蓉北商贸大道有数百米的距离，故形成了一个相对较为僻静的居家环境，五块石小学及幼儿园就在旁边，就学比较方便，周边专业市场云集，人员相对比较混杂，货运车辆的进出会形成一定的噪音干扰。
总建筑面积约11万平米，为6栋18层高层电梯公寓，二梯四户。
面积区间70-130平米。
其中：套二：67平米和71平米两种，共534户；套三：81-90平米，共496户；顶跃：125-129平米，共32户；二、项目市场分析（一）城北房地产市场简析成都房地产市场近两年形势良好，房产项目一路旺销。
据成都市房管局数据统计，2005年全市（含郊区市县）商品房成交量为1600.51万平方米，同比增长7.71%，其中成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，同比增长2.25%；全市新增商品房供应量为1779.23万平方米，同比大幅增长33.94%，其中五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。
销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%。
2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。
其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；但成都各城区之间发展并不是很均衡，城南城西两翼齐飞，城东后来居上，大有三足鼎立之势，城北发展一直比较缓慢。
成都新都某项目市场发展环境报告63PPT
区域住宅市场供需
主力户型市场机会点探寻
套三房源市场机会分析
目前在售的套三的房源的供应和成交主要集中110-130平米，成交率也高于130-150平米套三房源。从供应占比和成交占比来看，110-130平米的舒适型套三房源的成交占比高于供应占比，因此该面积段的房源存在一定的市场机会。
成交均价的快速上涨反映出近两年新都房地产发展速度较快，后续发展空间较大。市场发力点即将到来。
新都房地产市场板块特征分析
新都房地产市场分布格局
如图所示，目前新都房地产开发主要集中在以下四大板块：老城区板块、新城区行政中心板块、毗河板块和大丰板块。本案所在板块目前无在售项目，根据规划，区域内陈旧建筑和厂区厂房将陆续拆迁，整个板块未来将迎来新一轮开发。
横向比较，2009年以前，新都市场的供需均在二圈层市场中处于弱势，尤其是成交量位列最后一位。2009年，新都后来居上，市场供应量仅次于双流，位居第二，成交量接近温江水平，位居第三。
新都是成都二圈层市场中的后起之秀，供需两旺，发展前景看好。
新都商品住宅市场成交均价分析
纵向比较，新都商品住宅成交均价逐年增长，2009年市场成交均价较2007年上涨约23%。横向比较，2008年一度突破5000元/平米大关。新都是二圈层市场中成交均价涨幅最大的郊县，由2007年排名最后上升到2009年仅次于温江水平，排名第三。
新都城区土地属性
可以看到，未来项目区域将以居住功能为主，本案周边大都是二类住宅用地，厂区将陆续搬迁到新都工业开发区。
新都城区商业规划
根据规划，老城区桂湖片区商业中心将作为整体新都的城市级商业中心，在新城区行政中心板块和项目板块将各自建成一个新商业中心，成为该区域的商业中心。
是“什么”让销量变化如此之大
25 20 16 6 6 6 6
4
8.31-9.06
9.07-9.13
9.14-9.20
9.21-9.27
9.28-10.4 10.5-10.11 10.12-10.1810.19-10.25
10月
9月
金科东方雅郡营销
超低价+链家主推，促进销售。
在推广与渠道方面，以分销、行销为主，在9月初与链家合作，9月链家主推该楼盘。 在活动方面，每周保持暖场小活动。 优惠政策相对稳定，优惠形式多。 在价格方面，9月价格较低，之后一直呈上升趋势。
推广 渠道
行销、桁架 、户外、微 信、搜房
行销、桁架 、户外、微 信、搜房
活动
暖场 活动
暖场 活动
无
爱眼活动
房交会
房交会
现场 茶歇
无
优惠 价格
特价房， 优惠14,。 5万 8700
成交送5年 车位使用 权 8700
一次性8% 一次性8% 按揭&特 按揭& 价房8200 元/㎡ 8700 8780
2号特价房
招商中央华城营销
节点+优惠力度促进成交上涨
从周度销量表现来看，招商中央华城销量10月整体上涨明显。主要原因为： 房交会与国庆期间属于市场较旺节点； 推出降价幅度较大的特价房，特价房源，每平米降价1000元/㎡；
8.31-9.06 9.07-9.13 9.14-9.20 9.21-9.27 9.28-10.4 10.5-10.11 10.11-10.18 10.19-10.25
魔幻3D艺术展
优惠
价格
4500
4500
4500
4500
4600
4800
项目SWOT分析案例(经典)
涨的空间，升值潜力巨大。
市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。
地块分析
项目SWOT分析 威胁Threat
房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场； 竞争对手：片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可
项目分析案例五
S
W
0
T
优势
劣势
机会
威胁
项目解读
项目综合分析
Strengths优势分析
Weaknesses劣势分析
S1景观公园：南侧长河公园——城市公园坡地、水景 S2科技产品：皇明太阳能—先进“节能生态住宅”理念 S3知名品牌：皇明集团自身品牌的号召力 S4规模效应：27万大盘，具有一定的影响力 S5地段优势：位于河东新城——德城区重点发展区域
项目核心价值梳理
【项目SWOT分析】
优势：
■ 项目自身素质绝佳，尤其是地段、景观、产品 ■ 发展商品牌效应明显，具有大批的忠诚客户； ■ 前期形象高企，广泛被客户认同；
劣势：
■ 认筹期长达8个月，客户维系困难； ■ 项目等待期长，客源流失机会大；
机会：
威胁：
■ 深圳西岸将成为未来两年内深圳房地产的热点区域 ■ 宝安利好不断，关内客户开始认同； ■ 项目开发可肆机而动，静观其变；
容 积 率：项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划； 四至环境：地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造
成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约；
生活配套：项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会
2016年上半年成都房地产市场深度研究分析报告(上)
30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 7月 8月 9月 3月 4月 10月 11月 12月 1-2月 5月
5月
6月
7月
8月
9月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
3月
4月
5月
10月
11月
12月
10月
11月
1-2月
12月
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
【成都经济环境】固定资产投资有所上升，但房地产在其中的占比出现下滑
2005年—2016年5月成都市固定资产投资额及其增速年度走势
固定资产投资额（亿元） 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年1-5月 固定资产投资同比增长（%） 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
2016年上半年成都房地产市场 深度研究分析报告 （上）
1
经济·底部盘整
1. 2.
全国经济
成都经济
【全国经济环境】GDP、CPI走势平稳，PPI自今年1月持续上升
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年1季度 2016年2季度 预估6.70%
2016年成都房地产市场年报
2016年成都房地产市场年报内容提要宏观经济——宏观经济增速持续下滑，经济回升压力较大，2017年或将继续探底。
受宏观经济影响，成都经济增速放缓，但仍高于全国增速，利于楼市平稳发展。
2016年1-11月中国宏观经济GDP增速为6.7%，CPI为2.3%，进入“2”时代；PPI同比涨幅持续增加，通胀压力上行。
政策环境——全国1-2季度大力去库存，政策宽松利好；3季度开始趋紧，一线及热点城市限购、限贷，抑投资、遏制房价过快上涨。
土地市场——2016年大成都土地供销面积下跌（23%、6%），楼面地价，溢价率同比大幅上涨（36%、145%）。
住宅市场——供应方面，2016年供应较2015年小幅回升；需求方面，大成都住宅市场需求旺盛，达到近五年最高值，成交3284万㎡，同比上涨31.5%。
别墅市场——高端改善需求释放,成都别墅市场达到供销高峰，去化库存明显。
供应套数同比上涨73%，销售套数同比上涨102%。
商业市场——受商业存量巨大影响，2016年大成都商业供应下滑21.7%；成交环比下跌20.1%。
写字楼市场——写字楼市场低位运行，去库存为主，存量去化周期4.6年。
SOHO市场——大成都SOHO物业大力去库存，供应下跌27%，销量大涨38%。
LOFT市场——大成都LOFT市场供应保持，销量同比增幅达48%，库存压力仍大。
一、土地市场类成都土地市场情况2016年累计供应15584亩，成交14171亩，供应减缓，成交量下跌，流拍率下跌，楼面地价同比上涨36%。
主城区与近郊区域土地供应减缓，成交量下跌，楼面地价节节高升，主城区与近郊同比上涨31%、111%。
天府新区今年土地成交火热，累计成交面积3226亩，同比上涨14%，成交楼面地价1726元/㎡，同比上涨36%。
二、成都住宅市场情况1、住宅供销情况1.1大成都历年供销情况供应小幅回升，成交量大涨，3284万㎡创历史新高。
从住宅供应趋势来看，受楼市回暖影响，2016年供应较2015年小幅回升；从成交趋势来看，大成都住宅市场需求旺盛，达到近五年最高值，成交3284万㎡，同比上涨31.5%。
2016年成都房地产市场分析报告
2016年成都房地产市场分析报告一宏观经济和政策1、预计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%。
2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。
其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。
2016年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。
预计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8370亿元，增长14.3%；一般公共预算收入1175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%。
2、1-11月房地产开发投资额达2452.70亿元，房地产投资加快。
2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。
2016年1-11月，成都房地产开发投资金额达2452.70亿元，同比去年的2273.41亿元上涨7.89%。
3、2016年上半年政策环境较为宽松，通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。
4、2016年第三季度商品住宅市场活跃，自住型改善住房成交比重持续上涨，更有投资客入市炒房，为避免投机，防止泡沫化，政策上有所收紧。
二成都市场动态1、简阳市由成都代管。
5月16日，经国务院批准，同意将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。
此后简阳将全力做好天府国际机场建设，充分打通成都面向世界的“空中丝绸之路”；加快助推天府新区建设，努力把新区建设成世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地。
2、成都天府国际机场正式开工，拟2020年投用。
5月27日上午10点25分，在距成都市中心约50公里的简阳市，四川省委书记王东明宣布：成都天府国际机场开工！新机场规划建设6条跑道，一期工程将建设3条跑道及航站楼，并配套建设空港经济区，是四川历史上投资体量最大的项目，也是国家“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，可带动相关工程投资逾3000亿元。
成都高附加值畅销产品简析
1.中海
案例
“套二变套三”
蓝光地产-薄利多销，小步快跑
2.蓝光
案例
蓝光项目营销策略始终贯穿“短、频、快”三大策略，在新政下尤显活跃，连续几 个月成为成都楼市销售冠军。客户对蓝光楼盘的统一认识：“性价比高、划算！”， 这对刚性需求（中偏低端、优先考虑价格因素）客户吸引力极强。如房交会期间蓝光 六盘联动，共推出300套“限价特惠房”，据不完全统计（华西都市报4.24-51版《70 楼盘的春交会成绩单》），蓝光共成交房源近500套，成交金额约2亿元。
碧蔓汀
凯丽
美域
金科
橙郡
一城 富丽
东方
财富 领地
中
高 附加值
备注：以上售价以总价做为衡量标准，暂以总价50万分界。
4.可变空间产生原因
现状
前面提到，在“70%-90平”政策的刚性执行下，大量的90㎡及以下中小套型房源涌现成都楼市，无疑会 造成产品同质化严重，为了增加楼盘产品卖点，众多开发商开始加大对户型创新的研究 。那么， “可 变空间”何以实现呢？
内部原因促成——建筑面积计算方法：一些不计入面积或者半面积计算的空间，成为开发商
户型创新，吸引消费者的关键。 2.2米以下空间不计入总面积——落地凸窗、低台凸窗、隐藏式衣柜 阳台12 ㎡以下计算50%面积——入户花园和大阳台 露台不计入总面积——错层阳台 公共面积不计算面积，公共阳台计算50%面积——空中走廊
1.产品生命周期
发展历程
导火线： 2006年6月 1日，出台 “70/90政 策”，至使 中小户型增 多，市场产 品逐渐同质 化严重。
“灰空间”发端 ：在面积、容积 率的限制下，开 发商开始着眼于 “灰空间”的对 产品创新的价值 挖掘。“可变风 潮”从此涌现并 风靡成都楼市。
房地产热销产品分析及项目户型研究
类别
在售楼栋 推售节奏 排号政策 层高 户型面积区间 赠送率 装修 优惠政策
情况 3期7栋
9月15日3期3栋已开盘 排号交5000元享有额外3%的优惠 17~22层 64-87平米 10%~13% 毛坯
类别
在售楼栋 推售节奏 排号政策 层高 户型面积区间 赠送率 装修 优惠政策
情况 9#、4#、3#、2#、1# 9月19日推出8#楼
交1000诚意金送200元购物卡
25~32层
62~77平米
12%~25% 毛坯 按揭、一次性均优惠15.5% 线上推广较少、以搜房网、跨线桥为主；线下推 广以行销、阵地包装为辅；配以节日暖场活动 （月饼DIY）和围墙广告等
公园1号项目产品概况 建筑面积（㎡） 实得面积（㎡） 赠送率（%） 套型 套型占比 建面价（元/㎡）
62 65 72 77
69 75 81 87
13% 15% 12% 13%
套二单卫 套二单卫 套三单卫 套三单卫
11% 12% 39% 19%
4687 4716 4784 4826
77
97
25%
套3.5单卫
上置雅宾利项目近半年去化量情况
35 30 25 20 15 10 5 0 15年5月 15年6月 15年7月 去化量 15年8月 15年9月 15年10月
数据来源透明网及竞品调查
专业创造价值 To create value professionally
去化小结
综上所诉，从各个楼盘近半年的去化情况我们看到：一般在节假日期间去化量都有一个大的
2016年成都市房地产市场分析报告
2016年成都房产市场分析报告中国·成都前言2016年上半年，成都市场整体呈现出温和上涨的态势，一方面是受首付比例下降、交易税费调减等利好政策影响，另一方面是受一线和热点二线城市大幅上涨的带动。
一方面，从2016年成都大宗交易成交情况来看，8宗大型物业交易涉及3处住宅项目被收购，投资资本的活跃体现了买家企业对未来成都住宅市场的看好；另一方面，2016年成都新添四家大型优质房企，并在土拍市场表现活跃。
从2016年成都土地拍卖情况看来，主城区成功拍卖的52宗土地宗近半数以溢价成交，地王频出，最高溢价达300%，一定程度反映了大型优质房企对成都住宅市场发展的信心。
因而对于未来成都住宅市场的发展趋势，我们仍持乐观看好态度。
成都房地产市场分析金融城房地产分析分析结论2016成都房地产市场分析目录成都房地产市场分析房地产相关政策房地产相关经济房地产相关社会房地产相关技术Part 1相关政策环境2016年上半年政策环境较为宽松,通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。
2016年第三季度商品住宅市场活跃,自住型改善住房成交比重持续上涨,更有投资客入市炒房,为避免投机,防止泡沫化,政策上有所收紧。
政策环境小结Part 2相关经济环境国际经济分析新兴市场经济体表现亮眼我国GDP走势我国GDP走势持续走低，经济下行压力大！我国居民消费价格指数（CPI）我国CPI走势逐渐温和，国民消费压力减缓！我国居民消费价格涨势温和11月份，居民消费价格同比上涨2.3%，涨幅比上月上升0.2个百分点。
1-11月份，居民消费价格同比上涨2.0%。
分类别看，11月份，食品烟酒价格同比上涨3.2%，衣着上涨1.4%，居住上涨2.0%，生活用品及服务上涨0.3%，交通和通信价格持平，教育文化和娱乐上涨2.2%，医疗保健上涨4.4%，其他用品和服务上涨4.2%。
在食品烟酒价格中，粮食价格上涨0.7%，猪肉价格上涨5.6%，鲜菜价格上涨15.8%。
半年成都再售商业项目结构分析
• 市场集中度较高，前五大企业市场份额达到60%
主要参与者
• 万达集团：以购物中心、写字楼等项目为主，市场份额达到25%
• 红星美凯龙：以家居商场为主，市场份额达到20%
• 华润置地：以写字楼、购物中心等项目为主，市场份额达到15%
• 其他企业：包括蓝光发展、碧桂园等，市场份额合计40%
成都再售商业项目客户需求及消费特点
• 随着电商发展，成都再售商业项目消费群体逐渐向线上线下融合方向发展
02
成都半年再售商业项目类型及特点
成都再售商业项目类型概述
类型划分
市场规模
• 成都再售商业项目类型主要包括购物中心、写字楼、酒
• 购物中心：市场规模最大，占比达到40%
店、公寓等
• 写字楼：市场规模次之，占比达到30%
• 各类型项目在市场规模、竞争格局、客户需求等方面存
• 竞争态势：市场竞争较为激烈，对项目品质、配套设施要求较高
⌛️
二环至三环间
• 市场表现：项目销售稳定，投资回报适中
• 竞争态势：市场竞争相对较弱，对项目品质、配套设施要求相对较低
成都再售商业项目热点区域及发展趋势
热点区域
发展趋势
• 成都再售商业项目热点区域包括春熙路、太古里、天府
• 随着成都城市发展规划调整，未来商业项目将逐渐向东
谢谢观看
THANK YOU FOR WATCHING
• 酒店、公寓：市场规模相对较小，合计占比达到30%
在差异
各类再售商业项目特点及优劣势分析
酒店、公寓
• 特点：主要用于住宿、短租等，对地段、环境要求较高
• 优势：市场需求稳定，投资回报适中
• 劣势：市场竞争激烈，对项目品质、配套设施要求较高
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北大校门桁架
工法展示
工法展示
健康管理中心
新文化中心
资源家平台
样板间展示
项目优劣势
优势
劣势
•地段：地处国际城南新川板块，紧靠红星路 南延线； •规划：2.5低容积率，低密高低配社区，品质 较高； •环境：大露台、大景观阳台设计，智能配置， 七重园林美景； •附加值：借助自身医疗、教育资源，引进项 目提升项目软文化，人性化服务。
项目基本参数
项目名称 开发商 总占地（亩） 总建面（万㎡） 物业类型 楼层数 容积率 绿化率（%） 项目位置 梯户比 项目配套 总户数 销售价格 户型面积（㎡） 开盘时间 龙湖九里晴川 龙湖地产 102 17 高层+叠拼+底商 叠拼：4F 高层：32F 3.5 30% 高新区天府大道南段(地铁一号线广都站旁） 2T3、2T4 社区商业+多主题景观园林 1866（高层1774，别墅92） 高层：清水8500-10500，精装10000-12000 （1800元/㎡） 叠拼：240-330万/栋 叠拼：152 高层：90-147 2016年4月
㎡，高层产品为90/112/125/134㎡；
楼层数：31层、32层（11/12栋），临街楼栋 含2层底商； 梯户比：2T4户为主，11/12栋为2T3户； 景观打造：两轴六园，两大过万平米中庭；
户型结构分析：主要为改善产品，产品线丰富，面积段集中在112-135 ㎡，为当前市场改善类产品中的主流产品，符合市场需求 。
项目地址 所属板块 开发商 物管公司 代理公司 占地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 物业类型 建筑类别 容积率 梯户比 高新区红星路南延线应龙路口 新川板块 北大资源成都分公司金益远航房地产开 发有限公司 北大资源物业 高策、正合、合富 5.84 21.9 住宅、独栋商业 高层、叠拼别墅、联排别墅 2.55 2T2、2T3、2T4
围挡 外街 道旗
售楼部外场打造
现场包装分析：售楼部内部包装空间较小，整体包装较常规，功能分区 为常规接待台、沙盘、儿童区、洽谈区等。
沙盘 洽谈区 服务台
儿童区
宣传资料
项目优劣势
优势
劣势
•有天：新川规划+龙湖品牌+地铁配套； •有地：国际城南高新区+区域稀缺的中高 端产品； •有人：龙湖匠心打造产品+精装清水全系 占领+广大品牌追随者信耐+前期龙湖源著 大卖积累口碑和客户+营销推广全城关注。
户型结构分析——高层
B1户型：4室2厅2卫 建筑面积136㎡
户型鉴赏:
1、约7.3米罕见开间，阳光随行清风
徐来； 2、阔适四房景致起居，套房设计尽显 主人尊崇； 3、主卧带独立卫生间与衣帽间，为主 人营造功能完善的私密空间。
户型结构分析——高层
C1户型：4室2厅2卫 建筑面积137㎡
户型鉴赏: 1、墅质大户配置，南北通透空间，动 静分离，尽显不凡气度；
以波士顿“翡翠项链”格局 为灵感，自造小溪流水，回 归“小桥流水人家”诗境生 活
地下室环氧地坪，漆电动汽车充电 桩 新风防雾霾系统，人脸识别系统 车辆自动识别系统，刷卡电梯系统
红外帘幕安防系统，小区门禁识别
系统
亮点剖析：融合各大产业元素，缔造全新生活态度。
两个中心一个家
新文化中心、北大医疗健康管理中心以及社区服务网络 平台——“资源家”。
户型结构分析——高层
D2户型：3室2厅2卫 建筑面积116㎡
户型鉴赏:
1、户型方正，精心布局，全明空间尽
显通透格局； 2、双重观景阳台，近揽北辰公园，远 眺迷人天际； 3、约21平超大观景主卧，尊享私人静 谧空间。
户型结构分析——高层
C2户型：3室2厅2卫 建筑面积116㎡
户型鉴赏:
1、无遮挡阔景三房；清风与阳光无羁 而来，尽显不凡气度； 2、正对中庭墅级景观阳台，惬意生活 自然绽放； 3、约21㎡阔绰主卧套房设计，主人尊 崇不言而喻。
•新川板块发展较为缓慢，配套少，并不成熟， 同时并非城南大热板块；同时新入市高低配产 品多，竞争大 •产品设计并无太多亮点，缺乏竞争力； •开发商在蓉项目品牌影响力较弱。
03 北辰香麓
项目基本信息 项目总平布置 户型结构分析 现场包装分析 项目优劣势
项目基本信息
项目位于天府四街，朗诗南门绿郡正南侧：
颐和翡翠府
总户数（户）
层高（米） 园林风格 车位配比 交房标准 项目配套
1074（高层910,、别墅164）
3米 东南亚 1:1.6 清水 社区商业+游泳池+会所+社区医院
涵盖高层、叠拼、联排产品，产品线丰富，面积段集中在100-150m²， 为当前市场改善类产品中的主流产品，迎合市场需求。
物 业 形 态
优势 劣势
上叠
下核心卖点:品质，舒适，低密，环境，附加
1.【低密】容积率2.5，低迷舒适居住区；
2.【品质】别墅独门独院，超大花园；高层90%观景阳台直面中庭； 3.【环境】大露台、大景观阳台设计，智能配置，七重园林美景； 4.【附加值高】借助自身医疗、教育资源，引进项目提升项目软文化，人性化服务。
项目名称 开发商 建筑设计单位 占地面积 容积率 总绿地面积 建筑风格 物管公司 梯户比 户型面积 车位
北辰香麓
项目地址
高新区天府四街 国企 中建二局 151728.3㎡ 96913.69㎡ 30.3% 清水 元/㎡/月 高层37F 46栋住宅+商业 1:1.6
成都北辰置业有限公 开发商背景 司 上海联创建筑设计有 限公司 40393㎡ 2.4 12129.16万㎡ 风格 万科物业 （一级资质） 叠墅1T1，高层2T4 105-150㎡ 1160个 施工单位 总建筑面积 计入容积率 的建筑面积 绿化率 装修标准 物业管理费 建筑层高 建筑布局 车位配比
对比项 户型 景观 朝向 北大颐和翡翠府 136㎡D4四室两厅双卫 朝别墅区
西朝向
超大阳台，动静分区 西朝向，厨房太小，不对中庭
优势 劣势
平层户型：138㎡四室两厅双卫
该产品的尺寸都较合理，尤其横厅设计产品舒适度非常高；但大门直接临靠次卧，私密性 受影响，临靠厨房的卧室门也直接对着客厅，私密性受影响大。
项目总平布局——5栋高层、41栋别墅组成高低配式布局
高层105-135㎡ 别墅145-150㎡ 幼儿园
户型结构分析——高层
D1户型：3室2厅2卫 建筑面积106㎡
户型鉴赏: 1、方正户型，布局通透、自然，空间 零浪费；
2、无遮挡大气双厅，当阳光洒落，尽
揽窗外明媚风景； 3、宽景主卧套房带衣帽间，尊贵品质 自然流落。
对比项 户型 景观 朝向 北大颐和翡翠府 138㎡D2四室两厅双卫 朝中庭 南朝向
优势 劣势
超大阳台，朝向及景观好，层高3.1
动静分区不明显
跃层户型：150㎡四室两厅三卫
该户型整体采光好，观景佳，双主卧配置，尽显奢华；超大阳台，直对中庭；双入户 设计，独享前厅。
首层 二层
对比项 户型 景观 朝向
北大颐和翡翠府 150㎡D2四室两厅三卫 朝中庭 南朝向 双主卧套房，超大阳台，朝向及 景观好，双入户设计 动静分区不明显
成都市场近期热销项目专项研究分析
CONTENTS
目 录
01 龙湖九里晴川 02 北大资源颐和翡翠府 03 北辰香麓
04 05 06
朗诗南门绿郡
朗诗金沙城 朗基御今缘
01 龙湖九里晴川
项目基本信息 项目总平布置 户型结构分析 现场包装分析 项目优劣势
项目基本信息：交通便捷，地铁直达，配套较为完善，紧邻新川科技园区 ，未来升值潜力较高，包含高层、叠拼别墅及少量底商，产品线丰富。
•片区形象偏低端，刚需物业为主，改善型 客户接受区域价值有一定难度； •项目释放价格高于片区价格，稍稍高于客 户预期； •别墅客户相对对区域抗性大。
02 北大资源颐和翡翠府
项目基本信息 项目总平布置 户型结构分析 现场包装分析 项目优劣势
项目位于大热的城南新川板块，紧靠红星路南延线的又一高低配项目。
北侧为朗诗南门绿郡 东侧为规划商业用地
西侧为市政公园、朗基御今缘
南侧为规划绿地
南 华 路
临江 苑
朗诗南 门绿郡 本 案
建发翡 翠鹭洲 商业 用地
合能 璞丽
天府四街
朗基御 今缘
项目基本信息
项目占地60.58亩，容积率2.4，总建面15.1万㎡。 产品包含高层、叠拼别墅，2T4户，累计5栋，559户。 别墅为叠拼形态，累计41栋。
对比项 户型 景观 朝向
北大颐和翡翠府 115㎡C3三室两厅双卫 朝中庭 南北朝向
优势 劣势
客厅超大阳台，空间尺寸分布 较均匀 动静分区不明显，卧室受影响 大
平层户型：136㎡四室两厅双卫
该户型的分区和功能性都较为合理，但是作为130㎡以上的大户型产品，向西朝向以及无 法俯瞰中庭景观，对于产品的使用和附加值无法有更大的挖掘。
126 19 # 100 100 114
叠拼别墅区145-155㎡
133
126 126 126 126 114 17 114
# 112
总户 数
面积 段
套型
赠送率
价格
22 112 #
联 排
60
165
套五 双卫
300% （3层 及-1）
350-450万
叠 拼 别 墅 区
133
联排165
133 112
150 140140150 20 # 114 100 1# 100 3# 126
现场包装——外场
售楼部门口道路道旗包装，释放项目信息，并在门口两边放置固定桁架，以及在靠 近售楼部的道路两旁放置项目园林及别墅总平图展板，做氛围包装的同时提升客户 好感。