万科城市花园蚂蚁工房营销方案
万科城市花园后期营销执行报告
着“大华公园世家”“当代国际”等等的陆续上 市，将会使竞争的态势变得更严峻，而且在距离 价格比上应该优于我们项目，在优质房源选择面 上同样比我们宽；产品已经不能改变，我们惟有 从营销手段上勾起潜在客户的注意力、购买欲， 同时采用有效的方式协助降低其支付能力，如此 我们可以尽快出仓保持销售量的不下滑。
4. 周边价格形势比我们预估的要低些 今年已经连续出台了三次针对房地产的宏观
调控政策，具体执行也由最初的抑制房价涨幅到 后来的直接抑制房价，如此严厉的宏观调控对市 场的影响非常大。周边的价格无论是新上市个案 还是新推出房源的老项目，价格策略都相当保 守。
关于客户心理分析的小结： 从上述描述我们可以看到三点：老的优势
应对措施--------------------8 2、营销总精神--------------------------------
------------------------------9 3、营销通路及执行--------------------------
------------------------------9 4、阶段性广告执行--------------------------
节点三：10月
推出产品
产品 推量
蚂蚁工房所 约103
有产品
套
上东一区、 上西一区所
有产品
约136 套
10月
50套， 2500M2
60套， 7380M2
销售目标 11月
20套， 1000M2
20套， 2500M2
12月
10套， 500 M2
30套， 3700 M2
节点四：11月——12月
某城市花园商业定位及营销方案建议
广州市内各类比项目/区域
编 号
区域/项目
最具参考性要点分析
对本项目启示
1
广源新村 （景泰直街）
大型超市及品牌主力店带动 下形成以居民消费为主的商 圈
生活超市吸引区域居民，品 牌主力店拉动消费需求
编 号
区域/项目
最具参考性要点分析
对本项目启示
2
海珠区赤岗 新朝传说
原为较落后的居住区域，经 近年发展成为地铁沿线商住 项目，带动区域商业
月消费金额对比
25.0%
业主市调 方舟市调
22.2%
23.8% 22.5% 22.2%
20.0%
17.3%
18.1%
18.6%
15.0%
14.3%
10.0%
9.3% 7.9%
5.0%100元以内
100-300元
300-500元
500-800元
800-1000元
1000-2000元
1.区内消费群特征相近，有原居民， 2. 且家庭收环境一般或属国企或大型 3. 企业的员工宿舍区 4.2.区域当中夹杂有新建住宅项目，引 5. 入新的消费群且消费水平会比原居 6. 民略高
这些区域地段的商铺经营状况、业态分布及消费 群类似程度、对产品价格承受能力等分析，对本 项目的各项产品定位及规划分布有较大帮助
小结：
备注：该项为多选项
业主平时的娱乐场所和区域消费者相比较类似，最高的是咖啡厅、健康俱乐 部和茶馆。
希望的饮食配套对比
业主市调 方舟市调
60.0%
49.8%
50.0% 40.0% 30.0% 20.0%
33.5% 22.2%
27.0% 16.5%
31.72%9.4% 33.3%
万科城市花园项目销售企划书
北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书目录1.万科城市花园项目简介 (3)1.1.万科集团简介 (3)1.1.1..................................... 万科集团31.1.2..................................... 北京万科61.1.3................................. 北京万科物业61.2.北京万科城市花园 (7)1.2.1..................................... 市场定位71.2.2..................................... 开发过程71.2.3..................................... 价格策略81.2.4..................................... 宣传方式81.2.5..................................... 前期总结82.百合园、云枫阁销售企划 (10)2.1.市场二次定位 (10)2.1.1............................... 客户群特征分析102.1.2................................. 竞争对手分析152.2.产品设计 (19)2.2.2..................................... 户型介绍192.2.3..................................... 产品数量21 2.3.销售计划 (23)2.3.1........................... 公司利润与回款要求232.3.2............................. 工程施工进度计划232.3.3..................................... 销售计划242.3.4..................................... 开盘准备252.3.5................................. 销售进度安排26 2.4.价格策略 (28)2.4.1............................... 影响定价的因素282.4.2..................................... 价格策略282.4.3..................................... 滞销对策29 2.5.销售控制 (31)2.5.1..................................... 价格控制312.5.2..................................... 整体楼盘31 2.6.促销方案 (31)2.6.1..... 目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考）312.6.2....................................... 诉求点322.6.4............................. 各销售阶段诉求点332.6.5..................................... 产品包装342.6.6..................................... 销售渠道352.6.7................................. 主要宣传方式352.6.8................................. 年度宣传计划392.7.销售管理 (45)2.7.1......................................... 营销452.7.2..................................... 前台销售451.万科城市花园项目简介1.1.万科集团简介1.1.1.万科集团万科集团全称为万科企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。
万科房地产营销策划书
万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超 2013年4月25日前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
目录第1部分概要提示 (1)第2部分环境分析 (1)2.1 市场分析 (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 (1)2.3土地出让情况 (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 (4)第3部分机会分析 (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 (11)3.4.1目标客群特征： (11)3.4.2选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 (13)4.1 地块现状分析 (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 SWOT分析 (15)4.3 产品定位 (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 (17)5.2 定价建议 (17)5.3 价格调整方案 (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 (20)第6部分营销策略 (22)6.1 推广主策略 (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 (23)6.3 营销活动策略 (24)6.3.1 活动设想 (24)6.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 (26)7.1 总体预算 (26)7.2 预算分布 (28)第8部分行动方案控制 (29)8.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 (29)第9部分结束语 (33)第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
XX武汉万科城市花园二期营销推广实操提案
项目名称
总规模 容积率 销售进度
主力户型 均价 社区形象 营销主题
客户构成
金地格林小城
占地600亩,总建66万
1.1
一期首批单位基本售完， 新推单位将于明年3月推 出
2房（约20%），3房（约 45%）
3100~3900元／㎡
南湖风景区旁大型水景 社区
70万平米纯德式经典水岸 生活
南湖周边大专院校的教 师、科研机构职员及公 务员
•二期内部认购:2005年1月左右
项目名称 关山春晓
总规模 容积率 销售进度
主力户型 均价
占地214亩,总建18万
1.26
一期售完，二期首批单位 基本售完，新推单位 将于明年1月推出
四房（约20%）、二房约 20%、三房50%
2700元／㎡
社区形象
光谷原生态社区
营销主题
草长莺飞处，关山春晓时 城市文脉 原生社区
XX武汉万科城市花园二期营销推广 实操提案
•城市花园区域竞争楼盘分 析
•竞 争 楼 盘 选 取 原 则
•总原则：对本项目目标客户具有分流作用的项目。
•——同区域竞争：
• 关山春晓，阳光在线，保利花园，光谷陆景苑（货量较少），剑桥春 • 天，巴黎豪庭，金地阳光城等
•——同价格竞争：
• 金地格林小城、关山春晓，阳光在线，保利花园，光谷陆景苑， 江
▪ 预计2005年武汉市土地供应继续偏紧，地价继续上升，产品定位 因此将向高端移动。房价整体仍将呈上升之势，但分类和分地区 来看则涨跌互现。
•地价上升导致产品向高端移动！
•区域竞争导致价格竞争加剧！
XX武汉万科城市花园二期营销推广
PPT文档演模板
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企划
阶段目标： 通过对赖特有机建筑理念的传达，建立市场对项目的期待和初 步认知，为第一次开盘保证足够的关注和参与度。
阶段策略： 通过线上媒体，以赖特风格的画面与文案描摹，让市场对赖特 建筑理念产生初步认知；线下配合活动，诠释赖特有机建筑理 念，并利用事件营销，达到入市即成关注焦点的目的。
战术要点： 线上宣传、线下活动与现场宣讲对赖特有机建筑的统一而清晰 的理念传达是推广成功的关键。
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【入市形象报纸设计 】
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
形象面试报纸形式一
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园 项目推广策略思路 91PPTXX腾鲤企划
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
提案提纲 Contents
提案项目
一、〖目标设定〗 二、〖策略核心〗 三、〖执行战术〗
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
PART 2
策略核心
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略出发点】
走一条不同于魅力之城的路，但是要同样实现标杆站位
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略切入口】
赖特建筑+全精装社区
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园销售企划书
「市百合园、云枫阁销售企划书1.万科城市花园项目简介1.1.万科集团简介万科集团 北京万科 北京万科物业12 北京万科城市花园市场定位 开发过程 价格策略 宣传方式 前期总结......2.百合园、云枫阁销售企划客户群特征分析设计思想 户型介绍 产品数量公司利润与回款要求 工程施工进度计划2.3.销售计划2.1. 市场二次定位22竞争对手分析 产品设计 .................销售计划开盘准备销售进度安排24 价格策略影响定价的因素价格策略滞销对策2.5. 销售控制价格控制整体楼盘26 促销方案目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考）诉求点交通潜力各销售阶段诉求点产品包装销售渠道主要宣传方式年度宣传计划营销前台销售2.7. 销售管理1.万科城市花园项目简介1.1.万科集团简介1.1.1. 万科集团万科集团全称为万科企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。
公司于1988年介入房地产领域，自1992年开始，明确房地产为公司核心业务，并进行跨地域房地产经营。
在此期间，选择了深圳、北京、上海、天津、沈阳、 青岛等区域经济中心进行中高档城市居民住宅的规模开发，相继推出了以 “城市花园”命名的精品住宅系列。
秉承“以人为本”的开发理念，经过十年的探索与悉心经营，万科地产 以其注重“家”与“园”相结合的整体规划、亲情般的物业管理和超前的建 筑设计风格，在同行中脱颖而出，成为国内着名的房地产开发企业 城市花园”业已成为享誉全国的住宅品牌。
万科集团地产项目 深北京万科星园上海万科广场、优诗美地、西郊花园 天津万科都市花园天津万科中心、天津世贸广场、天津万科新城 沈阳万科城市花园、紫金苑、东情苑 大连万科邮电大厦 鞍山东源大厦 成都万兴苑 北海万科城市花园 北京万科 北京万科企业有限公司是万科集团附属子公司， 现有北京万科城市花园、 万科星园两个项目在建开发。
万科城市花园商业定位及营销方案建议
提供优质的售后服务，建 立长期稳定的客户关系。
实施预算
营销策划费用：XXX元
活动策划与执行费用： XXX元
广告宣传费用：XXX元 销售提成与奖金：XXX元
06
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，包括 消费者需求、消费习惯和消费能 力等，以确定商业定位的合理性 和市场潜力。
促销活动策略
1 2
开盘活动
举办盛大的开盘仪式，吸引客户关注和购买。
节日促销
在重要节日或活动期间推出特价房、折扣等促销 活动。
3
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予双方一定的优惠或 奖励。
04
预期效果与评估
预期销售效果
1
提升万科城市花园商业项目的知名度和品牌形象。
2
吸引目标客户群体，增加潜在客户数量。
风险监控与预警
建立风险监控机制，及时发现和预警潜在风 险，采取有效措施进行防范和控制。
感谢您的观看
THANKS
涉及商业定位、建筑设计、品牌招商、 营销推广等方面的策划和实施工作。
包括购物中心、商业街区、文化娱乐 设施等业态规划。
02
商业定位分析
目标客户群分析
目标客户群
中高端家庭、年轻白领、周边居民及游客。
客户需求
高品质的购物环境、丰富的商品选择、良好的服 务和体验。
客户消费习惯
注重品质和品牌，倾向于线上与线下结合的购物 方式，追求便利性和个性化。
市场占有率
评估市场占有率的变化趋势，以判断商业定位是否具 有竞争优势和市场地位。
竞争策略调整
分析竞争对手的竞争策略调整，以应对市场竞争和变 化。
风险应对策略
万科小户型营销方案
万科小户型营销方案引言小户型住房因其紧凑、成本低廉的特点，在当前房地产市场中越来越受到消费者的青睐。
与此同时，作为房地产企业中的领军者，万科集团也深入认识到小户型住房市场的巨大潜力。
为了更好地满足市场需求，并切实提升竞争力，万科集团特别制定了小户型住房的营销方案。
1. 目标市场针对小户型住房，万科集团明确划定了目标市场，包括以下几个方面： - 首次置业者：以年轻人群体为主要目标受众，他们通常对房屋价格敏感，喜欢紧凑的生活方式，但又不愿意牺牲舒适性。
- 投资客群：小户型住房也是作为投资房产的选择，吸引那些看中租金回报率的投资者。
- 上班族：由于城市化的加速发展，许多人迁往大城市工作。
针对这一群体，小户型住房的交通便利性、价格适中以及配套设施的便捷性十分重要。
2. 产品特点为了在市场竞争中脱颖而出，万科集团对小户型住房产品进行了全面的调研和分析，总结出以下产品特点： - 紧凑布局：在有限的空间内，通过巧妙的布局设计，最大化地利用每一寸空间，并满足居住者的需求。
- 灵活使用功能空间：通过折叠墙、多功能嵌入式家具等设计，提供更灵活的使用空间，满足不同生活方式的需求。
- 高品质建材：虽然是小户型住房，但万科集团依然坚持使用高品质的建材，保证房屋的舒适性和品质的稳定性。
- 快速交付与装修：采用现代化建筑工艺，加强工程管理，缩短交付周期，并提供精装修服务，提升购房者的购买体验和入住质量。
3. 营销策略为了将小户型住房推向市场并提升销售量，万科集团制定了一系列有效的营销策略：3.1 精准定位营销在目标市场中，万科集团通过有效的数据分析和细分市场，找到目标人群的共同特征，从而实现精准定位。
针对不同的目标市场，采取相应的宣传和推广策略。
3.2 品牌建设万科集团在市场中享有很高的知名度和声誉，通过加大品牌推广和建设，提升消费者对万科小户型住房的认知度和信任度。
通过线上线下多渠道的宣传手段，展示万科小户型住房的品质和特色。
万科蚂蚁工房
90平方米新政带来了怎样的挑战和机遇？万科的蚂蚁工房这个小户型品牌创建过程，几乎包含了我们要探讨的一切关键词：品质、可持续性、框架结构、混合居住、工业化生产、复制，以及更多思维方式的借鉴2006年4月，一只灰色俏皮的卡通蚂蚁爬上了天津报纸。
一个月后，"蚂蚁工房"在天津高档社区集中的梅江板块万科水晶城正式亮相，尚未正式开盘，80套面积在58-107平方米之间，总价54万-80万元的精装修蚂蚁工房就销售一空。
天津媒体惊呼：万科传奇小户型抢走了天津五一黄金周的人气。
"我们并不是针对宏观调控，蚂蚁工房早在两年前就在上海诞生了。
"天津万科副总经理单小海告诉记者，水晶城定位高端，主力户型超过130平方米，但考虑到社区的混合居住，他们才复制了上海万科蚂蚁工房，"希望年轻人能给社区带来更多的活力"。
而如果要探究蚂蚁工房到底"传奇"在何处，他建议记者去探访上海万科，这个"小蚂蚁"的孵化地。
同月，在上海，这只小蚂蚁也出现在万科的高档社区郎润园，开盘当天即销售出80套总价60万元左右的精装小户型。
再往前，两年前的上海万科假日风景，蚂蚁工房第一次诞生，当天销售91套。
蚂蚁工房像一个传奇，它打破了很多传统，更重要的是，成为一个可以在不同城市复制的工业化产品。
"蚂蚁"也需要高品质"他们应该开着POLO，拉着宜家家具来吧。
"两年前的8月份，万科第一个蚂蚁工房在上海开盘前夕，上海万科营销部经理周海峰给琢磨了几个月的购房者画了一个像。
周海峰当时负责上海万科假日风景的营销策划。
假日风景位于上海闵行区城乡结合部，是一个没有围墙的完全开放式高档住宅社区，2004年单价就已接近1万元/平方米。
在假日风景即将成型时，万科打算在社区的中轴广场位置建造一个标志建筑。
因为假日风景120多平方米的主力户型会让整个楼显得工整有余，个性不足。
武汉万科城市花园营销策划招投标方案
万科城市花园营销策划应标方案合富辉煌房地产HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.目录目录 (1)市场篇 (4)一.区域市场现有竞争项目分析 (4)（一）关山板块 (4)（二）鲁巷——雄楚大街板块 (10)（三）汤逊湖板块 (14)（四）光谷区域板块横向比较 (20)二.前瞻性市场竞争态势分析 (21)（一）.行业竞争格局趋势 (21)（二）.产品竞争格局趋势 (27)（三）.策略竞争格局趋势 (29)（四）.市场竞争态势分析综述 (31)三.消费群分析的思考延伸 (32)（一）.目标消费群来源 (32)（二）.主力目标消费群定位 (35)（三）.主力目标消费群心理 (41)（四）.消费者的品牌情结 (42)（五）.消费群分析的延伸性综述 (43)理念篇 (44)一.开发理念探讨 (45)二.产品思路延伸 (52)三.形象定位思考 (60)产品篇 (64)一.产品的主体宗旨 (64)（一）着眼点分析 (64)（二）基础原则 (65)二.关于首期产品思路 (66)（一）亮点的勾画 (66)（三）首期设计的原则 (75)（四）首期产品定位 (77)（五）建筑单体建议 (82)（六）园林设计建议 (86)（七）生态系统建议 (89)（八）交通系统建议 (90)三.社区配套的若干建议 (92)（一）交通配套 (92)（二）商业配套 (92)（三）教育配套 (93)（四）会所配套 (93)四.物管及智能化建议 (95)（一）物业管理 (95)（二）智能化配套 (96)五.知觉质量的营造 (100)（一）销售示区外围 (100)（二）销售中心 (101)（三）示单位： (104)营销篇 (105)一.营销整体思维 (106)（一）整体主线思维 (106)（二）整体策略思维 (107)二.营销细化思维 (108)（一）细化基础思维 (108)（二）细化亮点思维 (112)三.首期阶段性营销部署 (116)（一）铺垫阶段 (116)（二）预热阶段 (117)（四）引爆阶段 (120)（五）保温阶段 (122)操作篇 (125)一.销售流程 (125)二.人力资源培训 (127)三.管理制度 (128)市场篇我司之前所做的《市场定位报告》已针对本项目的市场进行了较为详细的研究，在此，本方案对于这些方面容除了一些基本的竞争项目调查数据之外，将相应地减少笔墨，以免赘述，主要侧重于趋势预测和分析。
万科城市花园全程营销
万科城市花园全程营销万科城市花园与全程营销在中国的许多城市，提起房地产总让人想起"万科"这个着名的房地产企业。
提起"万科"，总让人想到"城市花园"。
万科集团在深圳、上海、北京、沈阳、天津等城市开发的商品住宅小区，均以"城市花园"命名。
"城市花园"以规划设计注重人性化、房型好、环境好，开发规模较大、社区成熟度高，售后的物业管理周到等特点，得到当地市场的追捧、政府的认可及同行的瞩目。
"万科城市花园"在各开发城市，乃至在国家建设部都享有较高的知名度。
万科集团在每个城市开发万科城市花园，均是按系统工程来操作的，开发商依照自己成熟的流程，在投资分析、规划设计、工程建设、项目包装、营销策略、销售推广、物业管理、品牌塑造等八个流程中，从市场出发，从满足消费者需求方面着手，细致入微，点滴不漏，每个流程都体现了现代营销思想意识，可谓房地产全程营销的典范。
以下仅从规划设计、工程建设、市场营销、物业管理及品牌塑造等几个方面介绍万科城市花园的全程营销实战经验。
一、规划设计规划设计是一门科学技术，对房地产开发企业来说，属于第一生产力。
对""意识和"以人为本"思想的追求，是万科在规划设计方面形成核心能力的原动力。
万科是在1988年以高价竞拍获得土地，进入房地产行业的。
土地成本过高，迫使万科加大规划设计的科技含量，走高附加值的"住宅"道路；另一方面，中国在改革开放以前，"以人为本"长期停留在温饱问题上，对人们更高层次的需求及其多样化，缺乏深入研究和必要的尊重，这为万科在规划设计上追求和贯彻"以人为本"思想留出了空间。
1．概念领先。
大规模住宅社区的开发，往往是"一次规划、分期开发"。
项目周期长，对市场变化的适应能力相对较弱，这就要求"一次规划"在设计概念上具有创新意识和领先优势。
万科房地产营销策划书
4.1.2 地块周边环境调查 ......................................................................................... 13 4.1.3 地块交通条件调查 ......................................................................................... 14 4.1.4 周边市政配套设施调查 ................................................................................. 14 4.2 SWOT 分析 ...................................................................................................................... 15 4.3 产品定位 .......................................................................................................................... 16 第 5 部分 战略及行动方案 ..................................................................................................... 17
5.1 定价原则 .......................................................................................................................... 17