10月28日株洲市朝阳房地产·茶陵朝阳路项目市场定位报告151页PPT
某地产项目定位报告(PPT 38页)
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
房地产物业市场调研报告分析ppt
——新环境地产员工
新闻截图
学区房对地产市场的利好表现-营销利器
名盘+名校已成为时下房地产营销模式的成功典范，对销售起到推波助 澜的强大作用，特别对于郊区的大型楼盘，是必选的重要配套之一。
碧桂园
以“教育启动房地产” 开发模式而著称的碧桂园集 团通过在住宅区内规划建设 高起点、大规模的学校，配 备一流的软硬件，以高质量 的教育服务扩大影响，再以 学校为依托，组建会所等高 尚场所，营造尊贵荟萃的优 越环境，使碧桂园系列楼盘 持续大热，倍受市场追捧。
虽然学区房一直都有热度，但把它瞬间炒热的还是2014年初《教育部关于 进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》及《教育部办公 厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》。 通知要求，北京、上海、深圳、广州、等19个城市需在2014年制定完善进 一步规范义务教育免试就近入学的方案，并在2015年100%实行划片就近 入学政策，100%小学划片就近入学，90%以上初中实现划片入学。 以上就直接造成了2014春节后学区房一直到现在的火爆形势。
1986.7.1《中华人民共和国义务教育法》第九条 获得重点学校的入学资格 国家重视，家长期望大，学区房价值持续攀升 2012年国家财政性教育经费支出占GDP的4%
学区房和开发商的关系
学区房的优质稀缺教育资源带给开发商高附加值
北京，继2013年3月海淀区五道口华清嘉园出现一套37平方米、叫价350万元的天价学区房之后， 6月20日上午一条微博再次引发网友围观，微博称“景山东街一套400平的学区房报价1.3亿，折合 32.5万/平。” 济南，学区房对于翡翠郡的销售起到了很大的作用，单今年销售额就达到了5个亿，价格涨幅在 40%左右。 房地产核心竞争力在于提高产品的附加值，房地产以优质教育资源为依托，二者相互提升，这种捆 绑式发展，已经成为房地产开发的一种有效模式。无论是知名幼儿园、重点小学、初中、高中，还是 大学，只要楼盘和名校联系在一起，对促进楼盘销售都会起到显着作用。
房地产市场调研报告ppt
房地产市场调研报告ppt
房地产市场调研报告
一、市场概述
近年来，我国房地产市场持续升温，成交量和房价稳步上涨。
2022年上半年，全国房地产市场交易量同比增长10%，房价上涨幅度达到15%。
各大城市热门板块的楼盘供不应求，购房者购房热情高涨。
二、成交潜力分析
1. 建设用地供应：各地政府积极推动土地供应，提高供应量满足市场需求。
2. 购房需求：城市化进程加速，人口流入城市增多，住房需求旺盛。
3. 购房信贷政策：政府对于购房信贷政策的松动，鼓励居民购房，提升了购房意愿。
4. 低利率环境：当前我国货币政策相对宽松，利率水平较低，利好房地产市场。
三、投资机会分析
1. 二线城市房价上涨潜力大：一线城市房价已经高企，投资者可以关注二线城市，参与未来的上涨机会。
2. 城市升级板块迅速升值：城市更新、交通建设等带动了部分区域的房价上涨，投资者可关注这些新兴板块。
四、风险提示
1. 房地产政策风险：政府房地产政策随时可能调整，投资者需
关注政策动向。
2. 市场价格波动风险：房地产市场存在着价格波动风险，投资者需具备风险意识。
五、投资建议
1. 长线投资者：可以关注二线城市、城市升级板块的房地产项目，长期持有，享受房价上涨带来的投资回报。
2. 短线投资者：可以通过短期投机手段，关注市场价格波动，逢低买入、逢高卖出。
六、总结
房地产市场调研表明，当前我国房地产市场仍存在着较大的投资机会。
投资者在进行房地产投资时应该认真研究市场情况，理性决策。
同时，应该对市场风险保持警惕，做好风险防范措施。
株洲市场周报终稿课件
出住新房招保：障“—限株地洲价市、40竞00房套价公”租。房明年 惠及 城市"夹心层"
株感洲谢市场为周主报终。稿本周市内四区中，天元区报广投放楼
盘数减少两个，投放频次减少5次，石峰区本周没
市场热点 土地市场 成交概况 报广信息
株洲市场周报终稿
宏观数据—PMI指数创2009年3月以来新低，降幅收窄，实体经济增速依 旧处于下行通道，增速趋稳。
株洲市场周报终稿
本地行业动态二
中原观点：有部分市民，收入不高但也不算低，被排除在政府帮扶、救济名单之外，成为相关优惠政策的绕行 群体，他们既买不起房，又无法享受住房优惠，成为城市中的“夹心层”群体。公租房有望解决这部分人的住房问 题。同时，政府在加大监控力度，保证住房保障能够落到实处。
株洲市场周报终稿
株洲市场周报终稿
行业动态—破解高房价难题，北京出新招：“限地价、竞房价”。
中原观点：“限地价、竞房价”政策是继限价商品住房之后，又一体现政府政策调控房价的新举措。价位合理、套型合适，此类
商品房作为消费层次的有效补充，一方面免除普通百姓对于因高房价而产生购房难的担忧，另一方面有助于满足北京“夹心层”购买 人群的实际需求。
1、与近几个月类似，房价上涨较快的城市仍以二三线城市为主； 2、逾六成城市价格指数上涨，楼市限购压力进一步加大； 3、降幅城市数量增加，涨幅城市数量减少，房地产调控效果愈加明显。 下半年，加入限购行列的城市数量增多，将进一步挤压房地产市场上的投资和投机需求，下半年房价何去何从？价格破冰最先会出现 在什么地方？各地库存量、出台的限购具体内容及执行方向和力度等或将会对房价产生较大影响。
株洲市场周报终稿
周开盘汇总：本周没有项目开盘
本周世贸广场售楼中心开发，建工·新桂广场开始VIP认筹。
茶陵市场调研
【政策调控下，房地产成交额相比去年同期有所下滑 】
随着国家调控政策的深入，一二线城市均出现了不同程度的降价潮 ，受全国大环境影响，市场观望情绪异常浓厚，10月开始商品房销售 额比去年同期明显减少，传统的金九银十并没有带动市场人气。
【新开工面积明显增加，未来市场还将有大量供货，市场竞争环境异常严峻 】
茶陵是农耕文化发祥地之一。中华民族始 祖——炎帝神农曾在这里教民耕织。茶陵自古 “农勤于耕，士勤于学”，历代兴办的书院数 量居湖南各州县之首；
茶陵是井冈山革命根据地六县之一，湘赣 革命根据地重点县、模范县，是毛泽东亲手缔 造的中国第一个红色政权——茶陵县工农兵政 府的诞生地。新民主主义革命时期，茶陵为革 命牺牲达5万余人，有25位农家子弟成长为共 和国开国将军，将军之多名列全国第九。
小结： 整体市场呈现供大于求态势，供销比为1.7，市
场存货至少达139.06万方，后续竞争压力加大；
由于调控政策的累计效应及外围房地产市场的影 响，10月份开始，个别楼盘开始降价，众多楼盘 成交陷入停滞，市场观望情绪深厚；
株洲市场后续供应量较大，2012全年预计供应量 在330万方左右，再加上139.06万方市场存量， 市场将供过于求，市场竞争将异常激烈。
茶陵是中国历史上唯一一个以茶命名的行政县。源远流长的茶文化赋予了茶陵 “绿”的秀美，素有“好山千叠翠，流水一江清”的美誉。云阳山涌翠竞秀，皇雩 山山幽泉奇，灵岩山藏奇蕴秀，丹霞奇观令人赞叹……建成后的洮水水库水路80里 ，将成为湖南的“千岛湖”。
中国第一个红色政权诞生地——革命历史悠久
工 农 兵 政 府
截至2011年11月株洲市商品房新开工面积高达800多万方，而竣工 面积仅为230.42万方，表明未来市场还将有大批货量集中上市
房地产项目定位之市场调研.pptx
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市调工作内容及方法
地块查勘 城市（区域）经济背景 城市（区域）规划 房地产市场 消费者
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地块查勘
项目位置——城市位置图、区域位置图 调研方法：开发商介绍、现有地块资料 项目四至 调研方法：红线图、现场查勘 项目内部环境——建筑物、地形、水体、植物、空气质量、噪 音、其它（如文物古迹等） 调研方法：文字资料、现场查勘、访谈（开发商或政府部门） 项目周边环境——建筑物、道路交通、景观资源、公共设施 （广场、公园、商场、学校、政府机关、变电站、垃圾站等）、 企业、人口等 调研方法：文字资料、现场查勘、访谈（开发商或政府部门）
P=6500
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？（锋尚）
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？（乌鲁木齐南门国际）
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？（万达景藏、东海花园）
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？（月亮河）
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初步假设下的市场调研任务
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3、项目的核心竞争价值方向的初步确定 （对于类同的总价或单价项目）
结构性分析： A、区位价值与核心客户群的确定； B、规划功能调整的方向； C、价格标杆的参照系或自身定义； D、主要竞争差异的方向选择； （丽阳天下）
关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发
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关于市场调研的几个基本观点
权所有
2020/7/11
课程内容
市场调研的出发点和意义 市场调研的具体步骤和工作内容
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一、市场调研的正确出发点
3
市场调研的困局
我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积 如山，却很难从中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研 的70%以上的数据是没有价值的。 如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这 将是一个极其复杂的过程。这是为什么？
株洲市房地产市场调研报告
4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入为8786元，同比增长10.7%；城市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出为2331元，增长14.2%。年末全市城乡居民人均储蓄存款6515元，比上年增加1131元。
核心区较理想城市空间布局结构应为：以湘江和现京珠高速公路为主轴的带状组团式结构。该结构的选择是通过多方案论证比较得出的，它以湘江和现京珠高速公路为主轴，从单中心向多核城市转变；三市向心发展，并逐渐演变成为具有很强集聚效应的城市连绵区。该方案为推荐方案，优点是保持了良好的生态环境，三市联系紧密，由于发展重点在河东，基础设施条件较好。
人口状况与面积
地 区
年 末
总户数
（户）
年 末
总人口
（人）
总人口中
总人口中
土地面积
（平方公里）
人口密度（人/平方公里）
男（人）
女（人）
全市
1020772
3693911
1901311
1792680
11272
327
市辖区
232650
772208
398168
374040
542
1425
荷塘区
64340
221052
第二部分 株洲市自然与人文背景综述
一、株洲概况
株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游，东经120°57'-114°07',北纬26°03'-28°01',是湖南省长、株、潭"金三角"的重要一极。现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县和荷塘区、芦淞区、石峰区及河西高新技术产业开发区。总面积11272平方公里，人口369万。
株洲市房地产业市场调研报告
第一部分株洲城市及经济分析一、城市现状分析1、株洲概述株洲古称建宁，位于湖南省东部，是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市，也是全省经济最发达的长、株、潭“金三角”一隅。
株洲主要以发展工业为主，在整个湖南省的经济格局中处于重要地位。
城市依托着贯穿我国南北铁路大动脉和湘江水域贸易的特殊地位和优势，带动了整个城市稳步发展。
有“铁路拉出来的城市”之称。
现辖株洲市区天元、芦淞、荷塘、石峰四区和炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县五县（市）。
总面积11420平方公里，其中市区面积542平方公里。
全市总人口约370万，市区人口76万。
通过对株洲初步的考察，对株洲有以下几点的认识：1、城市定位为工业城市：株洲被定为全国工业重点建设城市之一，经过40多年的大规模经济建设，已逐步形成冶金、机械电子、化工、建材等重工业为主导，拥有电力、煤炭、陶瓷、烟花、麻纺、塑料、皮革、服装、森工、制药、食品、造纸等门类齐全的新型工业体系，同时建立了一批科研机构，各类专业技术人员占湖南省的1／7，成为湖南重要的新兴工业基地。
2、交通已是城市发展的血脉：株洲有着得天独厚的区位优势。
株洲是我国南方最大的交通枢纽，南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。
京广、浙赣、湘黔三条铁路干线和106、320国道以及正在建设的京珠高速公路和国家将要建设的上瑞高速公路交汇于市区。
株洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，株洲北站是江南最大的货运编组站。
千吨级船舶顺湘江而行可直抵长江沿岸城市。
黄花机场距市区不过60公里，有高速公路相连。
目前株洲市的经济和社会发展已与铁路交通密切相关。
3、富有的自然和矿产资源将是城市未来发展的动力：境内物产资源丰富，已探明的矿产有煤、铁、钨、铅、锌、金、锡、铀、钼、铜、银、铌、钽、稀土、萤石、石膏、硅石土、高岭土、石灰石、花岗岩等40余种，为有名的有色金属之乡。
丰富的农产和矿藏资源，加上气候、土壤、地质、植被所具有的多样性特征，为多层次开发提供了优越的条件。