2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：评估专家委员会及其工作机制模拟试题
2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员登记服务考试试题
2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员登记服务考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。
A：4％B：3％C：2％D：1％E：执行层的组织协调2、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元/m2。
假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。
A．10925B．10935C．10945D．109553、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。
A．建设部、国土资源部B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门C．人事部、房地产行政主管部门D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会4、关于估价资料归档的说法，错误的是。
A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构E：工业用地的监测点评估价格5、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。
A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途B：所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准C：产权档案未记录用途的，以实际用途为准D：实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据E：房地产估价机构必须加盖公章6、不属于法人成立必须具备的条件是。
A：独立承担法律责任B：依法成立C：必要的经费D：自己的名称、组织机构和场所E：执行层的组织协调7、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。
2016年上半年上海房地产估价师《制
2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：国有土地试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。
A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的主要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好2、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以__。
A．合用出让金的20%以上罚金B．合同出让金的50%以上罚金C．以原价的30%收回土地D．无偿收回土地使用权3、约翰··xx的地租量的计算公式是。
A：地租=市场价格-生产成本B：地租=市场价格-生产成本-平均利润C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息E：工业用地的监测点评估价格4、按照规定，商品房预售合同签约之日起日，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。
A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调5、关于投资组合理论的说法，正确的是__。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消6、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。
A：公安机关B：司法机关C：公证机关D：人民法院E：房地产估价机构必须加盖公章7、房地产估价的假设开发法，下述说法中，__并不正确。
A．包含求在建工程的公式B．包含求熟地价值的公式C．包含求毛地价值的公式D．不包含求旧房价值的公式8、房地产最重要的一个特性是__。
A．位置固定性B．适应性C．异质性D．寿命周期长9、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。
上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：公共利益的特点考试试卷
上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：公共利益的特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．【2007年考题】A：358．85万元B：360．49万元C：362．93万元D：365．29万元E：工业用地的监测点评估价格2、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A．政策B．财务C．市场D．经营3、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开B．公平C．客观D．诚实信用4、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A．用途B．建筑规模C．容积率D．绿地率5、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产__价格申报制度。
A．评估B．成交C．协议D．核定6、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。
A．10%～20%B．10%～30%C．20%～30%D．30%～40%7、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。
A．购买价格B．容积率C．权益投资比率D．空置率8、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答复。
A：3B：5C：7D：10E：执行层的组织协调9、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。
A．20B．30C．40D．7010、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。
上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报制度考试试题
上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报制度考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。
A：超出了估价机构业务范围的估价业务B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D：承接后出现很大执业风险的估价业务E：工业用地的监测点评估价格2、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。
A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性3、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。
A：全国人民代表大会B：国务院C：国土资源部D：住房和城乡建设部E：房地产估价机构必须加盖公章4、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。
A．社会平均收益率B．通货膨胀率C．国民经济增长率D．项目基准收益率5、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。
(2007年试题)A：绿地率B：容积率C：建筑密度D：住宅和商业用地的面积E：执行层的组织协调6、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。
空心砖是指孔洞率不小于的砖。
A：5％B：8％C：10％D：15％E：执行层的组织协调7、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。
A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用D．开发项目总投资8、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性B．适应性C．不一致性D．保值性与增值性9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
上海2016年房地产估价师制度与政策必看建设用地使用权出让试题
上海2016年房地产估价师《制度与政策》必看：建设用地使用权出让试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗面积为3000 mz的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元阿屋现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m?。
理论上应补地价—万元。
A.78B.882C.1210D.12722、设立房地产中介服务机构，应当向当地一部门申请设立登记。
A.行政管理部门B.房产管理部门C.工商行政管理部门D.中介管理部门3、组合贷款是—贷款组合总称。
A.自营性和政策性B.自营性和商业性C.政策性和商业性D.政策性和委托性4、房地产估价是一种关乎的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。
A：相关单位B：个人C：集体D：相关单位和个人E：工业用地的监测点评估价格5、竣工房屋价值一般按—价格计算。
A.概算B.结算C.预算D.决算6、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。
A：灯光污染B：其他可见光污染C：视觉污染D：眩光污染E：执行层的组织协调7、不是影响房地产价格的区位因素是_。
A.位置B.交通C.人文D.环境8、根据估计的总销售收入和估计的销售最来制定价格的定价方法是。
八：目标定价法B：成本加成定价法C：随行就市定价法D：价值定价法E：借款合同9、对于，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。
A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：特殊物业E：借款合同10、某幢大厦的总建筑面积为10000m2,房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2, 房地价值为100万元。
则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。
A. 2.5%B. 3.5%C. 2.4%D. 3.4%11、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。
上海2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让程序模拟试题
上海2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让程序模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。
A：w市房地产管理部门B：w市规划管理部门C：W市建设管理部门D：w市房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章2、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。
A：300元／㎡B：30元／㎡C：4 240元／㎡D：1272元／㎡E：工业用地的监测点评估价格3、住房公积金管理的决策机构是。
A：住房公积金管理委员会B：城市人民政府C：住房公积金管理中心D：住房公积金缴存单位E：执行层的组织协调4、某套住宅建筑面积为100 ㎡，套内建筑面积为92 ㎡，使用面积为80 ㎡，每平方米使用面积的价格为3 000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：2 400B：2 580C：2 607D：2 760E：工业用地的监测点评估价格5、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为和金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。
该商铺的价值为万元。
A：521B：533C：695D：711E：工业用地的监测点评估价格6、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。
找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目__的能力。
A．盈利B．清偿C．承担风险D．保本7、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
上海房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业资质管理模拟试题
上海房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业资质管理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。
(2)．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。
(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。
(4)．约定一年后一次付清。
(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。
A：第(1)种情况B：第(2)种情况C：第(4)种情况D：第(5)种情况E：工业用地的监测点评估价格2、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。
A：向下B：平稳C：不稳定D：向上E：借款合同3、下列__不是影响房地产价格的经济因素。
A．经济发展B．金融政策C．利率D．汇率4、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将__。
A．上升B．下降C．不变D．难以确定5、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格6、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。
A：假设开发法B：剩余法C：市场法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格7、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。
房地产估价师《制度与政策》模拟试题及答案
房地产估价师《制度与政策》模拟试题及答案2016房地产估价师《制度与政策》模拟试题及答案1.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。
A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房答案：D解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
2.某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。
A.1.80B.2.80C.3.05D.5.00答案：C解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。
根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。
3.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。
A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期答案：B解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。
A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格答案：C解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。
A.国务院人事主管部门B.国务院建设主管部门C.省级人事主管部门D.省级房地产主管部门答案：B解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。
2016年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价的相关规定考试试卷
2016年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价的相关规定考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给__的拆迁凭证。
A．房地产管理部门B．被拆迁人C．房屋拆迁申请人D．具有房屋拆迁资格的单位2、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。
A．公平B．公正C．等价有偿D．以事实为依据3、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。
该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。
A：2 000B：2 200C：2 400D：2 500E：工业用地的监测点评估价格4、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。
A：109万元B：117万元C：124万元D：130万元E：工业用地的监测点评估价格5、评估一宗房地产开发用地2007年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为：__万元。
A．1562289B．1652289C．1502263D．15202636、测量学按照作用范围分类，不包括。
A：空间测量B：水文测量C：陆地测量D：海洋测量E：执行层的组织协调7、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。
该宗房地产的正常成交价格为__。
A．2000元/m2B．2200元/m2C．2400元/m2D．2500元/m28、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于：__。
2016年上海房地产估价师《制度与政策》：估价与评估的异同考试试卷
2016年上海房地产估价师《制度与政策》：估价与评估的异同考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。
其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（）元/m2。
A．2121B．2200C．1819D．22422、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。
A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法E：工业用地的监测点评估价格3、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化B．产品专业化C．大量定制D．单一市场集中化4、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
A．2B．3C．4D．55、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。
A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序6、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。
A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下E：房地产估价机构必须加盖公章7、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。
上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：发布房地产广告应当提供的文件考试试题
上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：发布房地产广告应当提供的文件考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、运用平均增减量法进行估价的条件是。
A：房地产价格时间序列逐期升高或下降B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性C：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等D：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近E：工业用地的监测点评估价格2、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为500万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元E：工业用地的监测点评估价格3、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。
若改为直接比较判定，将出现（）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9334、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。
2016年房地产估价师《制度与政策》真题及答案(文字版)
一、单项选择题1.下列企业或机构中，不属于房地产业的是( )。
A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业【答案】D【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
2.依法征收集体土地的前提，是国家为了( )利益的需要。
A.公共B.社会C.集体D.政府【答案】A【解析】本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。
《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。
3.下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是( )。
A.城市绿地B.汽车加油站C.街心公园D.地税局机关【答案】B【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。
根据《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。
②军事用地。
③城市基础用地。
④公益事业用地。
⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。
⑥法律、行政法规规定的其他用地。
4.国有土地上房屋征收补偿协议由( )和1被征收人签订。
A.房屋征收部门B.房地产估价机构C.房屋征收主体D.房屋征收实施单位【答案】A【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。
房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面基、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过度方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
5.被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向( )申请鉴定。
A.城市绿地B.汽车加油站C.街心公园D.地税局机关【答案】D【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估詹家委员会申请鉴定。
6.建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取( )。
2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：专业房地产估价的概念考试题
2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：专业房地产估价的概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．40B．42C．48D．502、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。
A：估价结果B：估价假设C：估价目的D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格3、某类房地产2005～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元／㎡。
A：8460B：8500C：8790D：8838E：工业用地的监测点评估价格4、物业管理的基本特征不包括。
A：社会化B：专业化C：市场化D：职能化E：执行层的组织协调5、某建筑物建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2 500元／㎡，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为。
A：523．45万元B：593．75万元C：643．75万元D：1000万元E：工业用地的监测点评估价格6、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润率为4％，该建筑安装工程利润应为万元。
A：60B：240C：280D：300E：执行层的组织协调7、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．30B．45C．60D．908、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。
2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员登记服务试题
2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员登记服务试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。
A．增加B．减少C．不变D．不确定2、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法3、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2，2003年12月初为4000元/m2，则其价格的逐月变动率为__。
A．-1.07%B．-0.98%C．-1.14%D．-1.04%4、以下说法不正确的是__。
A．估价目的不同，估价的依据可能不同B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同5、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／，间接费率为12％，房屋设备安装工程直接费为300元／，其中人工费为80元／，间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。
A：144B：276C：324D：1244E：执行层的组织协调6、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。
A．53.34B．85.34C．106.68D．213.367、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。
A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章8、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。
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2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：评估专家委员会及其工作机制模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。
A．994.37B．1016.81C．1255.16D．1387.242、在我国对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过__年。
A．2B．3C．5D．103、关于房屋施工面积的说法，正确的是。
A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E：借款合同4、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于__元/m2。
A．3816B．3899C．4087D．49205、下列关于房屋转租，表述不正确的是。
A：出租人可以从转租中获得收益B：在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人C：房屋转租应当订立转租合同D：转租合同不用办理登记备案手续E：执行层的组织协调6、城市房地产产权统计报表共有__张，其中__张是城市房屋产权情况汇总表。
A．5，2B．5，3C．3，1D．3，27、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。
A．3个以上B．5～10个C．5个以上D．3～10个8、下列不属于管理费用的是。
A：管理人员工资B：职工教育经费C：广告宣传费D：技术开发费E：借款合同9、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的__设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
A．房屋建筑物B．土地使用权C．在建工程D．房屋期权10、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。
A．统一房地产范围B．统一付款方式C．统一价格单位D．统一市场状况11、根据基金证券能否赎回，可将其分为__。
A．公开型和内部型B．开放型和封闭型C．固定型和管理型D．契约型和公司型12、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格13、建筑业是物质生产部门，属于第产业。
A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章14、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。
A：5％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调15、某综合楼总建筑面积为10 000 ㎡；其中可出售的居住建筑面积为7 000 ㎡，可出租的商业建筑面积为1500 ㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房。
该综合楼的有效面积系数为。
A：80％B：90％C：85％D：95％E：借款合同16、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格17、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。
A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系18、某套住宅的采光受到影响。
受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。
该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。
该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元A．0.50B．5.63C．6.25D．28.1419、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。
A．12.50%B．13.10%C．13.07%D．13.60%20、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】A：37年B：40年C：60年D：63年E：工业用地的监测点评估价格21、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。
A．1.2%B．1.5%C．12.5%D．16.7%22、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A．存量B．增量C．流量D．减量23、为评估建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比实例的是。
A：甲B：乙C：丙D：丁E：工业用地的监测点评估价格24、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。
A：搬迁期限不同于拆迁期限B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限C：拆迁期限从属于搬迁期限D：搬迁期限不能超出拆迁期限E：房地产估价机构必须加盖公章25、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡，，运营费用率为40％。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A：548．19B：558．15C：567．39D：675．40E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。
A：收款凭证B：付款凭证C：转账凭证D：原始凭证E：记账凭证2、利率提高，对房地产投资的影响有。
A：导致房地产实际价值的折损B：导致房地产实际价值的提高C：加大投资者的债务负担D：减缓投资者的债务负担E：投资会提高3、房地产投资较一般投资，具有优点。
A：相对较高的收益B：投资回收期长C：提高投资者的资信等级D：良好的流动性E：投资数额巨大4、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。
A．5%B．10%C．15%D．20%5、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000，出让用途为工业。
2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。
同时，C食品公司2004~2009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。
试回答以下问题：C 食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。
A：征得受让方同意B：征得出让方同意C：经土地管理部门和城市规划部门批准D：经土地管理部门和城市建设部门批准E：最小二乘法6、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率。
A．等于B．大于C．小于D．两者无关系7、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。
A：项目投资资本金可以用货币出资B：项目投资资本金也可以用实物出资C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外8、在房地产估价中，下列原则对应正确的是。
A：最高行为准则与技术性原则对应B：普适性原则与特殊原則对应C：谨慎原則与特殊原则对应D：技术性原则与谨慎原则对应E：技术性原則与普适性原则对应9、下列说法不正确的是__。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让10、下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是。
A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：贷款额度控制E：执行层的组织协调11、房地产面积测算的边长和面积分别取至。
A：0．1 m，0．01㎡B：0．01 m，0．1㎡C：0．01 m，0．01㎡D：0．1 m，0．1㎡E：执行层的组织协调12、属于控制性详细规划有关计算规则的是。
A：建筑间距B：建筑占地面积C：总建筑面积D：建筑高度E：建筑形式13、依据，可分为固定型和管理型。
A：基金证券能否赎回B：基金的运用方式C：基金是否可以追加D：投资的对象E：执行层的组织协调14、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。
A：空置量B：房地产价格指数C：平均建设周期D：吸纳率E：失业率15、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有．【2007年考题】A：潜在毛租金收入B：有效毛收入C：净运营收益D：税前现金流量E：税后现金流量16、下列污染类型中，属于辐射污染的有__。
A．灯光污染B．视觉污染C．高压输电线污染D．垃圾臭气污染E．医疗照射17、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。
A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券18、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。
①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润A．①②③B．①②③④⑤C．②③⑤D．①②④19、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。
李某的所有债务与收入比是。
A：32．00％B：34．67％C：49．78％D：52．44％E：借款合同20、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业__的经营权转让给其他经营者的行为。