经营性房地产投资

经营性房地产投资

参考文献：

《房地产投资决策分析》，龙胜平等译，Gaylon E. Greer, Michael D.Farrell著，1997年，上海人民出版社。Pp96-100，Pp366-384

第一节经营性房地产及其价值影响因素

一、经营性房地产定义与类型

（一）定义：所谓经营性房地产是指非居住用途的、用于经营活动，能够产生现金流、给投资者带来收益的房地产。例如，写字楼、商铺、酒店、购物中心等。

（二）产权性质：从产权角度，大致可以分为二种：

1、租赁经营：把产权的转移限制在租约期内。大型物业的业主（开发商）将物业分成若干单元，租赁给其他投资者或者使用者，分期或者一次收取租金的投资方式。

2、分散产权：将整体物业分割成不同大小的单位，分别出售给投资者。物业的产权由多个投资者持有。例如，目前流行的产权式酒店，就是这种类型。

阅读材料：所谓产权式酒店由”时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。由消费者

或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权（来源：/view.jsp?oid=437686）。国际通用的产权式酒店大致有三种

类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

由于产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的管理和巨额集中的投资，分解为单体的组合，为拥有一定呆滞资金取得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织1996年报告，其增长率达到15.8%。到1995年，已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店，美国的”产权旅馆”已超过了1000个。

在中国内地，从1995年开始流行，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。今年四月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲渡假村、宁波南苑、杭州凯利悦等大酒店已形成决策，正在付诸实施。其中，海南省占地10万平方米的”南海传说”渡假小区，则属于完全意义上产权酒店，投资者除获得每年18天的享用时段外，还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值，并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。（来源：/view.jsp?oid=437682）

二、经营性房地产价值决定

（一）影响经营性房地产价值的一般因素

1、经济因素：地区经济发展状况、服务业发达程度、金融服务水平等；

2、行政因素：城市规划、土地供应计划、房地产税收制度等

3、社会因素：社会治安、城市化进程与人口增长等

（二）区域因素

1、区域商业繁华程度（聚集效应的大小）

2、交通条件

（三）个别因素

1、临街状况；

2、内部格局；

3、楼层；

4、面积；

5、净高；

6、储存空间；

7、装修；

8、转租的可能性

第二节经营性房地产的需求分析

一、零售业房地产的需求分析

（一）区域因素与非区域因素

1、对零售物业的需求的实质

实质在于对零售物业所产生的租金的追求。零售物业租金通常采取一个固定租金加销售额的一个百分比来确定。因此，租户的销售额越大，业主得到的租金就越高。因此，预测零售物业的生租能力，实际上就是预测销售能力。

因此，在投资零售物业之前，首先要判断该处零售物业适合的经营用途和方式，确定那种类型的租户可以带来最高的租金收益。

2、区域因素包括商业区内竞争性企业的数量和趣味，以及交易范围内的居民购买力和消费类型。非区域因素（个别因素）包括管理、营销能力、价格以及商业信誉等。

（二）交易范围的确定

1、交易范围是指商店能吸引的主要顾客的分布地区的大

小。在此范围内，距离商店越近，吸引力越大，随着距

离的扩大，吸引力下降。在实际分析中，通常用交通时

间来代替地理距离。

2、经验性规律：利用消费者到商店的时间来估计商店的交

易范围。

街区购物中心：5-10分钟（基本范围）；社区购物中心：10-15分钟（第二范围）；区域购物中心：15-30（第三交易层次）分钟。

商店的70%-60%的交易额来自交通时间在10分钟以内的顾客。

3、在具体应用这些指标时候，需要根据具体情况加以调整，

例如存在物理障碍（交通不方便）。地区人口分布情况等。（三）交易范围内，商品零售额的估计

二、写字楼需求分析

写字楼的投资带有投机性。据估计，1950年以来在美国，大约2/3的办公用房的开发属于投机，也就是说在实现并不知道谁来购买的情况下，他们就被建造起来。写字楼的投资波动最大。投资需求预测要做好两方面事情：

（一）竞争情况调查

1、竞争调查要依据不同情况，确定调查区域的大小。办公

楼的分布一般采取集群分布或者节点分布，以城市主干

道连接各个节点上的写字楼。规模较小的写字楼，其竞

争对象就是在同一节点上的其他办公楼；大型写字楼或

者有特别用途的写字楼则需要调查整个城市区域的竞

争情况。

2、调查写字楼的信息。包括区委、总建筑面积、楼房内净

可出租面积、已出租面积、单位售价、最但祖岐、提供

的物业服务、停车场面积与收费、辅助设施情况等（二）未来趋势预测

写字楼的增长主要与地区经济发展有关系。例如，要在某个节点新建写字楼，必须估计该节点在多大程度上可以分享城市发展的