国外住房保障制度
日本房屋管理制度
日本房屋管理制度一、日本的房屋管理制度日本的房屋管理制度源自于其独特的国情和历史文化背景。
日本房屋管理制度具有复杂性、完善性和灵活性的特点，包括有关土地、建筑、住宅和商业用地的规划、开发、使用和管理的相关法规和制度。
日本的房屋管理制度主要包括以下几个方面。
1. 日本的土地利用规划日本的土地利用规划是围绕土地的合理利用、保护和管理展开的。
在日本，土地利用规划主要包括国土规划和具体的地方规划。
国土规划是由国土交通省负责制定和实施的，其目的是统筹规划和管理日本的国土资源，包括土地的开发、保护和利用。
地方规划是由地方政府负责制定和实施的，其目的是根据当地的实际情况和需求，合理利用土地资源，推动地方经济和社会的发展。
2. 日本的土地使用管理和开发日本的土地使用管理和开发是由地方政府主导的，包括土地的开发、分配、转让、租赁和使用等相关事务。
地方政府负责规划和管理土地的使用，确保土地的合理利用和保护，在土地使用和开发中，地方政府还会考虑当地的社会经济状况、市场需求和环境保护等因素，制定相应的政策和措施，促进土地资源的有效利用和可持续发展。
3. 日本的建筑管理和规划日本的建筑管理和规划是由建设省（现已合并入国土交通省）负责的，其主要职责是规划和管理建筑的设计、施工、使用和维护等相关事务。
建设省会根据国家的发展战略和城市规划，制定相应的建筑规划和技术标准，监督和管理建筑的质量和安全，保障建筑的结构稳固和环境友好，促进城市建设和现代化。
4. 日本的住宅管理和住宅政策日本的住宅管理和住宅政策是由厅（局）负责的，主要包括住宅的建设、分配、租赁、管理和维护等相关事务。
日本的住宅政策主要是为了解决居民的住房需求，保障居民的住房权益，促进住房市场的健康发展。
在住宅管理和住宅政策中，厅（局）会制定相应的政策和措施，如建立住房补贴制度、推行低收入家庭的公共租赁住房、积极开发社会住宅等，以满足不同居民的住房需求，实现住房的普惠性和可持续发展。
新加坡住房保障制度
三、新加坡的住房保障制度（一）住房公积金制度公积金是公共住房建设的资金来源,使政府能循环滚动地建设公共住房,同时可以帮助中低收入者在购房时支付首付款和分期付款,这种强制储蓄的手段保证了公房建设资金的滚动利用。
作为社会保障储蓄的一种形式，公积金制度是新加坡政府与1955年建立的一项强制储蓄制度。
国家机关或者私人机构的雇主和雇员须以雇员月薪的一定比例缴纳公积金存入中央公积金局的个人账户，政府在建造和出售“组屋”时充分利用这一制度。
（二）政府“组屋”建造新加坡政府在住房保障中起到了主导作用，其每五年制定一个建屋计划，新建成的房屋称为“组屋”,为确保计划的顺利实施,政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地以供房屋发展局建房之用外,还提供低息贷款的形式,给予房屋发展局资金支持。
目前新加坡的房屋90%以上由政府出资建造的，“组屋”为全体公民提供了住房保障。
（三）“组屋”的合理配售在新加坡购买或租住“组屋”的人,初期以登记的先后顺序获得住房。
后期改为订购制度。
政府每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。
一般两年左右可以住上新房。
这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。
此外，新加坡政府还制定了严格的申请和审查制度，以有效防止利用“组屋”进行投机活动的行为发生。
（四）分级补贴政策新加坡政府严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,以各种形式向中低收入者提供分级住房补贴，帮助中低收入者购房。
政府针对购买不同住房面积的家庭，制定了不同程度的优惠政策。
对无力购房的家庭，政府允许其租用“组屋”，待有能力买房时再给予优惠。
新加坡政府还规定在住房翻新时，给予的津贴与居住面积的大小成反比，以缓解社会住房压力和倡导节约。
（五）法律法规为了保证住房保障制度的措施顺利实施，新加坡政府制定了细致而周全的法律法规如《新加坡改造法令》、《建屋与发展法》等。
国外住房保障制度对我国的启示
国家 ，实哥 亍商 品 化 的 住 房 保 障 形 法 》 规 定 ，政 府 提 供 低 利 息 贷 款 ， 会 、联 邦 住 宅 抵 押 贷 款 公 司 、联 邦 式 ， 房 商 品化 程 度 较 高 ， 人 拥 鼓 励 私 人 投 资 于 低 收 人 家 庭 公 寓 住 宅 管 理 委 员 会 等 。 主 要 职 能 是 住 私
突 出 的地 位 。 １ ．完 ｆ 的 珐 规 建 设 Ｉ
管 理 和 园 地 制 宜 地 组 织 施 工
ｌ ３ 三 室 一 套 的 ，政 府 只 补 贴 ／ ；
第 四 ，组 织 公 团 进 行 住 宅 开 ５ ； 室 一 套 的 ， 府 不 仅 没 有 补 ％ 四 政
第 二 次 世 界 太 战后 ， 日本 住 房 发 。与 一 般 国 家 不 同 ． 日本 政 府 在 贴 ， 而 且 按 成 本 价 加 ５ 的利 润 ； ％ 短 缺 达 ４ ０万 户 ，约 ２ Ｏ ２ － Ｏ ０万 人 无 积 极 进 行 普 通 居 民 住 宅 建 设 与 经 五 室 一 套 的 ， 政 府 按 成 本 价 加
（ ）日本 的 住 房 保 障 制 度 ： １ 通 过 立 法 保 障 住 房 措 施 的 住 所 的 家 庭 四 是 提 供 房 租 补 ．
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日本 作 为 后 起 的 市 场 经 济 国
美 国 在 住 房 保 障 方 面 最 具 特 人 ８ ％ 以 下 者 均 可 申 请 此 项 补 家 ， 会 保 障起 步 晚 而 发 展 快 ， ０ 社 保
房 可 住 ，占到 当 时 人 口 的 １ 日 ／４ 营 的 同 时 ， 是 直 接 介 人 ， 是 组 不 而
１ ％ 的 利 润 。 由 于 房 价 上 涨 ， 售 ５ 出
国外住房保障制度分析及借鉴
保、 贴息 、 税 收优 惠等 措施 。 ２ ０ ０ ３年 １ ２ ， 美 捉 …了“ 美 首 仍 旧难 以解 决 现今 社 会低 收 入群 体 的住 房 问题 ， 此 住 房保 障 付 汁划” ， Ｈ Ｕ Ｄ投 入 了 ２亿美 元 为 ４ 有 能力 支付 月供 但无 制度的建设， 对 稳 定社 会 秩序 、 缩 小 贫富 差距 、 扩 人 内需 与 Ｋ生 能力 支付 付 的 家庭 提供 一 定金 额 的补助 。此外 ， 美ｌ 设立 了 保 障 有 着重 要 的 意义 。 ｌ ２ 家 联邦 家庭 贷款 银 行 ， 通过 发 行侦 券 的方 式低 价 筋集 资 金 ， 住 房保 障 制度 （ Ｈ ｏ ｕ ｓ ｉ ｎ ｇ Ｓ ｅ ｃ ｕ ｒ ｉ ｔ ｙ Ｓ ｙ ｓ ｔ ｅ ｍ） 是指 政 腑在 住 房 并 由成 员银 行 购房 者 发放 低 息住 房 贷 款 。美 ｌ ： 政 ： 对 需要 领 域 内 实施 社会 保 障职 能， 为解 决 中低收 入 家庭 住房 问题 而 设 购 膀 或者 是租 房 的低 收入 者采 取 …定 的税 收 优 恶政 策 。 置 的 社会 保 障 住 房 供给 方 式 ， 是对 这些 家 庭 的住房 需求 提 供 扶 持 和 救助 的１ １ － 房 政 策 描施 总 和 。我 ㈧ 住房 保 障制 度是 随 着
一
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美 国的住房保 障制度
英 对 于 社会 保 障性 住 房 的承 租 人 在购 买 所 租 赁 的房 屋 时 可 以享 受 地办 政 Ｊ 付公房 优 惠 购买 权 项 Ｆ ｛ 和 住 房 协会 的优 惠 购 买权 政 策 。
美 作 为 一个 经 济发 达 的 家 ， 其佗 房 保 障起 步较 早 ， 水 平 较 高 。荚 的保 障 性 住房 主 要 彳 丁 政府 直 接 建 房平 １ Ｊ 政 府补 贴 开 发商 建 虏 两种 方 式 。 （ 一） 美 国住 房 保 障法 律 制度 与 政府 职 能部 门。
“居者有其屋独具特色的新加坡住房保障制度及启示
4、保住房保障中发挥重要作用：新加坡的住房保障制度充分说明了政 府在解决住房问题中发挥的关键作用。政府需要制定相关政策和法规，并为居民 提供适当的住房补贴，以减轻他们在住房上的负担。
2、市场调节的重要性：新加坡的住房保障制度不仅依靠政府的投入，还需 要充分利用市场机制。通过市场调节，可以满足不同层次的住房需求，提高住房 供应的效率。
当提起新加坡，这个面积只有700多平方公里的岛国，人们往往会想到其美 丽的城市风光和高效的公共服务。而在这些城市风光背后，有一个不可或缺的因 素正在默默发挥着作用——那就是新加坡独具特色的住房保障制度。
新加坡是一个高度发达的资本主义国家，其经济实力和城市规划水平在亚洲 乃至全球都享有盛誉。然而，作为一个城市国家，新加坡的土地资源十分有限， 住房问题一直是政府密切的重要议题。为了解决这一问题，新加坡政府逐步建立 起一套完善的住房保障制度，为居民提供价格合理、质量优良的住房条件。
2、公寓计划：新加坡政府推出公寓计划，为中等收入家庭提供价格适中的 住房。政府会给予一定的贷款和税收优惠政策，鼓励居民购买公寓。
3、申请流程：申请者需要向当地政府提交申请，填写家庭成员、收入和资 产等信息。政府会根据申请者的实际情况给予相应的住房补贴和安排。
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新加坡的住房保障制度具有以下几个显著特点：
1、政府主导：新加坡的住房保障制度以政府为主导，政府通过制定相关政 策和法规来确保居民的住房权益。政府还直接参与住房建设和维护，提供大量的 公共住房。
2、保障范围广泛：新加坡的住房保障制度涵盖了各个收入层次的居民，无 论是低收入家庭还是中高收入家庭，都能在新加坡找到适合自己的住房。
新加坡住房保障制度的特点
新加坡住房保障制度的独特之处主要体现在以下几个方面：
国外住房保障制度评介及其启示
作 ，向中低收入阶层 出售或 出租 公共 组屋 。住房 发展局按商 品经 营原 则 自主经 营、 自负盈亏 ，其 资金来源是 国家贷款和 政府给予 的住房差价补贴 。
（ ）推 出 “ 者 有 其 屋 ”计 划 和 政 府 组 屋 ， 辅 以 住 房 ２ 居
公积金制度 。１ ６ 年新加坡政府推 出 “ ９４ 居者有其 屋”计划 ，
多种 形式的保障性住 房。 １４ 年国土交通省 设立 住宅局 ，专 ９８ 门负责住宅方面工作 。１ ５ 年 制定 了 《 ９１ 公营住宅 法》，用于 管理 面向低收入家庭 的低 租金公共住 宅 。１ ５ 年 日本在 《 ９５ 公
■外住房保 障期 度丹 介 及其启示
一 文／ Ｎ静
相较于 中国的住房保 障制度 而言 ，无论 是亚洲近邻新加
坡 、 日本 、 韩 国还 是 欧 美 的英 、 法 、 德 、美 、加 诸 国 ，他 们 １５年制 定、１６年 修改 的 《 ９５ ９８ 中央 公积 金 法 》 ，允 许 公积 金 会 员 动 用 公 积 金 购 买 公 共 组 屋 ， １８ 年 ６ ，新 加 坡 政 府 制 ９ｉ 月 定 了特 批 居 住 物 业 计 划 ， 中 央 公 积 金 也 可 以 用 于 支 付 私 有 住
配套措施作为住 房保障制度 的支撑 。新加坡在 １ ６ 年独立后 ９５ 修改宪法 ，修 改了原有 的强征 民间土地必须 合理赔偿的宪法 条文，规定政府 可 以用低廉价 格征收土地 ，再将 土地免费提 供给 组屋建设 。１ ６ 年颁布 《 ９６ 土地征用法令 》规定政府有权
征用 私 人 土 地 用 于 国 家 建 设 ， 可在 任 何 地 方 征 用 土 地 建 造 公 共 组 屋 ，这 样 便 保 证 了 建设 组屋 的土 地 供 应 问题 。
德国住房制度
德国住房制度考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资⾦⽀持地⽅保障房建设。
种种迹象显⽰，4⽉中旬开始的新⼀轮房地产调控很可能是“来真的”。
这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为⼀项紧迫任务。
⽽年初以来的政策实践及近期的⼀些理论探讨，也显⽰出各⽅对住房调控新模式的积极探索。
在这些探索中，⽐较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和⾹港，建⽴市场化和保障性住房并⾏的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。
更有甚者，从⼟地国有这⼀宪法基础出发，要求由国家出⾯解决⼤部分⼈的住房问题。
凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。
德国完善的⾦融体系有以下⼏个重要特征:1.建⽴多元化的住宅融资机制。
过去，⼀提到德国的住宅⾦融体制，⼈们⽐较重视“储贷合同”契约型融资。
其实，这只是德国住宅⾦融体系的⼀部分。
封闭式的住宅储蓄尽管在住宅⾦融体系中有着不可低估的作⽤，但是它所提供的资⾦毕竟是有限的。
只有建⽴多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅⾦融与整个⾦融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作⽤，为住宅投资和消费提供充⾜的资⾦⽀持。
2.住房互助储蓄应遵循⾃愿和机会均等原则。
德国的住房互助储蓄实⾏⾃愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。
相⽐之下，我国的住房公积⾦制度实⾏强制性储蓄，强制让⼀部分⼈参加住房储蓄，歧视性将另⼀部分⼈(如城镇个体劳动者、⾃谋职业者等⾮国有单位职⼯)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。
⽽在个⼈储蓄积累较低的情况下，⽆限制发放个⼈贷款，必然导致贷款⼈对低息款的过度需求，使住宅公积⾦在较短的时间内资⾦耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。
住房保障制度的国际经验借鉴与启示
住房保障制度的国际经验借鉴与启示国际金融危机发生后，我国实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，有力保障了经济平稳较快增长。
但随之而来的是部分城市房地产市场价格快速上涨，对满足中低收入群体自住性和改善性住房需求带来严重阻碍。
为此，国家相继出台一系列调控政策，重点加大保障性安居工程建设力度。
从国际经验来看，住房保障制度的建立，关键是在政府主导下合理利用各种资源，在房地产供给的公共安排与市场化之间寻求平衡，这些经验值得我们借鉴。
一、国外住房保障制度的特点（一）英国“公房出售”政策。
二战后，由于固定资产破坏严重，英国住房出现短缺，政府开始集中建设公租住房。
在近50年的时间内，兴建的公共住房约占全部住房的25%，并以低于市场价格40%的福利性租金对中低收入家庭出租。
这种“公房出租”政策使英国租住公房的比例由1950年的18%增加到1975年的31%，对中低收入家庭起到了保障作用。
1979年，英国政府对福利住房制度进行改革，鼓励公房私有化，公共住房政策开始转向“公房出售”。
通过减少住房津贴提高公房的租金成本，对原有租住者购买公房给予“优先购买权”，鼓励公房出售。
同时，对公房再次交易年限进行规定，防止购买公房的居民通过公房获利。
“公房出售”的实施，一定程度上减轻了政府财政负担，解除了政府直接供应和管理公房的责任。
（二）德国的住房储蓄制度。
1924年，德国成立了第一家住宅储蓄银行。
严格的说，住房储蓄制度是一种融资制度，短期内通过储蓄获得住房建设资金，长期内以固定利息形式发放贷款，使储蓄者获得购房成本补偿。
住房储蓄制度可以发挥两个作用：一是通过储蓄获得住宅建设资金，有效解决了政府建设住房资金不足的问题；二是低收入居民可以得到政府奖励。
同时德国政府对住宅价格实施调控，保障同一区域的住宅价格不出现大起大落，保证住房储蓄的资本价值不发生大的变化。
（三）新加坡的“组屋”制度和“中央公积金”制度。
“组屋”是新加坡政府为中低收入群体提供的公共性住房。
国外住房保障制度比较及启示
国外住房保障制度的比较及启示摘要：为了满足居民特别是低收入人群的住房需求，世界各国都建立了各自的住房保障制度。
通过介绍美国、瑞典、新加坡三个国家的住房保障制度，在充分了解这些国家住房保障制度的基础上进行比较研究，为我国建立和完善住房保障制度提出政策性建议。
关键词：住房保障制度住房保障模式启示住房保障是政府对社会成员中不具备基本住房支付能力者进行的居所帮助，住房保障最基本的层次是救助，是社会保障体系的一个组成部分。
住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当住房的一项制度，是对市场化住房分配机制的必要补充。
一、国外发达国家的住房保障制度分析经过近70年的实践和发展，发达国家的住房保障大致形成了三种运行模式。
一是以美国为代表的欧美发达国家的住房保障模式；二是以瑞典为代表的欧洲高福利国家的住房保障模式；三是以新加坡为代表的新兴经济国家的住房保障模式。
虽然这三个国家的住房保障制度在具体设计上存在差异，但在住房保障体系建立和完善的过程中存在共同点。
1.住房保障的目标明确发达国家均以满足城市居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作为建立住房保障制度的出发点，以实现居者有其屋、实现民众的居住权为终极目标。
例如：美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”。
瑞典住房保障的总目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。
新加坡将“居者有其房”作为目标，大力发展公共住房。
2.设立专门的住房保障机构住房作为一种特殊的商品，仅仅靠国家和地方制定相关政策来解决问题很不现实，需要有专门机构来规划、安排政策的落实，发达国家普遍设立了专门的住房保障机构，比如美国联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，新加坡中央公积金局和“建屋发展局”。
由于存在专业的负责机构，可以协调各种关系和各方利益，统一推进住房保障工作的进程，避免多部门负责制下容易出现的推诿扯皮现象，提高了住房保障工作的效率。
国外住房租赁管理经验及对我国的启示
国外住房租赁管理经验及对我国的启示近年来，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，住房需求量居高不下。
受传统观念等影响，居民更倾向于购买住房，2008年我国住房自有率82%，而德国和美国分别为41%和69%。
从实践来看，住房自有化无法完全解决城市新增人口和低收入家庭的住房问题, 借鉴国外住房租赁管理经验，大力发展房屋租赁市场是解决居民住房难的有效途径。
一、国外住房租赁管理的经验（一）德国德国是典型的福利型国家，主要依靠政府解决低收入群体住房问题。
其住房市场的主要特点是租赁市场比重大于销售市场。
因租房价格上涨，租赁市场曾实行过租金管制或指导租金制度，管制解除后，房租补贴制度成为低收入群体住房保障的主要方式。
个人家庭只需要承担房屋租金的30%，其余由联邦政府和州政府共同承担。
其主要特点：1．法律对住房租金作出规定。
一般情况下，房东在出租房屋后三年内租金涨幅不得超过20%。
即使有正当理由提高租金，也须经房客同意；若房客不同意房东可提起诉讼，而不能单方强行提高租金。
另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。
房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。
在法律保护下，房东涨价难、解约难，因此德国约有60%的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房，约有86%的德国人在享受不同额度的住房补贴。
2．多元化的住房租赁市场结构。
德国现有租赁市场中，政府公用出租住房仅占2%，私有住房占98%，其中私人出租住房、合作社出租住房、基金或保险公司出租住房、专业建房公司出租住房分别占66%、22%、8%、2%。
德国地方政府规定，开发商须提供一定比例的住房专门用于出租或售给低收入家庭。
（二）美国以纽约为例，出租房大致可分为三大类，即市场价出租房、调控租金房和补贴租金房。
美国住房租赁管理的主要特点：1．对房租进行有效管理。
市场价出租房的房租和续租条件由房东与房客商议自定，调控租金出租房（包括控制租金房和稳定租金房）的房租和续租条件受法律制约，而补贴租金房的房租直接或间接得到政府住房计划的补贴。
国外住房保障制度对我国的启示
来落实 、实施 。美国政府为了解决 低收入居民住房和贫民窟问题 , 先后通过了《住房法》、 《城市重建 法》、 《国民住宅法》、 《住房与城市 发展法》等 , 对住房保障作了相应 的规定 。一是扩大房屋抵押贷款 保险 。除了少数富人家庭外 ,很少 能一次付清房款 , 通常按房价 25 %支付现款 ,其余部分以房屋为 抵押向银行和放款协会寻求贷 款 。二是提供较低租金公房 。《住 房法》规定 , 政府必须为低收入者 提供较低租金住房 , 其租金一般 不到私有住房租金的一半 。三是 提供低利息贷款建房 。《国民住宅 法》规定 , 政府提供低利息贷款 , 鼓励私人投资于低收入家庭公寓 住宅 , 建成后的住房 , 优惠提供给 受城市重建或政府公共计划丧失 住 所 的 家 庭 。四 是 提 供 房 租 补 贴 。家庭收入为居住地的中等收 入 80 %以 下 者 均 可 申 请 此 项 补 贴 。五是帮助低收入家庭获得房
60 编辑 :伟志
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房改纵横
房保障在其社会保障中占有十分 突出的地位 。
1. 完善的法规建设 第二次世界大战后 ,日本住房 短缺达 420 万户 , 约 2000 万人无 房可住 , 占到当时人口的 1/ 4。日 本政府为了缓解住房短缺问题 ,先 后于 1950 年制定了《住房金融公 库法》、1951 年制定了《公营住宅 法》、1955 年制定了《日本住宅公 团法》。此后日本政府又陆续地制 定了一系列相关法规 ,通过建立健 全住房保障的法规 ,使得日本住宅 政策逐步走向正轨 ,不同程度地满 足了不同阶层的住房需要 。 2. 优惠的住房政策 在构建住房保障制度方面 ,日 本政府采取了一系列的优惠政策 , 具体做法是 : 第一 ,以低息贷款促进企业从 事民间住宅建设 。早在 1980 年 ,日 本累计约有 220 多万家大企业 , 兴 建了面积在 16 万平方米以上的住 宅区 40 多处 。日本银行为促进企 业建住宅 , 于 1985 年 10 月以后 , 将利率从 8. 88 %降为 7. 38 % 。全 国银行同期放款 7789 亿日元的住 宅信用贷款 。 第二 ,政府以低税和免税优惠 促进私人住宅的兴建与购置 ,政府 曾举办了一种 50 万日元以内的免 税利息的 “住宅零存整取邮政储 蓄”。在不动产取得税 、固定资产 税等方面对住宅用地实行优惠 ,不 动产取得税一般用地为 4 % , 住宅 用地只按 3 %征收 ,优惠了 1/ 4。固 定资产税率对住宅用地面积在 200 平方米以上的减半 , 200 平方 米以下的只缴纳 1/ 4。税收优惠对 住房开放起到了积极作用 。 第三 ,发挥地方群众团体的作 用 ,吸收社会资金发展住宅建设 。 到了 80 年代 ,通过各种形式建房 , 面积 50 万平方米以上的就有 143 处 , 其优势在于 , 住宅开发不由国 家包下来 ,主要以民间团体吸收社
国外保障性住房的成功经验及启示
国外保障性住房的成功经验及启示作者：赵树梅来源：《中国经贸导刊》2014年第05期摘要：分析了新加坡、日本、美国和德国等保障房制度比较完善的四个国家的主要做法，总结了这些国家的成功经验，以为我国保障性住房制度的发展提供借鉴。
关键词：保障性住房制度经验启示一、国外保障性住房的成功经验（一）以计划和市场相结合的新加坡保障房制度首先，政府提供住宅。
新加坡政府通过推行住房公积金制度，促进房屋私有化，把原来国有的房屋逐步转让给个人，同时对收入水平不同的居民采取不同政策，目前新加坡有87.6%的居民住在政府提供的保障性住房里。
而且，新加坡近些年着重加大以销售为主的保障性住房建设，逐渐减少以租赁为目的的公租房建设，这样就避免了因为没有产权而导致的保障房居民不爱惜房屋而造成的保障房后续管理乏力和维修资金压力过大等问题。
其次，强制实行住房公积金制度。
为了解决退休工人和中、低收入水平居民住房问题，新加坡在1955年开始实施强制的住房公积金制度，从开始主要针对低收入水平居民，到后来对中等收入水平居民逐渐放开限制，到目前为止90%以上的居民住进了新建成的住宅楼。
而且，新加坡的住房公积金制度比较灵活，能够做到根据各地区的实际情况，吸收广大居民积极参与住房公积金的缴存，在缴存比率上亦有不同规定，使得公积金制度在贯彻执行后的相当一段时间里能够真正使最需要保障房的居民获得具体又实在的保障收益。
再次，合理分配公有住房。
新加坡在推行公有住房出售政策以后，大大提高了居民购房的积极性。
为了能够进行公平合理的分配，新加坡政府起初采取登记配售制度，后来实行订购制度，每季度公布房屋建设计划，欲购买的居民通过抽签订购，居民最多等待一两年就可以购买到新房。
（二）完善法律约束下的日本保障房制度首先，日本保障房发展是建立在完善的住房消费保障法律法规之上。
第二次世界大战后，日本房屋短缺严重，住房荒问题是首要解决的难题之一，大约25%的居民无房可住。
为了缓解住房压力，日本从立法的角度对房屋建设数量和标准等方面问题进行规范，先后出台一系列法律法规，例如《住宅金融公库法》等。
住房保障制度的国际经验及启示
住房保障制度的国际经验及启示近十年来，住房保障制度已经成为全球范围内住房政策重点关注的焦点，成为各国住房政策制定实施的重要依据，扮演着重要的角色。
为了更好地构建全球住房保障制度，吸取国际经验，并加以借鉴创新，有必要对各国住房保障制度进行深入的研究和比较，以期依据其所包含的内容、客观性、科学性等特点，充分利用其有益的经验和良好的做法，进而丰富和完善我国的住房保障制度。
一、美国住房保障制度的国际经验美国住房保障制度的历史可以追溯到1930年代的《新政府改革法》（GFR）。
该法案旨在减轻经济大萧条时期带来的抑郁症，帮助美国民众提高生活质量，使其更加均衡地享受发展成果。
随着《GFR》的实施，美国政府开始推出各种住房政策，通过购买房屋、拆迁改造和促进住房供应等措施，大力发展住房保障制度，使美国成为全球范围内住房政策发展最成功、最具有示范意义的国家之一。
美国住房保障制度采用政府和市场机制相结合的“双轨制”模式。
政府通过实施住房政策和采取激励措施，为市场参与者提供必要的支持和服务，以提高住房供应量，并促进住房市场平稳有序地发展。
美国住房保障制度的核心思想是，政府和社会共同以参与者的角度参与，激励市场参与者发挥住房市场的积极作用，强调利用市场机制，尤其是利用金融工具，为居民提供更加全面的住房保障。
二、法国住房保障制度的国际经验法国住房保障制度的演变可以追溯到18世纪，其最为显著的特点是建立在居民持续违反住房规定之上。
为了更好地保障住房发展，法国政府在1980年代推行了一系列住房政策，例如建立住房保障制度，改进弱势群体的住房环境，促进住房市场平衡发展，提高住房质量。
法国住房保障制度将政府和市场机制有机链接起来，在政府和市场的激励和协调作用下，使市场参与者更好地发挥住房保障的作用，并加强对住房供求的调节。
此外，法国住房保障制度注重政府与市场协调衔接，强调利用金融技术和手段，为普通民众创造良好的住房保障，加强对低收入人群的支持，以助力更充分发挥住房保障的作用。
住房保障制度的国际比较分析
住房保障制度的国际比较分析住房商品化改革至今，弱势群体的住房保障问题日益凸显。
各国的住房问题和住房保障都与社会经济、文化背景密切相关，也各具特色。
本文比较分析了美、英、瑞典、新加坡等国的住房保障制度，以期为我国住房保障制度的健全和完善提供借鉴。
关键词：住房住房保障制度国际比较我国住房体制改革至今，住房问题从总体上纳入了市场轨道，社会弱势群体，尤其是低收入阶层的住房问题进一步凸显出来。
对这部分群体的住房保障问题就成为我国城镇住房改革不可忽视的问题。
发达国家（地区）住房保障方面的成功经验，为我国建立和完善住房保障制度提供了有益的借鉴。
发达国家（地区）的住房保障制度简介（一）美国的住房保障制度1.对低收入家庭的住房租金补贴。
家庭收入为居住地的中等收入80%的居民均可申请此项补贴。
针对低收入家庭的不同情况，又分为三种补贴方式：一是直接向低收入家庭提供低租金的公有住房（一般为高价的20%-50%），主要是针对家庭收入为美国平均家庭收入37%以下的最低收入居民。
二是政府向租房给低收入家庭的住房提供补贴。
三是对满足条件的租房者补贴合理的市场租金和收入的一定比例（20%-25%）之间的差额，低收入家庭可以自己寻找住所，补贴由政府直接交给房主。
1988年后，实施住房券（Housing voucher）制度，则将补贴直接交给承租者，由其自行与房主交涉，政府不再参与。
2.为中低收入家庭提供住房金融援助。
在住房抵押贷款的初级市场上向中低收入家庭提供政府保险或担保，充当无条件偿还贷款的保险者和担保者。
这不仅稳定了初级市场，解决了贷款机构的后顾之忧，也增强了低收入者的住房购买力，促进了低收入家庭的住房需求。
通过对住房抵押贷款的二级市场的扶持和干预，来促进一级市场的稳定性和流动性，保证民众能够持续获得住房抵押贷款，使他们能够更容易得到能负担得起的住房。
运用发达的住房金融手段提高居民支付能力，是美国住房保障的一大特色。
完备的住房金融制度既承担了政府一部分住房补贴执行者的角色，又是使通过市场交易进行住房分配的市场机制得以顺畅进行的润滑剂和中枢。
国外住房保障制度的成功经验及对我国的启示
是实行住房公积金保 障制度 。允许动用公积金存款的一部分作
为购 房 的 首 期付 款 ， 不足 部 分 由每 月 交 纳 的公 积 金 分 期 支 付 ，
２ 美国。战后美国相继通过 《 ． 住房法》 徜￡ 、 市重 建法》 《 、 国 保障措施也要相应 的发生变化 。住 房保障法规的建立 ， 将给经
民住 宅 法》 《 ， 住房 与城 市 发 展 法》 ， 住 房 保 障 做 出 了相 应 的 济 适 用 房 政 策 、 租 房 供 应 政 策 及 租 金 货 币化 补 贴政 策 等 提 供 等 对 廉 规 定 。一 是 扩 大 房屋 抵押 贷 款 保 险 ， 要针对 中低 收 入 家 庭 ， 重 要 的 法 律 支 持 ， 成 为 我 国 住 房 保 障 体 系 顺 利 建 立 的重 要 保 主 通 常按 房 价 的 ２ ％ ５ 支付 现 款 ，其 余 部 分 以房 屋 为 抵 押 向银 行 和 放 证 。
国外住 房 保 障制 度的 成功 经验 及对我 国的启示
李 蕊
（ 南财 经 学 院 ， 南 郑 州 ４ ０ ０ ） 河 河 ５ ０ ２
【 摘
要】主要分析 了新加坡 、 美国、 国住房保障制度 的特点 ， 英 主张 学习和借鉴这 些国 家的成功 经验 ， 不断完善 我 国的住房
保 障 制度 。
３ 大 力发 展 住 房 金 融 。 首 先 是 政 策 性 住 房 金 融 发 展 滞 后 ， ．
提供直接 补贴 、 税收优 惠等计划 ， 促进住 房销售 。美 国住房 保 除住房公积金贷款 以外 ， 国尚未有直接面 向中低 收入家庭发 我
国外保障性住房给我们的启示
国外保障性住房给我们的启示【摘要】保障性住房建设是当前各界关注的热点问题，不仅关系房地产市场的健康发展，更直接关系百姓的民生福祉。
国务院总理温家宝在接受新华社记者采访时强调，为了维护房地产市场的健康发展，政府作为的第一件事情就是要加大保障性住房建设力度。
“保障性住房”再一次成为高房价下牵动人心的焦点。
【关键词】保障性住房；国外措施；借鉴一、保障性住房的定义及功能保障性住房通常是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、限价房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
保障性住房的核心功能是保障中低收入家庭的基本住房权利。
我国是一个发展中的社会主义国家，有着悠久的历史和文化，结合我国的国情。
二、国外住房保障建设的成功经验（一）德国政府主导为主，商业化共同发展的保障性住房。
平抑房价的措施有：一是指导价制度。
德国成立了“房地产公共评估委员会”，制订当地的“标准地价”或者“指导地价”，为不同地段、不同类型的住房制订详细的“基准价格”。
二是严格的法律。
德国法律规定，对于利用房地产谋取暴利者，地产商和房东要受到处罚，甚至承担刑事责任。
如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%则为“超高房价”，这就已经构成了违法行为；如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%则为“房价暴利”，构成犯罪【1】。
三是重税限制。
自有自用的住宅只缴纳宅基地的土地税，不需缴纳不动产税。
（二）日本一是完善的法规建设。
先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。
政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法规，日本住宅政策逐步走向正轨，满足了不同阶层的住宅需要。
二是优惠的住宅政策。
集团企业发挥积极作用，以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。
政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。
固定资产税率对住宅用地面积在200 平方米以上的减半，200 平方米以下的只缴纳1/4。
浅析国外住房保障制度对我国保障性住房发展的启示
浅析国外住房保障制度对我国保障性住房发展的启示随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，住房问题成为我国社会面临的一个重要问题。
针对低收入家庭的保障性住房是国家和社会关注的焦点，而国外一些国家的住房保障制度给了我们很多有益的启示。
首先，韩国的住房保障制度给我们提示：政府角色强化，提供多样的住房选择。
韩国的住房保障制度以政府为主导，将低收入家庭纳入政府的保障范围，提供多样的住房选择，如廉租房、公共住房和租金补贴等。
政府在经济扶持、土地政策等方面采取了积极的举措，为低收入家庭提供了较好的住房保障。
我国可以借鉴韩国的经验，在保障性住房制度中加强政府的主导作用，提供多样化的住房选择，如发展廉租房和公共租赁住房，同时加强对低收入家庭的经济扶持，为他们提供更好的住房条件。
其次，新加坡的住房保障制度给我们启示：注重住房的长期规划和可持续发展。
新加坡政府在住房保障方面实施了长期规划，通过控制住房供应和需求的平衡，保持住房价格的稳定。
他们实行了“住房就是一种生活品质”的理念，将住房视为社会发展的重要基础设施，注重住房的可持续发展。
我国可以借鉴新加坡的做法，在住房保障计划中注重长期规划和可持续发展，通过控制住房供应和需求的平衡，维护住房市场的稳定和住房价格的合理性，使保障性住房能够长期发展并适应社会的变化。
再次，欧洲的住房保障制度给我们提示：注重社会公平和居住品质。
欧洲国家的住房保障制度注重社会公平，将住房问题视为社会和经济发展的重要组成部分。
他们通过政府的介入，提供廉租房、公共住房和租金补贴等方式，保障低收入家庭的住房需求。
同时，他们注重提供优质的住房环境，致力于改善低收入家庭的居住品质。
我国可以从中受益，通过优化住房保障制度，提供多样化的住房选择，并注重提高住房的居住品质，使保障性住房真正成为解决低收入家庭住房问题的重要措施。
最后，澳大利亚的住房保障制度给我们启示：重视住房的社会地位和人权保障。
澳大利亚将住房问题视为一种基本的社会权利，注重保障住房权利的落实。
国外的“居者有其屋”
区、各类型住 房的供求差距。
俄罗斯与我 国有着极为相似的房改 条件 ，其住 房保障制度也处于建设、完
善 阶 段 ，了解 他 们 的住 房保 障 制 度无 疑
对我国有较大的借鉴意义。 根据俄 《 住房政府原则法 》，在新 旧制度过渡期 ，国家 向部分居 民发放补
和放款协会寻求贷款。 二 是提供较低 租金公房 。 《 住 房法 》规定 ，政府 必须为低收入者
提 供 较 低 租 金 住 房 ，其 租 金 一 般 不
到 私有 住 房 租金 的一 半 。
三是提供低利息贷款建房 。
《 民 住 宅 法 》规 定 ，政府 提 供 低 国
利 息贷款 ，鼓励私人投 资于低收入 家庭公 寓住宅 ，建成后 的住 房 ，优
实 行商 品化 的住房保 障形 式 ，住房 商
０ １ — — ２
介 入的 政策 很 有本 国特 色 ，
涨 ， 出售 公有 住 宅 所 赚 得 的利 润 必须 向 房 屋 开发 局 缴 纳一 部 分 。
新 加坡是 一个 市场 经 济国家 ，但住房 的建设与 分配并不完全通过市场来 实现 。在住房保障制度方 面 ，政府干预和介入的政 策很有本国特色 。
房屋的人就进行抽签 ，中签后经过购房 审查交付订金 ，后随即签订购房合同，
并交付房价 的首付款。一般等两年多就
公 积金 制 度 是 新 加坡 于 １５ 年 建 立 ９５ 可 以住 上新房 。这种 办法缩 小 了各地
的一项强制储蓄制度 ，由雇 主和雇员共 同缴纳 ，以解 决雇 员退休 生活 保障 问 题 。１６年 ，新加坡政府 为了解决中低 ９８ 收入家庭的住房问题 ，允许动用公积金 存款 的部分作为首期付款之用 ，不足之 数 由每月交纳的公积金分期支付 。这项 规 定使 低收入 者既 能购房 又不 影响 生
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第二，政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾推出一种50万日元以内免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”。还在不动产取得税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠，不动产取得税一般用地为4％，住宅用地则只为3％。固定资产税率对住宅用地面积在200平方米以上的减半，200平方米以下的只缴纳1/4。税收优惠对住房开发起到了积极作用。
二、加快住房自有化步伐。美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势，因此绝大多数人逐步由租房转向买房。自有住房占总住房面积的比例，1940年为44％，1970年为63％，到现在已超过90％。据统计，早在80年代初美国平均一户拥有住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。
五、实行购建房税收优惠政策。首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。第二，鼓励私人建房。第三，鼓励私人按市场价格购房。另外，一些企业还给将要购房的职工提供较优惠的购房贷款，以缓解职工的购房压力。
三、发达的房地产金融。美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放款协会提供贷款二级市场，为买房提供抵押贷款保险与资金。
德国：独特的住房储蓄
德国从战后的房荒严重，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和相关政策法律完善，这其中也有着不少成功的经验。
一、实行房租管制。为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
第三，发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。到了20世纪80年代，日本通过各种形式建房，面积50万平方米以上的就有143处。其优势在于，住宅开发不由国家包下来，主要以民间团体吸收社会资金进行，规模不大，利于市政管理和因地制宜的组织施工。
第四，组织公团进行住宅开发。与一般国家不同，日本政府在积极进行普通居民住宅建设与经营的同时，不是直接介入，而是组织公团进行住宅开发管理。公团利用政府财政投融资资金建设住宅，也可按照法定程序依法提出住宅征地申请，让有关机构审批。由中央和地方政府组织的住宅建设公团，提供了占全国居民户数10％的住宅。
三、实行房租补贴制。房租补贴制度是德国对低收入居民住房保障的主要方式。根据德国法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。
四、推行住房储蓄。德国住房储蓄制度是为实现建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。二是贷款利率固定、低息互助。三是政府实行储蓄奖励。此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
日本：优惠的住房政策
日本作为后起的市场经济国家，社会保障起步晚而发展快，保障水平已不亚于其他发达国家，住房保障在其社会保障中占有十分突出的地位。
一、完善的法规建设。第二次世界大战后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺问题，先后于1950年制定了《住房金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。
二、发展福利性公共住宅。政府资助个人、非营利住宅公司或自治团体建造福利性公共住宅，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租。另外，福利性公共住宅也包括了大中型企业用自有资金建造并在税收收入上得到国家优惠的职工住宅。德国法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。
二、优惠的住房政策。在构建的具体做法是：
第一，以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。早在1980年，日本累计约有220多万家大企业，兴建了面积在16万平方米以上的住宅区40多处。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88％降为7.38％。全国银行同期发放了7789亿日元的住宅信用贷款。
国外住房保障制度
2009年05月15日
近期，社会各界对经济适用房、廉租房建设等我国住房保障体系相关政策的讨论不绝于耳，面对质疑，学习和借鉴国外在住房保障制度方面的经验，无疑对构建、完善我国的住房保障体系有着有益的启迪意义。
美国：全面的立法保障
美国主要实行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度较高，私人拥有住房比例较大。