保利地产拉菲年营销策划方案(ppt 页) 金牌

结论：“库存高、竞争强、平价跑量”成为楼市主旋律。
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别墅市场
由于湖泊资源丰富，武汉的别墅都时兴依湖而建，主要集中在汤逊湖、盘龙城、南湖 、金银湖等片区。 2012年，武汉在售的别墅项目有近百个，而武昌区、洪山区、东西 湖区、黄陂区、江夏区，这5个区域的在售别墅项目占了近八成。
碧桂园生态城
保利中央公馆
• 房产税：全国政协委员、财政部财科所所长贾科表示，在“十二五”期间，房产税肯定会 在更过城市推广。
• 清理小产权房：今年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法 检查严格规范，不让小产权房现象蔓延。
• 住建部部长姜伟新表态：大城市的房价“一定要降下来”，并透漏，从“十三五”开始， 保障房可能会转为资金补贴为主。
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2013年市场预判
严厉的调控政策将几乎不会出现，以“量”换“价”是2012年主调，2013年 将保持谨慎乐观，按照目前形式，明年整体政策环境乐观，复苏势头明显。
随着地方政府的微调，2013年房地产政策环境趋于稳定，在限购方面的政策 将有一定松绑。
2012年开发商去库存化的压力较大，低价走量依然是上半年房地产行业的主 旋律，在价格的让步下，随着刚需客户的增加，下半年将有助于成交量的回升。
总体来看，预计2013年实际供应或较2012年增加，但随着成交量上升以及政 策的放松，房价低位攀升的可能性较大。
结论： 短期放松可能性不大，但政策已经见底，
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未来渐松趋势明确，市场不可能更坏。
Chapter.2
市场特征
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市场整体成交情况源自文库
2012年，武汉楼市从年初受调控影响成交量低迷到“金三银四”、“红五”的一路攀升，“六 七八”的淡而不淡、“金九银十”持续稳定增长，楼市总体稳中有升。但随着十八大的即将召开 ，购房者再次步入观望状态，等待政策的出台再做决定。
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别墅市场价格情况
保利 拉菲
分析：2012年武汉别墅市场成交均价呈 上扬趋势，较去年有大幅增涨。无论武 汉别墅整体市场月度成交均价，还是从 板块成交均价来看，保利拉菲都处于较 高位。而环东湖高达28732元的成交均 价皆凸显出二环内城心别墅的稀缺性。
结论：“稀缺性”成别墅最大筹码。
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别墅成交面积情况
策和限购政策。
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下半年货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧，抑制不合理需求
降息：
6月8日，央行三年来首次降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期 贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应 调整。”
继6月8日降息之后，央行7月5日晚再次宣布降息：金融机构一年期存款基准利率下调0.25% ，一年期贷款基准利率下调0.31%；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相 应调整。
大家好
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目录 目录
Part.1 2012年市场回顾 Part.2 2012年营销回顾 Part.3 2013年整体营销策略 Part.4 2013年营销策略执行
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1 Part.1 2012年市场回顾 ——整体市场稳中有升，明年供应增量大 Chapter.1 政策盘点 Chapter.2 市场特征 Chapter.3 市场小结
分析：别墅产品主要分为200㎡以下，200250㎡ ，250-300㎡ ，300㎡以上四个面 积段。200㎡以下产品占首位，但同比减少 19%；200-250㎡ ，250-300㎡却同比增 加，合为主力军。
分析：从板块看，200㎡以下产品在光谷板块 成交占比最高，达89%；200-250㎡产品在徐 东、积玉桥、盘龙城、汤逊湖等板块成交占比 较高；250-300㎡产品在环东湖、后湖、金银 湖等板块成交相对突出；300-400㎡产品成交 占比在沌口、新洲成交占比较高，均为75%。 400㎡以上产品仅在后湖成交占比相对较高。
分析：供应量集中爆 发，产品品类不断丰 富，各类置业需求跟 进。截至10月底，武 汉楼市遵循这一轨迹 向前，成交量在月末 抵达高位。主要原因 是开发商将“去库存 ”定为首要任务。
结论： “以价换量、楼市回暖、稳中有升” 成为今年楼市代名词。 12
土地市场情况
分析：在政策调控、房地产资金和行业走势下 ，开发商拿地积极性不高，储地趋缓，拿地理 性，楼面地价维持低位。2012年上半年武汉 土地市场表现较为平淡。
南湖半岛
保利拉菲
金地圣爱米伦
泰然南湖玫瑰湾 保利心语
保利十二橡树
长岛 阳光100大湖第
九台 万科红郡
结论：地处郊区的别墅为市场主体，城区别墅供应量很少，备显稀缺。14
别墅市场成交情况
分析： 2012年1-9月，武汉市共成交别墅645套，相 比去年大幅增涨。别墅市场成交呈现“跌宕起伏”之 势。1、2月下滑，2月底颁布了“禁墅令”政策后， 成交量明显上涨。4月份受端午及五一影响销量有所 回落，5月销量再度攀升，至6月达到历史最高峰值 ，之后成交量再次回落。纯水岸东湖在6月备案39套 ，成交均价29713元/平，直接拉升了整体成交量和 成交均价。
5月底来的降存准，和连续两次降息，对市场观望情绪缓解有了明显促进作用。
公积金：
武汉市职工购买首套房，包括一手房，二手房，且住房面积不超过90平，额度上升至80% ，最高不超过60万元。
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两会期间无更严厉的调控政策出台，2012年房地产调控政策已经见底。
中央两会关于房地产调控的声音：
• 温家宝：搞好房地产调控，促进房价合理回归，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不 力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
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Chapter.1
政策盘点
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政策盘点
上半年中央政策以维持为主，坚持房地产调控不动摇；
上半年温总理的讲话：
• 1 月：巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求 的政策措施，促进房价合理回归。
• 2 月：促使房价合理回归不动摇。 • 3 月：目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。 • 4 月：要坚定不移的继续实施房地产市场调控政策，决不让调控出现反复。 • 5 月：稳定和严格实施房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政
• 全国政协委员、清华大学教授蔡继明：不能以保刚需为名，行送调控之实，建议调控楼市 ，从土地出让抓起。
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政策小结 当前市场已到达底部区域，未来很难有更严厉的政策出台。 有房地产信贷作为基础，刚性需求的膨胀必将导致后市的成交放量。 尽管观望情绪依然存在，但客户信心有所好转。宏观调控一年，作为投资风
向的高端客户都明白：价格泡面已经挤出，未来两年正是出手时机。