房地产开发产品成本核算探讨
房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议
房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议房地产行业是一个投入资金巨大、项目周期长、风险较高的行业。
在这样的行业中，成本核算是非常重要的，它关系到企业的经营效益、财务管理和竞争力。
当前房地产行业成本核算中存在着一些主要问题，这些问题在一定程度上影响了企业的经营和发展。
为了更好地解决这些问题，我们需要深入分析，并提出相应的建议。
一、房地产行业成本核算存在的主要问题1. 成本核算不完全在房地产项目的开发过程中，往往存在成本核算不完全的情况。
这是因为房地产项目的开发具有复杂性和长周期性，导致涉及的成本项目繁多，包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、管理费用等。
但在实际操作中，有些成本项目可能被忽视或者遗漏，导致成本核算的不完整。
2. 成本核算不准确另外一个主要问题是成本核算不准确。
在房地产项目的开发中，成本核算的准确性直接关系到企业的利润水平。
由于项目的复杂性和多样性，企业在成本核算过程中可能存在数据采集不及时、核算方法不完善等问题，导致成本核算结果的不准确性。
3. 成本核算管理不规范成本核算的管理不规范也是一个主要问题。
房地产项目的开发过程通常涉及多个部门、多个环节，成本核算需要协调各个部门之间的合作，需要有严密的管理制度和规范的操作流程。
有些企业的成本核算管理存在着流程不规范、责任不清晰、信息不及时共享等问题，导致成本核算管理效率低下。
二、建议为了解决房地产行业成本核算存在的主要问题，我们提出以下建议：1. 加强成本核算的信息化建设房地产企业应该加强成本核算的信息化建设，建立起完善的成本核算系统，实现成本数据的实时采集、存储、分析和共享。
通过信息化系统，可以有效解决成本核算不完全和不准确的问题，提高成本核算的及时性和准确性。
2. 加强成本核算的数据采集和核算方法房地产企业应该加强对成本核算数据的采集和核算方法的研究，建立科学、合理的成本核算方法，确保成本项目的全面核算和准确计量。
企业应该加强对成本核算人员的培训和考核，提高其成本核算的专业水平和操作能力。
有关房地产开发成本核算若干问题的思考
有关房地产开发成本核算若干问题的思考【摘要】房地产开发企业在国家的大力扶持之下目前已经成为了中国经济的领军行业，成为了我国国民经济中的最为重要的组成部分。
房地产开发行业的成本核算是关系到房地产开发行业利润多少的重要核算项目必须予以高度重视。
【关键词】房地产开发；成本核算；开发管理费用；融资成本；配套设备费用支出【引导语】我国房地产行业的一个最大的特征就是就是投资方的资金投入数额极为巨大，随着房地产行业的不断兴起，房地产行业中的全部投入资金量已经在我国屡创新高，成为了我国的国民经济的重中之重。
作为一项传统行业，房地产行业的成本核算问题一直是所有房地产企业的领导者们最为关心的问题。
因为，成本核算问题关系到房地产企业的赢利状况，赢利状况又将影响到房地产企业的未来的生存与发展。
房地产行业属于资金较为密集的行业，资金是房地产行业的命脉，一旦资金链断裂则房地产企业必将以失败而告终。
因此，房地产行业必须对成本进行较为准确的核算以保证流动资金在可控下的稳定流转，企业在可控的状态下稳步向前发展。
在对房地产企业进行实际的成本核算过程中存在着诸多方面的问题。
1.当今房地产开发成本结构的主要组成部分房地产的开发成本即指房地产企业在其整个项目的开发全过程中所产生的全部费用的总和。
这些成本不但包括了前期的土地资源使用费用，而还也包括了前期投资所花费的费用以及工程设计相关的费用。
在工程施工过程中还包括工程材料、配套生产设施的购置或使用费用、融资费用、流通费用等。
1.1 土地和土建费用以及相关设备所产生的费用土地是国家的宝贵资源，我国因土地的纠纷而引发的流血事件屡见报端，其中绝大部分的起因都是由于房地产开发企业在目标地块投资建设所致。
土地是房地产开发的必要因素，土地不但决定了房地产一开发的位置而且也决定了房地产开发的出售价格，在房地产业的一句金科玉律就是价格决定的三种因素就是“地块、地块、还是地块”。
也正因为如此，我国的房地产行业才会不惜一切代价也要买到较为适宜的地块，我国的许多大城市的地王也因此产生。
试论房地产开发的成本核算
许多项 目由垄断性企事业单位执行 ． 随意性很强 标
准普遍偏高 。配套及其他收费项 目是房地产开发成本中受 外界 因素影响最大 的～块费用支 出 ， 一般 占项 目总投资的
试论房地产开发 的成本核算
文 ／唐黎标
二 、加 强房地 产开发企 业的成本 核算策 略
１％ 一 １％。 ０ ５ （ 三）管理费用和筹 资成本 （ ）加强 房地产企业成本核算 的规章 制度建设和 组 一 织落实
式。
配， 再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本
费用主要是建筑 安装工程费用 ， 其他成本费用则需要按期 进行分配 ， 而对于间接分配的费用需要在 日常归集时按各 自成本项 目的细 目分别 归集核算 ． 然后按各个成本对象和 对应成本项 目进行分配 。例如 大型综合性房地产项目的 成本核算对象直接归集项 目的建筑安装工程费用。土地征
上 海 房地
为 了房地产业的稳步 发展 ，就 需要投 资者精打细 算 ， 规避风险 ， 力求以最少 的成本耗费获取最大的经济利益 。 因此 ，提高房地产 开发项 目的成本核算质量 ， 是房地产开 发企业的当务之急 。
一
、
房地产 开发成 本 的组 成
房地产开发成本就其用途 来说 ， 大致可分为三部分 。
费和 开发间接费用 中的现 场管理 性费用则按各成本对象
开发企业在确定成本核算 对象时 ． 结合开发工程 的地 应
点、用途 、结构 、装修 、层高 、施工队伍等 因素 ， 分别做 如下处理 ： 一般的开发项 目 ， 应以每一独立编制的设计预
的建筑面积计算 比例分摊。当月发生的各项成本费用 ， 其
归集和分配程序 同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支 出则按各成本 对象归集的上月末成本 实际发生额计算 比 例分摊 。对于预付款项中若属于预决算范围的按合 同支付
房地产开发企业成本的核算
房地产开发企业成本的核算房地产开发企业是专门从事房地产项目的开发、建设和销售的企业，主要在城市和城市周边地区进行活动。
在市场竞争激烈的环境中，控制房地产开发企业的成本是非常重要的。
本文将介绍房地产开发企业成本的核算，以帮助企业实现更好的成本控制。
成本的定义成本是指企业所发生的用于生产企业产品或服务的各种支出，包括生产所需的原材料、设备、人力、房租、保险、税费、运输等。
这些支出都是企业的成本，对企业的利润和长期发展有很大的影响。
战略性成本核算房地产开发企业应该把成本核算作为一个战略性的工作进行推进。
企业需要对各个方面的成本进行核算，从而提高生产和经营效率。
在成本核算中，企业需要注意以下几个方面：1. 直接成本直接成本是指制造产品所必需的材料和劳动力成本。
在房地产开发企业中，直接成本包括房屋建设所需要的材料和人工成本。
为了合理控制直接成本，企业需要谨慎安排建设计划和材料采购，以及合理地组织施工队伍。
2. 过渡成本过渡成本是指在生产过程中的一些临时性成本，如运输、包装、库存管理等。
在房地产开发企业中，过渡成本主要表现为建筑材料运输和供应管理成本。
企业需要合理组织供应链，减少建筑材料的运输费用，同时优化供应链管理、减少库存等临时性费用。
3. 长期成本长期成本是指企业生产过程中的长期投资支出，如建立新的生产基地、购置新的生产设备等。
在房地产开发企业中，长期成本主要表现为房地产项目的投资和建设成本。
企业需要合理规划资金投入，避免出现资金短缺和项目延期的情况。
4. 间接成本间接成本是指企业生产或销售活动所需的非直接成本，如广告费用、管理费用、办公室费用等。
在房地产开发企业中，间接成本主要表现为销售和运营活动所需的费用。
企业需要合理安排销售和营销策略，减少间接成本的支出。
成本控制的重要性房地产开发企业需要不断地控制各个方面的成本，以获得更好的收益。
如果企业不能合理控制成本，会导致利润下降或亏损。
因此，成本控制是企业取得成功的重要因素之一，可以帮助企业实现以下目标：1. 提高竞争力成本控制能够提高企业的竞争力，使企业在激烈的市场竞争中具有更强的战斗力。
房地产企业成本核算的相关探讨
有 些 房地 产 企 业 为 了 压 缩 利 润 ，特 别是 为 了应 对 汇算 清 缴 时 少 缴 纳 税 金 及 决算 土地 增 值 税 时 少 缴 纳 税 金 。房 地 产企 业 往往 在 建安 成 本 上会想办法 ， 故 意 伪 造建 安 合 同 。 自 已花 钱 去 开 工 程 票 ， 这 样 虚 列 并 结 算工程成本。
投资理财
房地产企业成本核 算的相关探讨
泰 州市苑 田房 地产 开发有 限公 司 羊玲
摘要： 本 文 结 合房 地 产 企 业 的 开发 特 性 。 通 过 了解 房 地 产 企 业 中 成 本 核 算 的 内容 和 特 点 ，分 析 目前 房 地 产 企 业 中成 本 核 算 的 现 状 及 其 中
（ 五） 僵 意调 换 不 罔项 玎 阍的成 本
ｆ ４ ） 基础设施费 ： 主 要 是 指 开发 小 区内 的 道 路 设施 支 出 、 供水 、 供电、 供气 、 排污 、 绿化 、 消 防 等 的设 施 支 出 ； （ ５ ） 公 共 配套 设 施 费 ； 主 要 是 指 开 发 小 区 内 不 能 有 偿 转 让 的公 共 配 套设施发生的支出 ． 如小 区 内学 校 、 幼儿园、 会所 、 锅炉房等 ； （ ６ 】 开 发 间接 费 ： 主要 是 指 与 项 目开 发 直 接 相 关 ， 在 施 工 现 场 发 生
依据。因此 ， 合 理 计 算 房 地 产 企 业 的成 本 是 房 地 产企 业 的关 键 。
一
、
房 地 产 开 发 成 本 的 内 容
房地 产 开 发 成 本 指 房 地 产开 发 过 程 中所 支 付 的全 部 金 额 包 括 管 理 费用 、 销 售 费用 及 财 务 费 用 。 具 体可 分 为 以下 几 部 分 ：
房地产开发企业的成本会计核算_开发成本
房地产开发企业的成本会计核算_开发成本摘要:本文论述了房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。
首先回顾了房地产开发中的常见成本，然后通过对成本会计核算原则和相关会计准则的介绍，揭示了开发成本的特征、核算原则和核算方法，最后简要提出了对成本会计核算进行评估的原则和原则。
关键词：房地产开发，成本会计核算，开发成本，核算原则，核算方法，评估原则正文：一、简介房地产开发是指在拥有房地产开发权的基础上，将房地产扩大开发、增值的综合性表现形式。
它集经营、投资和其他业务为一体，是一个复杂的、高风险的经济活动，其成本会计核算十分复杂。
本文重点讨论房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。
二、成本会计核算原则根据国家会计准则，企业在进行成本会计核算时应遵循以下原则：1. 实物直接成本原则：所有直接参与生产和销售活动的实物费用都应归为直接成本。
2. 推算成本原则：当不能直接获取实物费用的数据时，可以根据相关信息推算出相应的成本数据。
3. 全部成本原则：所有参与生产和销售活动的费用都应归为全部成本，然后以某种方式将它们分配给不同类别的产品或服务。
4. 时间成本原则：应当将成本对应到生产和销售活动中的时间，将发生的成本归属到具体的时间段内。
三、开发成本的核算1. 开发成本的特征在房地产开发中，开发成本是指由于地方政府相关政策或者企业创新研发活动而认可的，可以在销售项目中分解出的，用于支持企业的相关投资。
一般来说，包括建设成本、投资管理成本、销售及服务成本以及其他营运性成本等。
2. 开发成本的核算原则a) 开发成本应当根据财务会计原则，按原始成本和变动成本两个类别进行核算；b) 如果土地、楼宇、运输设施等的价值不能直接计量，应当进行估值，并在估值变动情况出现时及时进行调整；c) 生产、投资、行政以及其他费用应当按真实价值进行核算；d) 土地使用权、许可证等费用应当逐笔计提；e) 违约金、罚款等应当在发生时计提；f) 投资补偿费、押金等应当按实际发生成本进行核算。
浅谈房地产企业开发成本及会计核算中应注意的问题
浅 谈房地产企业开发成 本 及会计核 算 中应 注意 的问题
一 潘春华 长泰泛华 生态产 业投资有限公司
出 的全 部费 用按 成 本项 目进行 归 集和 分配 ，最 终计 算 出开 发 项 目总 成本 和 单位 建筑 面 积成 本 的过 程 。企 业进 行 开发 成本 核算 ，除 了必
施 发生 的支 出。
如 果将 其直 接列 入 损益 类科 目进 行核 算 ，势 必会 形成 虚假 的财 务 成
果 ，不 能客 观地 反 映企 业 的实 际经 营 情况 ，同时 损失 开发 成 本加计 扣 除的税 盾 收益 。 因此 ，对 受 益对 象 明确 的贷 款 利息 应视 同 资本 性
须严 格 执行 国 家制 定 的房地 产 开 发企 业会 计 制度 和财 务制 度 外 ，还
应该 注意 以下几 个 问题 。
１ 开 发 成本 会计 科 目及 辅助 项 目的设 计 ．
核 算 中应 注意的 问题 进行探 讨
正确 划 分成 本项 目，可 以客观 地 反映 产 品的成 本 结构 ，便 于 分 析研 究 降低 成本 的途 径 。按 现 行 的房地 产 开发 企 业会计 制 度规 定 ， ［ 要 ］ 本 文就 将 对房地 产 企业 开发 成本 的核 算 内容 、会 计 摘 首先 ｌ “ 发 成本 ”作 为一 级 成 本核 算 科 目 ，其 实 ， 别按 照 土地 ｝ 开 巴 分 ［ 关键 词 ］ 房 地产 企 业 开 发成本 开发 成本 核 算
征用 及拆 迁 补偿 费 、前 期工 程 费 、建筑 安 装工 程 费 、基础 设施 费 、
公 共 配 套 设 施 费 、开 发 间 接 费 用等 六 项 明细设 立 二 级科 目明细 ， 最 后 ， 各二 级 明细科 目以 工程 项 目为单 位 的设 立 项 目辅 助 帐 ， 成 交 按 形 叉定 位 ， 方便 统 计 和 查 询 。清 晰 的 成 本项 目有 利 于 将来 的项 目土地 增值税 清 算和 企业 所得 税 汇算 。 ２ 公 共成 本 费用 的分 摊标 准 的选 择 ． 公 共 成本 费用 分 摊 适用 于 “ 受 益谁 分 摊 ” 的原 则 ，一般 能 谁 分 清 成本 核算 对 象 的 ，可直 接计 入特 定 的成 本核 算 对 象中 ；如 果不
浅谈房地产开发成本及其核算
其他与 土地有 关 的费 用。这是房地 产 开发成本 的最 重要组成 部分 ，大约 占
后勘察 、 规划设计 、 目可行性研究 、 项 场地平整 、 大市政配套 费 、 防费用 以 人 厦 取得政 府有关房 地产开发所需 证照 而发生 的费用 ，这部 分费用与 土地 费 用紧密相连 。如果取 得的土地是三 通
利润 的结算 ，这样 才能充分发挥 成本 核算 的作用 ＝
２ 成本项 目的设立 正确 分成
般行业相 比， 具有建设周期长 、 投资
数额大 、 投资风险高等特点 ： 因此 ， 大 多数 开发企业 必须通 过银行贷 款来解 决 资金需要 ．这样 就产生数 额较大 的
利息 支出。
金额是 固定 的 ， 同签订后不再变动 ， 合
区内的道路 、 供水 、 电 、 供 供煤 、 排污 、
通讯 、 绿化等费用。 这类 费用项 目种类 繁多 ． 标准不一 ， 许多费用项 目由垄断 性经 营企业 或事业单 位执行 ，任意性
很强， 标准普遍较高 。 配套及费用项 目
是房地产开发 成本 中受外界 因素 影响
最 大的一 块费用 支出 ，一般 占项 目总
２ ０ ．／ ＝ ０ ２ Ｊ 海财税 ３
２ ５
维普资讯
那 么 ，前期 费用就高 ， 土地 费用会 降
低 ；如果取得 的土地是七 通一平 ，那 么， 前期费用会 较低 （ 因为土地 费用里 已包含 了土 地出让金 、大市政配套 费 等） ．土地费用就高 ： ３基础 设施 费。主要是指 开发 小
一
总成本 的５ ％以上。 ０ 售价越高 、 地段越
１ 土地 费用。房产商取得土地 的 ． 费， 主要包括土地 出让金 、 土地补偿 （ 包括动迁 、 安置和补偿费用等 ） 和 好 的楼盘 ，土地 费用 占总 成本 的 比重
房地产开发企业成本核算探索
的间接费用 ，根据购置材料的合 同的 同出售 ， 或者 无偿转交给小区物业 整个项 目的开发成本 。 多
金额 ，发生的标准ｚｎ 或定额工时计 结构 、多品种的项 目同时开发 ，土地 ｔ ， 算人工费用，按～定的标准分摊间接 成本 的分摊是按建 筑面积 、占地 面积 （ 三）土地储备的成本核算方法 企业 为了保 证持续 发展 ，以较低
一
、
与 一般成本 核算 的 区别
房地产成本 由于其 自身行业 的特
殊性与其他 行业成本核算存在较大 区
别 。下面就传统 制造业 的成本核算进
行 比较 ，来分析两者在成本核算 中的
一
些不 同点பைடு நூலகம்。
（ ）成本计算方法不 同 一 传统制造业按其 组织方式 ，有大 量生产 、成批生产和单件生产 ；按其
文 ／唐 酷
产的成本也十分关注 。作为从事房地
产开发公 司的一个专业财务人员 ，我 认 为如何准确 、合理 、规范计算和运
作房地产 的开发成本 ，是整个房地 产
综合开发管理的重要环节 ，也是企 业 财务管理 的重要一环 。以下从会计 角 度 出发探索房地产开发企业成本核算
的方 法 。
些费用不一定 当时就要支付 ，但按照 的影 响
房地产开发成本 中会 发生一 些其 资金 的来源 。不管何 种筹资方式 ，都 他不确定 因素对成本的影 响 ， 如车库 、 要 树 立 最 佳 资 金 使 用价 值观 念 。既 要
传统制造业在 归集产 品成本 时将 小 区会所 人防工程的地 下室等 是单 有 充 足 的资 金 确 保 项 目的顺 利 ，又要 发生的直接材料 、人工 、费用和承担 独 出售 ，还是和商品住 宅或办公楼 一 合理降低资金的使用成本 ，从而降低
房地产开发成本核算
浅谈房地产开发成本核算摘要：在房地产开发过程中房地产开发成本核算起着重要的作用，要想获得预期的经营利润，房地产企业除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，做好成本核算，严格控制房地产开发过程中的各项费用支出。
为此，笔者根据多年的工作经历，对房地产开发成本的核算及在核算过程中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。
关键词：房地产开发；成本核算中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)02-0208-01一、房地产开发成本的构成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，其主要构成为：1.土地、土建、设备费用。
这是房地产开发成本的主要内容，大致占总成本的80％，其中所占比例最大的是土地费用。
土地费用在房地产开发中占有很大的比重，土地费用的多少，是评价一个房地产项目是否可行的主要条件之一，是否能达到预期利润的最主要经济指标。
土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。
房地产企业在决定是否开发一个项目前，在进行投资决策时，都必须将预计投入的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出要开发的商品房每平方米土地所占的成本，以此来进行项目的可行性评估和论证。
2.配套及其它费用支出。
主要是指水、电、煤气、通讯、小区绿化和道路、市政和土建配套费。
医院、商店、会所、学校、幼儿园等生活服务性设施也是不可缺少的。
其它项目收费中有些诸如保证金虽然属于押金性质，但由于多种原因大多很难收回。
并且这类收费种类繁多，标准不一，收费任意性较强，可操作性较大，因此，这部分费用也是房地产开发过程中受外界因素影响最大的一块费用支出，通常占项目总投资的10－15％。
一般房地产企业在开发过程中要通过各种途径和关系，运用各种方法尽可能减少这部分费用的支出，以此来降低项目开发的建设成本，取得预期的经济效益指标。
3.房地产开发管理费用和融资成本。
房地产开发与其它一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。
试论房地产企业的成本核算问题及其策略
明确 ， 一般不 拖拉 ， 而项 目决算会 因为各种原因一拖再拖 ， 这样会 导致 系列 问题 出现。而且房地产成本核算较 为复杂 ， 核算涉及 的会 计周 期长 ， 导致很 多的成本核算不到位 ， 虚列成本费用 。
一
房地产成本核算概述 房地产成本 的最基 本组成是土地 ， 前期 工程和设备费用 。这三种
经界． ２ ０ １ ２
成本也是 主要内容 ， 大概 占成本 的 ８ ０ ％左右 。从 政府或其他地方购买 土地进行开发是最终要的成本 ， 主要包括动迁费 ， 出让金 ， 拍卖佣 金 ， 置 换成本 ， 契税等 。在开工前也需要前期工程 的准备。 比如三通一平 费， 地质勘探费用等。设备费用 就更多 了， 材料费 ， 人工费等。其 次就是各 种配套 费用 及其 他费用 。比如学校 ， 商店 等配套 设施 ， 公共停车场 ， 水 电， 煤气 ， 照明和道路绿化等 。其他 费用 包括相关税费 ， 押金等 。另外 就是筹资成本和管理费用 ， 我们 知道 ， 多数房地产都是靠贷款来解决 资 金问题 ， 但是房地产周期长 ， 所以还款 的利息也是不容小觑的。管理 费 用等则是在工程进行时 ， 对现场和设备管理需要花费的钱。 ‘ 二、 房地产 企业成本核算现状及 问题 （ 一） 成本的归粜对 采碓 以确定 ， 校算 口径不一
一
、
三、 完善房 地产企业成本核算的对策 （ 一） 明确成本核 算对 象 房地产企业开发 必须以独立 的单项开 发工程进行成本核算 ， 要充 分考虑开发工程 的各种 因素 ， 客观合理 的分配和归集 贾甫来 确定 承担 者 。对规模较大的 ， 建设时间较长 的工程 ， 可 以按照开发项 目的区域集 合经济责任制来规划成本核算对象。 （ 二） 加强项 目 成本柱 算的管理和分析控制 ， 有效控制支 出 首先要建立 良好完 善的预算管理制度 。成本控制是所有企业能否 获利的关键所在。开发项 目 具有周期长 ， 投入资金多的特点 ， 并且 国家 加强了房地产的宏观调控 ， 房地产 面临政策和市场风险的概率加大 ， 加 强前期工程 费 ， 基础设施费 ， 公共建设 费 ， 建安工程费等 的成 项 目的预 算显得尤其重要。其次 ， 要不 断改善 开发 的成本控制措施 ， 可 以设立专 门的管理部 门进 行管理 ， 做 出科学理性 的分析 ， 进一步降低成本 支出 ， 从而有效 的控 制成本 。对照 国家规定 的核算标准 ， 严格按 照要求对工 程部实 际造价进 行审核 ， 对材料等 价格 的变动而影响 的成本 要即使知 晓， 准确工程决算 。 （ 三） 提 高成本柱 算质量 ， 健全 审计监督制度 通过健全制度 ， 将 外部 的监督 和内部 的审计有效的结合起来 ， 确保 核算质量。通过弥补审计 制度 明确审计人员 的职责 ， 设立审计部 门， 加 强人员管理 ， 参与成本核算 的监督 工作 ， 工作人员坚守 自己的责任 ， 认 真对待工作 ， 确保数据真实可靠 ， 不弄虚作假 ， 减少不合理开支 ， 最大化 的提高利润。要不断提高工作人员 的责任心 ， 提高业务能力 ， 从根本上 解决成本核算 出现 的问题 ， 确保成本 核算质量 。 总之 ， 由于房地产企业 比较特殊 ， 资金庞大 ， 周期较长 ， 导致成本核 算 比较复杂 ， 需要 工作人员具有 良好 的专业素质和敏锐 的专业判 断能 力 以及认真仔 细的工作态度 。在 明确成本 核算对象的前提下 ， 建立健 全 的成本核算制 度 ， 准确合理 的归集 和分 配成本费用 ， 加强监督 力度 ， 避免工作中的漏洞 ， 严 格的控制成本支 出， 不断提高对成本控制的管理 水平 ， 按照 国家规定 实行核算制度 ， 不 投机取巧 ， 依法为企业 创造最大 利润 ， 提高管理水 平 ， 让企业在房地产 市场中站稳脚跟 ， 具有 强大的竞 争力。 参考文献： ［ １ Ｉ吕超峰． 】 房地产 开发 企业成本核算存在 的ｊ ＇ － ￣ ｊ 题及 对策探析［ Ｊ 】 ． 财
房地产开发企业成本核算探讨
２ ０ １ ３年 ８月
大
连
大
掌
掌
报
Ｖｏ １ ． ３ ４ Ｎ Ｏ． ４
Ｊ ０ ＵＲＮＡＬ ＯＦ ＤＡＬＩ ＡＮ ＵＮＩ ＶＥＲＳ Ｉ ＴＹ
Ａｕ ｇ ．２ ０ １ ３
房 地 产 开 发 企 业 成 本 核 算 探 讨
刘 莉
（ 大连大学 财务处 ，辽宁 大连 １ １ ６ ６ ２ ２ ）
量 勘察 设计 费、各 项 临时工程 费用 、“ 三 通 一平 ”费用
二、 加强房地产 开发企业成本核 算制度 建设并做好成本核 算基础 性工作
在 房 地 产 企业 项 目开 发 中涉 及 的 以上４ 个阶段中， 将 发 生许 多 费用 ，如 可行 性 研 究 费、 前期 工 程 费、 建
筑 安装 费、 销售 费、 利 息 费 以及 为 管理 项 目而发 生 的 管 理 费 ，等 等。 这 些 费用 中，有 些 可 记入 成 本 ，有 些 则 作 为期 间费 用处 理 。如 何 更好 地 完成 房 地 产 开发 企
业 的成本 核 算工作 ，应 做好 如 下两项 工作 ： （ 一 ）建 立健 全 房 地产 开 发 企业 成 本 核算 的规 章
制度
房地 产 开 发 企业 应 严格 遵 守 国家 相 关 法规 和 会计
制度 ，并 结合 其 自身 的组 织特 点 ，制 定 并 逐步 完 善其
成 本核 算 控 制、 投 资 决策、 项 目预 算 决算 管 理、 成 本 费用 审批 、 资产 管理 等 相 关 的成 本 核算 制 度 ，做 到有 法 可依 、 有章 可 循 ，切 实保 证 会 计信 息 真 实 可靠 。 同
开 发 企业 必 须 加 强成 本 核算 与管 理 ， 以实 现 利润 最 大 化 为 目标 ，使房 地 产 开 发企 业 得 以壮 大 并 利 于其 长 远
关于房地产开发公司成本核算的调查研究报告
关于房地产开发公司成本核算的调查研究报告一、引言房地产开发公司是以房地产开发和销售为主要业务的企业，而成本核算是企业经济管理的重要组成部分。
通过对房地产开发公司的成本核算进行调查研究，能够了解其成本结构、成本控制和盈利能力等关键信息，对企业的经营决策、财务管理和发展战略具有重要意义。
本报告旨在对房地产开发公司成本核算进行调查研究，为企业经营提供参考。
二、背景分析1.房地产市场的发展；2.房地产开发公司的特点；3.成本核算在房地产开发公司中的重要性。
三、研究方法本次调查研究采用了问卷调查法和实地访谈法结合的方式，根据房地产开发公司的不同规模和地域分布，选择了20家具有代表性的房地产开发公司作为研究对象。
通过问卷调查了解这些企业的成本核算方法和流程，并通过实地访谈进一步获取详细信息和意见。
四、调查结果1.房地产开发公司的成本结构：房地产开发公司的主要成本包括土地成本、建设成本、销售成本和管理费用。
其中，土地成本通常是企业最大的成本项目，而建设成本和销售成本则是房地产项目的主要成本。
管理费用包括企业的管理人员工资、办公费用等。
2.房地产开发公司的成本核算方法：大多数企业采用了传统的成本核算方法，即将各项成本细化到项目或产品中进行标准成本核算，并通过财务报表进行成本分析。
但也有一部分企业开始尝试采用ABC（Activity-Based Costing，基于活动的成本核算）等新的成本核算方法，更加精细地了解成本的产生和变化。
3.房地产开发公司的成本控制：房地产开发公司普遍重视成本控制，主要采取了以下措施：严格控制土地成本，进行合理的招投标；优化建设流程，提高施工效率，降低建设成本；加强销售管理，提高销售效率，降低销售成本；合理配置人力资源和物资，降低管理费用。
4.房地产开发公司的盈利能力：大部分企业的盈利能力相对较强，但也存在一些企业盈利能力较弱的问题。
研究发现，盈利能力较强的企业对成本核算和控制较为重视，能够更好地把握市场机会并提高市场竞争力。
对房地产行业成本核算一点思考
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
认为已不符合现代土地使用权转让 的国家政策的规定 ，建议改设 为 “ 土 地取 得 费 用 ” 或 “ 土 地 费 用 ” 。土 地 征 用 是 政府 为 了公 共
房地产行业成本构成 筑 实 体 的幼 儿 园 、物 业 用 房 等 可直 接 核 算 到 此成 本 对 象 ； 另一 种 １ ． 成本 分 类 。房 地产 行 业成 本按 核算 科 目分 三 类 ：期 间费 用 、 就 是不 形成 建 筑实 体 ，是 为整 个小 区 服务 的 ，如 车棚 、康体 设施 、 开 发 成 本 、税 收 支 出。 期 间 费用 作 为 房 地 产业 务 的 支 持 性 费 用 ， 水塔 等 可按 规划 面 积 的 比例分 到每 栋 楼 。
对房地产行业成本核算 一点思考
王海影 。 鲁 强
１ ． 西安交通大 学管理 学院 ；２ ． 郑州绿都地产集 团有 限公 司
摘 要 ：成本控制被看成企业提升 竞争力 的重要途径 ，那 么房地产行业进行成本控制 需先 能准确核算成本 ，才能找到
成本控制关键环节 。本文探讨房地产成本核算 中开发成本科 目核算的 内 容 及成本分摊方 法，让企 业在成本核算 中更准确 分摊成本 ，更准确核算每个成本对象产生 的利 润，为企 业决策服务 。 关键词 ：开发成本 ；房地产行业 ；成本核算
级等明细。前期核算细化对后期在成本分摊环节会有很大帮助。
助于更好地认识成本核算，实务中业务多种多样 ， 远比核算理论 、 不论当初采用什么方法确定成本核算对象，最后都需要核算 出每 方 法 复杂 ，房地 产 企 业 商 业 经营 模 式 下 形 成 的投 资 性 房地 产 ，代 栋 楼 的成 本 ，甚 至到 每 一平 方单 位 成本 。 建 廉 租房 等 都 给 房地 产 核 算 提 出新 的要 求 ，需 要 在 实 践过 程 中不
房地产开发企业成本核算相关问题分析
房地产开发企业成本核算相关问题分析房地产开发企业是指以房地产开发与销售为主要经营活动的企业。
在房地产开发过程中，涉及到多个环节的成本核算，包括土地购置成本、建筑物施工成本、销售费用等。
本文将结合实际案例，对房地产开发企业成本核算相关问题进行分析。
一、土地购置成本核算土地是房地产开发中不可或缺的资源，其购置成本在整个项目的成本中所占比重较大。
土地购置成本核算应当包括土地出让金、征地拆迁费、规划设计费等。
其中，土地出让金是指开发企业为取得土地使用权向政府支付的费用，一般按照土地面积与出让价格计算。
征地拆迁费是指为腾空土地所需要支付的费用，其成本核算需要考虑到征地拆迁费用、补偿费用等。
案例分析：某房地产开发企业在某地区购置一块地皮，土地面积为5000平方米，出让价格为2000元/平方米，征地拆迁费用为200万元。
该企业的土地购置成本应当为：土地出让金：5000平方米× 2000元/平方米 = 1亿元征地拆迁费：200万元规划设计费用：待定二、建筑物施工成本核算建筑物施工成本是指房地产开发企业在建设楼房过程中所发生的各项费用，包括施工材料费、施工人工费、机械设备费、监理检测费等。
在建筑物施工成本核算中，施工材料费用是最主要的成本因素，占泛建设成本的一半以上，包括钢筋、混凝土、沙石等各种建筑材料。
施工人工费是指建筑工人所需要的工资、社保等福利费用。
机械设备费是指建筑中使用的各种机械设备，如吊臂、塔吊等。
监理检测费用是指对建筑物施工过程进行监督检测的费用，可确保施工过程符合相关法律法规和标准。
案例分析：某房地产开发企业在某地区开发一幢要塞，总建筑面积为3万平方米，施工周期为18个月，施工人员100人。
该企业的施工成本应当为：施工材料费用：3万平方米× 3500元/平方米 = 1.05亿元施工人工费用：100人× 6000元/人× 18个月 = 1.08亿元机械设备费用：待定监理检测费用：待定三、销售费用核算销售费用是指房地产开发企业在销售过程中所发生的各种费用，包括广告费、销售人员工资、装修费用等。
房开企业成本问题探讨
房开企业成本问题探讨摘要：文章以房开企业成本核算时普遍存在的问题为依据，浅析房地产行业成本核算和控制的相关问题，并提出相应的解决方案。
关键词：房地产；成本核算；成本控制中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0176-02房地产开发企业是随着我国城市住宅建设事业的发展，城市住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度改革的深化而逐渐形成的一个新兴行业。
近年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
但房地产行业中会计核算尤其是成本核算存在的问题却不容忽视。
一、房地产行业成本核算中存在的问题房地产行业的核算并不复杂，但由于企业管理水平和会计人员水平的原因，一些房地产公司成本核算不遵循财政部的政策规定，致使财务指标扭曲，成本不实，企业财务状况及经营成果无从体现。
具体表现为：1.成本对象设立的随意性。
成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。
但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个对象。
2.动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。
动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本，不能直接冲减动迁成本，补差收人应补交营业税金及附加。
3.成本不进行分配或随意分配。
用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出；在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关部门有时根本不作任何分配。
凡此，都造成成本严重不实。
4.实物与帐面成本结转不一致。
在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上，没有一套规范的业务操作规程，致使帐面和实物数量严重不符。
5.成本末打足。
成本未打足的原因有：（1）因不能及时取得发票，应计入而未人的成本。
承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附加以及所得税，故而对工程己经结束而发包方不能及时支付款项的，就不开出发票。
（2）公建配套设施不按预算计提。
按规定，非有偿转让的公建配套设施，建设规模大的，可按建筑面积或投资比率预提，而有的公司则人为少提或不提。
房地产企业成本核算相关问题探讨
房地产企业成本核算相关问题探讨摘要本文从成本核算的内容入手，阐述了成本核算步骤及难点，分析了成本核算中存在的问题并提出了相应的解决措施。
关键词房地产企业成本核算成本对象成本分摊国家“十二五”规划中指出“积极稳妥推进城镇化”的战略目标，房地产行业作为城镇化的先导性基础产业在城镇化进程中扮演着极其重要的角色，其发展前景也受到业界越来越多的关注。
在此背景下，房地产行业会计核算的规范性也显得越来越重要。
房地产行业的会计核算具有特殊性，《会计准则》的相关条款对其具体实务操作的指导缺乏针对性，而财政部1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》已不再适应现阶段房地产开发企业业务发展的需求，从而使会计工作者在实务工作中存在很多困惑和操作上的随意性。
鉴于此，本文拟就房地产会计核算中关键的成本核算问题进行探讨。
一、房地产企业成本核算内容房地产企业成本核算是对开发过程中发生的费用按一定的对象进行归集和分配，采用适当的方法计算出成本计算对象的总成本和单位成本的过程。
成本内容分为：（一）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
房地产开发成本核算方法及成本控制对策
房地产开发成本核算方法及成本控制对策一、房地产开发成本核算方法房地产开发成本核算是指对房地产项目开发过程中产生的各类开支进行细致、系统的核算。
开发成本核算一般分为总成本核算和单位成本核算两个方面。
1. 总成本核算总成本核算是指对整个房地产项目的开发成本进行核算。
具体包括土地购置费、规划设计费、建设工程费、市政配套设施费、预备费用、销售费用等多个方面。
各项成本都需要按照相关法律法规和会计准则进行核算，确保成本的真实性和合法性。
单位成本核算是指对房地产项目中的每一个单位（例如每套住宅、每间商铺等）的开发成本进行核算。
这需要对总成本进行逐项分摊，并且考虑到不同单位的特殊性，对特殊项目进行额外的成本分摊与核算。
二、成本控制对策在房地产开发项目中，成本控制是至关重要的一环。
合理的成本控制可以有效提高利润，并确保项目的顺利进行。
以下是一些成本控制的对策：1. 控制土地成本土地成本通常是房地产项目中的一大开支，因此需要通过谨慎的土地选址和商谈，以及有效的运作，来控制土地成本。
同时可以通过多种方式来降低土地成本，如联合开发、土地置换等。
2. 精细化预算在项目开发前，需要进行精细化的预算工作。
这需要对项目的各项成本进行详细核算，并且结合市场走势、政策风险等因素来进行合理预测和控制。
同时在项目实施过程中，也需要实时地对成本进行监控和调整。
3. 提高施工效率施工效率直接关系到工程进度和成本支出。
因此可以通过提高工人技能、采用先进的施工技术、合理安排施工计划等方式来提高施工效率，从而降低人力和材料成本。
4. 优化设计在项目规划和设计阶段，可以通过优化设计来降低建筑结构、空间布局等方面的成本。
例如采用更合理的结构设计、减少不必要的设施等方式来减少建设成本。
5. 合理采购在采购材料设备等方面，可以通过合理的采购渠道、多样化的供应商等方式来降低采购成本，并且确保采购品质。
6. 控制销售费用销售费用是房地产项目中的一大成本，需要通过有效的市场营销策略和成本控制手段来降低销售费用，提高销售效率。
浅析房地产开发的成本核算
对 于 建 设 一 个 现 代 的 多 功 能小 区 ，其 成 本 核 算 对 象 就 显 得
复 杂 。这 就需 要 成 本 核 算 人 员深 入 实 际 ， 究 分 析 总 体 项 目的特 研 点 、 理要 求 、 济 用 途 、 准 、 管 经 标 建设 交付 期 以及 预 决 算 的 主体 分 项 确 定 。成本 核 算 对象 的设 置必 须 坚 持 “ 于 核 算 ， 于 管 理 ” 便 利 的
级 科 目， 该 科 目下企 业 应 根 据 自己 的经 营特 点 和 管 理 需 要 ， 在 确 定 成 本 项 目， 进行 明 细 核算 。成 本 项 目不 宜 开 列 太 多 ， 于发 生 对
主要 是 指 水 、 、 气 、 市政 和公 建配 套 费 ， 校 、 院 、 电 煤 大 学 医 商 店 等 生 活 服 务性 设 施 也 是 不 可 缺 少 的 。其 他 收 费 支 出 中有 些 虽 属 于 押 金性 质 ， 档 案 保 证 金 、 化 保 证 金 等 ， 难 以 全 部 收 回 。 如 绿 但 这 类 收 费项 目种 类 繁 多 ， 准 不 一 ， 多 项 目 由垄 断 性 企 事 业单 标 许 位 执行 ， 意 性 很 强 ， 准 普 遍 偏 高 。配 套 及 其 他 收 费 项 目是 房 随 标 地 产 开 发成 本 中受 外 界 因素 影 响最 大 的一 块 费 用 支 出 ，一 般 占
合 开 发 工程 的地 点 、 途 、 构 、 修 、 高 、 工 队 伍 等 因 素 ， 用 结 装 层 施 分 别 做 如 下 处 理 ：一 般 的 开 发项 目 ，应 以 每一 独 立 编 制 的设 计 概 ｆ 预）算 或 每 一独 立 的 施 工 图 预 算所 列 的单 项 开发 工 程 作 为 一 个 成本核算对象 ； 同一 开 发 地 点 、 构 类 型 相 同 的 群 体 开 发 项 目 ， 结
对房地产企业成本核算相关问题的探讨
作 为成本 核 算对 象 ， 待项 目建 成后 再按 一 定 的标 准在 各功 能 区分配 的做 法 。 这 样 既能满 足会计 信 息 的可靠 性要 求 ， 又能保 证成 本 和收入 的配 比。
不 同成本 对象 时 ， 相 关部 门有 时根本 不 作任 何 分 配或 根据 自身 需要 随 意分 配 。 成本 不 实 ：因不 能及 时或无 法 取得 发票 ， 应 计入 而 未入 的成 本 ； 公建 配 套设 施不 按 预算 计 提
在进 行成 本 费用 的归 集 与分 配 时 ， 按 以下原
则进行 处 理 。
５ ９
房地产开发
土 地 征 用及 拆 迁 补偿 费一 般 能 分 清成 本 核
内配套设 施所 发 生 的支 出 ， 均应计 入 房屋等 成本
配套设 施费 ” 成本项 目。 配套 设施 和 算对象的 ， 可直接计人房屋等成本核算对象的成 核算 对 象 的“ 本项 目中。如果分不清成本核算对象 ， 须两个或 房屋等 开发 产 品同步 建设 的情 况下 ： 能分 清成 本 应直 接计 人房 屋 等成本 核算 对象 的 两 个 以上 的成 本 核算对 象 分 配时 ， 相关 分配 方法 核 算对 象 的 ，
内的地价和拆迁补偿费 ， 按小区内房屋等成本核
算 对象 和道 路 、 广场 等公 用场 所 的 占地面积 进 行 直接 分 配 ； 然 后将 分 配 到 小 区 内道 路 、 广 场 等公 用 场所 占地 面积 的地价 和拆 迁补偿 费 ， 按房 屋 等 成本 核算 对象 的 占地 面积进 行 间接分 配 ， 计 人 房 屋等 成本 核算 对象 的开 发 成本 ； 房屋 等成 本核 算
用。正确核算房地产企业 的成本费用 ， 是合理确 定销售价格 、 准确计算利润和加强房地产企业管 理控 制 的需要 ， 也是 房地 产 企业 计算 土 地增 值税 和企业所得税 的重要基础 和依据 。因此 ， 加强房 地产企业成本核算对房地产行业 的健康发展 意
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发流程
1
2
土地一级开发的概念 土地一级开发的实施方式 土地一级开发成本的收益
3
4 5
土地一级开发一般工作程序
委托授权的土地一级开发项目程序 符合458号文的土地一级开发项目程序
27
6
土地一级开发的概念
土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发
资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性
对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交 易。
29
土地一级开发的成本
征地、拆迁补偿 及有关税费
收购、收回和置换过程中 发生的有关补偿费用
市政基础设施 建设有关费用
成本构成
招标、投标和挂牌 交易发生的费用
贷款利息
土地储备开发供应过程中 发生的审计、律师、 工程监理费用
23
竣工验收阶段
商 品 房 预 售 许 可 证 商 品 房 预 售 合 同 备 案 竣 工 验 收 备 案
房屋所有权 初始登记 （申办大产 权）
项目竣工
人防验收； 消防验收； 规划验收； 环保验收； 园林、教育、卫生验收
24
销售交付—结束
出具测量报告 交房 结算房款
验收
房屋竣工
收房 缴纳房款
客户入住并取得产权证
三个 阶段
销售竣工
交付阶段
4
房地产开发企业土地开发权的取得
根据2006年8月国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 范 》，以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围： 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业 用地； 其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； 划拨土地使用权改变用途， 划拨土地使用权转让， 出让土地使用权改变用途，
交付土地
付清土地出让金
签订《土地出让合同》
通过招拍挂及协 房地产开发企业取得土地开发权 议出让的方式
19
商品房预售许可证
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管 理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主 管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印 制、办理登记审批和核发证书。
办理征地、 拆迁等手续， 组织实施征 地、拆迁和 市政基础设 施建设。
市建委 建设意见 市交通委 交通评价意见 市园林局 古树处理意见 市文物局 文物保护意见 市环保局 环境评价意见 市政专业部门 市政接用意见 市发改委 核准
对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分
11
建设工程规划许可证及相关手续
• 人防总规及单体报建 • 《项目登记备案通知书》
北京市建委 北京市人防办公室
• 消防报建
房地产开发企业
北京市交通委
北京市消防局
• 交通报建
区教委（开发办）
建 设 工 程 规 划 许 可 证
• 教育报建
初步设计、各专用报建图
12
建设工程施工许可证
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工 条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也 是房屋权属登记的主要依据之一。 没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所 在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施 工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用 土地的合法权益。
9
建设用地规划许可证及相关手续
• 立项核准 • 开发办会审（审核企业资
质、项目资本金）
北京市建委
北京市发改委
• 日照分析
房地产开发企业
北京市规委 北京市规委
• 设计招标备案
在选择企业的方式上，主要采取由政府直接确定有资质的企业及通过招标方式确定两种方式。 对于符合458号文（国土局于2004年12月17日发布的《关于对不符合继续协议出让条件的经营性
项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知 》）的经营性项目用地，由原建设单位
继续完成一级开发工作，也是政府委托企业实施一级开发的一种特例。
详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等
基础设施建设的行为。
28
土地一级开发的实施方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：
由政府下属的土地储备机构负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方 式选择开发企业负责具体管理。 委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大 市政建设等手续并组织实施。
市国土局商 相关委办局 1、审核土地 一级开发成本 2、组织验收 土地 3、纳入市土 地储备库（根 据委托合同支 付相应土地开 发费或管理 费），或直接 入市交易（由 受让方支付土 地开发建设补 偿费）
32
1、受理 申请并进 行土地预 审 2、委托 市、区县 土地储备 机构编制 土地一级 开发实施 方案
房地产开发流程及 房地产开发产品成本核算规程讲座
2007年10月09日 张红霞 沈立杰
1
主
1
题
房地产项目开发流程
2
房地产开发产品成本核算规程
3
财务报表分析
2
第一部分 房地产开发流程
1
北京市房地产项目开发流程
2
北京市土地储备及一级开发工作程序
3
北京市房地产项目开发流程
规划手续办理 阶段
组织开发 施工阶段
出让土地使用权人申请续期，经审查批准的； 法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
6
房地产开发企业土地开发权的取得
房地产开发企业
招标
国土资源管理部门 发布招标公告或者 发出投标邀请书， 邀请特定或者不特 定的法人、自然人 和其他组织参加国 有土地使用权投标， 根据投标结果确定 土地使用者的行为
拍卖
30
土地一级开发收益
委托开发企业负责一级 开发具体管理的，开发 企业的管理费不高于一 级开发成本的2%
委托开发企业直接实施 一级开发的，开发企业 的利润不高于预计成本 的8%
31
土地一级开发一般工作程序
确定一级开发单位
原土地所 有者或使 用者 1、征得 区县和乡 镇政府或 上级主管 部门同意 2、向市 储备中心 提出土地 一级开发 申请 市国土局
22
竣工备案表
我国《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收 合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定， 我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣 工备案表》，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工 验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期 交房责任由出卖人承担。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣 工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的 缺陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将 来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法 办理。 竣工备案表
13
建设工程施工许可证及相关手续
• 人防工程备案 • 《项目施工计划通知书》
北京市人防办公室
北京市建委
• 施工图审查
房地产开发企业
北京市园林局 北京市建委
北京市建委
• 树木移伐许可
给水、热力、供电、 燃气、电信、市政管委…
建 设 工 程 施 工 许 可 证
• 施工、监理单位招标
施工图设计
• 巡签《建设工程施工许
市土地储 备开发联 席会 市国土局 会同相关 部门
市规委 规划意见书 市建委 建设意见 市交通委 交通评价意见 市园林局 古树处理意见 市文物局 文物保护意见 市环保局 环境评价意见 市政专业部门 市政接用意见 市发改委 一级开发核准
办理征地、 拆迁等手续， 组织实施征 地、拆迁和 市政基础设 施建设。
依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
5
房地产开发企业土地开发权的取得
以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围： 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地， 其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依让，经依法批准的；
房地产开发贷款有别于流动资金贷款
银行向房地产开发企业发放房地产开发贷款必须满足以下两个条件： 1）自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的35％ ； 2）房地产开发企业的“四证”齐全。
详见《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 》
18
国有土地使用权证及相关手续
国有土地使用权证
16
关于工程报量
在房地产开发工程中大致有两类合同需要报量：总包工程及大型公 建项目的机电分包工程。 通常由施工单位根据其当月或者当季完成的工程量向监理单位申报， 监理单位审核施工单位申报的工程量，经审核，双方达成共识后 再报甲方工程师最终确定该月或季度的工程量，并作为工程结算 的依据之一。
17
关于房地产开发贷款
可证征求意见函》
14
组织开发施工阶段
施工图纸
内外装修
环境工程
土方/桩基/土建工程
基础/小市政
15
关于房地产开发项目合同
固定金额合同——按照合同价款执行并支付合同款，通常无洽商变更。如设 计合同或采购合同等。 ——该类合同通常按照工作的节点支付合同款，如门窗安装过程中，窗框安 装完毕即可支付总合同款的20%等等方式。 按工程量计算的合同——通常通过招标的方式签订合同，签订合同时按照预 计的工程量和投标确定的工程量单价确定合同金额，最终的合同价以实 际的工程量进行结算。最终的结算价以双方认可的中介机构的报告为准。 ——该类合同通常按照工程报量及招标单价确定当月应付工程款。