大话物业(各企业老总)

大话物业：谈谈物业企业发展中的那些事【主持人张英】搜房网的网友，大家好！今天下午我们有幸请到了北京的一些物业企业老总，请大家过来谈一下物业企业发展的一些问题。

首先我给大家介绍一下到场的嘉宾，他们是：北京世纪凯晨物业管理有限公司总经理张琪，北京城建物业副总经理田青阳，北京东光物业管理有限公司副总经理郑良雨先生，北京均豪物业管理有限公司品牌经理柴嘉成先生。

【主持人张英】先请大家各自介绍一下自己的企业，让网友有一个了解。

【张琪】我们是中化集团旗下的五大板块之一，石油、农业、金融等等，我们是其中房地产板块，房地产板块下面有两家物业公司，这两家物业公司重组了，原来是中化物业，现在全部归到凯晨物业，现在我们做一些质量体系等工作，主要是为了提升物业公司服务的品质。

【田青阳】我们是城建集团下属的物业公司其中一家，作为城建物业在这个行业里处在起步发展上升阶段，目前我们主要定位在中偏过市场，在北京、全国也开始扩展。

西北、西南也都有发展，也是向兄弟物业公司多学习。

【郑良雨】我现在在北京东光物业管理有限公司工作。

东光物业是1999年在北京设立的民营的物业公司，总部在北京。

在广东、江西、山东、武汉等设有多个分公司。

物业类型除了住宅外，主要是公共建筑，政府办公楼，科技场馆，像北京天文馆、自然博物馆等。

它的核心能力今后会逐步定位于科技场馆、政府办公楼宇。

从公司的发展战略来看，物业管理市场竞争还是很激烈，不容易做强做大，所以公司有意识的在房地产开发、经营、销售、代理、招租等资产管理方面进行发展。

【柴嘉成】我简单介绍一下均豪公司的情况，均豪作为一家独立第三方的专业物业管理企业，成立于92年，国家一级资质，近年来应对市场细分以及品牌战略，我们相继进入上海、山东、天津、内蒙古、湖北、广西、河北等地并成立了五家专业公司和十四家子公司、分公司，两家合资公司。

在管面积超过千万平米，初步形成了以北京为总部的辐射全国的跨地域经营的集成服务企业。

【主持人张英】在座的有央企的，有国企的，有民营企业，在北京、全国都有我们的项目，都有我们的业主。

我现在想问一下大家，我们今年上半年以来，国内房地产市场也快速的回暖，通过08年资源整合、苦练内功后，一些大型服务企业也呈现出更高的资源聚集能力，这种现象与在座领导沟通一下，我们企业是如何做的？【张琪】中化集团其中有个地产板块，就是方兴地产，在这个板块上大家也知道，我们正在建设期。

目前我们主要是做精，在品质上要有所保证，这个保证也有一定的目标，也有达到目标的计划，以及我们在日常细节方面的细节、流程的规范化。

【张琪】目前随着地产开发而延伸我们的物业服务，我们地产开发在一线城市一流地段建设高端的物业，我们现在首先要把这一块做好。

我们目前的公司重组后，目前业务是130多万平米，两个写字楼，两个公寓等，我们把现有的工作和基础打好，品质得到扎实的提升，做出品牌、口碑后再进入下一步。

【田青阳】在物业行业里，我们说的物业和国外通行说的物业非常不一样，不是完全相同的一个概念。

国际上所谓的物业包含的面比较宽，甚至包含了房地产领域很多部分的内容，我们国内说的物业就是后期末端的服务。

随着所谓大企业资源整合的能力在增加，我个人理解，应该在房地产服务领域里，在逐渐的把服务面拓宽，从末端向前端延伸，这个过程也是所谓的向国际上学习和完善的过程。

【田青阳】这里面创新的成分应该说不是非常大，现在少数的国际品牌实际在二十年前，甚至十年前进入国内的时候，目前它的服务模式、盈利结构，我们已经看得很清楚了。

目前我们国内物业还是在国际范围内不断完善的过程，这样的竞争有利于国内物业管理企业不断的标准化，不断的国际化，不断完善的过程。

【主持人张英】我们国内物业企业还需要向国际物业学习。

【田青阳】也许国际品牌进入中国的时候，从业务上看我们似乎可以一蹴而就，但是由于社会需求程度，老百姓的需求程度，行业的需求程度，没有达到那样的程度。

随着这几年中国经济发展迅猛，我们作为物业管理公司也好象突然看到一个新的天地一样，其实这在国际上已经有一套完整的体系。

【郑良雨】我很赞同田总观点，对中国物业管理企业，像万科、中海，与国际品牌公司完全是两回事，中国万科物业20多年，去年的营业收入两亿多，利润不到一千万，营业收入在整个万科集团里面占百分之0.5，万科集团已经是中国房地产的龙头老大，而产值在国际世界500强中的最后一名还要少的多。

我们中国有品牌的物业公司与国际有物业公司的确是两回事。

这跟整个社会经济发展有关的，世邦、仲量、戴德等跨国企业，他们发展的时间很长，有几十年，上百年的历史，不仅在房地产的末端服务商，还在整个产业链上，如房地产策划、销售、经营等整个过程都涵盖了。

【郑良雨】中国物业管理的确是社会所不可少的行业，但是企业本生要做强做大，一定要往前延伸，如果一直停留在住宅房地产业的末端，是不会做的很大。

像万科物业，在中国物业管理行业已经是很大了，但对万科集团来说，已经属于万科集团要整合掉的。

【主持人张英】刚才大家也提到现在国内物业公司跟国外物业公司有一定的差距，随着国内经济的发展，物业管理水平也涉及到方方面面，不仅是别墅、住宅，还包括商业等。

原来老百姓理解物业就是保姆，我买了房，有问题物业公司就要帮助我解决一系列的问题，这只是一方面。

温总理在政府报告中也提到了，也把物业服务提到很高的高度，在物业服务的社会性来讲，对社会各界也有不同的作用。

【主持人张英】像中化有央企这样的背景，张总，我们集团对社会有什么样的作用？就是企业的社会责任这方面您谈一下。

【张琪】前不久举办了一个论坛，题目是：物业管理与资产管理，在这之前还有一个活动叫：物业公司与社会责任与节能减排，刚才田总说如何延伸发展，举了万科的例子，准备减掉，是减掉还是延伸发展，关键是定位的问题。

在会上我提到，物业公司的发展业态要上分，我们公司的业态，刚才我说是写字楼、公寓等。

在上周研讨会上谈到了张院长提到的物业公司如何提高品质，提高盈利能力，搞好资产。

研讨会上也提到，物业管理与资产管理如何去理解。

【张琪】会上大家提的很好，最重要一条，物业公司资产管理一定要基于物业公司这一平台，因为你是服务公司，你的定位一定要在你的平台上搞好资产管理。

包括戴德梁行老总提到，要增加他的盈利能力和延伸发展，他得到业主的信任，取得代理销售的业务，在这业务过程中提高了物业平台上的能力，可以代理，但是这个代理一定基于他管的楼盘这一前提下。

另外在这平台上继续延伸其他的服务，都是基于物业公司这一平台。

【张琪】从我们来说，我们依托中化集团，中化集团又属于地产板块，我们目前重组，既要管理社会上接的项目，又要随着我们方兴地产的发展，为它的保值增值服务，要考虑到资产升值，考虑到物业公司的定位，这是今后我们战略规划的重要主题。

我们中化集团每年九月要做个三年五年规划，去年做的是打基础，质量管理体系和五星级认证，这个过程非常重要的，是打基础的事。

我们考虑到地产整个板块战略的规划和打造的高端品质。

【张琪】我们管理的时候，不能只说我们背景是中化，这是你的优势，你只有把自己的内功联好，才能找出自己发展的方向。

研讨会上大家也都在提，包括物业公司的社会定位，我的理解是售后服务部门，海尔有售后服务部门，房地产作为大宗商品，售后服务，从开发、销售、持有都需要。

物业公司是最后一道防线，这道防线你怎么去做。

现在更重要的是责任，你如何做的更好。

【主持人张英】我们城建也是大的国企，在社会责任方面也会有自己的定位吧，我们开发的项目都是大型项目，以社区为主，在物业这一块未来我们怎么看的。

【田青阳】城建在品质上与传统的开发商还不太一样，物业公司基本还是在市场中打拼。

刚才问到我们怎么看待这个市场，社会的需求毫无疑问会促进整个行业的发展，从国际上来说，物业属于第三产业，第三产业的发展程度决定着经济的发展水平，京沪深三个城市来看，北京第三产业接近70%的水平，这也是我们感到竞争激烈的原因，老百姓花钱买服务的意识已经到了一定程度。

【田青阳】但是离开北京几十公里后，需求就天壤之别，广大西南地区、西北地区，这些地区第三产业的发展还在起步阶段，这也是我们物业管理公司在外地发展过程中遇到的难题。

第一，老百姓的需求好象不太多，不愿意出钱买服务。

从我们国家的发展状况来看，物业管理企业应该把目光放的更远一些，我们应该制订适合中国特色的发展规划，你如果把北京、上海物业公司的做法套到其他城市也不太容易，上海、北京也有明显的差异，我们在北京很难看到上海物业管理企业，两地之间管理差异，老百姓生活的差异，两地文化差异很大。

【田青阳】我们觉得，未来我们物业发展应该在北京、深圳、上海以外的城市，让更多老百姓爆发出需求，如果我们经济还是这样的势头发展的话。

【郑良雨】他讲的主要是以住宅为主，从这一块来说，这一类型的物业管理企业所面临的环境并不是逐年好转，而是压力越来越大。

十年前我从事物业管理，当时我在深圳，那时候物业管理的成本比现在，我敢说最少是上涨了50%以上，人工、太料、水电等综合成本，最少上涨50%，而物业管理费不但没有增加，反而下降，现在物业管理费比十年前在深圳我们所管的高层住宅费用低，收费不但没有增加反而减少，成本不但没有下降反而增加的情况下，物业管理企业的利润空间越来越窄，所以一定要走出一条路来降低成本。

【郑良雨】如果你单纯盯着住宅物业，企业也很难发展，像田总说的，一个是往产业链前端发展，一个是要往其他物业类型发展。

物业类型，除了住宅，还有商业物业、工业厂房、科技馆、医院、学校等，他们都已逐步纳入物业管理领域，这一领域的物业管理我感觉是我们今后特别要面对、特别要研究的。

我们对住宅物业的研究，从整个行业来说比较多，但是对医院物业管理、学校物业管理，事业单位物业管理等反而研究得比较少，这里存在很大的空间需要我们行业共同来努力，也是自我提升的良好机会。

【郑良雨】从物业在国民经济中扮演的角色来说，不同类型物业的物业，其具体作用也不一样。

不管是住宅物业也好，商业物业也好，今后的发展空间都很好的，中国物业每年都在快速发展，按每人管1000-2000平米来算，几亿平米的新增物业，每年可以增加几十万的物业管理人员，这个行业的地位会越来越大，但是压力也会越来越大。

【主持人张英】我想问均豪，我们均豪在物业服务和品牌建设方面，我们侧重哪一面？我们核心竞争力在哪些方面？与大家交流一下，均豪在这一块走得比较快一些，有一些比较好的做法供大家学习一下。

【柴嘉成】我的工作主要是负责企业的品牌建设，对于品牌的概念我们似乎并不陌生，无论是消费者还是企业，我们几乎每个人都在淡论品牌，但是我相信对于品牌的认知每个人还是不一样的。

这里简单与大家分享一下我的个人理解。

在七八年前人们往往把品牌建设简单化的理解为企业广告，故此我们曾经看到很多企业一度力拼大媒体广告标王的行为，后来人们发现这是片面的，广告推广仅仅提升的是企业的知名度，并非是品牌建设的核心。