201310_上海_中建溪岸澜庭_精装修市场研究报告

南翔板块 毛坯、精装 93854平方米 1.84 路劲地产 92-156平米 1：1.2 2.4元/平米
上隽嘉苑成交走势
数据来源：佑威系统 起始时间：2009.8.12013.1.31 筛选条件：公寓，剔除动迁、 配套
2010年9月 推出精装房
该项目分为两期地块进行销售，分为路劲逸隽园与路劲翡丽湾。 一期路劲逸隽园在2010年9月推出精装房源，精装对外报价1800-2000元/平， 实际装修观感很差，预计成本600元/平左右，成交均价13000元/平左右。 2011年3月推出新一批精装小户型，精装对外报价1500元/平，精装效果相对 前期较好，成交均价16000元/平左右。 二期路劲翡丽湾2011年10月开盘，小户型精装，大户型毛坯销售。精装对外 报价3000元/平，成交均价约16000元/平。后期销售中，多次降价，精装房源 成交均价跌至14000元/平左右。
该项目以精装销售为主，但是在2011年6月加推时，推出了部分产品“自由 版”，即带科技系统的毛坯房。 这种产品相对于给客户一个选择空间，可以选择是否需要精装产品，如果不需 要，将享受每平减2000元的优惠。（精装标准对外报价2500元/平） 从实际成交来看，选择毛坯产品的客户并不多。 该项目部分花园洋房为毛坯房源。
上隽嘉苑精装产品策略总结
在精装产品上，上隽嘉苑属于较为失败的一个。从头至尾，它都没能走出
低价的束缚，没有实现整盘溢价提升的目标。 在第一次推出精装房源时，报价与实际观感差距太大，无法很好的带动销
售。
在二期路劲翡丽湾的推出中，适时进行调整，采取小户型精装、大户型毛 坯的营销模式，不幸遇上市场低迷，开发商很快对市场妥协，多次降价， 使得整体成交均价偏低。 从整盘来看，开发商一直追求的是跑量需求，放弃了精装溢价空间。
1、顶面乳胶漆：白色防水环保乳胶漆， “大师”或“来威”或同档次品牌产品 2、地面砖： “冠军”或“诺贝尔”或 “新南悦”或或同档次品牌产品 3、墙面砖： “冠军”或“诺贝尔”或 “新南悦”或同档次品牌产品 4、台盆： “科勒”或同档次品牌产品 5、台盆龙头： “科勒”或同档次品牌产 品 6、坐便器： “科勒”或同档次品牌产品 7、同层排水： 吉博力或同档次品牌 8、淋浴间：定制隔断 9、淋浴花洒： “科勒”或同档次品牌产 品 10、浴柜：定制成品 11、主卫浴缸及龙头：“科勒”或同档次 品牌产品（双卫及双卫以上户型适用）
毛坯精装均销售竞品关注 绿地新里崴廉公馆
绿地集团在嘉定南翔板块的又一作品，距轨道交通11号线南翔站约 200 米。 地块三面环河，是一片滨湖景观社区。 项目地 址 开盘日 期 占地面 积 绿化率 开发商 户型 车位数 轨交情 况 所属板 块 装修情 况 建筑面 积 容积率 投资商 面积段 车位配 比 物业费
嘉定区宝翔路888弄 2010-12-19 46000平方米 45% 上海朗锐置业有限公 司 2房、3房、4房 915个 临近轨道交通11号线
南翔板块 毛坯、精装 85668平方米 1.8 朗诗地产 80-245平米 1：1 2.0元/平米
朗诗绿色街区成交走势
2011年5月 推出科技毛 坯房
数据来源：佑威系统 起始时间：2010.12.12013.9.30 筛选条件：公寓，剔除动迁、 配套
华润中央公园精装产品策略总结
在面世之初，华润中央公园以高品质的精装产品打响市场，树立了品质楼
盘标杆形象。项目一期销售相对缓慢。 在后期的销售中，随着市场大势的逐渐变好，开发商不断的通过装修减配
来保证整盘均价没有大幅度的跳跃提升。
总体来说，开发商通过精装杠杆来不断ห้องสมุดไป่ตู้衡市场与价格的关系，以实现产 品的高溢价目的。
瑾呈中建地产
精装修市场研究报告
精装修产品优势
精装修产品优势
市场竞争层面
精装修产品有利于构建产品差异化竞争力，区隔竞争产品，赢得市场竞
争优势。
客户需求层面
精装修产品为客户提供了极大便利，为客户省去了大量给房屋装修的繁
重工作量，节省了客户的装修时间。
产品溢价层面
精装修向来是调节房屋总价的利器，尤其是市场回暖时，精装修成为毛 坯房的溢价依据，同样促成销售。
佳通路211号 2011-5-15 79165平方米 35% 上海绿地翔源置业有 限公司 2房、3房、4房、五房 2388个 临近轨道交通11号线 及规划中的17号线
南翔板块 毛坯、精装 289751平方米 2.44 绿地集团 85-195平米 1：1 2.8元/平米
绿地崴廉公馆成交走势
数据来源：佑威系统 起始时间：2013.1.12013.9.30 筛选条件：公寓，剔除动迁、 配套
毛坯精装均销售竞品关注 朗诗绿色街区
朗诗绿色街区是上海首个“绿色建筑三星级”项目，项目采用地源热泵技 术和顶棚辐射等系统，实现了绿色、节能、减排的环保型建筑。 项目地 址 开盘日 期 占地面 积 绿化率 开发商 户型 车位数 轨交情 况 所属板 块 装修情 况 建筑面 积 容积率 投资商 面积段 车位配 比 物业费
毛坯精装均销售竞品关注 上隽嘉苑
上隽嘉苑由三条原生河湾自然环抱，并独占近800米滨河风光带，成为城市 中生态社区。 项目地 址 开盘日 期 占地面 积 绿化率 开发商 户型 车位数 轨交情 况 所属板 块 装修情 况 建筑面 积 容积率 投资商 面积段 车位配 比 物业费
嘉定雅翔路288弄 2009-09 52025平方米 35% 上海隽翔房地产开发 有限公司 2房、3房、4房 -临近轨道交通11号线
综上，中建溪岸澜庭如在近期有推盘计划，可以借市场大势， 南翔公寓市场新推楼盘以精装修楼盘居多，产品面积与户型设计同质化，客 推出一批精装房源来提升整体溢价。 户抢夺日趋白炙化。
未售精装竞品关 注
项目
三湘森林海尚
预计推售时 预计推售套 推售户型 间 数
2013年10月 底 约400套 约300套 --
装修
预计售价
精装（约4000元/平） 24000元/平
同济城市融景雅 2013年10月 苑
2013年10月 底
2R/78-90平 精装（约1800元/平） 3R/105-136 23000元/平 /毛坯 平
2012年9月 29日推出精 装房源
2012年9月 27日推出精 装房源
该项目以毛坯销售为主，开盘至今，共推出两批精装房源。 一次于2012年9月29日推出一批精装房源，精装对外报价2500元/平，楼盘对 外报价19000元/平均价，实际成交均价为17500元/平。此批房源大致三个月 去化完毕。 第二次于2013年9月27日推出120套精装房源，精装对外报价2500元/平，实 际成交均价25850元/平。当盘当天去化了80%左右。
卫生间：
1. 地面砖： “冠军”或“诺贝尔”或“新南悦”或同档次品 牌产品 2. 墙面砖： “冠军”或“诺贝尔”或“新南悦”或同档次品 牌产品 3. 顶面乳胶漆：白色防水环保乳胶漆，“大师”或“来威” 或同档次品牌产品 4. 橱柜：“方太”或“樱花”或“科勒”或“博洛尼”或同 档次品牌产品 5. 水槽及水槽龙头：“摩恩”或同档次品牌产品 6. 灶具：“伊莱克斯”或“帅康”或“方太”或同档次品牌 7. 抽油烟机：“伊莱克斯”或“帅康”或“方太”或同档次 品牌 8. 消毒柜：“伊莱克斯”或“帅康”或“方太”或同档次品
朗诗绿色街区装修清单
基本装修：
1. 地板：多层实木复合，“世友”或“大庄”或同档次品牌 产品 2. 顶面乳胶漆：白色环保乳胶漆，“大师”或“来威”或同 档次品牌产品 3. 墙面：局部位置铺贴墙纸 4. 新风管道：新风管道敷设，分布位置以实际交付为准 5. 新风口：数量及分布位置以实际交付为准 6. 透风槽：户内门上方设置（局部位置不设） 7. 排风口：仅在厨房与卫生间设置 厨房：
芳礼路99弄 2011-5-15 280000平方米 35% 华润房地产开发公司 2房、3房、4房 现代经典主义风格， 低区石材立面 临近轨道交通11号线 及规划中的17号线
所属板 块 装修情 况 建筑面 积 容积率 投资商 面积段 车位配 比 物业费
南翔板块 精装 460000平方米 1.31 华润置地 75-141平米 90㎡以下，1辆/户； 90-150㎡，1.5辆/户； 150㎡以上，2辆/户 4元/平米
朗诗绿色街区精装产品策略总结
朗诗主打科技住宅，在人们的观念中，科技住宅与精装修几乎融为一体，
对于精装房源的接受度很高。 在朗诗绿色街区的销售中，开发商充分运用逆向思维，推出“科技毛坯房”
的概念，让科技住宅更加人性化，给予了客户多样化的选择。
在实际销售中不难发现，客户对于科技住宅精装修的接受度很高，因此毛 坯房源的销售远远不如精装房源的销售速度。
华润中央公园成交走势
一期
数据来源：佑威系统 起始时间：2013.1.12013.9.30 筛选条件：公寓，剔除动迁、 配套
二期
三期
开盘至今，华润中央公园共推出三期房源。 一期房源2011年5月推出，精装对外报价6000元/平，精装产品以国际一线品牌为主， 包含杜拉维特洁具、汉斯格雅花洒龙头以及博世厨房电器等。 二期房源2012年9月推出，精装对外报价4000元/平，精装产品包含科勒洁具花洒龙头、 樱花浴霸、西门子厨房电器等。在2013年3月时，精装产品进一步减配，但是送简单家 具，提出“成品入住”的新观念。 三期房源2013年9月推出，精装对外报价3000元/平，精装产品进一步减配，地暖改为 水暖，厨房设备仅剩下灶具和排烟机，卫生间品牌为TOTO、科勒。
2R/80平 3R/105-125精装（约4000元/平） 25000元/平 平
吉宝季景铭郡
310套
总 结
目前上海楼市整体市场回暖趋势明显，精装修房源的推出有助于提升楼盘整
体溢价率。 从前期毛坯、精装均有的楼盘销售规律来看，精装修产品对于楼盘的成交无 显著促进作用。 精装修成本方面，市场接受度较好的是基础类精装，对外报价2500元/平左右。 报价过高的高品质装修会在交房时产生许多不必要的纠纷，如华润一期6000 元/平的装修，在交付时接到了许多投诉，其中一项就是采用的大理石有裂纹， 无法补救。
已售精装竞品关 注
纯精装竞品 毛坯精装均销售竞品
纯精装竞品关注 华润中央公园
世界500强华润在上海继上海滩花园、橡树湾、外滩九里之后，携手知名设计、建造 团队百亿打造的一个纯湖区高品质豪宅，零距离贴近都市珍惜自然资源——菁英湖。
项目地 址 开盘日 期 占地面 积 绿化率 开发商 户型 建筑风 格 轨交情 况
绿地崴廉公馆精装产品策略总结
绿地威廉公馆以轨交房为主要宣传方向，产品线丰富，能满足各类家庭需
求。 在销售上，以毛坯房销售为主。第一次精装产品的推出市场反应平平，究
其原因，在于产品推售与华润中央公园同期，然而在精装方面，绿地产品
远远不如华润产品具有吸引力。因此第一次精装产品的推出市场反应一般。 但这一次的精装产品推出还是为后期毛坯价格的抬升起了一定的铺垫作用。 在今年9月，绿地第二次推出了精装产品，以高于华润的成交均价实现了 开盘近80%的高去化。此次成功除了整体楼市回暖外，也在于华润三期装 修减配严重，加之华润前期交房因装修产生的纠纷不断，许多客户对华润 失去信心有关。 整体来看，绿地此次精装产品的推出实现了项目整体溢价的提升。