龙湖上海滟教材澜山项目启动会议-----项目阶段性成果
2010地产MBA教例十大变革
2010地产MBA教例十大变革 2010年12月29日《东地产》2010地产MBA教例·十大变革【导语】哈佛大学教授卡尔多伊奇有一句名言：“当今世界唯一最大的力量是变革的力量”。
在全球经济一体化进程中，大到国家经济、小到公司企业，都无法把自己置身于静止不变的经济状态中。
2010年，数码市场，IPAD元年，一片无比广阔的消费新大陆被打开；2010年，网络生活，微博元年，人们竞相学习并分享新的表达方式；变则强，静则弱。
2010年，上海房地产行业感同身受，也有说不完的故事。
升级年、低碳年、豪宅年……，由概念到行动，一场场变革有声、有色、有力、有型。
【十大变革】1.万科：千亿之变2.仁恒：恒变力3.星河湾：11分精彩4.龙湖：大象起舞5.万达：富与善，快或慢6.金地：“天天”向上7.招商：低调先行8.嘉华：攻与守9.华侨城：危与机10.景瑞：领跑长三角2010地产MBA教例十大变革之：1.万科千亿之变 2010年12月29日《东地产》2010地产MBA教例•十大变革万科：千亿之变［变革综述］1千亿，这个数零能让人数到眼花的销售额，在2010年还没结束的时候，被万科突破。
万科最新公告显示，截至2010年12月1日，公司累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。
这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。
仅仅在上海一座城市，第四季度，万科推盘量即高达20万平方米，全年销售金额预计将超过90亿，接近100亿元。
包括虹桥板块的万科锦源和万科尚源、宝山美兰湖板块琥珀系列产品、浦东迪士尼板块的清林径项目以及浦东的第五园项目，主题各异，主打市场也不一，万科正在试图延伸产品线，重视各种程度的改善性购房需求。
2008年，万科在金融危机以及宏观调控的双重作用下，业绩未能保持持续增长。
罕见的停滞令万科迅速调整，总结经验教训进行自我变革：忘记土地的升值，积极合理定价、坚持做主流住宅、资金快速周转。
龙湖项目启动会模板
插入项目总图 标识剖面位置
请插入周边道路与室外00标高剖面图
一、产品研发——1.4标高变化情况
1.4 竖向标高—— 单体与场内道路剖面
插入项目总图 标识剖面位置
请插入单体（分业态，含地下室）与室外00标高剖面图
一、产品研发——1.4标高变化情况
1.4 竖向标高——河道剖面（如有）
插入项目总图 标识剖面位置
请插入地下一层组合平面图 标识车位、入户、设备、下沉庭院位置
关键点说明： 1. 空调室外主机、锅炉位置 2. 防结露做法 3. 是否设置厕所、洗衣房
（建议不设） 4. 下沉庭院雨水排放方案 5. 给水接入负一层方式（重
点关注管井、暗敷方式） 6. 插入剖面图，解释地下一
层标高和庭院的关系、地 上一层及花园的关系、与 车库的关系 7. 车库计容情况 8. 不计容车库的验收及交房 策略
总用地面积 建设用地面积 容积率 总建筑面积
地上建筑面积
地下建筑面积 建筑密度 限高 绿地率 停车位
地上停车位 地下停车位 住宅面积 商业面积 其他配套面积
一、产品研发——1.2业态分布
1.2 业态ห้องสมุดไป่ตู้布
请插入项目总图 用不同色块标注不同业态
业态
独栋别墅 花园洋房
...
建设用地 面积
（㎡）
用地面积 占比
关键点说明： 1. 阳露台、卫生间降板 2. 赠送面积 3. 公共部分的相关配套（水井、电井、
通风井、管道井、高区的分区楼层 等） 4. 空调机位及冷凝水排放方式 5. 消火栓及立管位置（关注对入户的 影响） 6. 给排水排布方案（排水就近排放， 不宜穿越；给水管穿越客厅、卧室 走天棚） 7. 地采暖范围、给水点、锅炉位置、 分集水器位置 8. 标准层标高、厅、卫生间、卧室、 阳露台、厨房标高及入户过道标高 9. 卫生间开窗与吊顶底标高的关系 10. 户内不设给水总阀
市调总结——MOMA万万树、龙湖艳澜山
安防系统
智能管理 灾害报警
第四部分
产品策划、销 售 、 物 业
MOMA万万树： 销售表现
开盘日期：2007年11月30日 销售报价：22000元/平方米（含2500精装修）（700-1500万） 首期推出：27套，11894.5平方米
MOMA万万树： 推广表现
（一期）
MOMA万万树： 总结分析 从销售上看，MOMA万万树
MOMA万万树： 传统人文与现代建筑的有机对话
室内以自然舒适的暖色光为主，营造柔和家居心情
MOMA万万树： 传统人文与现代建筑的有机对话
龙湖---艳澜山： 艳澜山
投资方 项目位置 项目规划
龙湖地产
只 见 树 不 见 墅
项目地处顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内 占地面积：总用地364亩
总建筑面积：约20万平米 容积率：0.67 总套数：分为3期开发 共430户 规划理念： 地中海别墅风格，含西班牙式、意大利式。 凭藉温榆河 、80亩体育公园、小区中庭景观、组团公共景 观、私家花园五重景观，呈现自然、浪漫的花园别墅生活。
第一部分
规划及建筑
MOMA万万树： 高舒适度，微能耗，科技艺术新别墅！
投资方 项目规划
当代集团 占地1800亩的别墅项目
项目位置 顺义区 高丽营镇 紧邻京承高速公路与北六环交汇的火寺路出口
总建筑面积：约10万平米 容积率：0.40 总套数：一期共102套 二期占地386亩，由A、B、C、D四个地块组成 此次考察是A、B地块，共129套精装独栋 规划理念： 创导的是一种别墅科学观，运用了MOMA科技理念；继承 “大树下的独栋庭院”生活传统，通过对建筑内环境优化和调理，达成 建筑、自然和人三位一体的平衡。
MOMA万万树： 总结分析 从产品细部上看，两优与两劣并存
上海龙湖艳澜山景观设计任务书
上海龙湖艳澜山景观设计任务书上海龙湖置业——景观设计任务书上海青浦赵巷8号地块景观设计任务书编制单位：上海龙湖置业发展有限公司二零零七年十二月二十五日第1页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书正文部分一、项目概况二、设计依据及基础资料三、景观设计要求四、景观设计工作内容及目标五、景观各阶段设计成果要求六、景观各阶段设计成果及数量七、景观造价控制八、景观设计范围及时间进度安排九、合作方式附件部分一、*文件二、图纸资料三、规范规定四、其他支持性文件五、参考项目资料第2页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书一、项目概况1 用地概况及分析1) 用地位置：本项目位于上海市青浦区赵巷镇嘉松公路西侧，与“绿地国际山庄”项目隔路相望 2) 用地现状用地概述：距市中心约25公里，约30分钟车程用地四周及范围简述：北至淀浦河桥；西至崧塘河；东至嘉松公路；南至规划7号路地块被规划6号路分隔为两部分，总用地面积约公顷用地现状的地形地貌：场地平整绿化植被：场地内现有农田、零星树木、水沟、水塘气候气象：属北亚热带季风气候，温和湿润、日照充足、降水丰沛、四季分明年平均气温17℃左右冬季1月最冷，月平均气温℃；夏季7月最热，月平均气温℃年日照时间约小时全年无霜期约天，日平均气温在10 ℃以上的共计约天年均空气相对湿度约80％雨量充沛，年均降雨量毫米，雨日约天降雨的季节分配较均匀，夏季约占40％、冬季占％，约有70％的降雨量集中在4～9月，降雨强度多以中小雨为主5～9月为汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期春季始于3月；夏季自梅雨开始，进入盛夏后，高温干燥，形成伏旱；秋季金风送爽，时有连绵阴雨；冬季晴朗少雨，偶有寒潮侵袭水文地质：不详噪音：区域内无噪音源；地块的噪音源主要是嘉松公路所带来的交通噪音第3页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书交通状况东侧道路：嘉松公路；穿越地块道路：6号规划路；南侧道路：7号规划路2 项目概况1) 项目与用地：项目拟建类独栋、联排和叠拼住宅、会所及配套设施，容积率在满足容积率及有关规划条件、规范的前提下布置占总建筑面积26%的高价值产品即类独栋/联排，以及通过花园洋房上下套组合而成的叠拼产品(占总建筑面积74%) 2) 项目定位：国际化高档休闲生活小区 3) 基本技术经济指标：总用地面积：约平方米其中：建设用地面积约平方米容积率：代征地面积：约52 平方米地上总建筑面积：约平方米绿化率：≥35%，集中绿化率≥10% 建筑密度限制：30% 建筑限高：15米二、设计依据及基础资料1) 设计依据a) 《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、中华人民共和国《建筑工程设计文件编制深度规定》 b) 居住区绿地设计规范 DB11/T — c) 居住区环境景观设计与设计规范导则<一> d) 城市道路绿化规范与设计规范 75-97 e) 《园林基本术语标准》/ T91-第4页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书2) 基础资料a) 规划设计图纸、现状地形图电子文档各一份b) 设计范围详总平面图，见“附图1” c) 其他必要的设计资料三、景观设计要求1) 总体景观设计要求项目定位为高档别墅区，整体风格为地中海风格景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协调、统一，结合建筑形态进行总体景观设计，通过茂密丰富的园林景观弱化高容积率抗性图图基地东侧：嘉松公路是一条交通繁忙的市政道路，噪音问题在一定程度上成为不可抗性考虑利用绿化造坡等手法，合理有效利用基地与场外的高差，人为堆高地形，利用比较厚重的林带及植物群落形成天然屏障图图图崧塘河沿岸：崧塘河东岸考虑以软景生态植物群落改善视觉效果，重点节点考虑特色景观树+植物群落崧塘河西岸景观，考虑软景结合部分木质品，如景观亲水木平台、木栈道、特色景观石局部造景、水生植物等图图景观设计应延续总图规划设计概念，布置一条的主景观带，6号道路为尽端路，可结合入口设计为广场充分利图用地块内现有的原生植物，处理好沿河绿化、组团绿化、道路绿化、公共绿化及东侧城市道路绿化带的关系；合理有效利用基地与场外的高差，进行丰富的竖向设计；保证私家的景观面积最大化；考虑在小区内设置水景、水系，但面积不宜过大，采用硬地浅水手法；考虑设置一些面积小、空间丰富、精致宜人的景观环境节点，但硬质景观的设计不宜超过景观总面积7%；结合总体设计风格考虑标识系统的设计第5页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书2) 入口及会所样板区景观设计要求社区入口形象的设计，应体现别墅区的尊贵感小区规划设置4个出入口，其中2个主要出入口及2个次要出入口入口处考虑人车分流，可考虑入口处门岗与人行入口合一——采用大堂式，避免干道停车对品质的影响及增加物业管理成本样板区景观设计是将销售中心的外部环境，包括销售参观流线设计，作为小区整体景观设计布置内容来图图整体考虑，与整体景观风格保持一致，但作为营销用途，则应加强样板区在会所及样板区销售时的气氛营造，适当考虑室外景观软装饰的运用，如遮阳伞、活动花箱等室外家具的使用、设计及摆放，会所及样板区销售时的标识系统设计、鲜艳花卉及绿化植物的摆放设计等3) 公共区域景观设计充分利用地形与建筑围合划分和组织空间，满足社区环境在安全、方便、舒适、公共性和私密性等方面的要求，形成多层面的空间形式，如疏林加缓坡形成开阔的疏林草坪景观；隆起的山丘和小道形成幽静的山野景观；蜿蜒的溪流和山石形成自然水景等等，同时设计中应考合理利用景观遮挡或弱化环境中的设施设备在道路的尽端或转弯处注意公共部位端景的设计，利用植物造景的设计手法处理端景，使之层次丰富、色彩丰富图图4) 组团景观结构整体要求：景观空间以公共绿地为核心，将分布在区内的组团联为一体，每个组团在整体风格统一的同时又各具特点，也使得组团内的小公共绿地真正成为组团业主共享的半私密空间在住宅区间形成交流感及互动性更强的景观带绿化系统，实现均好性第6页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书景观空间开放有度，变化丰富，同时保证与外部公共空间的景观连续性，要处理好公共绿地与组团绿地的关系，景观差异性与统一关系的处理 5) 道路街景设计a) 要求对各街道景观进行详细的设计，建议各区域结合地形及建筑风格设计应有各自的特色b) 由车行交通形成的外环线及由人行交通形成的内环线是完全公共的景观区域，应着重分析人的行为和视线，营建主要的景观亮点，精心打造楼盘的品质感6) 私人区域的景观设计a) 要求对私家花园的围界及围界门形式进行设计，隔断及周围植物配置后需满足私家花园私密性，b) 要求结合道路两边环境景观的效果对人行入户道路、信报箱、入户门牌进行设计c) 通过垂直绿化、盆栽绿化等各种植物的搭配，使建筑和景观融为一体图图7) 通用要求：a) 材料选择、色彩搭配以及细部处理都应根据上海气候重点考虑；要求进行植物配置时结合上海特定的气候特征充分考虑树荫b) 私家花园的范围划分应在景观设计过程中结合景观综合考虑内外观赏效果和私密性c) 建议配置植物时参考上海常用的和宜成活的植物表，考虑植物的成活率和易采购性；水体边尽量少设计或不设计落叶植物；植物布置图采用高、中、低分层表示，以便清楚植物的空间效果四、景观设计工作内容及目标1 服务范围项目全部用地范围内的整体景观范围及样板区景观范围第7页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书2 服务内容及目标服务内容包含现场踏勘、景观概念设计、景观方案设计、景观初步设计、景观施工图审查、施工现场设计效果全程把控、项目总结 1) 基地踏勘及项目研讨会合同签定后，乙方按项目计划赴基地进行基地踏勘和分析，明确甲方对于项目的市场定位，与甲方探讨项目的机遇与限制，并通过现场图示方式对项目的建筑整体规划、空间关系及不同用地之间的关系进行评估并提出建议目标：评估总图，适时地为建筑规划布局提出建设和意见，确保有一个良好的景观空间；确立景观设计方向、设计原则，风格定位等基本策略，避免设计思路发生偏差 2) 景观概念设计阶段在第一阶段基本达成的共识的基础上，乙方进行景观概念设计在此阶段乙方应提出概念性的草图及相关意象图并与甲方讨论选择并将其中一个制作成此阶段成果目标：确定景观主题，空间体系，景观序列景观特征要素及景观亮点；进行场地平面布局竖向关系组织，交通组织及视线组织；确定软景造景原则及手法形成下一阶段设计的依据要求在出正式方案前提供不少于2个方案供比较选择，经讨论确定后出正式文本3) 样板区景观方案设计在概念设计阶段确认的原则下，乙方进行样板区景观方案设计此阶段乙方应充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素，讨论并确定景观要素的尺度、材质、色彩等主要特征，确定软景效果及基调树种骨干树种目标：营造最能体现景观概念价值的样板环境，提升售场品质确定场地平面尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与效果相关的全部技术参数以及景观家具布点及选型原则第8页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书要求在出正式方案前提供不少于2个方案供比较选择，经讨论确定后出正式文本4) 景观方案设计阶段在概念设计阶段确认的原则下，乙方进行整体景观方案设计本阶段乙方应与甲方共同讨论并确定各种景观空间内的平面布局，景观元素组织，竖向关系梳理，场地景观亮点形式，软景布局的空间关系，软景效果意向及基调树种骨干树种目标：完成景观空间的特征塑造，表达概念阶段确定的设计思想；限定景观要素的尺度、材质、色彩等清晰表达设计效果，使整个小区得以呈现一致的景观风格并以指导下一阶段设计；提供工程量计算供甲方进行成本核算要求在出正式方案前提供不少于2个方案供比较选择，经讨论确定后出正式文本5) 景观初步设计阶段乙方在景观方案通过审查后，进行景观初步设计此阶段乙方需与建筑师协调有关平面、立面资料，根据最新建筑及工程相关信息，讨论相关的建筑及景观设施元素材料使用；与项目各专业工程师协调有关结构设施、地下管线、户外照明设施、水景循环系统等相关问题，完成景观初步设计图纸，并向下游设计单位交底目标：确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与效果相关的全部技术参数以及景观家具布点及选型；提供工程量计算供甲方进行成本核算 6) 景观施工图配合及审核所有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均应已在扩初阶段完成，并已达施工要求，该阶段设计单位将配合下游设计单位进行设计交底在下游设计单位完成景观施工图初稿后，交由乙方进行审查并提出书面审核意见，指导下游设计单位进行修改，并最终对修改图纸进行书面认可目标：控制设计意图设计效果设计意图在后期设计过程中不变形第9页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书7) 施工现场设计效果全程把控：在全程设计--施工过程中，乙方需起到总体设计效果的总体把控作用根据甲乙双方共同选择不同的关键节点进行效果检查，并提出修改意见目标：在施工过程中及时发现问题，确保设计意图完全实施，设计效果总体把控8) 项目总结：在项目交付使用后3个月内设计方与甲方一起对项目效果进行审视并回顾设计全过程之得失形成书面结论目标：总结过程得失，并提出改进提高的思路，为长期合作奠定基础五、各阶段设计成果要求1 概念阶段设计成果要求:1) 设计要点说明 2) 建筑规划布局分析 3) 景观条件分析 4) 彩色总平面图 5) 设计条件分析图6) 平面分析图 7) 竖向关系分析图 8) 重要景观场地设计意向图片及场地剖面9) 绿化及景观分析图 10) 概念方案汇报资料 2 方案阶段设计成果要求：1) 设计关键点说明2) 彩色景观方案总平面图3) 分析平面图第10页/共15页上海龙湖置业——景观设计任务书4) 分项平面图5) 场地纵、横断面图6) 景观立面图 7) 效果表现类图纸8) 室外家具及软装饰参考选型照片 9) 标识系统参考选型照片及类表现图10) 方向性植物布置平面图11) 重要景观场地软景效果图或立面图、夜间照明效果设计图 12) 基调树种、骨干树种、特色树种品种表及效果要求图示 13) 工程量清单。
上海杭州龙湖、万科、绿城等别墅项目考察报告
2012年2月28日本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝考察目的：沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期，项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。
鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目，操作更需谨慎。
为了能做出高标准、高品质的别墅项目，更好的完成2012年经营计划，我司拟利用这段时间走出去学习经验，同时也为项目后期规划产品做好准备。
考察对象：口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。
考察时间：2012年2月20日~2012年2月24日考察人员：高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬考察项目：龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝项目概况：龙湖滟澜山位于上海市青浦区，距人民广场仅25公里，距虹桥机场约15公里，走沪青平高速公路可到达市区，紧邻佘山周边高端配套丰富。
社区环境优美，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且河面大部分宽度超过30米，种植有40岁珍稀古树，200余种丰富植物。
二期香醍半岛总建筑面积144500平方米，绿化率高达50%。
整个社区以纯粹地中海风情为主题，整个社区地面标高抬高一层，形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。
同时社区内的高低落差达到7-8米。
二期产品双拼23栋，叠拼89栋，联排:20栋（地上3层，部分带有地下室）。
叠拼别墅面积175平，总价470-600万/套，送75平的地下室和花园。
一期联排别墅现房在售，面积220平，送80平地下室，总价698万/套。
基本信息：地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄总建面: 144500平方米容积率: 1.0绿化率：≧35%平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫“五轴五镇”园林风格: 地中海园林风格建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）投资商:上海龙湖置业有限公司物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司区位图：交房标准：安保系统：周界红外报警系统、电子围栏、24小时电子巡更 智能化设施：楼宇对讲系统供水系统：变频供水空调新风系统：预留空调机位车库配置：独立车库外墙：涂料、文化石进户门：实木装甲门窗户：塑钢推拉窗该楼盘地块为带状，出于容积率考虑，单体建筑规划为联排或叠拼，建筑密度大，楼间距较小，为提高园区景观绿化面积，将车库全部设于地下，集中出入。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖设计管理及团队建设解析201105
龙 湖 地 产 设 计 管 理 及 团 队 建 设
四 、 示范区设计管理关键点分析
客户敏感点分析 客户场景体验路线 示范区的选址定位原则
龙 湖 地 产 设 计 管 理 及 团 队 建 设
客户敏感点：
顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特 性，也是顾客具体需求在产品中的体现，并相 对投入能有较大的产出效益。
车行道旁，植被从 草坪到低矮灌木， 再到中低灌木，最 后到较高树木植被 层次感较强。
第1天讲课结束
33
龙 湖 地 产 设 计 管 理 及 团 队 建 设
五 景观设计管理关键点分析
景观价值要素 景观设计内容 景观设计效果与成本控制 龙湖景观的五个成功要素
龙 湖 地 产 设 计 管 理 及 团 队 建 设
龙 湖 地 产 设 计 管 理 及 团 队 建 设
产品设计标准化
通过固定的表格列项，确保在项目的各个 设计阶段，能够快速、完整地确定产品的设 计标准，并清晰准确地反映出产品交付标准 的变化情况。
龙 湖 地 产 设 计 管 理 及 团 队 建 设
产品设计标准化
龙湖内部有成熟产品库，要求项目采用标准化产 品外加自行创新。 不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格 的实现。 不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景 观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面， 要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。
一、设计管理 第一部分 设计管理篇
设计管理的范畴 设计管理的定义 如何提高设计管理技能
设计管理的范畴
适用于公司开发项目研发设计管理工 作的全过程,从方案开始到施工图经 审图公司审核完成为止。
设计管理的定义
设计管理就是：以使用者为着眼点，有计划地 进行资源的开发、整合组织、规划与控制，创 制出有效的产品，并为企业获得最大限度的利 润而进行的一系列设计策略与设计活动的管 理。
上海龙湖滟澜山案例启示
情感共识，浪漫回归。
上海龙湖滟澜山——以浪漫的名义气势，围绕着浪漫开展一系列
的营销活动，打动客户，引起客户的共鸣。
2008.6
首推“上海·浪 漫复兴生活”的 主题，奠定营造 浪漫基调; 淮海中路洋房 里设置龙湖会所， 植入大品牌高端 活动，香格里拉 品鉴会
08.8~08.9
在首批1470余 组意向客户中 选出57户“龙 湖浪漫体验之 旅”两上京城， 三下渝州; 《上海浪漫地 图》浪漫油画 风格中的美丽 女郎
——以浪漫为名，老上海烂漫复兴系列活动强势拉动
活动：精致下午茶 主题：从明天起，做一个幸福的人；发呆，养花， 漫游地中海 内容：邀请著名女性心理学家张怡筠博士在滟澜山 会所露天草坪上畅谈着“幸福其实很简单”，度过一 个轻松愉快的滟澜午后。
浪漫与幸福
重庆浪漫之旅
时尚生活名流舞会
浪漫人群：以上海精英女性为目标客户，开展了一系列针对女性的活动
到了上海之后，最终演变为极具都市风格或东方神韵的“海派”；
上海人不会满足于平庸的日常生活本身，总是在追求世俗背后的浪 漫、实用背后的格调，不一定奢华，但一定是精致的；情感或许不
真诚，但一定是浪漫的。
上海人注重形象，注重包装，
注重外在的那层气质、品味和格调
龙湖滟澜山： 老上海的浪漫生活复兴，城市精神诉求下的生活倡导
关键举措4:浪漫园林，惊艳上海
——实景展示，精致园林细节，凸显浪漫本色
全上海唯一一个带有婚礼草坪设计的会所 地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界 般的入户门、手推花车、威尼斯小船…… 成熟园林细节展示：园林乔木全冠移植，四季园林系列……
启示1：将上ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ文化浓缩为浪漫此一点上
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
项目阶段性成果
企业知识的管理
隐性知识的管理模工具： 1、AAR，（After Action Review），译 为“行动后总结” 。AAR的重点是通过预 期与实际的比较，找出差别的原因，加以 改善 。 2、协同写作：基于Wiki技术，由多人对 同一议题的文本进行浏览、创建、更改， 实现该主题内容的持续改进和共享的一种 写作方式。 3、警示系统，一种通过建立快速响应的 机制和渠道，将经验教训、重要问题的解 决方法快速在整个组织内部进行扩散的一 种知识管理工具。
1、知识积累管理概述
知识管理的核心要点： 知识管理从企业管理需求的维度出发，知识管 理基于知识内容管理，通过员工的工作协同、 充分分享，为企业创造更多价值。 从知识自身的维度来看，知识管理就是对知识 创新、沉淀、共享、学习与应用、再创新的过 程管理。
1、知识积累管理概述
知识管理从企业管理需求的维度出发可以 用一个简单的公式表示： 企业文化氛围 KM= ( Knowledge + person ) 知识内容管理
知识分享与传播管理流程知识分享与传播管理流程集团人力否资源总监判断是否有推广价值员工提交课件大集团知识分享与传播管理流程集团人力资源总监判断课件是否完善员工进行至少2次的课件试讲集团人力资源总监判断课件是否定稿集团人力资源总监评定课件时长并给予回复和评分集团人力资源部选拔课件讲师培训讲师授课集团人力资源部进行培训评价与评分终止每小时课件100300分每小时培训1030分附图2员工提交完整课龙湖知识管理制度龙湖知识管理制度案例分享案例分享龙湖经典案例龙湖经典案例案例分享案例分享会议管理体系会议管理体系会议管理体系会议管理体系非运营会议体系运营会议体系会议管理内容及指引会议管理内容及指引龙湖集团区域公司会议管理指引龙湖集团区域公司会议管理指引龙湖集团区域公司龙湖集团区域公司pmopmo架构及功能架构及功能会议管理内容及指引会议管理内容及指引会议管理内容及指引会议管理内容及指引项目运营会议分级管理办法项目运营会议分级管理办法pmopmo架构定义及运作形式架构定义及运作形式定义定义projectmanagementofficeprojectmanagementoffice地区公司项目运营决策地区公司项目运营决策机构
龙湖滟澜山成功模式解读
70/90地块打造高价别墅项目——龙湖滟澜山成功模式分析2007年11月，龙湖地产以15.42亿元的总价、10700元/平方米的楼板价拿下青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，创下了上海郊区地价之最的纪录。
作为一幅70/90地块，其过万的楼板价远远超过当时青浦新城住宅7000元/平方米的普通住宅销售价格，而当时与龙湖地块容积率相似的合生朗廷园联排别墅的售价也仅仅12000元/平方米左右。
对于龙湖滟澜山项目而言，其开发上市面对着2道难关：高地价与规划难的矛盾尽管滟澜山项目地块高达10672元/平方米的楼板价对其销售价格提出了高要求，而其1.0的容积率和70/90政策的限制，又使其难以打造成为以双拼和独栋为主的高档别墅物业。
高地价对高售价的需要，与经济指标对产品档次和规划的局限，形成了明显的冲突，成为项目开发的难点。
低迷环境与高售价的矛盾08年全国房地产市场逐步陷入低迷状态，上海豪宅市场也出现了明显的成交量萎缩。
而滟澜山项目高昂的前期成本迫使项目必须以高价入市。
在整体市场不景气的情况下，无疑将大大增加项目的销售压力。
然而滟澜山项目做到了这一点，从产品开发到上市销售，实现了 1 大突破：突破规划限制提升产品价值通过产品创新和高附加值的户型设计，既突破了规划指标对于户型面积的制约，又提高了产品附加值，增加整体产品的竞争力?2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司此外，滟澜山项目的成功还取决于3大要素：充分结合项目定位有效推广以精英女性为主攻对象，以“女性”、“浪漫”为主题，准确把握住女性的追求浪漫、童话的心理，有效针对目标客户，促进项目销售立体景观与浪漫细节结合弥补缺陷营造氛围充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足，并营造女性客户偏爱的浪漫氛围及时调价促进成交项目最初定价超出其产品档次，使得销售受阻，业绩低于预期。
龙湖地产景观设计及施工管理培训20101025
第一讲 景观的相关基本知识解读 第二讲 国内外景观设计的发展历程 第三讲 景观美学的基本原理及原则
第四讲 提升景观价值感的几个特殊手段
第二部分
龙湖地产经典项目景观赏析
7
解读龙湖地产景观设计及施工管理
下篇 龙湖地产景观设计与施工管理
第一部分 龙湖地产景观设计管理
第一讲 景观设计管理流程 第二讲 龙湖景观设计阶段性成果及各阶段管控要点 第三讲 龙湖景观设计管理关键点分析 第四讲 龙湖景观设计案例解析
二、 国内外景观设计的发展历程
东方古典园林的美与意境
以中国为代表的东方古典园林的四个主要风格特征：
本于自然、高于自然 建筑美与自然美的融合 诗画的情趣
意境的蕴涵
17
上篇：园林景观知识体系与龙湖地产经典项目赏析
第 一 部 分 景 观 基 本 知 识 及 发 展 历 程
国外古典园林景观回望
植被
植被设计中的素材包括草坪、灌木和各种大、小乔木等。 植被的功能分为四大方面：建筑功能、工程功能、调节气候功能 、美学功能。 建筑功能：界定空间、遮景、提供私密性空间和创造系列景观等。 工程功能：防止眩光、防止水土流失、噪音及交通视线诱导。 调节气候功能：遮荫、防风、调节温度和影响雨水的汇流等。 美学功能：强调主景、框景及美化其他设计元素。
产品研发，示范区景观和装修设计效果把控。曾担任多家地产
公司、景观设计和装修设计单位的设计顾问。
2
解读龙湖地产景观设计及施工管理
关键词：
景观效果/成本控制 示范区/客户敏感点
关键节点/样板带路
品质/价值
3
解读龙湖地产景观设计及施工管理
引子：走近龙湖
2008年龙湖滟澜山别墅项目整体营销策略
别墅价格的主要构成元素
价格构成
地段
园林
建筑
服务
居者
形态
花园
户型
结构
风格
• • • • •
地段——基础价值 园林——成本价值、时间价值、生命价值 建筑——即时价值 服务——成长价值 居者——决定价值
别墅价格的构成元素
价格构成
地段
①
形态
园林
③
建筑
⑤
服务
④
风格
居者
②
花园
户型
结构
重识滟澜山
• • • • • 地段——不可复制的别墅地段 居者——高度统一的同质客群 园林——首屈一指的成熟园林 服务——十年成就的服务口碑 建筑——高度差异的宜居空间
NO.4 营销核心策略
A. 差异区隔，绝对影响
– – – – 视觉系统 公关活动 销售道具 样板区
B. 户外领军，活动造势
– – – – 户外为推广主通路 定向路演 大客户策略 下渝州
C. 攘外安内，定向爆破
– 聚焦中央别墅区，建立红色根据地 – 诺曼底登陆——占领CBD、朝阳 公园城市公寓
项目网站表现
二、样板区氛围
——作战航母
视觉 Vision 触觉 Tactile 听觉 Hearing
直觉 Intuition
嗅觉 Smell
味觉 Taste
Follow Your Heart 用直觉感知滟澜山地道、纯粹的地中海风情
代表地中海风情的关键符号
薰衣草Lavender
普罗旺斯的天空蓝的通透明澈，空气像新鲜的冰镇柠檬水沁入 肺里，心底最深处如有清泉流过，直想歌啸。漫山遍野的薰衣 草让人狂喜不已，自行车上、牛头上、少女的裙边插满深紫浅 蓝的花束，整个山谷弥漫着熟透了的浓浓草香。
项目管理-龙湖滟澜山蓝湖郡项目设计研究_81页
A1户型图
地下一层平面图
一层平面图
二层平面图
A1户型图
夹层平面图
三层平2层挑空，空间大气
客厅挑空，和2层空间上下交流
八角餐厅，尽享窗外景色
通过踏步区分活动区域
客厅挑空，2层俯瞰客厅
开放式厨房，通透明亮
夹层和2层及底层客厅的空间流动
八角儿童房
阁楼的利用，安静温暖
成年树全冠移植，名贵树种，高密 度绿植，精心的景观布局，五重景观打 造。高水平的成品园林景观，移步异景， 人性化的道路设计，自然适用的户型布 局，入住之初即时享受成熟社区氛围。
龙湖滟澜山目前一期别墅全部售磬， 二期香醍半岛正在热销。
总平面图
二期香醍半岛
二期香醍半岛模型
【总图规划】 【户型室内】 【建筑风格】 【体会反思】
地理位置
总平面图
项目概况：
龙湖滟澜山，纯正的大佘山板块小 面积别墅，颠覆性的成品园林，提前20 年享受亲水亲自然的田园风情，经典的 水岸别墅，营造了一种浪漫温馨的家居 氛围、唤醒别墅品质的更高梦想。
西班牙/意大利/托斯卡纳建筑风格， 吹响城市浪漫复兴号角。地上三层的设 计充分体现了私密性；内部设计给您完 全的舒适尊宠享受，三层空间使用功能 分区更为明显实用。双挑空设计尊贵浪 漫。
具有西班牙风格的门窗和细部
自成一体的别墅小院
【总图规划】 【户型室内】 【建筑风格】 【体会反思】
优点：
1.多层次的绿化 2.场地的整体抬高（人车分流） 3.不同高差的空间利用 4.空间的交流 5.附加值的利用
多层次的绿化
场地的整体抬高（人车分流）
不同高差的空间利用
空间的交流
附加值的利用
C户型图
三层平面图
龙湖公司案例
蓝凌 版权所有
2.2.13 项目过程沉淀管理－项目资料备案
© Landry
蓝凌 版权所有
2.2.14 项目过程沉淀管理－档案文件样例
© Landry
蓝凌 版权所有
龙湖地产运营架构
© Landry
蓝凌 版权所有
2.3.1 运营决策－－运营会议体系
运营会议体系
© Landry
蓝凌 版权所有
2.3.2运营决策－－非运营会议体系
协同办公 OA系统
知识沉淀 与共享平台
项目计划 管理系统
成本管理 系统
采购与分供 商管理
© Landry
蓝凌 版权所有
4
蓝凌产品和服务模型
蓝凌产品和服务,以知识化为目标,以EKP为IT维度的落地载体,以KM为管理维度的核 心方法论,构建客户亲密型解决方案,实现业务导向的管理支撑,体现以人为本的应 用模式,提供咨询+IT的实施服务,真正落地知识创造价值的目标.
标准知识体系
标准管理流程
…...
标准操作规程
© Landry
蓝凌 版权所有
3
龙湖积木理论框架
龙湖战略决策
积 木 理 论
知识支撑整合化 知识体系有序化 模块重组创新化 IT支撑模块化 业务管理模块化 产品研发模块化
北京
上海
积木式研发管理到 模块重组 西安
重庆
成都
知识化管理软件和解决方案：知识支撑平台
管控规则：
不影响集团管控的14个关键节点，地 区公司可自行调整计划，只需将结果抄 送集团运营中心
影响上述14个节点中红色的5个节点， 地区总经理应进行书面解释，并经集团 总裁审批，以引起关注;
《精装房定位、限价及建实施方案》（如有）：研发、造价及工程
世纪瑞博上海滟澜山的项目阶段性的策略共72页文档
观点2： 浪漫园林 意境幽静
趣味空间也不甘示弱
“我们的浪漫园林不仅仅是一种意境的打造，更多的是花圃、野趣、耕夫
荷农、花瓣沾衣，让人感觉到的是生活的乐趣、爱好、记忆，在记忆之中， 更在浪漫之外，在幽静之间，更在情趣之里。
不论是建筑还是园林， 最终都是服务生活，服务浪漫人生
浪漫生活的奢侈——我与溪流的距离 零尺度！
建筑如此，园林也不甘示弱。
思考3 [浪漫园林的情趣标榜]
观点1： 我们最强大的对手
超乎我们的想象
“这一次我们的对手是白居易、马致远、杜牧、张大千、莎士比亚、拜伦，是马
云、王石 、江南春 、陈天桥 、 …… “小桥流水人家” 、“斜风细雨不须 归”……文字巨匠们留下的江南意象和标记，其传播功能委婉全无刻意，却令人 着迷了几千年，几千年过去后的今天，依然不能超越，当然我们的竞争项目也在 强调园林，就浪漫园林，我们还能怎样？
也许你家里的木工作坊实现了你90%的梦想，而我家里的哈雷摩 托车修理车间，只满足了我80%的快乐，除此之外，任何面积与建 筑材料的比较，都是完全没有意义的。
这是对生命的尊重 我愿做一只掰棒子的狗熊，
边走边取生命的蜜糖
思考5 [滟澜山核心主题是什么？]
世纪瑞博上海滟澜山的项目阶段性的 策略
51、山气日夕佳，飞鸟相与还。 52、木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。
53、富贵非吾愿，帝乡不可期。 54、雄发指危冠，猛气冲长缨。 55、土地平旷，屋舍俨然，有良田美 池桑竹 之属， 阡陌交 通，鸡 犬相闻 。
浪漫的力量
[滟澜山项目阶段性策略]
产品、环境、服务、文化 我们要架一座桥
经典2：“中国分岔路”
——中国文化和浪漫同在 在皇皇盛世中，“中国价值得到了新的尊崇”，在物质产品上人 们不喜欢made in china,而在精神产品上开始认同made in china已
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
地下车库出入口
嘉
实施效果
售楼处
售楼处
样板房
样板房
样板房
赵巷8号地块项目方案设计任务书
项目阶段性成果七
赵巷8号地块项目景观方案设计 任务书
项目阶段性成果八
赵巷8号地块项ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ建造标准
项目阶段性成果九
项目建造标准——景观参考图片
项目建造标准—庭院景观参考图片
项目阶段性成果十
项目报建流程及管控措施
示范体验区实施效果
样板体验区总平面
现场售楼处:
z 以靠近小区主入口处会所作为售楼处，方 便客户到达，并可满足整个销售期使用。
龙湖上海滟澜山项目启动会 议------- 项目阶段性成果
项目阶段性成果一
赵巷8号地块项目启动会
项目阶段性成果二
赵巷8号地块项目产品定位报告
项目阶段性成果三
赵巷8号地块项目成本分析
项目阶段性成果四
赵巷8号地块项目售楼处样板房 选址定位及开放计划
项目阶段性成果五
赵巷8号地块项目投资分析模型
项目阶段性成果六
★ 停车场
样板区:
z 院落别墅及叠拼别墅做为实体样板房，共 四套：其中院落2套（1#、2#），叠拼2套 （3#、4#）。
z 停车场：延嘉松公路及规划6号路。
刚朵拉码头★ ★ 售楼处
体验区: z 总体面积约20000～22000平方米。
草坪婚礼区★
3
1
4
体验区客户参观流线：
2 ★ 样板街区
z 停车场 —— 售楼处 —— 样板街区（样 板房3、4、1、2） —— 草坪婚礼区