龙湖艳澜山叠加户型
龙湖滟澜山产品楼书
产品楼书基本框架封面：LOGO+案名+ Follow Your Heart 心逸物享人生序言：Follow Your Heart 心逸物享人生（2P）曾经，以智识驰骋资本疆场，进而抱负人生，退而梅妻稚子和融。
殷家富业，从容而不桎梏于社会樊篱。
人生优雅的格调，飞扬脱凡的自由与舒缓浪漫而又珉然于众。
龙湖·滟澜山，借鉴国际成熟人文,用浪漫理性精神，营造的闲适逸致，在开满蔷薇花与玫瑰花的缓丘坡地间，浸染平日每一个不经意的瞬间。
在这里，快乐，不用太多的刻意，只需要眼睛与心灵的体会。
龙湖·滟澜山——Follow Your Heart，心逸物享人生。
目录Contents1、品牌缘起Origin of Branda．凝聚气质相合人群的地中海风情别墅区Villa Zone with Mediterranean life style combining with temperament and confluenceb．别墅中的艺术品The art of villa—Li Xuesong2、中央别墅区 Central Villa Districta．一个新城市中心的未来The future of a new urban centerb、新城市别墅生活家Life in new urban villa3、山谷庭园Valley Gardena．园林是建筑的外立面Garden is the external facade of the buildingb．山谷庭园解读valley Garden Interpretation4、地中海风情别墅Mediterranean Villaa．创造经典度假式生活方式creating classical holiday life styleb、人性尺度考量的Family空间Family Space measuring for humanity scalec、别墅解读Villa Interpretationd、动步公园、国际会所Green Walking Park、 International clubs5、善待你一生Treat Your Lifea、创见性优质服务，善待一生。
户型优缺点东昌分析
龙湖及第城户型优劣点分析：一、1.号楼户型：1、116平米三房两厅二卫一厨户型分析：2、优点：整个户型采取简单大气设计，合理利用每个空间无浪费空间设计，让业主不会花钱买无法利用的空间：4、整个户型采取了两卧，客厅朝阳，这样能更好的让整个户型充分的享受阳光照射。
5、超大型客餐连厅，能满足全家人在客厅里嬉戏，充分体现家庭的温暖，6、合理的明厨，明卫设计，能让室内通风换气畅通。
7、人性化的三房设计满足现代化的三世同堂居住更好的改善居住条件；户型劣势：1、高层建筑两梯六户，这样电梯使用起来是肯定不够用的，2、两户何用一个合用入户花园这样会导致今后两家不必要的麻烦，无人管理，3、整个户型116平米，没有做到南北通透，而且是三房一卫，4、该户型进门是过道，过道开间过窄，而且该面积是浪费面积，二、91平米二房二厅一卫一厨：1、优点：1、整体户型面积合理，简单大气，无浪费面积：2、91平米难有的南北通透设计，保证了整个户型通风畅通，3、独有的东西走向的客厅外接阳台彰显购房者的身份：4、独特的储藏是设计，能更好的保证购房者空间利用5、合理的明厨，明卫设计，能让室内通风换气畅通。
劣势：1、高层建筑两梯六户，这样电梯使用起来是肯定不够用的，2、两户何用一个合用入户花园这样会导致今后两家不必要的麻烦，无人管理，3、该户型在风水学上说，叫缺拐角户型风水不好。
4、该户型进深过大采光无法保证全部采光。
5、该户型东西走向的客餐厅这样的采光只有早上或下午有阳光。
6、该户型没有动静、干湿分离，三．88平米两房两厅一卫一厨：1、户型整体设计合理88平米两房，简单大方目前三口之家居住。
2、88平米客餐厅面积在30平米左右是彰显大气的合理设计。
3、合理的明厨，明卫设计，能让室内通风换气畅通。
4、88平米的面积低总价，适合各中购房的的需求：5、超大的阳台设计能让客厅面积增大：6、主卧飘窗设计，增大了主卧房间的使用面积和美观劣势：1、该户型进门是过道，过道开间过窄，而且该面积是浪费面积，2、该户型次卧卧室朝北，这样户型采光不够，导致房间黑暗。
龙湖·滟澜山别墅影音房 源自于鸟巢的灵感设计
樘 门 ， 关 键 的 五 金 部
密封 胶 条 是 鬲音 条 氯 丁
压 墨
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个 吸 声 层 的 背 后 ， 已经 做 完 隔 声
层 ，选 用 的 是 西 班 牙 隔 声 毡 和 高 强 水 泥 板 与 多 层 板 、 石 膏 板 组 合 ， 同 时 最 外 层 还 做 了 一 个 四 公 分 的 阻 尼 吸 声 空 腔 ，整 个 的 隔 声
层 使 用 了 ８ 分 的 厚 度 空 间 ， 隔 公
声 量 达 到 ６ 分 贝 ， 相 当 于 ２ 公 ２ Ｏ 分 厚 度 的 水 泥 墙 了 ，巧 妙 的 运 用
了质量 定律和 不 同材质 中声 波 的
折 射 损 耗 ， 同 时 消 除 了 单 一 材 质
的吻合 谷现象 。
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为 了 使 设 计 达 到 一 个 完 美
的 效 果 ， 客 户 按 照 我 们 要 求 把 这
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小户型别墅案例及联排趋向独栋案例分析
28
龙湖香醍漫步
项目名称
龙湖香醍漫步
地理位置
白马路向北3公 里（乔波滑雪馆 北侧）[
开发商
北京龙湖置业有 限公司
建筑类别 类独栋
装修状况 精装修
占地面积 310000平方米 容积率 0.48
建筑面积 150000平方米 绿化率 35%
物业管理
北京龙湖物业管 理有限公司
物业费
5.00元/平米·月
景观设计 ——
目前均价 售罄
29
户型图
“侧花园“拉远联排距离 面积：建筑面积为290平米，与独栋类似； 形态：两户之间布置侧花园，减少户之间干扰，向独栋靠拢； 品质：阳光庭院，下沉式花园，形成独栋的花园风格。
30
实景图
类独栋：约290平米
15
户型图
联排：约300平米，一层一卧室，二层三卧室，下沉式庭院
负一层
一层
二层
16
龙湖好望山
项目名称
龙湖好望山
地理位置
松江上海人民北 路2908号
开发商
上海龙湖置业发 展有限公司
建筑类别 联排、独栋
装修状况 毛坯
占地面积 310000平方米 容积率 1.6
建筑面积 150000平方米 绿化率 37%
小户型别墅案例及联排趋向 独栋案例分析
一、项目基本信息 二、小户型别墅案例 三、联排趋向独栋案例分析
2
一、项目基本信息
3
项目基本信息
形态
小户型产品
联排/双拼变独 栋
区域
北京
上海 北京 无锡 上海 南京
项目
龙湖好望山 亿城燕西华府 龙湖·花墅香醍
中国文化地产经典案例28页
中国文化地产经典案例一、龙湖·滟澜山楼盘简介龙湖〃滟澜山，位居杭州市政府重点打造的杭州东部中心金沙湖CBD板块核心位臵；距离杭州市中心仅17公里，地铁1号线下沙中心站就在家门口，零距离36万㎡的碧波金沙湖；与金沙湖创意产业集群、艺术中心、商业大世界、摩登时尚中心、商务群、大型卫生医疗机构为一体；紧临15所高校组成的杭州大学城，4所小学，3所中学，2所甲级幼儿园，学区氛围浓郁，生活配套一应俱全。
龙湖滟澜山[1]作为杭州首个“第三代都市豪宅”，在“商业+住宅+物业服务”的全驱动模式之下，重新整合交通资源，自然资源、城市生活消费资源、发展资源，四重资源并举，以打造杭州最宜居的世界城市生活体之下的全新主流生活模式！龙湖滟澜山，零距离地铁下沙中心站，20万㎡天街（FAMILYMALL）和国际五星级洲际酒店，是为滟澜山家庭提供一种“全家庭型”的私属高端配套，打造“3分钟生活圈”，真正实现：3分钟到IMAX影院欣赏大片，3分钟到冰场体验冰上芭蕾的乐趣，3分钟到shoppingmall尽享时尚，3分钟到金沙湖公园漫步，3分钟下楼喝杯咖啡买份报纸，3分钟到地铁站通达全城；这是一种全新的生活方式，提前享受国际化城市的生活模式。
其中2013年龙湖天街将华丽启航，2014年洲际酒店正式运营。
楼盘数据周围交通：地铁1号线：地铁1号线下沙中心站出口即为本案；德胜快速路：市中心经德胜快速下右转至新业北路直抵本案；艮山路：从武林广场经艮山西路、艮山东路、下沙路至新业北路畅达本案；沿江大道：从钱江新城走沿江大道至新业北路到达本案；快速公交：B1、B1区间。
物业：重庆新龙湖物业服务有限公司杭州分公司建筑面积：80万平方米占地面积：18万平方米绿化率：30%容积率：2.8土地使用年限：70年小区配套会所、恒温游泳池、健身房、儿童游乐室、网球场周边配套[2]内部配套：五星级酒店、商业综合体学校：学林小学、星河小学、下沙第一小学、杭州实验外国语学校（中小学）、下沙中学（杭四中初中部）、育才东南中学（规划中）商业配套：物美超市、高沙农贸市场、湾南农贸市场、新城广场、世纪联华（规划中）幼儿园：星河幼儿园（浙师大附属）、下沙实验幼儿园（甲级）银行：杭州银行、交通银行、工商银行、建设银行、农业银行、民生银行邮政：杭州邮局下沙邮政支局医院：杭州市下沙医院(邵逸夫医院下沙院区建设中)、浙江省中医院下沙分院二、绿城御园楼盘介绍三山五园及大片绿化隔离带沿绿城御园[1]北、西、南三面环绕合围，四环路，五环路连通京城交通，正东向为中央警备局及中央六一幼儿园，居住人群构成将受到一定的限制，人群构成更显身份的独到与尊贵；居住环境是其它项目地域难以比拟。
滟澜山别墅景观设计OK
环路将整个别墅区的交通联系起来，石头等天然材 质将托斯卡纳的温暖表现出来，丰富的材质肌理则将这 种风格发扬光大。壁饰、铁艺、百叶窗和阳台、尤其是 爬满藤蔓的墙在温暖的金色调中寻找一种班驳不均的颜 色。
两带： 蔷薇山谷：“滟澜山”中有一处布满蔷薇的山谷，是南 北车行交通的重要组成部分。 为了使人们在安全驾驶的同时同样感受到大自然的氛 围和蔷薇花淡淡的幽香，道路设计比直，景观尺度，观景 视线均以人在车中的高度进行了设计。 像环路一样，壁饰、铁艺、百叶窗和阳台的元素在这 里得到了延续，同时爬满藤蔓的墙体在这里成为了主角。 细部的处理十分的细腻，使景观在大气之中不失精致感。
四季异景：选择季节性变化丰富的物种，按常规与落叶 树种的比例种植，不同树种花卉分时绽放，春夏秋冬呈 现截然不同的异色景观。
随处可见的不死花
露台的场景
四、结语
2007年9月1日，龙湖·滟澜山正式开盘，这是龙湖 地产在北京的第一个别墅楼盘。由此创下北京别墅市 场开盘数量最大；销售套数最多；销售金额最高三大 楼市纪录。 北京龙湖·滟澜山“的成功来自龙湖地产对景观营造 一贯的高投入以及对细节的追求，必将使该项目成为 北京中央别墅区全新的景观标准。
组团景观
景观设计与实施效果
景观设计与实施效果
景观设计与实施效果
景观设计与实施效果
地下车库：
价值展示
景观体验 样板航母：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区， 提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、 人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。
视觉 Vision 触觉 Tactile 听觉 Hearing
一环（翡冷翠环路）：在意大利语中Firenze意味 “百花之城”，大诗人徐志摩把它译作“翡冷翠”，这个译名 远远比另一个译名“佛罗伦萨”来得更富诗意，更多色彩。 沿着石砌的街道饶“城”而行，闪耀着文艺复兴时代光芒的 印记依稀可见。这里的每一个人似乎都是天生的园林 家，他们对每一棵树、每一间小屋的构图都设计得无比 优雅。 小小的"古城"到处充满着文艺复兴之"花"的芬芳。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖滟澜山《成本敏感分析、价值分配和目标112937969
窗地比0.25，断桥铝合金+ 外墙门窗的材料及安装费用 中空玻璃+ROTO五金件 防火门的材料及安装费用 其它门窗工程费用 外墙、大堂、电梯厅、楼梯间、屋面及雨蓬 、栏杆等精装修费用 外墙精装修材料及建造费用
-
- 陶土瓦 自来水、排水、龙头、面盆、坐便器 分户燃气炉、循环泵、电磁阀、温控器、管道 等 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线 敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋 水消防系统、电消防系统、气体灭火系统及防 排烟工程 空调设备及安装费用、空调管道、通风系统 观光电梯2层站，15米高 厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修 费用
电梯厅、楼梯间、屋面及 建筑面积 雨蓬等
◆ ◆ 5 6 （1） （2）
屋面瓦 电梯厅、楼梯间、扶手栏 杆等 户内精装修 主体设备及安装工程费 室内给排水 室内地采暖 建筑面积 建筑面积
m2 m2
23,888 14,333
m2 m2
143,325 143,325 143,325 143,325 143,325 143 143,325
叠拼别墅
序号 （三） 1 （1） 2 （1） （2） ◆ ◆ ◆ (3) 3 （1） （2） （3） （4） （7） 4 （1） ◆ ◆ ◆ ◆ （2） （3） （4） （5） 成本项目 主体建安费 基础工程 基础工程费 地上结构及粗装修工程 结构及粗装修工程费 主材 钢材 水泥 混凝土 防水 门窗工程 单元门 入户门 外墙门窗 防火门 外墙百页窗 公共部位精装修 外墙装修 面砖 文化石 涂料 幕墙 外墙保温 大堂 栏杆 栏杆长度 外墙面积 面积 面积 面积 面积 外墙面积 m2 m2 m2 m2 m2 m2 项 m m2 28,665 19,999 46,664 67,363 外墙门窗面积 建筑面积 百叶窗面积 套 套 m2 m2 m2 1,170 27,232 143,325 8,600 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 T T m3 m2 10,033 15,766 54,464 286,650 建筑面积 m2 143,325 建筑面积 m2 143,325 估算基础 建筑面积 单位 m2 工程量 143,325 单价(元)
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
洋房户型图资料
绿城百合公寓阔景洋房四居户型4室2厅2卫1厨 161.00㎡
绿城百合公寓三居户型3室2厅2卫1厨 133.00㎡
绿城百合公寓三居户型3室2厅2卫1厨 136.00㎡ 户型1
绿城百合公寓三居户型3室2厅2卫1厨 136.00㎡ 户型2
绿城百合公寓三居户型3室2厅2卫1厨 136.00㎡ 户型3
龙湖香醍溪岸 户型图 H户型胸怀若谷(一层)，使用面积约360平方
龙湖香醍溪岸 户型图 4居室M户型一层 龙湖香醍溪岸 户型图 4居室M户型二层
龙湖香醍溪岸 户型图 4居室M户型三层
龙湖香醍溪岸 户型图 4居室M户型地下一层
龙湖香醍溪岸 户型图 4居室M户型地下二层
杭州龙湖香醍溪岸-四居室
龙湖香醍溪岸 345平方 户型 5室3厅5卫
龙湖香醍溪岸 345平方 户型 5室3厅5卫
龙湖香醍溪岸 345平方 户型 5室3厅5卫
户型解析：户型结构合理。345 平米三层主要配备有卧室、书房、 更衣室、卫生间、露台等。而露 台无疑是其中较大的亮点，从过 厅出来后，右侧便是露台设计， 和外面的景观相连。卧室和书房 相连，在功能上也更加全面。而 更衣室和卫生间提升了生活品质。 卫浴间配有浴缸、坐厕、洗手台 较全配置，完全满足主人需求。 因为一楼、二楼已经将居住需求 兼顾，三楼更多成为主卧、或者
绿城百合公寓小高层E户型3室2厅2卫1厨 130.00㎡
绿城百合公寓玉泉苑D户型5室2厅2卫1厨 206.00㎡
绿城百合公寓玉泉苑E户型4室2厅2卫1厨 193.00㎡
绿城百合公寓五居户型图5室2厅2卫1厨 206.00㎡
绿城百合公寓小高层D户型3室2厅2卫1厨 143.00㎡
绿城百合公寓小高层E户型3室2厅2卫1厨 130.00㎡
【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示录
第二阶段：跨区 域发展道路上联 手海外基金。
2007年3月，龙湖联手荷兰ING房地产投资基金以9.3亿元高 价竞得成都一幅113亩的地块，同时他们还联合参与了北京 昌平区北一幅土地的投标。此前，ING出资3500万美元取得 龙湖地产旗下重庆市第三中央商务区住宅项目49%的股权。 另外，土地也成为龙湖地产换取资金流通的重要筹码。
•有一次小区突然停电，业主林女士从 9层楼没有去过的消防通道走下来时， 发现楼梯扶手竟然干干净净，手上没
有沾一点灰尘，让这位业主惊叹不已。
为了这一点，龙湖物业的保洁员一年 365天都在打扫擦洗。
•龙湖·南苑的业主向红告诉记者， 2006年重庆大旱酷热，她和儿子 出门游泳时忘记了锁门，小区保 安在门口整整等了她4个小时。
某个地区市场低迷
运营体系及早报警与应对， 或地区内其它项目节奏调整
地区公司多业态平衡
全国多区域平衡
•
*
P•PT文档演模板Source:
Footnote
Source
【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示 录
业务布局：住宅集中于中高端市场，目标客户集中于再改、豪宅客 户。
在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2 集中中高端市场，在城市内进行多业态布局 可售物业数量维持在高水平并快速周转（尤其是在城市化的前期和
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【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示 录
龙湖滟澜山（北京）
项目档案：
物业类型：别墅 建筑类别：联排 占地面积：240000平方米 建筑面积：108000平方米 容 积 率：0.67 绿 化 率：32% 装修状况：毛坯 总 户 数：共430栋 均 价：均价26000元/平方米
开盘时间：2007-09-01 入住时间：2009-03-01
别墅产品基础培训
类独栋
联排错拼
叠拼创新
合院别墅
2.1 类独栋—— 有了间距的超级联排和间距缩小的独栋别墅！
从别墅的传统序列上说，如果独栋是1级产品，联排是2级，叠拼是3级。那么，类独栋就 是1级半，是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅。 从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上可通过廊道、或储物间、或装饰梁等相连。 极限容积率：0.5-0.6 优点： 在较高的容积率下打造独栋生活方式，采光面多，庭院露台多、私密性强，可以更大幅度的提高产品售价。 缺点：为达到较高的容积率及产品品质，一般单套产品的面积较大，导致总价高，目标客户范围较小。
A型别墅： 约99方，首创平层泳池别墅，总 价约268万，送近100方的大花园！
99平米一口价268万=70万精装别墅+家私家电+主题庭院+户外泳池+户外恒温SPA池+全屋中央空调；赠送后最高可达333平米！
特征2、别墅附加值越来越大
项目名称2
产品类型
建面
赠送部分
赠送率
保利香雪山
古
*
现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：
今
别墅的涵义：何为别墅？！
HOUSE
vs
VILLA
第一居所 房子住宅
第二居所：别墅 庄园、城堡
当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。
别墅之于客户的概念与意义？
家里物业好几套，但是貌似拥有一套别墅才能称之为真正的富豪！！
终极住宅：区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。 身份地位：别墅是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源 。 生活方式：第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。
2021年北京龙湖滟澜山景观设计总结(转)
北京龙湖滟澜山景观设计总结(转)北京龙湖滟澜山景观设计总结(转)盛梅美国ATA设计公司设计总监，景观建筑师201*年初，ATA受龙湖北京公司的委托，负责北京滟澜山项目的景观设计。
滟澜山开盘后，据说市场的反映相当好，它的景观也很受瞩目。
从去年开始，常有开发商向我们咨询在这个项目上的设计经验，在回答了很多次类似的问题之后，不妨把常说到的内容总结一下，供大家参考。
景观概念“绿茵掩映中的社区”1滟澜山项目的景观设计是如何操作的从设计的操作层面，我们还是按照常规的方式进行的。
在完成了景观的概念、方案和部分深化设计，与施工图设计单位交接后，我们的工作就结束了。
这个过程持续了大约5-6个月。
如果说有什么特别的地方，有两点一是景观设计在项目很早就介入。
我们从一开始就和规划设计单位一起讨论景观的空间和道路形态，提了不少建议。
有些可能因为开发商的综合考虑，没有纳入实施方案。
但这个工作过程很重要，它让后面的各个环节更顺畅，并且可以提高整体的设计水平。
按我们的观察，现在的住宅项目，户型设计的工作量比例应当在逐渐下降，而规划和景观将成为设计的重点。
因为中国的商品住宅经过10多年的发展，市场慢慢成熟，居住方式进入一个相对固定的状态，户型开始标准化。
但基地永远是不一样的，道路和室外空间规划对一个社区的品质将有越来越大的影响。
如果景观设计师能够很好地理解规划和建筑，并且在室外环境中进行恰当的延伸，项目的总体品质就会自然地提升。
第二，是龙湖在项目定位上非常明确，用我们常说的就是theyknowwhattheywant（他们知道自己想要什么）。
这点非常重要，因为开发商是最终的决策者，如果开发商目标明确，设计工作就会相对容易。
作为设计师，我们并不介意甲方的任何高要求，或修改建议，如果这些工作能让成果更好，修改是必须的。
人们说“文章在改不在写”，设计亦然。
没有足够的思考就完成的设计，不会太完善。
但问题在于怎么改。
有时开发商因为不了解自己所做的项目，或定位不清晰，导致不断地尝试和修改，这就很危险。
上海别墅项目案例分析
青浦徐泾 观庭
松江泗泾 银湖别墅
松江新城 泰晤士小镇
松江佘山
白马花园
松江新桥
万科红郡
三林板块
万科燕南园
闵行板块
新浦江城
浦江板块
奉贤海湾 棕榈滩
万科蓝山
维诗凯亚
金桥碧云
曹路板块
世纪公园板块
御翠园
龙东大道板块
棕榈泉花园
绿宝园
周康板块
南汇航头
两河流域
别墅的类别
独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅
营销诉求： 用数字争夺眼球 销售排行榜
价格策略 平价入市，跑量
09年6月双拼13000元/平方米
龙湖滟澜山（R=1）
双拼、联排、叠加 最优化产品
户型 叠加170平方米 联排220-256平方米 双拼290平方米
价格策略 叠加240-270万（1.5-1.6万/平方米） 联排450-600万（1.8-2万/平方米） 双拼800-900万（2.4万/ 平方米） 销量稳定，小幅涨价
90年代中后期：经济型别墅
由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，经济一枝独秀，带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、 交通设施，吸引了众多国内外的投资者；锦秋加州花园为代表的联排等经济型别墅成为新的销售热点；
2002年：百花齐放
房地产市场再次迅猛发展，家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、 白领阶层等市场的形成，别墅市场进入一个百花齐放的局面。开发规模化、开发区域范围扩大，别墅 种类增多，而中高档别墅成为开发的热点。西郊庄园、上海紫园的出现，把别墅总价从百万提升到了 千万，代表了上海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区。
品质取胜
社区环境好 品质高
龙湖滟澜山方案设计说明
大连龙湖滟澜山项目方案设计说明书1设计总说明1.1工程概况项目名称: 大连龙湖滟澜山本次设计范围：用地范围内建方案筑设计，涵盖专业：总图，建筑，结构，给排水，暖通，电气。
不含人防、景观及室内精装修设计。
建设单位：大连龙湖西城置业有限公司基地位置：大连市甘井子区五岔营地块基地面积：237882.76平方米工程规模：本工程有A、B两个地块组成，总建筑面积为294687.60平方米，建筑容积率为1.01，其中地上建筑面积170515.40平方米，地下建筑面积124172.20平方米。
共设停车位1383个，其中地下停车位1080个，地上停车位303个。
其中A地块用地面积为137180.87平方米，由48栋叠加低层住宅和29栋类独栋低层住宅组成。
另设一层集中地下室，作为停车，设备用房，半地下仓库等用途。
其中，地下停车位768个，车库面积42540.77平米，半地下公建3365.76平米，半地下仓库23043.08平米。
B地块用地面积为100701.89平方米，由20栋叠加低层住宅和47栋类独栋低层住宅组成。
另设一层集中地下室，作为停车，设备用房，半地下仓库用途。
其中，地下停车位312个，车库面积10009.30平米，半地下公建2262.10平米，半地下仓库16785.26平米。
1.2设计依据1.2.1国家相关规范、规程：建设单位提供的大连龙湖滟澜山项目设计任务书；建设单位提供的岔鞍五岔营地形图、市政道路、管网资料等；与甲方签订的设计合同；国家及大连市地区现行的相关规范、规程、标准；1.2.2气象地理条件辽东半岛大连市三面环海，背依东北及华北广阔腹地，属于温带季风型气候。
受海洋影响，气候适宜，雨量集中。
平均降水总量：658.7mm最大日降雨量：171.1mm最大小时降水量：67.8mm土壤标准冻深：700mm；最大冻深：930mm最大积雪深度：37mm年平均温度：10.4℃最热月平均最高温度：27.3℃最冷月平均最低温度：-8.2℃极端最高温度：35.3℃极端最低温度：-21.1℃最热月平均相对湿度：83%实用文档最冷月平均相对湿度：58%冬季平均风速： 5.9m/s夏季平均风速： 4.3m/s主导风向及频率: 一月N24；七月SSE17风荷载:基本风压75kg/m2雪荷载:基本雪压40kg/m2地理纬度：38°54ˊ大气压力：冬季pd=1013.8hpa室外计算干球温度：冬季供暖温度：tmn=-11℃冬季最多风向及频率：N 25%1.2.3公用设施利用和交通运输条件本项目西北面紧邻河道，河对岸即为联系大连与旅顺的旅顺中路，现状12米宽，规划将扩宽至20米。
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
顶级豪宅案例(最新)
地下二层
地下一层
地上一层
地上二层
9
颐和原著－成交客户分析：资产过亿、从事房产相关、国 贸、金融行业、持北京户口的外地人群
客户年龄 客户来源
35-55岁，其中46-50岁年龄段的客户居多 北京本地客户为主（主要是持北京户口的外地人口） 自住客户为主
成交客 户分析 臵业目的
自住
看重景观资源、历史文脉资源 圈层关系维护 彰显身份、地位
世联对北京、上海的30个别墅楼盘进行了实地调研，并筛选出 产品品质较高的项目
北京别墅
–颐和原著 –紫玉山庄 –泰和红御&运河岸上的院子 –龙湖香醍溪岸 –御香山 –燕西台 –潮白河孔雀城 –纳帕尔湾 –润泽庄园 –湾流汇 –金科帕提欧 –保利垄上 –珠江紫宸山 – moma万万树 –御园 –财富公馆 –涵壁湾 –世茂佘山庄园 –佘山银湖别墅 –复地北桥城 –龙湖蓝湖郡 –龙湖滟澜山 –紫都晶园 –圣塔路斯 –合生国际花园 –万科第五园 –欧泊圣堡苑 –绿城玫瑰园 –佘山3号 –澳澜园
3
颐和原著－整体规划分析
项目容积率较高，采用行列式布局；在园林景观营造上采用龙湖惯用的高密植被进行视线管理，弱化高容 积率感受 临近主干路规划小户型产品和商业设施进行隔断，保证大户型不受干扰；楼王产品设臵在中心景观带两侧， 资源占有率最高
小户型
大户型
楼王
商业设施
产品 栋间距
小户型 （851-1045㎡，地上2和地下2）
上海别墅
1
典型项目分析
颐和园著，容积率0.54
大独栋
泰禾红御&运河岸上的院子， 容积率0.23 紫玉山庄，容积率0.31
北京典型项目分析
小独栋 类独栋
龙湖香醍溪岸，容积率0.44
世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山29PPT
u从平面构图、 植物的色彩、 小品的设置、 小游园的主题 等等，都极力 烘托浪漫的景 观主题。
园林：浪漫的景观主题
•随处可见的鸟笼
•别有风味的藤椅
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•浪漫气息浓厚的休闲桌椅
•极富情调的鲜花
世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山 29PPT
园林-五重垂直绿化
u绿化： 五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公 分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、 大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
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世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山 29PPT
园林-色香味形声全感官接触！
u色：四季常绿且要感觉 出季节更替的变化。 u香：植物的搭配要考虑 景观具有香气，选择梅 花、腊梅、紫薇、桂花 等香花植物。 u味：全冠移植保证了植 物原汁原味的生长形态。 u形：龙湖严格要求成树 树形要美，在运输时是 全冠移植，甚至就植物 的摆放角度也是360度审 视，找到客户最佳的观 赏效果。 u声：水声是龙湖项目景 观内运用的重要小品， 经常设置在社区入口， 不仅是一处水景，而且 能营造出水声，能听到” 景观的声音“。
世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山 29PPT
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/1
世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山 29PPT
u在环境设计上，龙湖讲究 “植物是建筑的外立面”， 项目未动，园林先行； u龙湖“成熟园林”的呈现， 为了让业主入住时即可成熟、 丰富、精致的园林景观，龙 湖采用了全冠移植的技术手 法，在全国同纬度地区选购 成树迁至社区，并保证所有 的植物都保持原汁原味的生 长形态；
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一层花园
一层花园 下 沉
式
up
花 园
造成室外入户占用面积较大。
结果：
优势：赋予1F较大的入户花园面积
劣势：小区道路面积减小
方法：人车分流，小区内无车行道，地下车库停车，
且连接下沉式庭院直人行道仅
1.5m即可。
7米宽主车道
较大的室外入户空间
两其害，取其轻，上海龙湖选择第二种方法。 现状： 过小的下沉式庭院，只提供约2米的采光面，难以称得上全明地下室。 4米多高的围墙，导致下沉式庭院有很强的压迫感。
地下室 平面图
地下室直接通 地下车库
上海、北京龙湖 下沉式庭院 处理对比
其他： 地下室采光较少，只能设置辅助功能空间。 保姆房没有卫生间，则地下室仅有的卫生间，主仆共用？降低地下室 附加价值。
室外直接入户
其他：次卧、客卧开间较窄，使用空间狭小，舒适性不够。
户型小结： 受70/90限制较大，增加了较多室外入户交通空间，降低 了室内空间使用舒适性。下套叠加产品附加值未能体现其 超值空间的亮点。 户型设计纵深长、开间窄，造成室内交通面积增加，未 能合理利用室内空间，局部功能空间使用舒适性较差。
水
客厅大开间的舒适空间，利用下套花园入户玄关的空间
景 打
甚至可以在楼梯下部打造室内水景。
造
厨房，在减少入户交通空间的同时，可以设置早餐厅，
增加功能空间的使用性。
缺憾：客厅与室外互动仅有一步式阳台连接，满足外立 面美观要求，附加值价值感不够。
山语D2户型——总建筑面积175平方米
功能设置： 次卧、客卧、书房、卫生间 问题：由于是70/90产品，需保证四层产品仍能直接入户。 但四层目前无法直接入户？ 与下套产品的比较优势： 次卧、客卧均为套房设计，在普通叠加产品中稀有。 增加书房空间，相比下套产品功能性增强。 缺憾：四层空间无公用卫生间，使用不便。
山语D2户型——总建筑面积175平方米
功能设置：
三层平面图
客厅、餐厅、厨房、卫生间
两 种
入
户
原因：由于是70/90产品，需保证三层产品仍能直接入户。
方
方法：设计了双重入户方式，解决上套产品入户问题。
式
1、室外外置楼梯直接入户。
2、双户私家电梯，1~3层直达设置。
样 板
房
室
内
与下套产品的比较优势：减少室内的交通面积
一层平面图
北向花园： 25平方米 二
楼 露 台 厨 房 交 通
餐 厅 交 通
入 户 玄 关
南向花园： 12平方米
山语D1户型——地上面积175平方米、地下面积78平方米
功能设置： 主卧、次卧、客卧、主卫、次卫、入户露台、阳台
二层平面图
原因：由于是70/90产品，需保证二层产品仍能直接入户。 方法：设置了外置楼梯连接露台直接入户（卧室）。 问题：卧室直接与外置楼梯连接，安全性、私密性较差。 且公用卫生间窗也直接面向入户露台，使用性降低，私密 性无法保证。
期待…龙湖的浪漫绽放！ 本篇将对龙湖.滟澜山项目叠拼产品作前期解读。
2020/6/16
2
叠拼艺墅结构剖析
组合产品剖面结构
入户方式模拟
上
5F
5F
套 产
4F
4F
品
3F
3F
2.6m~3.3m 3.0m 3.0m
三层
二
二
层
层
下
2F
2F
3.0m
套 产
1F
1F
3.3m
品
地下室 地下室
3.6m
下 沉
式
花
园
难点：70/90产品，保证一、二、三层产品直接入户，
四层平面图
山语D2户型——总建筑面积175平方米
功能设置： 主卧套房
与下套产品的比较优势：附加值的价值利用 层高2.6~3.3m完全满足正常使用需求。 上下水施工完成，满足打造顶层主卧套房的设计需要。 双露台设计，增加顶层复式空间的价值感。
缺憾：露台需经过卫生间进入，动线设计有一定不合理 性。
户型小结： 空间尺度较为舒适，空间利用较为合理。 三卧室（套房设计）、一书房的功能空间设计，使产品 使用功能性较强。 大面积双露台的设计，以及电梯直接入户为该套叠加产 品添彩不少。
浪漫龙湖——解答滟澜山叠拼“艺”墅
内部交流文稿——林琳
2008年 10月
2020/6/16
1
项目絮文： 上海龙湖.滟澜山项目于2008年10月20日正式开盘，由于高价拿地和7090限制的矛盾对 话，因而备受关注，首推112套别墅产品中88套为90产品，看龙湖如何“叠”成“艺”墅， 成为业内颇为热门的话题。 上海龙湖租借淮海中路1768号霞飞别墅3号别墅作为项目前期客户蓄水的市中心接待点， 但由于霞飞别墅为私人居住用别墅，因此其大规模，高频次的商业接待活动受到小区众多 居民的投诉，近阶段现场接待受阻。 上海龙湖.滟澜山项目现场样板区将于10月底11月初完工，并开放。
五层平面图
The end! Thanks
2020/6/16
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山语D1户型——地上面积175平方米、地下面积78平方米
功能设置： 入户花园、客厅、餐厅、厨房、卫生间
问题1：北向花园，上悬二层露台，有压抑感，使用价值降低。 现状1：一层层高为3.3m，减小二层露台下空间的压迫感。
根据外立面风格， 二楼露台会处理 成拱形外挑连廊 的形式。
问题2：户型设计纵深长，开间短。 现状2：如图示红色标示区域，面积约35~40平方米，均为室内交通 连接面积，空间浪费较大，造成一层仅能设置客厅、餐厅、厨房、 卫生间等功能区，且使用尺度还不够舒适。（参考：万科90产品， 近似面积可以设计成三房两厅两卫） 其他：卫生间窗直面北向入户门，私密性不够，使用性较差。
4米宽二级车道
山语D1户型——地上面积175平方米、地下面积78平方米
功能设置： 活动室、洗衣房、保姆间、 卫生间、下沉式庭院
目的：给于地下室采光面 方法：局部下沉式庭院 难点：面积较小 考虑1：做楼梯与入户花园有互动，但3.6m层高，楼梯面积会较大，导 致下沉式庭院基本无利用价值。 考虑2：独立的下沉式庭院，但围墙过高，压迫感较强。