案例分析

案例分析——租赁与承包经营的税收筹划一、基本案情

东方集团是国内知名品牌，位于中原腹地。最近，东方集团不断整合和优化电机研发、制造、销售的价值链。在国内拥有多家生产销售子公司、分公司及办事处。

东方集团与沃玛商贸公司就一座商务大楼的经营租赁达成合作协议草案。为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，东方集团聘请税务专家对该项目进行了分析评价。

税务庄吉认为：

1.就东方集团与沃玛商贸公司的关系而言，双方没有任何利益关联和资金

关系，不属于关联方。所以，双方之间应严格按照市场规则签订交易合

同。

2.以合同方式约定委托方——东方集团（甲方）与代理方——沃玛商贸公

司（乙方）的权利义务，尤其是涉及维修费、管理费、物业费、水电费

等费用项目，真正体现市场经济“谁受益、谁付费”的原则。

二、分析点评

(一)筹划分析

经过希哲分析和实地调研，税务专家为东方集团设计了多个方案：

1.资产租赁经营方案

签订资产租赁合同，在资产租赁经营合同中应严格界定双方的权利义务，具体条款安排如下：

1)主体资产所涉及的合同价款为租赁收入，甲方按照租赁业务开具发

票给乙方。

2)为了保证经营过程中的资产的完整性，甲方向乙方收取资产经营押

金，冰月低昂所委托资产的维修费用（包括对房屋、电梯、供电设

施定期安全检查，电梯、房屋主体结构、给排水设施等维修费用）

由乙方负担。为了便利操作，甲乙双方就维修费设立定额制。

3)为了保证资产的合理使用，所委托经营资产的物业费应由乙方负担。

乙方还须承担经营期内的水、电、空调、通信及产生的费用，并按

单如期缴纳。

4)出于管理的需要，甲方派驻管理人员协助乙方对委托经营资产进行

管理，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用。

5)甲方拥有大楼顶部部分广告位所有权，但甲方对外出租大楼楼顶部

部分广告位时，须征求乙方意见。乙方有权提出有偿使用该部分广

告位，并享有优先权，所需费用双方协定确定。凡涉及该广告为有

偿使用的，须另行签订独立协议约定。

6)甲方人员对乙方在经营、销售、管理等方面为乙方提供劳务或其他

帮助的，乙方应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。反之，乙方

人员在经营、销售、管理等方面为甲方提供劳务或其他帮助的，甲

方也应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。

7)甲乙双方在资产委托经营中出现争议的，可以友好协商解决，并可

通过调整交易价款和交易条件的办法予以解决。若确实无法协商解

决的，可以诉诸法律。

2.内部承包经营模式

甲方在项目前期运作的基础上，对于不动产物业部分进行剥离，注册成立一家独立运作的商业公司，然后对该商业公司采取内部承包经营方式，即签订内部承包经营合同，并使出包方收取的承包费同时符合以下三个条件：

1)承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；

2)承包方的经营收支全部乃入出包房的财务会计核算；

3)出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。

按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号）的规定，承包方支付承包费属于企业内部分配行为，不征收营业税。

(二)筹划点评

方案一采取的是租金分解的办法，此法操作简捷。

方案二采取的是内部承包经营模式，当满足条件时可以销售税收优惠。

对于方案的具体操作，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和匹配设施计征房产税有关问题的通知》（国税发【2005】173号）规定：

1)为了维持和增加房屋的使用功能或是房屋满足设计要求，凡以房屋为载

体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电器及职能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

2)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可

扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。