物业概论

物业管理起源于19世纪60年代的英国。

当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，对劳动力的需求很大，随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。

一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。

由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。

当时有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。

从那之后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。

迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理已成为一个新型的服务行业。

物业管理的性质物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。

它要为业主、租住户以及居民提供高标准、高质量的服务。

物业管理的性质主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。

其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的，其经营对象是物业，其服务对象是物业产权人和物业使用人（含租住户）。

物业管理是顺应房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。

物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、水电、绿化等，每个产权人或租住人只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。

当然，随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业公司可将各种专业管理以经济合同方式交予各类专业经营服务企业。

例如，环境卫生承包给专业清洁公司；环境绿化承包给专业绿化企业；机电设备维修承包给专业工程维修企业；向专业保安公司雇聘保安人员等。

这里，物业公司充当“大管家”的角色，在“大管家”的管理下，业主或租住户只需根据物价部门批准的收费标准按时交付管理费或租金，就可以获得周到的服务，既方便产权人和租住人，也便于统一管理，充分发挥物业的各种效益。

物业管理的特点物业管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。

1．物业管理的社会化。

物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等等。

每位业主只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各个业主找到了一个“总管家”；而对政府职能部门来说，则犹如找到了一个“总经理”。

业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务。

既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。

2．物业管理的专业化。

物业管理是由专业的管理企业--物业公司实施对物业的统一管理。

这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。

随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。

3．物业管理的企业化。

物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。

物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。

物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。

4．物业管理的经营型。

物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。

物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。

物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理走上“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主受到全方位、多层次、多项目的服务。

物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理，是随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理，是建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。

物业管理的内容物业管理的主要对象是住宅小区、高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。

它的管理范围相当广泛，服务项目多元化，除房屋的使用及出租的管理，房屋及附属设备、设施的维修养护外，还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及居民生活方面的多种服务，例如送奶送报、接送儿童、医疗保健、家庭看护等，并代表各产权人与租住人就有关事宜与政府各部门或各公共事业单位交涉。

概括地讲，物业管理可包括以下内容：1．日常维修养护。

对一个物业来说，机电设备、供水供电系统、公共或共用设施等，都必须处于一个良好的工作状态，不能等出了故障后再去处理，防患于未然。

经常性的维修养护，可使物业延长使用寿命。

2．治安保卫。

不管是住宅区还是其它类型的物业，安全是不可忽视的方面。

良好的治安保卫可消除业主或租用者的后顾之忧，确保他们的生命财产安全。

3．清扫保洁。

物业管理清洁人员要定时定点收集和清运垃圾，保持物业及物业周围环境的清洁外貌。

正如一个人每天都要洗脸一样，一个物业也必须保持整洁，经常清扫。

干净整洁的环境可造成人们视觉上的美感，心理上的舒适感。

4．消防安全。

对于物业，特别是高层楼宇，消防工作绝不可大意，否则，一生心血，毁于一旦。

消防设备必须百分之百地处于良好使用状态。

5．负责日常小修、急修项目或工程。

对于业主或租户报修的项目，应尽快地给予解决。

6．筹备大、中工程的招标事宜，签批委托合同并监督实施。

7．征收管理费及其它费用，负责保管和使用管理基金，编制财政预算、管理运作费用及管理基金收支帐目，并定期公布。

8．就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门交涉。

9．确保业主和居民遵守房屋管理规则、政府租地契约和公共契约所规定的条款，并约束居民在使用公用地方和共用设施方面的行为。

10．处理居民的投诉，调解居民之间的纠纷与争执。

物业管理的类型从目前情况来看，物业管理大体上有两种类型：委托服务型和租赁经营型。

1．委托服务型物业管理。

委托服务型物业管理是房地产开发企业将开发建成的房屋分层、分单元出售给用户，一次性收回投资和利润，并委托物业管理企业对房屋进行日常的管理，完善其售后服务。

这里所说的“委托”有两种类型：一是开发企业自己组建物业管理公司，对所出售的房屋进行管理，一些大的房地产开发企业大多是采取这种类型。

这种类型的物业公司有几点优势：（1）售后服务与物业管理相结合，许多售后服务工作可由自己下属物业公司来解决。

（2）开发企业为了树立良好的企业形象，使房地产业得到更大的发展，一般对物业管理工作都非常重视，能积极支持物业公司开展工作。

这有利于辖区的配套设施进一步完善。

（3）这类物业公司的经费比较其它物业公司容易解决，例如，开发项目投资总额的1％～2％作为管理基金；机动用房让物业公司自行出租经营；配套设施开发公司愿意出钱完善等。

因为物业公司是自己的下属企业，所以物业公司和管理处的用房，都是开发公司免费提供使用或以成本价出售给物业公司的。

第二种委托服务型物业管理是开发商以招标的方式委托给专业物业公司。

这种类型是今后物业管理的发展方向。

因为只有通过招标，才能引起竞争；只有通过竞争，才能促使物业公司有一种紧迫感，感到不搞好工作就难以使企业得到发展，甚至有被社会淘汰的可能性。

目前这种类型的物业公司为数还不多。

委托服务型物业公司只有经营管理权，而无产权。

此类型物业管理企业为谋得比较好的经济效益，可同时管理多幢房屋以至整个住宅小区。

其职能包括房屋及其附属设备、设施的维护、修缮以及绿化、治安、消防、环境卫生等多方面的服务，这种服务是有偿的。

通过管理和服务，达到良好的经济效益、环境效益和社会效益。

2．租赁经营型物业管理。

租赁经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而交由属下的物业管理企业或为该幢房屋专门组建从事租赁经营的物业管理企业，通过租金收回投资。

此类物业管理企业不仅拥有经营管理权而且拥有产权；不仅具有维护性管理的职能，且更为主要的是对所管理物业的出租经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营达到为开发公司回收项目投资和获取长期、稳定利润的目的。

它的经营职责不只是将一层楼、一套单元简单地租出去，还需细心经营，根据市场的需要和变化对所管的物业作出适时的更新，如室内装修、空间的重新分隔等，并改造与完善物业的使用条件，如通讯、楼层交通等，以提高物业的档次和适应性，进而调整租金以反映市场价格的变化，从中获取更丰厚的利润。

此类物业管理企业，多以经营商业大楼、综合大楼、写字楼为主。

租赁经营型物业管理与委托服务型物业管理的差别，从产权上看，前者拥有产权并有经营管理权，而后者仅有经营管理权而无产权；从管理上讲，前者需要刻意制造一个良好的物业使用环境，并将房地产开发中不完善的部分根据市场的需要加以完善，以创造物业的租赁条件，赢取顾主，而后者为了保持正常使用，并常常与售后服务工作结合起来；从管理的物业对象来说，前者多是商业大楼、综合大楼、写字楼，而后者则多是住宅楼宇；从服务的对象分析，前者是以职业角色出现的人群，而后者则是以居民角色出现的人群。

因此，租赁型物业公司的经营目标决定了租赁型物业管理的经营方式必须是积极的，带有开拓性的。

在服务租住户前提下，发展一业为主、多种经营，它是房地产开发企业为求取长期投资效益而采取的一种经营方式。

物业管理的宗旨从事物业管理的指导思想应该是：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。

以服务为宗旨，就是要在物业管理的全过程中突出“服务”二字，管理也是一种服务；以经营为手段，就是在物业管理的全过程中实行有偿服务，并通过经营各种实业，解决物业管理中各项经费开支；以效益为目的，就是以社会效益、环境效益、经济效益为最终目的。

物业管理的宗旨具1．提高物业的价值。

以一个15万平方米建筑面积的小区为例，延长使用年限一年，国家就可节约4500万元。

我们再假设一个建筑面积50万平方米的住宅小区，内有5000套住宅单元，假定这些住宅单元的平均价值为20万元，则总价值约为10亿元。