八 房地产
房地产战略合作协议书范本8篇
房地产战略合作协议书范本8篇篇1甲方：____________________（以下简称“甲方”）乙方：____________________（以下简称“乙方”）鉴于甲乙双方共同关注房地产市场的发展，并具备各自领域的优势，为共同拓展市场、实现共赢，经友好协商，达成以下战略合作协议：一、合作背景甲乙双方均为在房地产领域拥有一定影响力的企业，各自具备独特的资源和优势。
甲方拥有强大的项目运作能力、资金实力和市场开拓能力；乙方拥有深厚的房地产专业背景、技术实力和品牌影响力。
双方共同致力于推动房地产市场的发展，实现互利共赢。
二、合作目的1. 共同拓展房地产市场，提高双方在房地产领域的市场份额和品牌影响力。
2. 共同开发优质房地产项目，提升项目品质和市场竞争力。
3. 共享资源、优势互补，实现互利共赢。
三、合作内容及方式1. 项目合作：甲乙双方共同筛选优质项目，共同投资开发。
项目的选择、立项、策划、开发、销售等环节双方共同协商决定。
2. 品牌合作：双方共同打造品牌影响力，互相授权使用对方的品牌资源进行市场推广，提高市场竞争力。
3. 技术合作：双方共同研发房地产新技术、新工艺，提升项目品质。
互相交流技术团队，共享技术成果。
4. 市场合作：双方共同开展市场调研，共享市场信息和客户资源。
互相参与对方的营销活动，互相支持推广。
5. 人才合作：双方共同开展人才培训和交流，提升团队整体素质。
互相推荐优秀人才，共同打造专业化团队。
四、合作模式及机制1. 双方成立专项工作小组，负责具体合作事宜的对接和协调。
2. 建立定期沟通机制，确保合作项目的顺利推进。
3. 双方共同制定合作计划和目标，明确责任和分工。
4. 建立利益共享、风险共担的合作机制，确保双方合作效益最大化。
5. 合作期间，双方应遵守诚信原则，保持密切合作，共同应对市场变化和挑战。
五、合作期限及终止方式1. 本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为____年。
2. 合作期限届满后，经双方协商一致，可续签本协议。
第八章 房地产中介服务管理制度与政策
第八章房地产中介服务管理制度与政策第一节房地产中介服务行业管理概述房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等。
国家实行房地产价格评估制度。
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
一、房地产中介服务的概念及特点（一）房地产中介服务的概念包括：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪（居间、代理）二、房地产中介服务行业管理内容（一）房地产中介服务人员的资格管理（1）国家实行房地产价格评估人员资格制度（2）国家实行房地产经纪人员职业资格制度，包括高级房地产经纪人、房地产经纪人和房地产经纪人协理。
（二）房地产中介服务机构管理采取备案、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。
设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
三、房地产中介服务收费房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。
比例一般为0.5%～3%。
一项服务包含多个项目和标准的，应明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。
房地产中介服务机构不得收取任何未标明费用。
第二节房地产估价机构管理一、房地产估价机构的组织形式合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师；其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
二、房地产估价机构设立和备案设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。
房地产广告合同8篇
房地产广告合同8篇篇1甲方（广告主）：____________________乙方（广告服务提供商）：____________________鉴于甲方拟在乙方媒介上发布房地产广告，为了明确双方权益和履行义务，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，经友好协商，达成如下协议：一、广告发布内容1. 甲方委托乙方发布的广告内容为：____________________（房地产项目名称）的广告。
2. 广告的具体内容、形式、规格等详见本合同附件《广告制作及发布要求》。
二、广告发布媒介和位置1. 乙方媒介名称：____________________（网络/电视/报纸/户外等）。
2. 媒介位置：____________________（具体位置描述）。
三、广告发布期限1. 本广告的发布期限为自合同签订之日起至______年______月______日止。
2. 若需要延期发布或终止发布，双方应提前一个月书面通知对方。
四、广告费用及支付方式1. 甲方应支付乙方的广告费用总额为人民币______元（大写：______元整）。
2. 甲方应在合同签订后五个工作日内支付总金额的______%（即人民币______元）作为预付款。
3. 乙方完成广告制作并在媒介上发布后，甲方应在验收合格后五个工作日内支付剩余款项。
4. 乙方收款账户信息如下：开户银行：____________________账户名称：____________________账号：____________________五、广告的制作与发布1. 乙方应按照《广告制作及发布要求》进行广告的制作，确保广告的质量。
2. 乙方应于合同签订后______天内完成广告的制作并在媒介上发布。
3. 如因政府政策或其他不可抗力因素导致广告无法如期发布或无法继续发布，乙方应及时通知甲方，双方协商解决。
六、质量保证和售后维护1. 乙方应确保广告的质量符合合同约定和相关法律法规的规定。
房地产居间合同(8篇)
房地产居间合同委托方：_____公司地址：_____居间方：_____公司地址：_____居间方受委托方委托，双方就居间方向委托方提供有关居间服务、顾问服务等事项，经协商一致，签订本合同。
第一条合同标的物居间方向委托方提供土地的转让。
第二条居间方义务1、居间方应积极认真地把委托方介绍给项目业主，并及时沟通情况。
3、居间方应积极努力做好居间介绍，协调有关矛盾，促成委托方与项目业主方签订合资或转让合同。
4、居间方应协助项目当事人做好有关部门对项目的技术指标的审批工作，促成项目成功签约。
第三条委托方义务委托方承诺一旦本项目业主与委托方签订项目合资或转让合同，并实际支付土地款项后，委托方即应承担向居间方支付服务费的义务。
第四条居间服务费1、居间服务费的标准：委托方与投资方签订的针对本项目整体合资或转让合同总金额（不论何种形式）的（居间方开具正式合法发票）。
2、居间服务费的支付办法：委托方与项目业主签订合资或项目转让合同，并实际支付土地款项后（包括定金），居间费按该合同签订的具体价格和付款进度同比例支付。
第五条诚信原则1、如果委托方与投资方在本合同委托期内，未能达成合作协议，没有征得居间方的书面同意，委托方不应再与该投资方进行协商并签订合作协议，否则居间方有权请求委托方按本合同第四条支付服务费。
2、如果委托方以相关企业或在_____当地成立的子公司及一切转投资公司的名义与（土地项目的业主单位）签订本合同标的物的转让合同，居间方有权请求委托方按本合同第四条支付服务费。
3、本合同的有效期（委托期）为____天（自本合同签字生效之日起计算）。
居间方在此期间必须积极推动本项目业主与委托方进行实质性洽谈，并协助委托方和本项目业主达成实质性成交合同。
4、委托期内委托方未能与项目业主方达成协议时，委托方将不支付居间方任何费用。
5、居间方必须提供真实有效的信息给委托方，如在谈判过程中，委托方发现居间方提供的居间信息中有虚假或不真实的信息时，委托方有权向居间方索取本合同标的物最低成交总金额的居间服务费标准30%的赔偿。
房地产买卖居间合同8篇
房地产买卖居间合同8篇篇1甲方（委托方）：____________________乙方（居间方）：____________________根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的原则基础上，就甲方委托乙方进行房地产买卖居间活动，经友好协商，达成如下协议：一、合同目的甲乙双方同意，由乙方接受甲方的委托，向甲方提供关于房地产买卖的居间服务，包括提供房地产信息、组织买卖双方的洽谈等。
二、委托事项甲方委托乙方寻找特定的房地产卖方（以下简称“卖方”），并促成甲方与卖方签订房地产买卖合同。
具体委托事项包括但不限于：寻找房源信息、组织洽谈、协助签订合同等。
三、居间服务期限本合同自签订之日起生效，有效期为____个月。
在此期限内，乙方需尽力完成甲方委托的居间任务。
四、居间费用及支付方式1. 居间费用：甲方应按照实际成交价格的____%向乙方支付居间费用。
2. 支付方式：甲方在签订房地产买卖合同后，于过户完成之日支付居间费用给乙方。
五、甲方的权利义务1. 甲方应提供真实的个人信息和购房需求。
2. 甲方有权要求乙方提供真实的房源信息。
3. 甲方在乙方促成签订买卖合同后，应按约定支付居间费用。
4. 甲方应遵守相关法律法规，不得从事违法违规的房地产交易活动。
六、乙方的权利义务1. 乙方应向甲方提供真实的房源信息。
2. 乙方应尽力促成甲方与卖方的交易，并达成买卖合同。
3. 乙方有权按照本合同约定收取居间费用。
4. 乙方应对所提供的房源信息进行核实，确保其真实性。
5. 乙方在居间活动中，应遵守法律法规，不得损害甲方和卖方的合法权益。
七、违约责任1. 若因甲方的过错导致买卖合同无法签订，乙方仍有权收取本合同约定的一半居间费用作为劳务补偿。
2. 若乙方未能促成甲方与卖方签订买卖合同，则不得向甲方收取居间费用。
若因乙方的过错导致买卖合同无法签订，乙方应退还已收取的定金等费用。
3. 若甲乙双方中的任何一方违反本合同的约定，均应承担违约责任，并赔偿对方因此造成的损失。
项目八房地产估价程序与估价报告
课题一 房地产估价程序
（二）房地产估价程序的作用 按照科学、严谨、完整的估价程序开展估价工作，可以使
房地产估价工作具有计划性和规范化、精细化，从而保障 估价工作质量，提高估价工作效率。 履行必要的估价程序是完成估价项目的基本要求，也是估 价机构和估价师防范估价风险、有效保护自身合法权益的 重要手段。 估价程序的4个作用： 规范估价行为； 保证估价质量； 提高估价效率； 防范估价风险。
房屋征收估价目的：“为房屋征收部门与被征收人确定 被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价 值”；
产权调换房屋价值评估的估价目：“为房屋征收部门与 被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值 的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
课题一 房地产估价程序
（2）明确估价时点。明确将要评估的价值是在何时的 价值。估价时点不明确，后续的估价工作将难以开展， 因为同一房地产在不同的时间会有不同的价值。
项目八：房地产估价程序与估价报告
【情境案例】2012年6月15日，甲公司因需向商业银行 申请抵押贷款，委托乙房地产估价有限公司评估位于某 市××路的××大酒店的价值。据甲公司提供的资料显 示，该大酒店共五层，建筑面积1500平方米；大酒店 所在建设用地使用权通过出让取得，使用权限为40年， 期限从2001年1月15日起。
房地产估价程序是指保质、按时完成一个房地产估价项 目需要做的各项工作及其进行的先后次序，是完成房地 产估价项目的作业流程。房地产估价程序完整反映房地 产估价项目工作的全过程和各项具体工作之间的内在联 系。
房地产估价的基本程序是：获取估价业务→受理估价委 托→制定估价作业方案→收集估价所需资料→实地查勘 估价对象→求取估价对象价值→撰写估价报告→审核估 价报告→交付估价报告→估价资料归档。
【会计实操经验】必看!八个房地产开发企业会计实务解析
【会计实操经验】必看！八个房地产开发企业会计实务解析1.房地产开发企业交房时，预收账款如何结转收入问：房地产开发企业交房时，是把已交房的预收账款结转收入，还是该完工项目的全部预收都要转收入？答：（1）在会计核算上按照《企业会计准则第14号——收入》规定的下列条件来判断，符合收入确认条件的，该项目的预收款及时确认收入。
第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（2）在企业所得税处理上，参考《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件”第二章收入的税务处理”相关规定执行，该项目已经完工的，应该将该项目的全部预收款在所得税上确认收入。
对于房地产企业来说，关于预收账款，会计上的结转收入与所得税上的确认收入是有差异的，应该注意。
2.房地产开发企业，售楼部购买的盆景等放哪个科目问：我公司是房地产开发企业，请问售楼部购买的盆景，音响，还有厕所的洁具放哪个科目？答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
因此，售楼部相关费用支出可以计入开发间接费。
但是售楼部后期处置的不同情况可能影响现在的账务处理，如果是房屋以后转为自用，需要转入固定资产。
那么此时售楼部购买的盆景和音响用于销售的，则应该计入销售费用。
八种房地产融资方式总结
八种房地产融资方式总结一、银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道。
而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。
央行已对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。
随着银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。
但房地产以银行为主导的模式在短期内不会改变。
二、上市融资理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。
但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。
但随着证监会有意降低房地产企业上市门槛，很多好的房地产公司都正在酝酿直接IPO。
三、房地产债券融资（企业债券融资）通过设立房地产投融资公司，作为统筹房地产融资、建设和运营管理的平台。
企业可在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券或中期票据进行项目融资，专项用于房地产建设。
但因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，发行房地产债券的企业屈指可数。
按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，预计未来房地产开发企业的债券融资空间将会增大。
四、资产支持票据通过在一定年限后出售公租房，可将其未来现金流分为三个部分：用于票据还本的售房所得现金，用于支付票据利息的租金现金流以及政府用于提高票据吸引力和收益率的补贴。
如此一来，既能吸引投资者投入建设公租房的资金，还能节约政府的出资成本。
另一方面，这种票据的发行天然要求房屋建成后要有好的回报，这给了政府一个降低房源配租空置率的压力，有利于提高房屋的建设质量。
关于8点有效的房地产销售技巧和话术[修改版]
![关于8点有效的房地产销售技巧和话术[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/e919c71b5ef7ba0d4b733b7b.png)
第一篇：关于8点有效的房地产销售技巧和话术关于8点有效的房地产销售技巧和话术一、将最重要的卖点放在最前面说根据首因效应这个销售心理学的理论，在分析房地产销售技巧和话术中，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。
因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。
二、形成客户的信任心理只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。
信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽，在房地产销售技巧和话术中要时刻记住这两点。
同时，大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧。
三、认真倾听不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。
四、见什么人说什么话尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资人关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。
不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，要有见什么人说什么话的房地产销售技巧。
五、信任自己的房子在学习房地产销售技巧和话术中，每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。
你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。
把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。
有了这种情绪，你就会做得很好。
这是重要的房地产销售技巧。
王大琨是中国第3代房地产沙盘模拟培训领军者。
清华大学、北京大学、上海交通大学、武汉大学等多所知名商学院客座教授。
曾为北大纵横商学院房地产研究中心主任，清华、北大、人大房地产总裁班授课老师。
教育背景：清华大学土木工程管理硕士万科、龙湖地产、住总集团、阳光100、首都机场地产、宏锦集团、天鸿集团、富力、常信集团、天津泰达集团、华远集团等知名地产公司特聘专家。
15年在建筑和房地产企业工作经历，曾在万科、泰达、天宝等多家房地产企业担任不同管理职位。
有8年房地产高端管理人才培养和管理咨询经历。
六、学会描述生活很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。
中国八大房地产公司
封面故事 │ Cover Story2009.09 Shanghai Economy 32中国房地产测评中心发布了《2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告》。
权威测评系统依据企业的“规模实力、盈利能力、营运能力、偿债能力、成长能力”等五个方面进行综合评估。
万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、绿地集团、广州富力地产股份有限公司、合生创展集团有限公司、碧桂园控股有限公司、世茂集团和保利房地产(集团)股份有限公司这8家公司名列前茅。
万科企业股份有限公司万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。
现在万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，拥有旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等著名品牌。
2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。
同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%。
中国海外发展有限公司中国海外发展有限公司于1979年在香港注册成立，1992年8月，中国海外发展在香港联合交易所上市。
核心业务为房地产开发和销售，此外，中国海外发展涉及地产相关的物业投资、物业管理以及建筑设计业务。
旗下的“中海地产”已发展成为跨地区、具有国家一级房地产开发资质的名副其实的全国性地产品牌，向社会提供了十万余套精品。
绿地集团绿地集团创立15年来，形成了目前“以房地产业为主、相关产业有限多元发展”的产业布局。
房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，建设项目遍及南昌、合肥、长春、南京、西安、成都、郑州、重庆、苏州、无锡、诸暨、徐州、太原、沈阳、牡丹江、贵阳、南宁、蚌埠等近23个城市，并与上海四大企业集团共同在俄罗斯圣彼得堡投资建设波罗的海明珠项目；绿地商业集团、绿地建设集团、绿地能源集团、绿地汽车服务集团和新华发行集团等五大产业集团已经具有了较大的规模和较强的实力；绿化工程、物业管理等产业也初具规模。
房地产销售流程八个步骤
通过回访了解客户对房屋质量、物业服务等方面 的需求和反馈，及时改进服务。
建立客户满意度档案
建立客户满意度档案，记录客户对房屋和服务的 评价，为后续服务提供参考。
建立长期客户关系
01
建立客户档案
02
定期举办客户活动
为客户建立详细的档案，包括客户基 本信息、购房需求、购房偏好等，以 便更好地了解客户并提供个性化服务 。
环境卫生管理
物业管理公司将负责小区内的环境卫生管理，包括清洁、 绿化、消杀等工作，为购房者提供一个舒适、整洁的居住 环境。
安全保障服务
物业管理公司将提供小区内的安全保障服务，包括门禁管 理、巡逻、监控等，确保购房者的财产和人身安全。
08
售后服务与客户关系维护
提供售后服务支持
设立专门的售后服务团队
房地产销售流程八个步骤
目录
• 准备工作 • 客户接待与咨询 • 房源推荐与带看 • 意向确认与谈判 • 签订合同与付款 • 交易过户与产权办理 • 交付入住与物业服务 • 售后服务与客户关系维护
01
准备工作
了解市场趋势
01
02
03
研究宏观经济环境
关注国家经济政策、房地 产市场调控政策以及金融 政策等宏观因素，分析其 对房地产市场的影响。
设计销售方案
根据目标客户群体和项目特点，设计具有吸引力 的销售方案，如团购优惠、限时特价等。
3
制定推广计划
确定项目的推广渠道和推广内容，包括线上和线 下推广方式的选择、广告创意的设计等，以提高 项目的知名度和曝光率。
02
客户接待与咨询
接待来访客户
保持热情友好的态度
对于来访的客户，销售人员应该 保持热情友好的态度，主动向客 户问候并介绍自己。
课题研究八房产项目市调业务如何开展
目录一、房地产市场调研旳内容---------------------------------------------2 （一）房地产市场环境调查-----------------------------------------------2（二）房地产产品调查-----------------------------------------------------4（三）房地产价风格查-----------------------------------------------------4（四）房地产促销调查-----------------------------------------------------4（五）房地产营销渠道调查-----------------------------------------------4（六）房地产市场竞争状况调查-----------------------------------------4（七）针对商业地产旳市场调研-----------------------------------------5二、房地产市场调研旳主题----------------------------------------------10 （一）委托专业调查企业-------------------------------------------------10（二）聘任兼职人员进行调查-------------------------------------------11（三）企业自行组织调研-------------------------------------------------11三、房地产市场调研旳措施----------------------------------------------11 （一）问询调研法----------------------------------------------------------11（二）观测调研法----------------------------------------------------------11（三）试验调研法----------------------------------------------------------11（四）记录分析法----------------------------------------------------------12（五）调查资料搜集法----------------------------------------------------12四、房地产市场调研旳程序----------------------------------------------12 （一）调研准备阶段-------------------------------------------------------13（二）调研实行阶段-------------------------------------------------------13（三）成果处理阶段-------------------------------------------------------13五、房地产市场调研旳总结----------------------------------------------14课题研究八: 房产项目市调业务怎样开展房地产市场调研, 即房地产市场调查研究, 是房地产筹划师为实现房产开发商特定旳经营目旳, 运用科学旳理论和措施, 以现代化旳调查技术, 通过多种途径搜集、整顿、分析有关房地产市场旳资料信息, 对旳判断和把握市场旳现实状况及发展趋势, 并为房地产开发商或代理商决策提供对旳根据旳一种活动。
房地产行业保密协议模板(八篇)
房地产行业保密协议模板委托人（甲方）名称或姓名：法定代表人：_____ 身份证号：_____ 住所：_____ 电话：_____ 委托代理人：_____ 身份证号：_____ 受委托人（乙方）名称或姓名：_____ 资格证书号：_____ 法定代表人：_____ 身份证号：_____ 住所：_____ 电话：_____ 委托代理人：_____ 身份证号：_____ 根据有关法律、法规、政策的规定，双方在平等、自愿、诚实、信用、协商一致的基础上，签订本合同。
第一条乙方同意接受甲方委托为其代理事项。
第二条甲方应就授权委托的事项，提供相关合法、有效的证件。
第三条乙方在代理该委托事项时，应认真审查委托事项的真实性，相关文件的合法性、有效性;对甲方不能提供合法、有效证件的，乙方有权拒绝代为办理。
第四条双方商定委托事项在天内完成。
超过本约定时限的，甲方有权另行委托他人或自行办理，由此造成损失的可同时按本合同第八条的约定向乙方索赔（但因登记管理部门或甲方的原因造成超时的除外）。
第五条甲方同意在签订本合同后同时支付委托代理费（大写）元人民币。
第六条甲方同意在签订本合同时预付：（1）代交应纳税、费（大写）元人民币;（2）元人民币。
本条约定费用在委托代理事项完成时结清，多退少补。
第七条由于甲方原因使委托代理事项终止履行的，预交的委托代理费不予返还;因甲方提供虚假情况或隐瞒与订立、履行合同有关的重要事实（如：房地产权属有争议或已被查封、抵押、有法律法规规定禁止交易的情况），造成乙方名誉及经济损失的，甲方应承担违约责任赔偿金（大写）元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。
第八条由于乙方代理当中的原因造成甲方损失的，乙方应承担违约责任赔偿金（大写）元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。
第九条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决或提交有关部门调解。
协商、调解不成，双方同意按下列第项方式解决。
（1）向沈阳仲裁委员会申请仲裁;（2）向有管辖权人民法院起诉。
《商业银行信贷业务》项目8 房地产开发贷款业务
任务1
房地产开发贷款业务 认知
• 8.1.1 房地产开发贷款的种类 • 8.1.2 申请住房开发贷款的借款人具备的基本条件 • 8.1.3 贷款项目条件 • 8.1.4 贷款担保方式 • 8.1.5 贷款期限、利率和还款方式
8.1.2申请住房开发贷款的借款人具备的基本条件
1.基本条件 申请住房开发贷款的借款人应具备的基本条件有: (1)有按期还本付息能力。 (2)在贷款银行开立存款账户。 (3)除国务院规定外,有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计 额未超过其净资产总额的50%。 (4)借款人的资产负债率符合贷款银行规定要求。 (5)持有中国人民银行核发的年检合格(证)。（接下页）
8.2.1 受理
8)土地出让、转让手续是否办妥,科研机构、大专院校、文化团体和卫 生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的,是否拥有划拨土地的 《国有土地使用证》; 9)开发项目的文件是否完整、真实、有效,是否能进行实质性开发建设; 10)贷款项目有无《商品房屋销(预)售许可证》; 11)借款开发的项目是否具备房屋预(销)售条件,其预(销)售前景是否良 好; 12)自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上,科研院所、 大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的,是 否拥有项目总投资20%以上的自筹资金; 13)贷款项目承建人与借款申请人是否相符;（接下页）
8.1.2申请住房开发贷款的借款人具备的基本条件
(6)生产、经营或投资国家明文禁止或严重有损于社会公益和道德的产 品或项目的。 (7)项目建设或生产经营未取得土地、环保、规划等有权部门批准的。 (8)在进行承包、租赁、联营、合并(兼并)、合作、分立、产权有偿转让、 股份制改造等体制变更过程中,未清偿、落实原有债务或未对其清偿债 务提供足额担保的。 (9)有其他严重违法或危害银行信贷资金安全行为的。 (10)列入贷款银行不良信用记录黑名单的。
房地产定位八要点
房地产前期定位八要点前期定位，是创造性的项目价值体系的系统规划，由很多的模块组成。
这些模块共同构成了整个项目的价值体系，其中至少有八个关键点，成为了项目定位八大关。
企业战略做项目，第一是了解市场。
但在这之前更重要的是了解企业。
企业是项目的实施主体，项目是企业的使命承载。
任何项目都无法脱离企业使命而存在。
因此我们提出在项目定位的过程中要“忘记调研、忘记项目，从企业开始”。
不同企业的不同发展阶段，即使对同一块土地所承担的使命也是不同的，因此需要不同的解决思路。
求生存，还是求发展；为了满足企业发展的突破，还是为了快速的扩张？问题的落脚点是项目，或者说是土地。
从宏观方面看，一个企业只做住宅还是多元化的开发？从当前形势看，很多企业都开始从单一住宅开发向多元化转变，比如万科进军商业地产、龙湖进军旅游地产。
再如，企业是走精品化还是走快速复制路线？从微观方面看，某一块地是拿还是不拿？同样的多块土地，如何做出选择？这些都不能仅仅从市场或者土地本身解决，企业战略才是关键。
万科“七对眼睛”中的第一对即是以总经理的角度去审视战略，“跳出专业，关注战略”。
因此项目定位的第一步应该是评估企业的发展，并且结合企业战略，对项目做出评价，提出是否拿地的决策建议，这个项目（地块）是否适合企业发展需要。
这才是项目定位的关键。
根据企业的发展战略对项目的发展方向做出评判。
比如，协信集团的苏州项目，通过对企业战略的把握，我们认为进入一个陌生的区域，企业战略布局的意义远大于一个项目的利润，更应该做的是实现品牌的导入，因此这个项目展示的必须是协信擅长的，能够凸显品质的产品。
同时，这块土地的自然属性也满足了这个要求。
因此才实现了项目发展与企业目标的统一。
2009年操作威海纹石宝滩项目时，我们发现对于这样一个刚刚成立不久却已经有一定基础的企业来说，利润相对于速度显得更为重要，同时企业也度过了草创的阶段，需要通过这样一个大盘项目来实现标准化的流程建设，有利于企业的未来发展。
房地产代理销售合同8篇
房地产代理销售合同8篇篇1甲方（委托方）：__________________乙方（受托方）：__________________根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的原则基础上，就甲方委托乙方进行房地产代理销售事宜达成如下协议：一、合同目的乙方接受甲方委托，就甲方指定的房地产项目进行销售代理，包括但不限于市场调研、销售策略制定、销售现场接待、客户资料整理以及成交合同的签订等事项。
本合同目的在于明确双方权益，规范双方行为，以实现甲方房地产项目的销售目标。
二、代理事项及范围1. 乙方负责甲方房地产项目的市场调研，包括竞品分析、目标客户定位等。
2. 乙方负责制定并执行甲方的销售策略，包括销售计划的制定、价格策略、推广策略等。
3. 乙方负责销售现场接待工作，提供专业的咨询服务，促成交易达成。
4. 乙方负责整理客户资料，为甲方提供详实的客户数据分析报告。
5. 乙方负责与购房客户签订成交合同，并确保成交款项的及时回收。
三、代理期限本合同代理期限为_____年，自____年___月___日起至____年___月___日止。
四、代理费用及支付方式1. 代理费用计算方式：根据销售额的一定比例计算代理费用，具体比例根据双方协商确定。
2. 支付方式：每月结算一次，甲方在收到乙方提交的代理费用结算报告后___日内完成支付。
3. 乙方在完成代理任务并成功销售房地产项目后，甲方应按照约定支付代理费用。
如甲方未按时支付，乙方有权要求甲方按照约定支付滞纳金。
五、双方权利义务及违约责任1. 甲方有权要求乙方按照合同约定履行代理职责，并按时支付代理费用。
2. 乙方应按照合同约定完成代理事项，保证代理工作的质量。
3. 乙方应对客户资料严格保密，未经甲方同意，不得泄露客户资料。
4. 如因乙方原因导致代理事项未能按时完成或造成甲方损失，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相应损失。
5. 如甲方未按时支付代理费用或违反其他合同义务，应承担违约责任，并支付违约金。
第八章 房地产价格及建筑物成新率
第八章房地产价格及建筑物成新率第一节房地产价格及其影响因素一、房地产价格分类1.根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格使用权价格使用权的交易价格所有权价格高于使用权价格抵押权价格为房地产抵押而评估的房地产价格租赁权价格承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格市场交易价格房地产在市场交易中实际成交的价格。
交易的具体环境不同，价格经常波动评估价格房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种3.按房地产的实物形态土地价格■基准地价：按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格■标定地价：市、县政府根据需要评估的，正常地产市场中具体宗地在一定使用年限内的价格■土地交易价格建筑物价格指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格4.按房地产价格表示单位不同（重点）总价格指一宗房地产的整体价格单位价格对土地而言：单位土地面积的土地价格。
对建筑物而言：单位建筑面积的建筑物价格对房地产而言：单位建筑面积的房地产价格楼面地价单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格●楼面地价=土地总价格/建筑总面积●容积率=建筑总面积/土地总面积→楼面地价=土地单价/容积率【公式分析】二、房地产价格的影响因素（一）一般因素经济因素经济发展因素：房地产价格总水平与地区经济发展状况呈正相关关系财政金融因素：地租一定的情况下，土地资本化率越高，地价越低。
产业结构因素：第三产业所占的比重增大，房地产价格就会上升社会因素人口：人口数量与房地产价格正相关家庭规模：在总数不变的情况下，家庭人口平均数下降，房地产价格上涨（二）区域因素商服繁华因素指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。
如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高道路通达因素道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高交通便捷因素公共交通的完善和便利程度。
第八章房地产规制法ppt-PowerPointPres
▪ 四、房地产权属登记机关的职责 ▪ （一）统一登记机关的职责（《物权法》第12条） ▪ 1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； ▪ 2、就有关登记事项询问申请人； ▪ 3、如实、及时登记有关事项。
▪ （二）登记机关的行为限制（《物权法》第13条） ▪ 1、要求对不动产进行评估； ▪ 2、以年检等名义进行重复登记； ▪ 3、超出登记职责范围的其他行为。
上进行基础设施、房屋建设的行为。 ▪ 2、房地产开发的种类 ▪ （1）开发阶段或内容：土地开发、房屋开发和综合
开发； ▪ （2）开发方式和规模：单项开发、居住区开发和成
片开发； ▪ （3）开发主体数量：单独开发和联合开发； ▪ （4）开发对象：新区开发和旧城改造； ▪ （5）开发目的：经营性开发和自用性开发。
▪ 基本等同于不动产登记。
▪ （二）特点
▪ 1、由专门登记机关负责。
▪ 登记机关不统一：国土资源和房屋管理部门分别负责。仅上 海等少数地方曾将土地、房屋登记机关合二为一（房屋土地 资源管理局－房地产登记处—房地产权证书、登记证明）。
▪ 08年10月21日上海市机构改革：组建了市住房保障和房屋 管理局，将市房屋土地资源管理局的住房建设管理和房地产 市场调控、物业行业管理等职责划入，不再保留房屋土地资 源管理局。还组建了市规划和国土资源管理局，将市房屋土 地资源管理局的土地和矿产资源管理职责，划入市规划和国 土资源管理局。
▪ 二、房地产权属登记的性质与功能 ▪ （一）性质 ▪ 兼具民事行为和行政行为双重属性。
▪ （二）功能 ▪ 1、权利确认功能：归属； ▪ 2、权利公示功能：公开设立、变更、消灭、转移
情况，保护第三人利益及交易安全； ▪ 3、权属管理功能：国家的监督、管理。
▪ 三、房地产权属登记的分类 ▪ （一）所有权登记（房屋所有权和集体土地所有权）
房地产协议书范本8篇
房地产协议书范本8篇篇1甲方（出让方）：____________________乙方（受让方）：____________________鉴于甲、乙双方经友好协商，就甲方房地产转让事宜达成如下协议：一、协议目的本协议旨在明确甲、乙双方在房地产转让过程中的权利和义务，确保双方权益得到合法保障。
二、房地产描述1. 房地产地址：_________________________________________。
2. 房地产面积：______________________平方米。
3. 房地产用途：_________________________________________。
4. 房地产权属情况：甲方拥有该房地产的完全产权，无任何纠纷。
三、转让价格及支付方式1. 转让价格：人民币______元（大写：______元整）。
2. 支付方式：乙方应在协议签订后______日内支付定金人民币______元，余款在办理过户手续后______日内支付完毕。
四、房地产交付1. 甲方应在乙方支付全款后的______日内，将房地产交付给乙方。
2. 交付时，甲方应提供房地产相关证明文件，确保乙方顺利接收。
五、过户手续1. 甲方应在协议签订后______日内办理房地产过户手续。
2. 过户费用由______方承担。
3. 若因甲方原因导致过户失败，甲方应退还乙方已支付款项并赔偿乙方损失。
六、违约责任1. 若甲方未能按期交付房地产或未能按期办理过户手续，应支付违约金人民币______元。
2. 若乙方未能按期支付款项，应支付违约金人民币______元。
3. 双方如有其他违约行为，应根据实际情况承担相应的法律责任。
七、其他事项1. 甲方应确保房地产无抵押、无查封、无纠纷，否则应承担相应法律责任。
2. 双方应在协议签订后______日内办理公证手续。
3. 本协议一式______份，甲、乙双方各执______份，公证机关存档______份。
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3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5、评估结果 经 评 估 ， 该 写 字 楼 房 地 产 在 2004 年 5 月 的 价 格 为 104,434,671元，单价为每平方米8,703元。
第四节 成本途径评估
一、成本途径的基本思路 1.含义 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能 性贬值-经济性贬值 2.适用条件和对象
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案 例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得 注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成 本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业 用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。
1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元 2、估算年运营费用 （1）管理费： 年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）保险费： 年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）税金： 年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元
1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝45000×12－45000÷2＝517500元 2、估算年运营费用 （1）管理费： 年管理费＝540000×3%＝16200元 （2）维修费： 年维修费＝1200000×1.5%＝18000元
（3）保险费： 年保险费＝1200000×0.3%＝3600元 （4）房产税： 年房产税＝540000×12%＝64800元 （5）营业税及附加： 年营业税及附加＝540000×5.5%＝29700元 （6）土地使用税＝500×2=1000元 （7）年营运费用： 年运营费用＝16200＋18000＋3600＋64800＋29700＋1000 ＝133300元 3、估算房地产净收益 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝517500－133300＝384200元 4、求取土地纯收益 （1）房屋纯收益＝1200000×10%=120000元 （2）土地纯收益=384200-120000=264200
Ri p i (1 r )
A 1 P 1 n r (1 r )
房地产价值＝房地产纯收益/综合资本化率
房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
[例B]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土
地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢 混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济 耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每 平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米， 全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一 般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需 支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑 物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为 租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本 化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004 年5月的价格。
n
(2) 容积率修正:根据容积率修正系数表加以修正.
[例A] 某城市某用途土地容积率修正系数如下表：
容积 0.1 率 修正 0.5 系数 0.4 0.6 0.7 0.8 1.0 1.0 1.1 1.1 1.3 1.2 1.7 1.6 2.0 1.8 2.1 1.9 2.5 2.1
如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为 2.1，被评估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率 修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格 =800×1.6÷1.9=673.7（元/平方米）
纯收益=潜在收入-空置损失-运营费用
(二)不同类型房地产纯收益的测算 1.出租型 2.直接经营型 3.自用型 4.混合型
三、资本化率的估算
实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物 资本化率、土地资本化率。
r1 p1 r2 p2 r p1 p2
例4
1. 安全利率加上风险报酬法
第八章 房地产评估
第一节 第二节 第三节 房地产评估特点 市场途径 收益途径
第四节
第五节
成本途径
其他方法
第一节 房地产评估特点
一、房地产的概念及其特征
土地 地产 土地财产权利 与房屋相关之地产 房屋建筑物及其财产权利 房地产 不动产 房产 房屋建筑物的附属物及其财产权利 非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等 与土地尚未分离的农作物、林木、种子等 与房屋不相关之地产
(三)管理费用 (四)投资利息
注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息; （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费; （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。 若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
(五)开发利润
注意计算利润的基数
(六)销售费用和税金
三、实体性贬值的估测 (一)使用年限法 (二)打分法 四、功能性贬值和经济性贬值的估测 (一)功能性贬值的估测 (二)经济性贬值的估测
（1）第一段以建筑物的经济寿命为界,按房地 合一的纯收益折现。 （2）第二段将土地剩余使用年限的土地纯收益 折现。
以房地产收益 折现
以建筑物残余 价值折现
房地产收益年限
土地使用年限 建筑物经济寿命
以房地产收益 折现
以土地纯收益 折现
建筑物经济寿命
土地剩余年限 土地使用年限
五、计算公式
(一)房地合一的价值
图表 8-1
土地、地产、房地产、不动产之间的关系
1、土地： 所有权使用权Βιβλιοθήκη 空间利用权 租赁权 抵押权
土地权利
地役权
典权
2、建筑物： 包括房屋和构筑物以及与其不可分离的附着物。 3、其他地上定着物：
房地产是地产(土地使用权) 、 建筑物以及地产与建筑物的结合 及其权属的统称.
建筑覆盖率(建筑密度): 是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之 和 与建设用地面积的比率(%)
二、重置成本的估测 (一)土地取得成本 1、通过征用农地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费 用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及 安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、通过城市房屋拆迁取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆 迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 3 、通过市场交易取得土地 土地取得成本包括土地价款和买地缴纳的税费。 (二)开发成本 可分为土地开发成本和房屋建造成本两部分。
(二)单独评估土地的价值 1.由土地收益评估土地价值,一般适用空地出租的 情况.
收益年限有限，各年收益相等：
1 1 (1 r1 ) n 收益年限无限，各年收益相等： A1 P 1 r1
A 1 P 1 r 1
2.由房地产收益评估土地价值 土地纯收益＝房地产纯收益－建筑物纯收益
A A2 P 1 r1
1 1 n (1 r1 )
[例C]评估对象为六层砖混办公楼，土地总面积500平方
米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设 建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本 化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现 值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费 按房屋现值0.3%计，房产税为租金收入的12%，土地使 用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%， 建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年， 建筑物价值依成本途径求得为120万元。 要求：用收益途径评估该房屋基地使用权价值。
6. 进行交易日期修正 例2 7. 确定评估价值
简单算术平均法 加权算术平均法
(三)市场售价类比法的评估案例
例3
二、基准地价修正法
P＝A×a1×a2×a3×a4
三、市场租金倍数法 已知对照物的价格为A，租金为a,待评房地 产的租金为b,则其评估价为：A／a×b
第三节 收益途径评估
一、基本思路
（三）拟定评估作业方案 （四）实地勘察 （五）搜集资料 （六）评定估算 （七）编制和提交评估报告
第二节 市场途径评估
市场途径的基本前提： 1、公开市场； 2、可比性（功能的可比性/市场条件的可 比性/间隔时间短）。
一、市场售价类比法 (一)市场售价类比法的基本思路 1.含义 2.适用条件和对象
1.含义: • 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 • 有限期： P a 1
r 1 (1 r ) n
a－年纯收益 r－折现率 2.适用条件和对象 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。
二、纯收益的测算
(一)测算思路
是除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实 际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来 获取。
五、评估案例
土地使用权评估价值 ＝土地重置成本-土 地实体性贬值-土地经济性贬值 (土地 使用权不存在功能性贬值） 土地重置成本=土地取得费+土地开发费+ 利息+管理费用+销售税费+利润
例6
1、估算土地取得成本 土地取得成本＝1000×300=300000元 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝1000×200=200000元 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，计息期为两年；土地开发成本 分阶段均匀投入，则： 土地取得费利息=300000 ×[（1＋8%）2－1]=49920元 土地开发费利息＝200000×3/4×[（1＋8%）1.5 -1 ] ＋ 200000×1/4×[（1＋8%）0.5 -1 ] ＝20317元 总投资利息=49920+20317=70237 （下略）