国十条、国八条及限购令
限购令背景影响效果论文
限购令的背景及影响效果探讨中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）05-371-01摘要从去年起国家相继出台了一系列政策，对我国的房地产市场进行调控，但是部分城市的房价并未出现实质改变，甚至有上涨趋势。
本文从我国房地产市场的现状出发，探讨了我国房价不断上涨的原因及当前“限购令”的效果分析。
关键词房价限购令影响一、引言从去年的“国十一条”、“国十条”、“国五条”，再到今年1月的“国八条”，在如此密集的楼市调控中，各地纷纷出台相应的“限购令”。
然而就在“限购令”不断收紧的同时，各地楼市却开始有所回暖。
根据中房指统计的数据，三月份第三周35个主要城市中，六成城市成交量上涨，其中有十个城市的涨幅在20%以上。
九个重点城市中，六个城市的成交量环比上涨，成都上涨了51.26%，北京上涨了30.98%。
尽管目前很多城市都出台了限购令，但限购的城市多集中于发达的一线城市，且由于各地细则出台的时间和强度不同，最终影响房价的效果也不相同。
二、房价不断上涨的原因1．供求关系影响价格房价的涨跌与市场供需结构分不开，这是经济规律。
在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。
一是供需不平衡，供应少，需求多；二是供需不对位，高端房产的供应远远不能满足需求的增长，导致房价快速拉升并及到中低端房产，最终出现投机。
2．城市化进程加快、住房刚性需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾目前我国的城市化水平只有46%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。
按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。
如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。
另外，近些年正值80后结婚、生子以及创业的高峰，住房成了生活必须品，成为了一种刚性需求。
不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨。
3．购买房地产保值增值的思想我国近年来投资性需求旺盛助长了房价不断上涨，这是房价飚升的重要原因。
我国房地产宏观调控
我国房地产宏观调控摘要：楼市调控正在如火如荼的进行中，限购令作为各项政策中最为严厉的手段之一，也引起了学界的热议，本文主要在于分析限购令的合法性与合理性。
批判并不代表否定，批判是希望其更加完善，希望在大家的共同努力下我国楼市能平稳发展。
关键词：限购令；合法；合理一、什么是限购令由于房价上涨过快，引起了经济不稳定，为防止经济动荡，2011年1月26日，国务院常务会议提出了新的楼市调控政策《新国八条》，全称是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
各地方政府为了贯彻落实该《通知》，先后出台了所谓的“限购令”，其中以北京最早发出，限购力度也最大。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第六条的内容是：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
”①2010年4月30日，北京出台了“国十条实施细则”，明确规定：“从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
限购令的法律属性。
”②各地限购令与上述内容也基本大同小异，主要内容就是限制购房者购房数量，其原因有二：第一，住房对于居民就如同穿衣住行一样重要，是生活的基本需求。
但现在房价过高，使得很多人买不起住房，这类居民作为人类的基本人权居住权没有得到保障；第二，土地是稀缺资源，而房屋依附于土地建成，同样是稀缺资源，仅仅靠市场自我调节已经不能保证房屋这种资源的合理分配。
所以需要国家进行干预。
新国十条
【新政下按揭买房五大宝典】《国十条》关键词解读4月17日，国务院发布务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条措施遏制部分城市房价过快上涨，被业界称为“新国十条”。
新政严格限制购买二套、三套以上住房和异地购房贷款，通过收紧信贷、加大供应，遏制楼市投机、防范金融风险、缓解供需矛盾。
《国十条》也掀开了新政调控第三波的序幕◎关键词一：政府考核问责“新国十条”首度提出统一思想、提高认识，建立政府考核问责制。
在以往的历次调控中，中央从没有明确地方政府在房产调控中应承担的责任。
这样，在利益驱动及缺乏压力的情况下，地方政府往往对中央调控阳奉阴违，导致中央调控屡成“空调”。
而“新国十条”却鲜明地提出“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”。
◎关键词二：史上最严厉调控毫不夸张，“新国十条”号称最严厉，且招招致命打中要害：二套房贷首付提高到五成、叫停三套房贷等在很大程度上打击投机及投资性购房需求;限制外地人购房及地方政府有权限制购买套数在很大程度上打击消费性购房需求;保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，将令绝大多数刚需者者离场观望;加强对房地产开发企业购地和融资的监管，房产商利用土地及项目进行融资的难度将大幅增加;加大交易秩序监管力度，开发商必将不敢再度捂盘惜售、哄抬房价;研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，将在很大程度上增加投资、投机性购房者的持有成本。
◎关键词三：新政牵涉部门最多“新国十条”是房产调控以来牵扯部门最多、部门责任最明确的一次调控。
此番调控明确了国务院、地方政府、住建部、监察部、央行、银监会、财政部、税务总局、国土资源部、发改委、证监部门、统计部门等十二个部门的相关责任。
降价是新政的终极目的国十条出台不久，中国人民银行在5月2日宣布年内第三次上调准备金率;各地的新政细则也先后出台，其中北京更是祭起了限购令的大旗;6月4日，住建部等发出通知，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，更为严厉“认房也认贷”，而且是以家庭为单位;开征物业税或者房产税的舆论效果满天飞，而且有板有眼……从去年年底出台“国四条”开始，不到一年时间，先后出台的调控政策超过十余条，而且愈调愈严厉，甚至现在看来还没有罢休之意。
新国八条全文解析
2020年新国八条国务院各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳固住房价钱的通知》，共有八条内容，简称"国八条"。
具体内容如下：一、高度重视稳固住房价钱；二、切实负起稳固住房价钱的责任：房价提高到政治高度，成立政府负责制，省政府负总责，对住房价钱上涨过快，操纵不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供给结构，调整用地供给结构，增加一般商品房和经济住房土地供给，并催促建设；四、严格操纵被动性住房需求，主若是操纵拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、踊跃贯彻调控住房供求的各项政策方法；八、认真组织对稳固住房价钱工作的催促检查.4月27日，温家宝总理在主持国务院长务会议中再次提出要进一步增强房地产市场宏观调控。
并提出八项方法引导和调控房地产市场。
咱们称之为“新国八条”。
一、强化计划调控，改善商品房结构。
二、加大土地供给调控力度，严格土地治理。
三、增强对一般商品住房和经济适用住房价钱的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供给。
四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭大体住房需求。
五、运用税收等经济手腕调控房地产市场，专门要加大对房地产交易行为的调剂力度。
六、增强金融监管。
七、切实整顿和标准市场秩序。
八、增强市场监测，完善市场信息披露制度。
全国工商联住宅产业商会主任，清华大学教授袁旭说“国八条不单单在于操纵房价，同时还传递出国家在最短的时刻里将房地产这匹野马驱入市场正轨的坚决决心。
”2020新国八条实施时刻内容解读全文发布日期：2020-01-27新国八条内容：(一)各级政府须在一季度发布房价操纵目标。
2020年各城市人民政府要依照本地经济进展目标、人都可支配收入增加速度和居民住房支付能力，合理确信本地域年度新建住房价钱操纵目标，并于一季度向社会发布。
(二)加大保障性安居工程建设力度。
有条件的地域，能够把建制镇纳入住房保障工作范围。
(三)定价明显超过周边房价的，须清算和稽察增值税。
房地产新国八条解读报告
合纵联行/2011.1.27新国八条解读一、【1．26新国八条内容】1、政府必须公布新建住房价格控制目标２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
2、加强保障住房管理，增加公共租赁住房加大保障性安居工程建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
3、购房不足5年转让，按销售价全额征税调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
4、提高第二套住房放贷首付和利率强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍5、商品房用地供应量不低于前2年平均供应量今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。
大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。
对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
依法查处非法转让土地使用权行为。
拥有2套房的家庭，不得在本地再购房各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
楼市调控政策：从国八条到限购逐步放开
1月26日
2013年
2月20日
新国五条
2014年
9月30日
房贷新政
楼市调控政策：从国八条到限购逐步放开
内容
高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房 供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地 产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工 作的督促检查 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，90平方米以下住房须占项目 总面积七成以上，也即“70/90政策”；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以 上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应 量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租 购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成， 90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对于已利用贷款购买住房、又 申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低 于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住 房转让环节营业税进行大幅减免。 增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资 投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；要加强市场监管；要继续大规模推进 保障性安居工程建设。 严格管理二套房贷款，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不 再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金 融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外 “热钱”冲击中国市场。 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准 利率的1.1倍。 品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发 放购买第三套及以上住房贷款。 把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策， 2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停 发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放第三套住房贷款。 再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还 在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有 政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定 房价工作问责制等内容。 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首 套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等
2012年我国出台的房地产政策及影响
2012年我国出台的房地产政策及影响经纪人国八条1、要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）新建商品住房和二手住房2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，限购1套级以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
3、限购令是4月30日北京出台国十条实施细则中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
这是全国首次提出的家庭购房套数限购令。
房地产政策解读及其影响关于房地产政策两会定调的主要方针为：继续明确调控不放松，稳定政策预期。
温家宝总理在《政府工作报告》中提出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
其实，2012年房地产调控政策主体已在这里基本确定：“巩固房地产市场调控成果”为政策主题；“促进房价合理回归”为政策目标；“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心；住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点；具体解读：1、调控不放松，政策不动摇。
稳房价将是政策选择。
进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
什么政策不动摇？就是控制投资和投机，控制房价上涨不动摇。
从短期看，调控成果正在显现，需巩固。
从长期看，不能将住房市场变成投资品市场，调结构需发展实体经济抑制投机。
同时要实施差别化地信贷政策和税收政策。
2、继续推进保障房建设，关注普通商品住房市场。
继续推进保障性安居工程建设，基本建成500 万套，新开工700 万套以上。
抓紧完善保障性住房建设分配管理退出等制度。
采取有效措施，增加普通商品住房供给。
房产新政国八条解读
关于国八条的政策解读
《国八条》政策解读
各位伙伴，昨晚国务院出台了新的房产楼市调控政策，我们应知已知彼，方能打有把握的战，征对国八条，作如下解读，希望各位从今日起签单一定要注意：
1、关于税费变动：
a、营业税：普宅的征收标准按高档的标准执行，未满5年全额征收营
业税，满5年按增值部分增收；
b、个税的征收标准会提高，目前细节还未确定。
c、建议各位伙伴从现在开始签单尽量各税，已签的单子，这两天要尽快收件；2、关于银行：
a、首套利率：基准至上浮20%，7成贷款（城东建行利率上浮10%；
中信银行及海峡银行利率上浮20%；光大银行及邮政银行目前执行基准利率，很快会调整；中国银行、交行、招行目前没额度贷
款）；
b、二套利率：上浮10%至30%（各银行执行利率有差异），最高4
成贷款；
c、三套不贷款；
d、建议：不得承诺客户贷款利率、贷款成数、放款时间；
3、限购令有可能再次铺开；
4、交易中心目前还未通知具体执行时间，我们还可以通过努力快速收件，对于已签单子，涉及到上述税费变动的，各位伙伴一定要协助权证部，让我们以最快的速度收件，避免包税单子的损失产生，对于此份解读，有不明之处可与对口的权证科长电话沟通。
让我们共同争取时间，赢得胜利！
---权证部：方小玲
福州麦田房产经纪有限公司
2011-01-27
权证部。
2021年房地产新国八条全文
2021年房地产新国八条全文2021年房地产新国八条全文据了解，1月26日，农历小年，新一轮房地产调控措施出台，国务院暨出新的“国八条”。
这是继去年1月、4月、9月之后的第四波调控，在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，其中制定“房价控制目标”和“限购令升级”两大措施将对楼市产生较大影响。
业内人士称，“此次调控力度再次达到新的巅峰”，调控政策全面、找点很准。
新国八条实施时间就是以2021新国八条或新国八条为内容。
对此新国八条执行，房地产权威人士表示，前两轮调控中未落实的部分政策将在2021年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。
新国八条股市影响是有的。
号称史上最严的“新国八条”，新国八条具体实施同，新国八条解读：一、各级政府须在一季度公布房价控制指标。
各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
二、加大保障性安居工程建设力度。
多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。
最新国八条。
三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地**清算和稽查。
四、提高第二套住房首付款比例和利率。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。
五、严格住房用地供应管理。
保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
六、拥有2套及以上的住房的，禁止再买房。
房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。
七、房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。
房地产八大新规
房地产八大新规近年来，房地产市场的快速发展引起了国家政府的高度关注，为了调控市场秩序，保障市民的住房需求，中国政府陆续出台了一系列房地产新规。
本文将介绍房地产八大新规，并对其背后的意义和相关参考内容展开说明。
第一，限购令。
限购政策旨在调控房地产市场，控制投资投机需求。
根据不同城市的情况，政府规定了二手房限购的条件和购房人的资格。
对于刚需购房者，可以提供相应的参考政策，如购房资金来源的要求、购房人的家庭背景等。
第二，限售令。
限售政策主要限制购买新建商品住房的持有期，限制了快速炒作和短期投机。
政府规定了住房的持有期限，并对违规转让住房的处罚进行了明确规定。
针对此类政策，可以提供购房者转售房屋的注意事项，如注意不可短期内频繁转售、了解相关处罚等。
第三，公积金贷款调整。
公积金贷款政策的调整旨在遏制房价上涨，限制购房者过分依赖公积金贷款购房。
政府限制了公积金贷款的额度和利率，对于购房者而言，可以提供公积金贷款的申请条件和办理流程作为参考。
第四，楼市调控“长效机制”。
此项政策旨在建立稳定的楼市调控机制，对房地产市场进行持续、长期的调控。
政府在这方面主要加大土地供应、加强对房地产开发企业的监管等。
可以向购房者提供楼市调控的长期机制和稳定预期。
第五，租购并举。
租购并举政策旨在解决市民的住房需求，提倡多种方式解决住房问题，鼓励租赁市场的发展。
政府实行了租购并举政策，通过推出租购同权等措施，促进了租赁市场的发展。
可以向购房者介绍租购并举政策的具体内容和租房市场的优势。
第六，房地产税试点。
房地产税试点政策旨在通过征收房地产税，调节市场供求关系，缓解房地产市场的过热。
政府在此方面进行了试点工作，并逐渐推广。
可以向购房者介绍房地产税试点政策的具体内容和试点地区的情况。
第七，供应侧改革。
供应侧改革旨在通过增加住房供应，满足市民的住房需求，缓解供需矛盾。
政府在此方面加大土地供应、推动棚改等政策，扩大了住房的供应。
可以向购房者介绍供应侧改革的情况和相应购房机会。
国家房产新政
新国八条再控楼市有两套房家庭本地暂停购房2011年01月27日03:10京华时报翟烜等我要评论(3)字号：T|T自去年北京落实“国十条”提出每个家庭限新购一套住房后，昨天，国务院出台的2011年第一次房地产市场调控政策再次加码：对已拥有两套及以上住房的当地户籍家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本地向其售房。
国务院发布的新“国八条”中，第六条规定，要合理引导住房需求。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
国务院再调控楼市二套房首付提高至六成■政策变化【原规定】采取临时性措施限定新购房套数。
规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
【新规定】原则上对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
■政策解读“禁购”矛头对准投机目前只有深圳在执行此“禁购”政策，全国20多个颁布了限购令的城市基本是以北京版本的限购政策为模板，即无论之前有多少套房，都只能购买一套，但是按新“国八条”的规定，政策出台之前已经有两套及两套以上住房的家庭，将不能再买房，大大突破了此前的力度。
北京市房协副秘书长陈志表示，“禁购”矛头仍然对准投机、投资。
禁购的做法是合理的，因为一个家庭购买两套、三套房，意图很明显，不能说绝对是炒房，但多套以上必然就是一种投资、投机行为，而住房消费应该控制在合理的范围内。
所以，必须通过政策实现住房居住功能的最大化，将金融功能最小化。
禁购将能直接达到这样的目的。
■市场预测大城市房价将再停涨北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，限购可能影响2月份以后的市场交易，政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显下调。
房产新政国八条明晰八大问题
房产新政“国八条”明晰八大问题国务院2011年1月26日常务会议研究部署新的房地产市场调控工作。
会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。
一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。
那么“国八条”会不会像国十条、国十一条那样雷大雨小，没有起到实际的作用呢？我认为不会，“国八条”的政策对前两轮调控中未落实的部分政策给予了补充与收紧，主要体现在八大问题上。
第一，政府问责制明确化，让问责制有据可纠。
2011年的“国八条”第一条就明确了落实地方政府责任。
“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
”。
房地产调控政府责任制在以往的调控政策里虽然有所表现，但至今为止没有影响到房地产市场的稳定，更没有影响到政府对调控不力的责任人。
因此，“国八条”重提政府责任制表明中央对房地产调控的决心与对政策补漏行为。
在“国八条”里的政府责任制与以往政策的责任制有很大的区别，此次问责制明确了政府对调控房地产的任务与目标，量化了房地产价格控制的标准。
主要体现在两点：一是人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。
也就是说政府每年公布的收入增长速度要与房地产价格挂钩，如果不符合标准的，政府责任人将被问责同时将受到公众的拷问；二是合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
这让地方政府工作标准得到了量化，向社会公布就等于是接受社会监督，这对房地产市场的利益集团是致命的打击。
第二，加大保障性安居工程建设力度。
“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
新旧国十条&新旧国八条
国十条&新国十条2005年版“国八条”原文国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知国办发明电[2005]8号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。
但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。
为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，现就有关事项通知如下：一、高度重视稳定住房价格工作房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。
住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。
目前，住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题。
因此，各地区、各部门要充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性，高度重视，加强领导，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。
二、切实负起稳定住房价格的责任保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。
地方各级人民政府一定要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。
省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市、县人民政府的责任。
为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施，对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任。
我国房地产调控政策发展历程
我国房地产调控政策发展历程•企业管理论文我国房地产调控政策发展历程房地产市场是否能够健康运行关系到我国的国民经济的发展，房地产调控政策是国家宏观经济调控政策的重要组成部分.国家在不同时期针对房地产市场进行的八次宏观调控原因各有差异，调控的重点有所不同，调控措施也不尽相同。
前四次实施的调控都是紧缩性的调控,分别是针对1978年、1984年、1987 至1988年，以及1993年上半年的经济过热。
后四次调控对房地市场影响较大, 下面分别做以分析。
—、1998年-2003年上半年房地产市场的扩张性宏观调控1993年房地产市场开始的紧缩性宏观调控，对房地产市场产生了深程度、长时间的影响,导致房地产市场的低迷现象,1996年房地产市场销售额增长率下降,1997年房地产市场投资额增长率下降,1999年全国房价増长率下降。
1997 年发生的亚洲金融危机以及这次危机所带来的全球经济的衰落，使我国房地产市场必须做出重大调整。
随看1998年我国第五次以扩大国内需求为主要内容的扩张性宏观调控政策的实施,对房地产市场也实行了扩张性的宏观调控。
政府对房地产市场宏观调控的主要措施有：(1)支持全国各地区建造价格较低的房屋,以满足大多数中低收入者对住房的需求。
(2)运用比较宽松的贷款政策，以刺激居民住房消费需求。
在已存的公积金按揭贷款的方式上，又推出商业贷款，降低贷款首付比例和贷款利率,延长还款期。
(3)降低税费,减少购房者的购房费用。
免征空置商品住宅的营业税；居民首先卖出自己居住的旧公房再购买新居,契税只需交纳差额部分；全面降低购置新房契税;有的城市实施个人所得税通过购买住房的款项抵扣的方式。
(4)调整相关政策,减少房地产交易费用。
(5 )促进存量房的市场进入和増量房的市场发展。
尤其是1999年末基本结束了实物分房制度，开始货币化分房, 普通住房得以快速发展,房地产开发及交易市场也活跃起来。
这轮房地产宏观调控政策,很快起到作用,改变了房地产市场的供给和需求关系,个人成为住房的主要购买者，增强了居民的住房购买信心,房地产市场呈现出一派繁荣景象。
新“国十条”政策解析
新“国十条”政策解读：可归纳为四个方面 国十条”政策解读：
一、抑制不合理住房需求 二、增加住房有效供给 三、加快保障性安居工程建设 四、加强市场监管
新“国十条”政策解读一：抑制不合理住房需求 国十条”政策解读一：
1、政策内容： 政策内容： 1）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对首套房、二套房和三套及以上住房制定了更为严格的信贷政策。 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 2）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住 房消费和调节个人房产收益的税收政策。认真做好土地增值税的征收管理工作。 2、政策解析： 政策解析： 方法主要有两个，一是控制信贷，二是税收调节。 1）控制信贷作用主要体现在抑制投资、投机需求。信贷收紧会抑制通过信贷途径进行投资和炒房的这部分 需求，但对全款炒房的投机型需求作用有限； 2）税收主要针对住房消费和房地产收益两方面调节。运用土地增值税，控制开发商的资金链；运用住房消 费税控制投资和炒房需求，目前此实施细则尚未确定，预计将作为杀手锏，一旦实施，影响巨大。
新“国十条”主要针对是交易环节，目的是抑制投资、投机消费。而针对房地产开发投资没有强调限制，只 是再次重申打击囤地、炒地、惜售行为。
2007： 927新政” 2007：“927新政” 新政 房地产开 发 1. 项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土 地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何 形式的贷款； 2. 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地 、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对 其发放贷款； 3. 对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷 款的抵押物。 4. 商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地 产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷 款或其他贷款科目发放。 5. 商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地 区的房地产开发项目，不得跨地区使用。 2010： 2010：新“国十条” 国十条” 1. 国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依 法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行 为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地 竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供 借款、转贷、担保或其他相关融资便利。 2. 国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银 行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后 管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企 业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门 暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
浅谈限购令.
浅谈限购令对于全国各地纷纷展开的限购令，作为落实“国八条”调控为契机的限购政策，目前已经在全国近30个城市推行。
针对各地陆续出台的限购政策，尤其是北京限购令，引起社会很大争议。
限购令是否能使房价回到合理水平？是否涉及户籍歧视？目前如此严厉的限购令能坚持多久？众说纷纭，莫衷一是。
一、限购令简介1、限购令出台背景2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。
4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。
4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。
随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。
8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。
9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。
9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。
对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。
房产新国八条
∙1、二套房房贷首付比例提高至60%∙2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税∙3、本地2套房和外地1套房家庭将停购∙4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款∙5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷∙6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制∙7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施∙8、坚持和强化舆论引导∙∙国务院“新国八条”和各地限购令∙2011年1月26日，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议确定了八条政策措施，其中加强税收征管、提高二套房贷首付等差别化信贷政策成为重点。
∙具体措施有以下八条：1、进一步落实地方政府促进房地产市场平稳健康发展的责任。
2、加大保障性安居工程力度。
3、调整相关税收政策，加强税收管理。
4、强化差别化住房信贷政策。
5、严格住房用地供应管理。
6、合理引导住房需求。
7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
8、坚持和强化舆论引导。
∙从政策的内容来看，本次政策相比2010年10月公布政策来说更加严厉，具体表现在一下几个方面：∙1、要求地方政府明确调控目标。
政策要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，这是对政府问责制的进一步明确。
这和第7条结合起来看，表明政府开始采取带有行政干预色彩的手段对市场进行调控。
∙2、加大了交易环节的税费。
转让购买不足5年的住房，营业税的税基由差额提高至销售收入全额，并且从推广房地产价格评估技术和加强存量房交易税收征管工作两方面加强税收监管∙3、进一步从严差别化房贷。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例由50%提高到60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
∙4、限购政策从严。
与之前各地方政府单独公布限购令不同，此次是由国务院统一推出限购令，适用城市也进一步明确为各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，范围在不断扩大。
新国八条实施细则全文
新国实施细则全文(2)
新国八条实施细则全文
已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。
尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。
对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。
对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。
监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。
省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
八、坚持和强化舆论引导
新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。
对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
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国十条：
一、充分认识加快保险业改革发展的重要意义
二、加快保险业改革发展的指导思想、总体目标和主要任务
三、积极稳妥推进试点，发展多形式、多渠道的农业保险
四、统筹发展城乡商业养老保险和健康保险，完善多层次社会保障体系
五、大力发展责任保险，健全安全生产保障和突发事件应急机制
六、推进自主创新，提升服务水平
七、提高保险资金运用水平，支持国民经济建设
八、深化体制改革、提高开放水平，增强可持续发展能力
九、加强和改善监管，防范化解风险
十、进一步完善法规政策，营造良好发展环境
国八条：
一、进一步落实地方政府责任
二、加大保障性安居工程建设力度
三、调整完善相关税收政策，加强税收征管
四、强化差别化住房信贷政策
五、严格住房用地供应管理
六、合理引导住房需求
七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
八、坚持和强化舆论引导
限购令具体措施：
中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。
基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。
在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。
限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。
目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。
系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。
长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：
—取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，
支持中间阶层置业。
现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。
央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。
—取消限价房，逐步取消经济适用房。
中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。
—原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。
国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。
具体内容：
本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。