从农地到市地的地租理论分析_兼对征地低补偿和高房价问题的思考_曹飞
从马克思地租理论看高房价
从马克思地租理论看高房价中国人历来信奉“居有常,业无变”的生活方式,为此购房对于国人是作为一种刚性需求而存在。
现今蓬勃发展的房地产业带动者房价的飞涨,这无时不刻不牵动着国人的神经。
马克思的地租理论虽然是针对资本主义土地私有制而提出的,但它揭示了市场经济条件下地租的一般规律,具有普遍意义.对于存在着土地所有权的社会主义社会依然适用。
特别是我国当前还存在着土地所有权和土地使用权的分离,马克思的地租理论不仅对于我们在社会主义社会处理土地问题有着普遍的指导意义。
本文运用马克思的绝对地租理论对我国当前的高房价进行分析,希图对我国房地产业的正常发展有所裨益。
标签：绝对地租土地所有权房价在房地产业中,由于建筑产品是与土地紧密依存的,它的利润来源主要包括两部分:一是作为建筑产品的一般利润,二是作为对土地投资所获得的地租收入。
同时投入不同地块的等量资本具有不同生产率所产生的被土地所有者占有的超额利润,是级差地租的一种形式。
之所以会产生这种超额利润其原因有二:一是土地的肥力差别,二是土地位置的差别。
因此,拉动房价日高的,并不是房屋造价而是地价——土地使用的价格,即地租。
在当前市场经济的环境下,绝对地租主要以土地使用金的方式出现。
据相关资料显示2009年的土地市场在争议中完美收官,“地王”频现、国企拿地、房企囤地等成为争议的焦点,开发企业、地方政府、银行成为土地市场“铁三角”。
土地出让金是这一现象最直接的反应。
杭州、上海、北京等70个城市土地出让金同比大幅增加。
“地王”频现、价格上涨成为土地出让金最大的推手。
2009年,中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比08年增加140%,同比“疯狂”的07年增加49%。
其中,杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,位居全国第一,杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。
政府的收入在土地财政的带动下增长迅速,但如此高额的土地转让金却被转嫁到房产消费者的身上,是购房者背上了沉重的债务枷锁,也加深了银行的财务风险,若任由其发展下去将不利于社会主义和谐社会的建设。
绝对地租理论视角下我国土地产权与征收补偿问题
绝对地租理论视角下我国土地产权与征收补偿问题【摘要】我国法律法规对农村土地产权的主体界定一直不明确，对征收农用土地时的“公共利益”定义不清楚，这就使得我国的农民失地之后不能得到相应的补偿。
我国的征收补偿标准虽然有所修改，但还是不符合市场经济的实际情况的。
本文在马克思地租理论视角下，讨论这些问题，主要是绝对地租就是土地所有权的经济实现形式，在一定意义上也是国家收取的赋税。
最后，在解决土地产权和征收补偿的诸多问题中，也提出了相应的解决措施，促使我国土地市场向良好的方向发展。
【关键词】绝对地租；土地产权；征收补偿一、马克思绝对地租理论根据马克思主义地租理论，主要是由绝对地租和级差地租组成。
绝对地租，就是土地所有权的经济实现形式。
绝对地租又主要分为农业绝对地租和城市绝对地租，其中在农业地租中，绝对地租是指耕种任何土地都必须交纳地租，主要是因为土地所有权的垄断而必须交纳的地租；城市绝对地租则主要是由于土地所有权的存在而最终产生的地租。
绝对地租在一定意义上就是国家收取的赋税，它体现了土地所有权的统一。
绝对地租是以农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成为条件的，农业资本有机构成一般低于工业部门。
绝对地租的数额，与农业和工业的相对发展程度有关，所以，绝对地租会跟着农业资本有机构成的相对提高而缩小。
二、我国土地产权与征收补偿存在的问题1、我国土地产权的界定不明确我国《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民村民委员会经营、管理。
”这就表明，我国农村土地的经营主体不再是私人或地主，而是集体经济组织。
目前，我国土地经营方式是家庭联产承包制的方式，土地经营主体是农村集体，使用主体是农村家庭承包户，土地经营组织的经济实现形式是土地承包费。
土地承包费就是农村集体经营土地的地租收入。
我国集体所有的土地产权界定不清晰，主体不明确，农民集体所有权是一种受限制的产权，国家实际上是农地产权的实际控制者和潜在所有者。
《资本论》中地租理论及对我国农地制度改革的启示
《资本论》中地租理论及对我国农地制度改革的启示作者：王伟娜韩瑛徐勇来源：《现代商贸工业》2016年第18期摘要：马克思在《资本论》中全面地论述了地租问题，地租理论是马克思政治经济学的重要组成部分，对当前我国农地制度改革有重要的指导意义。
本文首先对马克思地租理论的基本观点进行了阐述，然后分析了我国当前农地制度存在的问题，最后论述了马克思地租理论对当前我国农地制度改革的启示。
关键词：地租理论；农地制度改革中图分类号：D9文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.18.0631.《资本论》中的地租理论马克思在《资本论》第三卷第六篇中用了十一章的篇幅系统论述了资本主义地租理论，他在导论一开始便先交代了他是在资本产生的剩余价值的一部分属于土地所有人，研究土地所有制范围内的土地所有制问题，因此，他把地租看成是由超额利润转化而来的剩余价值的一部分。
他批判地继承了古典经济学地租理论，在劳动价值论的基础上，从生产关系的角度分析了地租的性质和几种形式的地租。
马克思的地租理论在以下几个方面进行了总结：1.1地租的本质马克思认为：“由于土地的工作条件与土地所有制和土地所有者完全分离，土地所有者只代表一种货币税，这是他由他的垄断，从工业资本家那里的租客那里来收集的”。
1“无论是如何的特殊形式的租金，它都有一个共同点：占有土地租金是土地所有权，以实现经济形式，租金是对土地所有权和所有权的一些土地的个人作为前提”，2的基础上的土地租金是分离的土地所有权和土地使用权，土地租金是存在的前提，土地所有权，土地所有权，以实现经济形态。
1.2地租的几种形式马克思在《资本论》中系统地阐述了资本主义级差地租、绝对地租、建筑地段地租、矿山地租等，分析了其形成的根本原因及其变动的一般规律。
下面主要论述级差地租和绝对地租。
1.2.1级差地租据马克思思想，差分地租是一个农业资本主义优越的土地获得，并最终返回到土地所有者分享超额利润，其来源是个人之间的价格和社会生产价格的差异。
《区位和土地利用——地租的一般理论》[美]威廉阿朗索著读后感
![《区位和土地利用——地租的一般理论》[美]威廉阿朗索著读后感](https://img.taocdn.com/s3/m/df603aacf80f76c66137ee06eff9aef8951e4845.png)
《区位和土地利用——地租的一般理论》[美]威廉阿朗索著读后感第一篇范文：《区位和土地利用——地租的一般理论》[美]威廉阿朗索著读后感《区位和土地利用——地租的一般理论》是由美国经济学家威廉阿朗索所著，该书深入剖析了区位、土地利用和地租之间的关系，提出了地租的一般理论。
阅读此书，让我对城市经济学有了更为深刻的认识，同时也对我国的土地利用政策有了新的思考。
阿朗索在书中指出，区位是决定土地利用和地租分配的关键因素。
他认为，土地是一种稀缺资源，其价值取决于其区位和用途。
这一观点在我国尤为明显，随着城市化进程的加快，土地资源越来越紧张，尤其是市中心地段，土地价值更是寸土寸金。
这也解释了为何我国的土地利用政策始终强调“节约用地、集约用地”。
书中提到，地租是土地价值的表现，是土地所有者从土地使用权转让中获得的收益。
在我国，地租的形式主要有两种，一种是土地出让金，另一种是土地使用税。
然而，由于我国土地资源的稀缺性，地租水平远高于其他国家。
这导致我国土地市场存在严重的泡沫，一定程度上制约了实体经济的发展。
阿朗索还分析了地租分配的不公平现象。
他认为，地租分配应遵循效率原则和公平原则。
然而，在我国现实中，地租分配却存在很大的不公平。
一方面，地方政府通过土地出让金获得大量财政收入，而另一方面，农民的土地权益却得不到有效保障。
这种现象在一定程度上加剧了社会贫富差距，不利于社会和谐稳定。
书中还讨论了土地利用政策对地租的影响。
阿朗索认为，政府应通过制定合理的土地利用政策，调控地租水平，以实现社会公平和经济发展。
我国近年来也在不断调整土地政策，如实行最严格的土地管理制度，推进农村土地制度改革等。
这些政策在一定程度上有助于遏制地租过快增长，保护农民的土地权益。
第二篇范文：《区位和土地利用——地租的一般理论》[美]威廉阿朗索著读后感从生态经济学的视角来看，《区位和土地利用——地租的一般理论》提供了对土地利用和地租分配的深刻理解，这对于我们思考如何在生态可持续的背景下进行土地管理具有重要的启示。
精华版：地租地价理论
3）前资本主义地租 特点：土地占有者与生产者的直接对立，土地所有者占有 直接生产者的全部剩余生产物，以至部分必要生产物。 基本形式：货币地租 4）资本主义地租 反映：机关机关系与封建地租有所不同，体现的是土地所 有者与产业资本家共同剥削雇佣工人的经济关系。 超额利润有土地所有者占有，平均利润由产业资本家占有。 基本形式：货币资本 5）社会注意地租 反映：国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对 土地利益的分配关系。 基本形式：货币地租
酬，代表了因利用财物而发生的人与人之间的经济关系；
经济地租：土地总收益扣除总成本的余额；
马克思主义的地租理论根据地租产生的观音和条件的 不同，将地租分为以下几种：
（一）级差地租
⑴ 含义：级差地租指那些利用生产条件较优越的土地生产所 得到的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产 品个别生产价格与社会生产价格的差额。 ⑵产生原因 ——土地经营权的垄断以及土地面积的有限性。
（二）绝对地租
⑴ 含义：在私有制条件下，无论租种好地还是坏地都必须缴 纳地租，这种不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租就是绝 对地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额形成 的超额利润。
⑵产生的原因： ——土地所有权的垄断和土地所有权与使用权的相互分离。
由于土地位臵的固定性和土地数量的有限性，土地的供给是有限 的，而需求是随着身会经济发展的，因此需求增加是绝对的。在土地 稀缺的情况下，土地所有者必定不愿意将土地在毫无报酬情况下被他 人使用，故土地若被他人使用，则土地所有这必要求其收入中有一部 分是报酬土地的地租。因此地租的产生是绝对的。
（五）城市地租
马克思在《资本论》中概括了建筑地段（相当于城市建设用地）地 租的三个特点，这三个特点在城市地租中更加强化了。
地租理论视角下的“三农”问题
地租理论视角下的“三农”问题自从湖北乡官李昌平上书总理提出“农民真苦，农村真穷，农业真危险”之后，“三农”问题开始浮出水面。
学者们从不同的视角分析了“三农”问题的成因,并提出了多种多样的解决方案。
但很少有人把这个问题和古典经济学和马克思主义政治经济学的地租理论相联系，其实这些经典的理论对于我们解读当前的经济问题仍有重要的借鉴意义，本文将从地租理论的视角分析“三农”问题的实质和根源。
一、地租理论与农业斯密在《国富论》中指出，“个人的食欲，都受胃的狭小容量的支配，而对于住宅、衣服、家具及应用物品的欲求，似乎却无止境……用满足有限欲望以后的剩余物品，来换取无限欲望的满足。
”恩格尔定律也表明，人类对农产品的需求是有限的，随着基本温饱的满足，人类就会追求更高的生活品质满足更高层次的需求。
克拉克(1987)整理了20多个国家的时间数据，通过统计分析概括出所谓“配弟—克拉克定理”，即随着人均收入的提高,劳动者首先由第一产业向第二产业转移，人均收入进一步提高将使劳动力流向第三产业。
经济社会发展从农业走到工业，再走到发达的第三产业，这是经济发展的客观规律，是由需求与供给的变化决定的，但这要有一个必须满足基本生活需求的前提。
恰恰是重要的前提往往被忽视,难怪有经济学家说关注一个假设和前提条件有时比一个闪光的理论还重要。
斯密在这里提醒我们“食物不仅成为世界上财富的主要部分，而且使许多其他各种财货具有主要价值的，乃是食物的丰富。
”“农业的一定发展阶段,不管是本国的还是外国的，是资本发展的基础。
”市场经济必须以农业发展具有足够的生活资料为基础。
如果没有现代化的农业，也就没有现代化的市场经济。
经济没有根基，就很难持续发展。
刘易斯指出“在小农经济中，如果有关农民的问题为人关注，如果农业的服务体系，农业的信贷制度、道路、水的供应等的坚实基础被提供出来,那么农业生产率就会迅速提高。
然而我们知道,在缺乏这些措施时，农业有停滞的趋向。
马克思地租理论对我国房地产市场的现实意义
在当期我国土地市场中，存在农户或者被拆迁者，政府和房地产开发商这三大主体，政府以低价收取农民或 被拆迁者的土地，以高价将土地的使用权渡让给房地产开发商，收取巨额利润，但房地产开发商所支付的价格， 也只是土地的基础价格，随着土地的市场价格的不断提高，这一部分所产生的收益则被房地产开发商所瓜分。 最终，大部分的收益都被政府和房地产开发商所瓜分，收益分配明显不合理，是当前我国房地产市场亟待解决 的问题。
4 马克思地租理论对我国房地产市场建设的启示 4.1 严控房地产市场过度资本运作
习近平总书记在十九大会议中指出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多 渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”针对这一问题，首先，国家应该加强监管，对投机 的行为应加以引导和约束，进而避免大量资金涌入房地产市场，自然可以给房地产市场起到降温的效果；其次， 通过法律的手段，不断规范市场，针对很多钻法律漏洞而形成的逐利行为，应不断完善法律体系，使得这些投 机取巧的行为降到最低；最后合理化，购 房者的购买行为才能趋于理性，才能有效遏制房地产市场的跟风炒作。 4.2 建立健全的土地市场体系
从农地到地地租性质来源及演变
2010.12……———城市地租的性质与定价的政治经济学思考基金项目：本文为2010年教育部人文社会科学研究一般项目(规划基金项目)“农地转让权的分配与边界：基于中国土地制度变迁的实践”的阶段性成果，也是天津市农业发展研究项目(项目编号：094010)的阶段性成果之一①本文将马克思的地租理论一并归为古典经济学地租理论的框架内。
尽管从经济思想史上看，马克思的经济理论与古典经济学家的经济理论大不相同，但是就地租理论而言，二者却有很多共同之处。
在古典经济学那里，地租本质上被看作土地所有者凭借土地所有权而获得的一种剩余，马克思在这一点上与古典经济学没有实质区别。
马克思甚至继承了级差原理，并进一步将地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
地租理论大致可分为三种，每种理论都遵循不同的分析路径，分别流行于经济思想史上的特定时期。
第一种是李嘉图方法，其以斯密主义传统为基础，被称为地租的剩余理论①。
第二种是边际主义者的新古典方法，被称为地租的边际生产力理论。
第三种为斯拉法所创，被称为地租的部门间净产品理论。
就本文的研究目的而言，前两种分析路径更有拓展和推进价值。
一、古典分析框架下的城市地租来源与性质地租的剩余理论起源于斯密时代，这一时代的代表作是配第的《赋税论》和亚当·斯密的《国富论》。
主要观点是地租是总收益减去其他生产成本的剩余。
剩余的规模取决于对农产品的需求和供给成本，而供给成本依赖于土地区位、肥力。
剩余的获得者是地主阶级。
斯密的地租理论显然分为两个层面。
对生产者个人而言，地租是成本的一部分，因此，地租变为单个厂商产品价格的一部分。
其逻辑在于，对(南开大学经济学院，天津300071)从农地到市地：地租性质、来源及演变□周立群张红星经济学家DOI:10.16158/ki.51-1312/f.2010.12.006……2010.12①从某种意义上讲，这是由市场结构导致的。
劳动力和资本都是同质的，而土地却是有差异的。
从马克思地租理论看高房价
案 例分 析 书 面报 告 ，由老 师逐份 批 阅 、评 定作 业 成 绩 。 以此来 锻 对土地 投资 所获 得 的地 租收 入 。同 时投 入 不同地 块 的等量 资本具 有
炼和 培养 学生 的综 合能 力 、全 局观 念和 书面 表达 能力 。
不 同生 产率所 产 生的被 土地 所有者 占有 的 超额利 润 ，是级 差地租 的
节 省 了 老 师 的精 力 。 过 去 老 师 总 是 “ 讲 到 底 ” ， 口干 舌 一
“ 疯狂 ”的Ｏ 年增 Ｊ４ ％。其 中 ，杭 州 （ ７ ］９ １ ］ 包括 余杭 、萧 山 ） 土地 出
４７ ０ ＿ ， 燥 ，虽 然 旁征 博 引 ，学 生 却 无动 于 衷 。现 在 学 生展 开 讨 论 ，还 要 让 金 高达 １ ５ ｛元 ，位居 全 国第 一 ，杭 州 和上 海 成 为土 地 出让 金 引 出正 确 结论 ，就 把老 师 由 “ 授 ” 变 为 了 “ 教 教练 ” ，由讲 授 变 超 过千亿 的 两个城 市 。政府 的收入 在土 地财 政 的带动 下增长迅 速 ， 成 了启发 ，引导 ，评 价 ，从而 使老 师轻 松下 来 ，效 果提 升 上去 。 但 如此 高额 的土地 转让 金却被 转嫁 到房 产 消费者 的身 上 ，是 购房 者 这 几 年 来 ，正 值 教 学 改革 和 课程 改革 具体 实施 时 期 ，自主 教 背 上 了沉重 的债务 枷锁 ，也 加深 了银行 的财 务风 险 ，若任 由其发展 育 和现 代化 教 学 手段 的运 用 正在 进 一 步普 及 。 而 案例 教 学 法正 以 下 去将不 利于社 会主 义和 谐社会 的建设 。
从马克思地租理论看高房价
一 胡伯项 许一航 江西省南 昌大学马克思主义学院
土地价值、土地的房价效应与调控政策
一、房地产土地现状近年，房价的飞速上涨，使得国家对房地产行业的发展有些失控，房价不停的上涨，不仅没有刺激人们消费，反而使得人们的消费更加谨慎，很多工薪阶层买不起房子，使得很多人的基本住房得不到保障，房地产又成为了必须解决民生的问题。
房产泡沫的出现，受到了社会的广泛关注，所以必须要研究房地产带来的高风险，产生泡沫的原因。
房地产价格的影响因素非常多。
从一个房产项目来讲，首先能影响到的就是土地的价格。
一个项目开发的土地价格对房产定价起到了决定性的影响。
其次房产价格还受到社会稳定程度、国家经济发展水平、人民消费水平、居民收入水平、国家的政策法规、以及当地的人口数量、人口消费心理，还有就是国际上的相关经济影响，比如外资房地产企业的进入等。
二、土地价值土地价值，在房地产市场化以后，土地价值的调控主要有市场来调控和决定，土地价格受到了当地的经济、人口数量、居民收入、居民消费水平、居民消费心理、以及当地的政府的宏观政策的影响。
从2002年政府出台的招拍卖土地出让政策以后，土地资源就成为了一个竞争的热点，商家纷纷投资于土地，考虑土地的价值，考虑土地的增值，对稀缺的土地进行投资，土地价值就成为了不仅仅是土地利用率，以及土地使用后的价值，土地价值有多增添了一个价值就是土地的时间价值。
土地的时间价值主要体现在土地被拍卖开始到土地被充分的利用。
我们举个例子，某城市的一块土地在政府拍卖时的价格是三亿，从这个基数开始，被甲开发商买到，甲开发商在竞标成功后，并没有利用这块土地，只是得到了这块土地的使用权，因此甲就把土地放着，等到寻找到乙开发商，甲开发商这时将土地转让给乙开发商，那么土地的时间价值就体现在甲竞争到这块土地以后，到乙购买到这块土地。
也可以成为土地价值的增值，而现在土地的价值就是原有土地的价值再加上这段时间的土地的时间价值。
然而土地的价值还是在增长，随着乙开发商将土地利用，开发成具体的商品，比如说开发成为住房，那么直到居民消费者搬进自己所购买的房屋，土地的价值转换成为了房价，这段时间房价随着时间、地段、当地经济发展、人多水平、以及政府经济建设和社会建设的影响而提升，那么土地的价格也随之攀升。
土地征收价格体系的研究
土地征收价格体系的研究作者：曹远娅来源：《华夏地理中文版》2015年第05期土地是人类赖以生存的根基，是最基本、最重要的资源，“是一切生产和一切存在的源泉”。
土地征收是一种土地公共取得制度，一般是指国家为了公共利益需要或公共用途，依照法律规定将集体所有的土地有偿转变为国有的措施，是国家对非国有财产强制干涉的一种行政行为。
土地征收制度是各国各个政府将农业用地转化为建设用地最行之有效的途径。
因此，国家在征收土地时，对土地的原所有权人的财产权可能或多或少会产生损害。
因此无论是对公有制的国家，还是私有制的国家来讲，都在法律上明确规定当国家为了公共利益的需要，征收私人或其他主体的土地使用权时，必须给与相应的补偿，以便解决公共利益与个人利益的关系冲突，维护其土地权益。
一、我国土地征收过程中存在的主要问题我国现行土地征收补偿制度存在的主要问题主要表现在以下几个方面：第一，土地补偿费主要是按农用地收益来计算的，并没有完全反映农地转为非农用地的预期土地收益，仅仅只是以被征收土地年均产值为主要依据来确定和计算补偿安置标准。
运用这种测算方法，并没有体现土地的潜在收益和利用价值，没有考虑土地对农民承担的生产资料和社会保障的双层功能，更没有体现出土地市场额供需状况，没有体现市场经济规律，更不符合国际惯例。
第二，低价位征收土地与高价位出让土地反差较为明显，在市场经济条件下，土地用途的变化将直接对经济效益有较大影响，除国家按规定用途采用划拨方式外，凡采用出让方式供应土地的，土地出让价格明显远远高于征地补偿标准，这就造成政府获得超市场的收益，显失公平。
第三，按土地产值补偿导致土地补偿费与实际安置生活费用距离逐渐拉大，征地后农民无法维持现有的生活水平，导致农民生活水平降低，城乡差距逐渐拉大。
二、土地征用补偿标准的发展趋势（一）关于土地征用补偿标准的政策设想对于国家征用的公益性基础性建设用地，如公路、铁路等用地的补偿标准。
（1）征用的第一年，应考虑被征用土地的地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平及农民对土地的投入和当时农产品价格等因素给予农民相应补偿。
农地流转与农业结构调整：耕地出租的角色和挑战
农地流转与农业结构调整：耕地出租的角色和挑战耕地流转与农业结构调整：耕地出租的角色和挑战近年来，随着我国农业现代化的推进和农业产业化的不断深化，农地流转成为农业领域中不可忽视的重要现象。
农地流转是指农民将自己的土地出租或转让给他人经营的行为。
这一现象对农业结构的调整和农村经济的发展起到了重要的推动作用。
本文将探讨耕地出租在农地流转过程中扮演的角色以及面临的挑战。
首先，耕地出租在农地流转中起到了重要的角色。
随着城市化进程的不断加快，农民纷纷涌入城市，农村劳动力不断减少。
耕地出租可以有效解决劳动力短缺问题，使得土地得到更有效的利用。
此外，农地流转还能够促进农业的规模经营，提高农业生产效率。
通过将小块零散的土地流转为大块集中的经营规模，可以利用机械化技术、现代化管理手段提高生产效益，实现农业产业化。
耕地出租还可以推动农业结构的调整，使得农业生产向着优势产业和高附加值产业转型升级。
然而，耕地出租也面临着一些挑战。
首先，土地质量的下降是一个严重问题。
在农地流转过程中，农民通常倾向于将贫瘠或者土地质量较差的土地出租，使得肥沃土地得不到合理利用。
这对于农业的可持续发展带来了隐忧。
其次，土地流转中存在着不平等的问题。
由于信息不对称和农民地位相对较弱，一些富有资源的人往往能够通过低价获取农民的土地，导致土地权益的不公平分配。
再者，耕地出租也会造成农村社会结构的变迁和农村人口的流失。
由于农业的机械化和规模经营的发展，大量农民离开农村进入城市工作，导致农村劳动力更加匮乏，农村社会结构出现巨大变化，农村经济面临着巨大挑战。
为了正确应对农地流转中的问题和挑战，各级政府需要加强监管和引导。
首先，需要建立健全的农地流转管理制度，确保耕地使用的合法性和稳定性。
政府可以制定相关法律法规，明确流转的程序和条件，防止耕地过度流转和滥用，保障农民的合法权益。
其次，政府可以通过补贴政策和财政扶持，鼓励农民进行规模经营。
通过减轻农民的经济负担和提供必要的支持，引导农民积极参与到农地流转中，推动农业的现代化和农村经济的发展。
应用地租理论分析我国土地制度改革和房地产市场健全
应用地租理论分析我国土地制度改革和房地产市场健全由于土地资源的稀缺（不可再生的天然资源）,以及由于城市经济快速发展，城市中心区位的级差地租必然大幅上升;必然导致区域地价快速上升，这就是古典经济学家李嘉图所谓“级差地租”理论。
所以，房价的上涨不是经济泡沫。
那么区位级差地租究竟如何计算？只要从一座房子的销售价格中扣除其实际造价（包括原材料费用、人工费用、能源费用、税费及贷款利息），所余部分就是其纯利，纯利中高出其他行业平均利润率的部分，就是目前房地产业的暴利，也就是隐含在房价后面的级差地租。
只要国家对这一行业课以重税，从中对原住民给予高额补偿，迫使房地产业由目前的暴利利得，回归到接近国民经济其他行业的正常利得水平，那么房地产热就会立即退热降温。
至于目前的一些遏制办法，其实效果则往往适得其反——如提高贷款利率，限制开发征地数量，加高进入房地产业的准入门槛等；其实这些都反而有助于目前已经成形成气候的少数房地产大集团提高行业垄断性，便于其紧缩和控制房地源，从而反而有利其进一步向上拉高房价。
在这里用级差地租理论对房地产开发过程进行分析，房地产开发商相当于（级差地租理论中的农业资本家），房地产开发商在进行房地产开发的过程中必须向政府（相当于大土地所有者）购买土地使用权，而房地产开发商之间就会对那些地理位置优越的土地（靠近商业区、交通方便、环境优美、未来发展前景看好以及人流、物流、客流、资金流大的地区）进行竞相拍价，这样就加大了构建成本而这个拍价就会形成级差地租理论中的超额利润，作为购买土地使用权的价格交付给政府。
根据我国的土地管理制度规定，土地归全民所有，而政府在征用土地后所得的收入只是作为财政收入的一部分，不是“取地于民，还之于民”而是用所得收入进行了政府大楼建设、购买办公设备形象工程、政绩工程等等。
而房地产成本的构成并不是仅仅就只有这些，根据郎咸平对当前中国经济运行基本面的精辟分析，影响房地产成本的因素还有：一是两大核资源——土地开发权以及银行信贷权，这两个权力基本上操纵在政府的手上，只要在政府的手上就有“寻租”的可能。
马克思地租视域下农村集体土地平等入市思想探析
马克思地租视域下农村集体土地平等入市思想探析【摘要】中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议，于2013年11月9日至12日在北京举行，其中房价问题再次成为百姓关注热点。
会前，“深八条”、“京七条”、“ 沪七条”、“三房合一”这些政策性铺垫向我们传达着国家对房地产调控的决心；会中，以权利平等、放开准入、公平分享为重点的土地制度改革中，“允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台”这一政策亮点信号，让百姓再次对房价回归理性产生憧憬。
“农转非”的问题学术界和经济界讨论已久，而马克思在《资本论》中对地租理论的阐述有利于我们更好的理解这个问题，有极其重要的研究价值和意义。
【关键词】马克思地租理论；农转非；房地产；十八届三中全会0 引言十八届三中全会已经闭幕，而它开启的全面深化改革新篇章却刚刚开始。
房价问题作为国民最关注的民生问题赫然排列在了三中全会关注榜的首位，专家们在从各个方面解读政策导向，而我们认为最引人瞩目的应该是“允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台”这一政策亮点信号，它让国民再次对房价回归理性产生憧憬。
在马克思的地租理论中，一级地租、二级地租等因素导致的土地价格问题是导致房价不合理的元凶。
之前多种措施均宣告对房价的调控失败，一定程度上与没有将手术刀动到“土地”层面有关。
十八届三中全会深化土地改革的措施中，终于开始在农村土地上展开改革。
本文从马克思的地租理论着眼，展开对农村集体土地平等进入建筑用地的讨论。
1 马克思地租视域下农转建问题分析《马克思地租理论视域下的拆迁利益探析》一文中，整理了马克思散见于《资本论》中关于地租理论的阐述，并提炼出了其关于土地租金不公平的根源的描述。
这对中国深化土地改革是极有参考意义的：首先，马克思认为土地的所有权和经营权是地租产生的前提条件。
而土地的所有权和经营权相分离时，地租势必产生。
关于地租基本理论问题的几点思考
作者： 郭云飞
出版物刊名： 陕西师范大学学报：哲学社会科学版
页码： 59-62页
主题词： 绝对地租;资本主义地租;基本理论问题;马克思主义政治经济学;地租理论;发展变化;
剩余价值理论;级差地租;生产率;剩余价值量
摘要： <正> 建立在剩余价值理论基础上的地租理论,是马克思主义政治经济学的十分重要的组成部分。
尽管在《资本论》和《剩余价值理论》这两部巨著里,马克思对资本主义地租问题作了许多透辟而又详细的分析和概括,但是,经济生活是无比丰富而又不断发展变化的,它促使我们不断地进行再探索。
在这里我把自己的几点不成熟的思考写出来,求正于对此感兴趣的同志们。
一、地租与土地面积之间並不存在内在的量的制约关系每当人们对资本主义地租作量上的分析时,常常习惯地加上“在土地面积相等的情。
地租理论视角下的农村土地制度改革问题
地租理论视角下的我国房地产市场思考——读《资本论》第三卷感悟小记学生：刘钦锋专业：人口、环境与资源经济学学号：Z08318在各个社会形态中，不同的土地所有权都要在经济上得以体现。
地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，这是不同社会形态地租的共同点。
但是地租是一个历史范畴，不同社会形态下的地租，有着不同的性质、内容和形式，体现着不同的生产关系。
在《资本论》第三卷第三十七至四十七章中，马克思全面研究了级差地租、绝对地租及资本主义地租的产生，分析了地租形成的本质原因和变动的一般规律，这些分析既有强调资本主义社会的特殊性内容，也揭示了许多市场经济运行的一般特征，还有对更高级社会形态的原则设想。
虽然我们无法完全将马克思的这些理论套用在我国现实的土制度研究上，但这些理论无疑对于解释我国房地产市场发展现状和规范房地产市场健康有序发展具有重要的指导作用。
一、绝对地租与土地所有权的思考马克思说过：“凡是土地私有制(事实上或法律上)不存在的地方，就不支付绝对地租”因此，片面地认为绝对地租是土地私有制的产物，我国现在正处在社会主义初级阶段，既然不存在土地私有制，那么也就不存在绝对地租范畴。
其实，这是对马克思地租理论的错误理解。
马克思在《资本论》中详细论述了绝对地租产生的原因。
他认为，绝对地租产生的原因是由于土地所有权垄断的存在。
即“土地所有权本身已经产生地租”。
（《资本论》，人民出版社，1972年版，第25卷，第851页）因为，即使是最劣的土地，如果不缴纳地租，土地所有者宁可让其荒芜也不会白白地让渡给别人去使用，所以，产品的市场价格就要上涨到由劣等地的生产条件所决定的社会生产价格以上，才能有余额作为绝对地租缴纳给土地所有者。
如果最坏的土地不提供一个超过生产价格的余额，即地租，就不可能被人耕种，因此，土地所有权就是引起这个价格上涨，产生绝对地租的原因。
正如马克思所讲:“单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有者创造任何地租。
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促进农业发展，为中国梦提供坚实基础华图--曹建飞材料1：近几年粮食产量的稳定丰收及农民收入的持续增长，总体来看，农村的形势是好的，农村经济基本保持平稳发展的态势，这使“三农”问题的解决迎来了较好的机遇。
但随着经济增长的放缓，本就属于缓步发展的农业农村经济及建设又遇到了新的发展难题：这就是农业能否持续增产、农民是否能够持续增收、农村的民生建设能否持续加强的问题。
当前制约农业增长、农民增收的主要问题一是农业生产方式还比较落后，作为现代农业发展基础的农业社会化服务程度还比较低，必须发挥政府扶持和市场机制的双重作用；一是工资性收入下降带来的农民的增收困难。
农业效益下降、外出务工受限，农民收入下滑已是可以预见的无需辩驳的事实。
我国改革开放以来30年经济的高速发展，“人口红利”是一个至关重要的有利因素，其中数量庞大的农村人口在相当长的时间里为城镇化和工业化提供了充足的劳动力资源。
但是在“人口红利”的背后，隐藏着的是农村剩余劳动力就业不充分的现实。
我国进入工业化中后期之后，新技术革命带来的信息化时代的同步到来，资本和技术对劳动的替代已越来越明显，但资本和技术密集产业对就业增长会带来一定程度上的不利影响，这给大规模转移农村剩余劳动力带来了障碍。
现在的情形是，在国际金融危机影响下，我国外向型的劳动密集型产业的发展遭受重挫，虽然IT、网络、通讯等信息时代的新兴产业对经济增长的贡献仍然显著，但作为资金和技术高度密集的产业，需要一定的专业技能支撑，来自农村的农业劳动者一直以来都只能是在门外观望而难以进入。
处于经济下行通道中的农民工，由于自身的脆弱，增收的困难加大。
材料2：“到2020年，规划区农民人均纯收入较20XX年翻一番，与全市农民人均纯收入差距进一步缩小。
对我国征地补偿制度的若干思考
对我国征地补偿制度的若干思考徐慧;张志宏;张云鹏;朋洁洲【摘要】从分析我国土地征用中利益分配机制入手,基于对国内外土地征用补偿方案的对比研究,对我国土地征用中土地征用范围、征地主体、补偿对象、补偿内容等方面进行了具体分析,并提出了加快制度创新,切实保障农民利益,发挥市场配置资源的基础性作用的若干建议.【期刊名称】《农机化研究》【年(卷),期】2006(000)003【总页数】3页(P17-19)【关键词】农业经济;征地补偿;综述;土地征用;利益分配【作者】徐慧;张志宏;张云鹏;朋洁洲【作者单位】南京师范大学,地理科学学院,南京,210097;南京师范大学,地理科学学院,南京,210097;南京师范大学,地理科学学院,南京,210097;南京师范大学,地理科学学院,南京,210097【正文语种】中文【中图分类】F301.2在我国土地公有制和集体所有制的前提下，要兼顾国家、集体、农民、土地开发商等各方面的利益，以保证被征地农民不因失去土地而降低了原生活水平。
如何对弱势群体—失地农民进行安置补偿这一问题对于维护国家安全、社会稳定、经济发展等都具有举足轻重的作用。
因此，对这一问题的研究也成为热点，本文对这一问题进行了探讨。
土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并在给予农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。
即土地征用主体为国家，相当于确定了国家对集体征用的绝对垄断地位；征地对象是集体土地，也就是说集体土地所有权和使用权是处在国家宏观调控管理下被动地位；征地原因是保证国家公共设施和公益性事业建设等社会公共利益；征地实质是土地所有权的转移，将农民集体土地转变为国有。
在农用地征用过程中，主要涉及到国家、土地所有者、土地使用者3方的利益，如何进行利益分配和对农民安置补偿方案休戚相关，所以在讨论对农民的安置补偿问题之前有必要对其过程中利益分配机制进行探讨。
国内众多学者有许多不同的观点，但大致来说可以分为两种：一是以周诚为代表的按比例分配观点，即部分级差地租Ⅰ和土地资本Ⅰ归集体，比例约占总价值的53%，而部分级差地租Ⅰ和土地资本Ⅱ则应归国家，约占总价值的47%；二是甘藏春等则认为收益中的大部分归土地使用权人和农村集体土地经济组织，要充分保障农民的知情权和相应的财产权。
级差地租理论与城市房地产价格
级差地租理论与城市房地产价格与农业地租相比，城市地租存在一定的特殊性，城市地租主要包括：城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租，本文主要分析城市级差地租。
城市地租的含义任何物品要具有价值，就必须是用来交换的劳动产品。
自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。
但是，土地具有特殊的使用价值，在一定的条件下，土地能为人类持久地提供产品和劳务，即产生地租，所以，自然状态的土地价格不是什么土地商品价值的货币表现，而只是土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所支付的一定代价，出卖土地就是出卖土地的所有权或使用权，其实质就是出卖在未来一定时期内源源不断地取得地租的权利。
因此，土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。
所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交给土地左右者的地租。
在社会主义社会，土地私有制被社会主义公有制所取代。
在我国，城市土地属于代表全民利益的社会主义国家所有。
在相当长的时期内，由于没有树立社会主义初级阶段的观念，没有实行社会主义市场经济体制，人们一直把地租看成是土地私有制的产物而加以否定，与此相联系，在实际工作中实行了城市土地无偿无限期使用制度。
改革开放以来，特别是随着社会主义市场经济理论和体制的确立，人们逐渐认识到社会主义条件下仍然存在城市地租。
这是因为：一方面，在我国现阶段，社会生产力还没有极大发展，产品还没有极大丰富，还不具备取消地租的生产力条件；另一方面，地市土地的所有权和使用权仍然处于相分离的状态。
在这种状态下，就存在土地所有权如何在经济上实现的问题。
当然，在社会主义条件下的城市地租，它不归属于任何私人所有，而是归社会主义国家所有。
进一步说，社会主义土地经营垄断使城市土地级差生产力转化为级差地租城市级差地租城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。
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收稿日期： 2012－10－14 基金项目： 教育部人文社会科学研究青年基金项目（ 09YJC790099） 。 作者简介： 厦门大学经济学院博士研究生。
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思分析了地租理论。他指出“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有 权，以某些个人对某些地块的所有权为前提”①。在土地所有权存在垄断的条件下，即使是在劣等土地 上进行投资，都必须提供地租，这种地租就是绝对地租。对绝对地租而言，土地所有权对土地的投资 则起着绝对限制作用，绝对地租源于土地所有权，是土地所有权垄断的直接结果（ 洪银兴，2005） 。农 业资本有机构成低于社会资本有机构成，使得农产品的价值高于其生产价格，这是绝对地租的价值实 体来源。他对绝对地租的量的规定作了说明： “绝对地租的先决条件或者是产品价值超过它的生产价 格以上的已经实现了的余额，或者是超过产品价值的垄断价格”②，说明绝对地租有两个来源： 一是农 产品价格超过它的生产价格但没有超过它的价值的余额； 二是价格超过产品价值部分，即马克思称之 为真正的垄断价格或普通意义上的垄断价格。前者由供求关系、资本有机构成共同决定，而后者主要 是受到市场需求决定。农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成的时候为 A－B 或 C－B（ A = C 时） ，农业资本有机构成等于或大于社会资本有机构成时为 D－C（ 详见表 1） 。可见农地投入资本有机 构成低于社会资本平均有机构成是绝对地租产生的一个外在原因，绝对地租是农产品“由价值超过生 产价格的余额”决定的，而内在原因在于土地所有权的垄断。
三、农地转市地地租理论分析
（ 一） 农地到市地地租增值 马克思的地租理论背景是英国城市化工业化的前期阶段，20 世纪以来随着城市化的大力推进，经 济的发展使城市不断向农村土地范围内扩展。农地转化而来的市地是农地地租和市地地租的连接 点，因此我们的分析就从这里开始。城乡结合部转化为市地的农地，对于市地来说基础设施配套较 差，一般是城市用地中的最低级别即劣等地。在无规划管制和农地产权流动限制的情况下，通过所有 权转移和市场调整，城郊劣等市地的绝对地租和城郊相对的优等农地租金会达到相等的均衡状态。 农地租金包括： （ 1） 农业地租； （ 2） 预期租金增值和随着城市人口增长及城市扩张带来的选择性增值 （ 周立群，2010） ，可以用农地资本经营的预期升值来表示（ 1） 和（ 2） 。这里绝对地租应该为农业租金 与预期租金增值之和。考虑到土地要素的特殊性和农地转用的非逆转性，市场经济中不存在完全自 由的农地非农化市场。缘于两个因素： 一是基于《土地管理法》用途管制的耕地保护政策； 二是基于 《城乡规划法》的分区控制的城市合理分区和控制城市扩张规模政策。我们分别把因土地用途管制和
可变 40 C / （ V+L） = 1． 2 10%
≥0%
1
1
表 2 中的出让前熟地最低等级的土地即城市劣等地的价格，近似于城市绝对地租。随着经济发 展，基准地价中的最低级别的土地价格也一直处于上调当中，这说明，绝对地租在某种程度上有不断 上升的趋势。可以预见在城市化、工业化进程未完成前，随着城市用地的需求增大和用地规模扩张， 绝对地租将逐步增长。城市化、工业化完成之后，城市规模不再增长，农地停止向市地转换，城市绝对 地租量也将趋于稳定。下面接着分析农地转为市地过程中的地租增值情况。
表 3 资本投入量相同但土地投入面积不同的农地经营和住宅房地产开发情形
农地经营
资本 C 100 50
不变或者可变
资本平均 地租
V
C/V
土地资本 L
利润率 PR 增值率
45
不变 5 （ C+L） / V = 1． 2 10%
= 0%
LR 投入土地 地租率 面积
0． 1
50
住宅房地产开发 100 55 5
（ 三） 农地转市地中的绝对地租增值 1． 农地到市地生地地租自然增值 农地转用后未经开发之前的市地为生地，即不具备城市基础设施配套的市地。农地的价格表现 为农地地租的资本化。农地价格、市地生地价格、出让前熟地价格如表 4 所示。
表4
农地地价与农地非农化后市地生地使用权价格
农地价格 市地生地价格 出让前熟地价格
二、马克思的绝对地租理论
马克思地租理论建立在以下假设条件基础上： （ 1） 土地资源稀缺而农产品需求旺盛且无弹性，因 此所有土地包括劣等地在内也必须投入生产； （ 2） 资本、劳动力等要素充分流动，土地要素所有权和使 用权垄断； （ 3） 平均利润率外生且既定，资本得不到平均利润率即退出生产。在上述假设条件下，马克
2013 年 1 月 第 1 期（ 总第 276 期）
Economic Issues in China
Jan． ，2013 No． 1
从农地到市地的地租理论分析
———兼对征地低补偿和高房价问题的思考
曹飞
厦门大学 厦门 361005
内容提要： 马克思的地租理论在一系列的假设条件下分析了农业范畴内的地租形式，它是一个静 态的局部分析。随着经济发展及城市化的推进，新增市地的来源主要是农地征用，新的情况下需要把 地租理论扩展到城市土地范围内并做出一般分析。本文在坚持马克思地租理论的基础上发展了一个 城市绝对地租的分析框架，并对农地转为市地后的城市地租形式及转用过程中地租增值情况进行讨 论。研究结论可深入理解农地征用补偿和城市房地产价格的实质，同时对制定房地产市场的宏观调 控政策提供一些理论启示。
建筑劳动 V2
企业利润或社会其 生地 L2 地租升值+平均利润
他部门工资扣除
社会其他部门工资 房地产企业 商品房 二级开发投资 C3 建筑劳动其他劳动 V3 熟地 L3 地租升值+平均利润
扣除
在考虑了资本有机构成及广义、狭义土地资本概念的基础上，重新对农地经营和住宅房地产开发 的利润来源、绝对地租来源以及地租率进行分析（ 见表 3，表中数字仅为了分析问题而设，不代表具体 量） 。考虑到资本投入中包含土地不变资本或可变资本时，房地产业的资本的有机构成会降低，住宅 用地同样有绝对地租。本质是因为有土地资本投入，使得其资本的有机构成降低，从而表现为与农业 地租一样有绝对地租的存在。
① 马克思． 1975．《资本论》第 2、3 卷［M］． 北京，人民出版社，第 页。 ② 同上，第 页。
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土地分区控制而产生的租金称为管制租金（ Ⅰ＆Ⅱ） （ 黄祖辉，2002） 。农地非农化经过土地一级开发 和二级开发，会因为区位和投资量的不同产生不等的地租，与农业地租类似我们称这种形式的级差地 租为城市级差地租（ Ⅰ＆Ⅱ） ，特殊地段的住宅用地还会因为需求强烈而产生垄断地租。上述关于农 地非农化地租的情况如图 1 所示。其中 OA 为城市市区国有土地，AB 为城市规划扩展区即农转非区 域的土地 ，BC 为规划区外城郊农村土地。可以看到，在城郊农村 BC 中的土地只有农业地租； 规划区 内 AB 土地的地租包含了农业地租、农地资本增值和管制租金，城市市区内 OA 的土地地租包含了城 市绝对地租、城市级差地租和垄断地租。
关键词： 地租理论; 地租增值; 分配
一、引 言
马克思从剩余价值理论和生产价格理论出发，在资本主义土地所有权垄断框架内构建了农业地 租理论模型，其地租理论是一个静态局部的理论（ 朱奎，2007） 。他没有详细地阐述市地地租的性质、 来源及量的决定，只指出了市地地租遵循与农业地租相同的规律。经营农地的产品为农产品，而经营 市地的产品为商品房，有关农地地租的论断推广到市地地租的情况如何？ 随着经济快速发展带来的 农地向市地转换、房价过快上涨等问题，传统的地租理论亟待发展。本文运用马克思的资本有机构成 理论和生产价格理论，分析农地转化为城市商品房用地的绝对地租来源及其增值情况，以求对上述问 题的解决提供一些思路。
表2
投资主体 产品 农地投资者 农产品
土地投资者、土地产品及地租来源
C 不变资本 农地投资 C1
V 可变资本 农业劳动 V1
L 土地资本 农地 L1
P 利润 平均利润
地租来源 价值生产价格差
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续表
投资主体 产品 C 不变资本
V 可变资本
பைடு நூலகம்
L 土地资本
P 利润
地租来源
地方政府 熟地 一级开发投资 C2
农地地租资本化 农地地租资本化+农地资本升值+管制租金 市地生地价格+ 一级开发投资+平均利润
2． 土地一级开发后的地租增值 由于投入土地的劳动或资本与土地结合在一起，在土地使用权转让时，也就同时出售了投资在土 地中的物化劳动。因而这时土地价格由两部分构成，一部分是作为自然资源的土地价格，通常人们把 它称作土地资源价格； 另一部分是作为投入土地的劳动所物化的价值的货币表现即土地资本价格。 农地经过征收转为国有土地，在土地一级市场出让之前首先经过一级开发。一级开发是指由政府或 其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补 偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通
图 1 城乡结合部农地转用地租增值图
（ 二） 市地绝对地租分析 农产品生产中的土地是一种生产要素，但并不构成产品的一部分。住宅商品生产中的土地不仅 是生产要素，而且是房地产产品的基础，这是一个重要的区别，因此农业地租和市地地租的决定就有 非常大的不同。但同农业地租一样，只要土地所有权存在，不论其归个人所有或国家所有，商品住宅 用地的绝对地租必然是存在的，但它的量如何决定？ 由上文可以看到在土地产权不能自由转移和规 划控制的条件下，城市绝对地租等于农业地租、农地资本增值及管制租金之和，因此市地绝对地租量 的大小受到农业地租和政府管制的影响，影响因素比较复杂。但随着农地资本升值以及城市经济发 展对市地的需求，市地地租呈现不断上升的趋势。 在分析市地绝对地租量前，先分析一下土地资本的概念。狭义的土地资本仅指对土地的物质资 本投入，广义的土地资本是土地自然物质和狭义土地资本的综合体。相同面积的土地由于市地的资 本投入相对农地的资本投入高得多，农业的资本有机构成远远高于房地产业的资本有机构成。扣除 获得土地的成本后房地产业本身的资本有机构成可以忽略不计，这与分析农地地租时的情况是不同 的。农地经营中土地价值并不进入土地的产品———农产品，住宅用地的产品为商品房，土地进入产 品。由此可见，农业地租和住宅市地地租的最根本区别在于： 农地经营的时候投入的土地资本为狭义 土地资本，而住宅房地产开发的土地资本为广义土地资本。同时，相对于同等面积的农地经营和房地 产开发经营，土地集约利用程度差别非常大，即农地的相对资本投入量要远远低于房地产开发用地的 资本投入量。根据这种特殊情况下不同行业土地资本投入量不同的情形，有关绝对地租的分析见表 2。