马克思土地所有权理论和地租理论对我国城市土地使用制度的指导意义

马克思土地所有权理论和地租理论对我国城市土地使用制度的指导

意义

摘要：土地，是最基本的生产资料之一。不管社会形态如何，它的作用和地位都是显而易见的。同时，随着经济社会的发展与城市的进步，土地问题日益突出化，亟待解决。本文阐述了马克思土地所有权理论和地租理论，并指出了马克思土地所有权理论和地租理论对我国城市土地使用制度的指导。

关键词：土地；马克思土地所有权理论；地租理论

土地，是最基本的生产资料之一，不管社会形态如何，它的作用和地位都是显而易见的。同时，随着经济社会的发展与城市的进步，土地问题日益突出化，亟待解决。土地作为一种资产，首先是需要对其的所有权界定清楚。鉴于我国目前的实情及有关法律制度的规定，我国的城市土地的所有权属于国家，这是不容争议的。马克思所研究的地租理论具有普遍意义，它揭示的是市场经济条件下地租的一般规律，对资本主义市场经济适用，对社会主义市场经济也适用。

根据马克思关于土地产权的理论，易知，土地产权包括所有权、使用权、收益权和处分权，其中所有权是核心。鉴于此，我国城市的土地的所有权已经很明确。问题的关键是如何妥善处理城市土地的使用权问题，这其中包含土地使用权的如何下放及如何有效使用城市土地的问题。

一、马克思土地所有权理论和地租理论

土地所有权问题，包括土地权属关系的性质、构成及其变更，以及土地所有权的经济实现等方面的内容，马克思在他的经典巨著《资本论》中作过详尽阐述。何谓土地所有权?马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从个人意志的领域。”他还认为，土地所有权是人的社会关系在土地问题上的表现，它是一个社会历史范畴。

马克思地租理论建立在一个原理之上，一个前提之下。这一原理是：土地本身没有价值，“因为土地不是劳动的产品，从而没有任何价值”。这一前提是：所有权的存在，“地租又是以土地所有权，以某些个人对地球的某些部分的所有权为前提”。这两条是地租存在的一般规律，即凡是有土地所有权存在的地方就存在地租。尽管社会发展阶段不同，只要具备这两条，地租都存在。不同社会的地租，都有其共性，即地租的占有都以土地所有权为前提，是土地所有权借以实现

的经济形式。

二、马克思土地所有权理论和地租理论对我国城市土地使用制度的指导

马克思将土地产权分为所有权，使用权，受益权和处分权。我国现今城市土地问题方面急需解决的是土地使用权问题。

(一)、城市土地使用权的下放有关准则

城市土地使用权下放应遵循如下原则：

1、通过明确产权，使城市政府在配置土地时的行为更加长期化；

2、通过严格的土地利用规划以及公众参与的办法对城市政府的权力进行约束，使土地资源配置能够反映国家和社会的利益，允许城市土地所有权在政府与企业、个人之间的反向流动，实现城市用地产权的多元化；

3、充分发挥土地市场在城市土地资源配置中的基础性调节作用；

4、在价格机制和政府合理的公共政策作用下实现高效和可持续利用。避免开发公司凭借特权低价甚至无偿从政府手中得到土地，通过开发后加价出售大发横财，占有了本应属于政府收入的地租。

也就是说，城市土地使用权的下放，无外乎是两种方式：无偿划拨和有偿使用。为此，处理好这两种方式的关系显得尤为重要，应该确定合理的比例，并随着外界环境的变化而有所调节。同时，对原有无偿划拨土地的土地使用者如国家机关、军队、学校、国有企业等变相以土地人股分成、出地合建住宅分成、转租转卖等经营行为进行有效的遏制。可明确土地无偿无期使用的最后期限，到期由政府依据评估价格逐一与使用单位签订用地合同，补交土地出让金。补交困难的可采取缓缴、逐年收缴，甚至政府土地使用权入股的方式，全面实行土地租约制，推动城市土地资源的合理配置。

(二)、城市土地使用权的下放的可行措施

我国城市土地使用制度改革的指导原则是，巩固和完善土地的国家所有制，建立与社会主义市场经济体制相适应、与城市建设和发展相协调、有中国特色的

社会主义城市土地使用制度。

总的来说，①实行“三权分离”，即将土地的所有权、使用权和管理权相分离。国家(中央政府)对土地拥有绝对的所有权，并规定国家的城市土地所有权神圣不可侵犯。经国家批准拥有使用权的单位可以依法拥有土地的使用权，使用权可以依法进行转让。地方政府(城市政府)代表国家对城市土地进行管理。②建立起既有利于维护社会主义城市土地国有制，又有利于发展生产力的新型城市土地使用制度。我国城市土地使用制度的改革，不是要改变城市土地国有制的性质，而是要消除旧的传统城市土地使用制度的种种弊端。建立有利于社会主义市场经济的发展和城市土地资源的合理化配置制度。国内外的经验表明，只有这样才能使城市土地与其他生产要素合理配置并得到有效利用。③建立起与社会主义市场经济运行机制相适应的城市土地供应和流动的运行机制。为了实现城市土地资源的合理化配置和结构优化，取得土地使用的最佳效率，必须使城市土地资源的配置符合市场化运作要求，使城市土地所有权与城市土地使用权相分离，使城市土地使用权能够流转，从而使市场机制在城市土地资源配置中起基础性作用。当然在某种程度上讲，应该尽量减少无偿划拨土地的比例，进而可以扩大有偿使用制度的推行，也可以提高土地的利用效率。进而又引出如何提高土地利用效率的问题。既然土地作为一种资源，当然要做到使有限的资源产生最大的产出，简言之，提高土地利用效率。

(三)、有助于城市土地有效使用的办法

根据马克思的地租理论，至少应该差别对待不同地段的土地显得尤为重要。简单而论，对于城市土地的有效使用，应该充分运用级差地租理论，即同一定量的土地处于不同地段的征税或者是收费就该有所别。换句话说，繁华地段的土地的使用费理所当然就要高些，反之亦然。可是，对于具体的差别是多大，应该适当地结合一下城市当地的发展情况，予以灵活有效地调节。当然，城市的发展速度与质量对土地的影响也是异常大的，简单而论，一个城市发展的特别快，有些超乎寻常，在某种程度上，就会带来诸多问题，特别是住房问题，易知，住房与土地是密切相关的，同时企业的用房等一些用地问题也就相应地出现，此外，适当地控制城市的发展也显得尤为重要，鉴于此，提到当地的城市土地的使用价格更为亟待。

概括而论，城市土地是最大的存量资产，是城市经济运行的载体，是城市建设与发展的重要物质基础，也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。城市土地制度建设是我国土地制度建设的重要组成部分，电是我国经济体制改革的主要内容之一。搞好城市土地制度建设，不仅有利于我国经济体制的改革与完善，而且有利于我国城市化建设步伐的加快，同时对全面建设小康社会具有积极的推动作用。为此，做好城市土地的规划，特别是城市土地的使用制度的改革，需要迫切进行。