土地使用权与房屋所有权分离可以吗？
农村_房随地走_原则思辨
江苏经济报/2012年/12月/12日/第B03版法治・观察农村“房随地走”原则思辨苏晓昕我国法律强调“房地一体”，房屋所有权与土地使用权，必须归属于同一主体，即“房地一体、房随地走”。
农村房产产权变动中“房随地走”原则的意义在于，因宅基地使用权的人身依附性质，不能通过市场交易获得，从而导致农民住房因转让、抵押、继承、遗赠等而析产时，受让人能否取得房产的实物，原则上取决于该受让人是否能取得该房产的宅基地使用权，否则，只能获得该房产价值形式的补偿。
这个原则是法院在处理农村房屋析产纠纷中的重要原则，即对农村房屋进行实物分割时应该考虑双方的户籍。
在司法实践中，有些法院对同居关系析产中农村房屋的分割，将房屋归户籍在本村的一方所有，另一方的出资行为由法院向当事人释明作为债权债务处理，这种处理方法严格适用房地一体原则。
但是简单地采用“房随地走”的原则，会损害某一方的合法利益，要有条件地承认土地使用权和房屋所有权是可以分离的。
一方的出资出力作为债权，另外一方完全享受了房屋升值带来的利益，而出资一方只能要求返还出资，最多可以主张出资的利息，目前房价高企，农村房屋价格一样在不断上升，而且随着新农村建设的推进，各地拆迁也在不断推进，有些房屋要求分割时已经不存在转化为拆迁补偿费用和安置房，因此将房屋归一方所有，对出资一方来说是不公平的。
可以确定由户籍一方享受房屋的实物，给予另外一方所占房屋份额的补偿，而不能仅将出资作为债权来处理。
土地承包经营权和宅基地使用权均是用益物权，均有很强的人身依附性。
《婚姻法》明确规定夫妻离婚后，夫妻一方在家庭土地承办经营中享有的权益等，应当依法予以保护，土地承包经营权也没有因为离婚而消失，离婚后可以继续享有，所以离婚中农村房屋的分割，不能因为户籍不在本村就不能进行房屋实物分割，如果户籍不在本村，离婚后无房居住生活陷入困境，也同样可以实物分割。
第1页共1页。
论土地使用权与房屋所有权的关系
业场地使用权和城市私房用地使用权。集体土地
土地的一部分 ， 不能构成独立 的不动产。 这些国家
收稿 日期 ：０ ５ ０ － ７ ２０－ ５ ０
作者简介： 韩银花， ， 女 兰州大学法学院 ２０ 级法学硕士 ， ０“ 附着于土地之物即属该土地” 思想的
在市场经济社会 ，民法的规则应当充分鼓励 财产进入交易领域 ，从 而促进经济 的繁荣和社会
财富的增长。 而就不 动产规则 而言， 只有采纳土地
影响，认为定着于土地之物以及与土地所有权结
合形成 的权利 ， 都不是独立的不动产， 而是土地的
重要组成部分 。
我国法律承认出让土地上的房屋及其他附着物属于土地受让人或相关人所有享有所有权受法律保护只要所有物在所有权就存在国家虽然可以依法收回出让封期的土地使用权却不能在土地上所有物及附着物合法存在的情况下不付任何代价地剥夺合法所有人所享有的所有权国有出让土地使用权的年限到期后无偿收回地上所有物的规定其实是用一种合法的所有权去否定另外一种合法的所有权使法律规定产生严重冲突
维普资讯
第２卷 第２ １ 期
２０ ０６年 ２ 月
乐山师范学院学报
Ｊ ｕｎｌｏ ｅｈ ｎＴ ａ ｈ ｒ ｏｌｇ ｏ ｒａ ｆＬ ｓａ ｅ ｃ ｅｓＣ ｌ ｅ ｅ
Ｖｏ． ， ． １ Ｎｏ２ ２１ Ｆ ｂ２ ｘ６ ｅ ．【）
论土地使用权与房屋所有权的关系
韩 银 花
（ 兰州大学 法学院， 甘肃 兰州 ７００ ） ３００
摘 要： 我国在土地和建筑物权利的相互关系方面采纳了二者不可分离的模式， 这种模式有利有弊。随着我国国民经 济的快速发展和住房制度改革的不断深入 ， 尤其是住房金融等一系列配套政策的逐步建立， 国内住宅市场迅速发展， 土地
土地权人和房屋权人不一致该怎么办？
房产所有权人与土地使用权人不一致的颁证行为应予撤销——新疆高院判决迪城公司诉乌鲁木齐市政府国有土地使用权登记案（转自网络）【裁判要旨】在征拆中，我们经常碰到“地随房走”“房随地走”的概念，很多人从字面理解该概念时，常误以为就是简单的地与房一体，这其实是一个认知误区。
在我国的不动产的权利构架中，房屋所有权与土地使用权是二元权利体系，它们分享不同权利规则。
在国有土地上房屋征收过程中，国有土地管理部门在进行地籍调查时，经常忽视了涉案宗地上的房屋所有权人与土地使用权人不一致的情况，给土地使用人颁发了国有土地使用权证，违反了产权明晰、无争议的办证原则，其实是未尽到充分的审查义务，该颁证行为应当予以撤销。
【案情】2006年6月，新疆新通集团经乌鲁木齐市中级人民法院宣告破产还债。
新疆维吾尔自治区2009年5月，乌鲁木齐市国土资源局将原新通集团位于沙区大庆路2009-C-150地块下的11宗国有建设用地使用权公开挂牌出让，经过公开竞价，新疆青建投资控股有限公司（以下简称青建公司）摘牌，取得了面积为100348.67平方米（其中出让用地93890.28平方米，划拨用地6458.39平方米，为高压走廊控制范围）的国有土地使用权（四至为：东至平顶山，南至新疆广汇房产局开发有限公司，西至青建公司，北至新通集团家属院）。
青建公司取得上述宗地的国有土地使用权后，进行了中低价位、中小套型普通商品住房的建设。
但原告乌鲁木齐迪城化工有限公司（以下简称迪城公司）称青建公司所拥有的国有土地使用权中，有4700.40平方米属于本公司所有（其中仅600平方米迪城公司办理了房产所有权证），遂即向新疆维吾尔自治区人民政府提起行政复议，请求撤销被告乌鲁木齐市人民政府向青建公司颁发的乌国用（2009）第00264300号国有土地使用证。
新疆维吾尔自治区人民政府于2011年10月31日作出新政复决［2011］167号行政复议决定书，维持了乌国用（2009）第0026430号国有土地使用证。
房屋买卖中的土地使用权与房产权关系
房屋买卖中的土地使用权与房产权关系在房地产交易中，土地使用权和房产权是两个重要的概念，对于买家和卖家来说，了解这两个概念的区别和联系至关重要。
本文将从土地使用权和房产权的概念、关系、转让、抵押以及注意事项等方面为读者进行详细的解析和说明。
一、土地使用权和房产权的概念土地使用权是指政府将土地划分为不同的用途，授予特定的单位或个人在一定时期内使用土地的权利。
土地使用权期限一般为50年或70年，届时需要续期。
与土地使用权相对应的是房产权。
房产权是指对住房及其附属设施的所有权。
在中国，土地属于国家所有，住宅及其附属设施的使用权即土地使用权可以转让，但是房屋及其附属设施的所有权即房产权是不可以转让给个人或单位的。
二、土地使用权和房产权的关系土地使用权与房产权是紧密相连的。
在购买新房时，买家通常是购买房屋以及这个房屋所处土地的使用权，也就是土地使用权。
在购房合同中，买卖双方需要明确房屋的所有权归属以及土地使用权所属单位及其权属证明。
此外，由于土地使用权和房产权在时间上存在不同的期限，因此在买卖双方约定的过户时间上需要予以注意。
三、土地使用权和房产权的转让土地使用权的转让一般在土地使用权到期前进行，需要先获得国土部门的批准。
土地使用权的转让会涉及到土地使用权转让价格的金融安排和税务安排，因此需要买卖双方在交易前仔细研究相关法律规定。
房产权的转让则由卖方向买方过户完成，一般需要到房产的登记机构进行登记备案。
四、土地使用权和房产权的抵押土地使用权可以抵押，抵押人在土地使用权期内依照约定向抵押权人支付土地使用费用。
房产权也可以抵押，抵押人在房产权有效期内依照约定向抵押权人支付抵押利息和还本金。
土地使用权和房产权的抵押，需要满足相关法律规定，具体需要依据有关部门提供详细信息。
五、注意事项在房地产交易过程中，买卖双方需要注意以下几个方面：1、明确房屋的所有权归属以及土地使用权所属单位及权属证明；2、注意房屋与土地使用权期限差异，避免在交易过程中发生时间上的冲突；3、土地使用权和房产权的转让需要遵守相关法律规定；4、在进行土地使用权和房产权的抵押时，需要按照有关规定办理手续。
房地一致原则
房地一致原则标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]房地一致原则是我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等确定的不动产物权变动应遵循的基本原则，该原则要求土地或房屋权属任其一发生变动，另一方应随之变动，确保最终的土地使用权主体与房屋所有权主体保持一致。
尽管房屋与土地具有相对的独立性，为避免出现“空中楼阁”的尴尬局面，实行房地一致原则已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受，但在实务工作中，该原则仍存在例外情形，如在租赁建设用地上修建房屋、土地房屋分开抵押以及国有企业改制中涉及土地房屋资产转移的不规范操作等均可能导致房地分离的情形。
而随着近年来农村房屋登记工作的全面铺开，房地分离的情形有增无减，对此类情形应如何做出判断，事关权利人的切身利益。
一、我国房地一致原则的法律规定1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。
第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
”上述两条率先明确了“房随地走”与“地随房走”的原则。
1994年颁布的《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
”再次确立了“地随房走”的原则。
实践中，不动产物权变动究竟应遵循“房随地走”还是“地随房走”，房屋与土地两个主管部门在适用条文时存在争权或推诿现象，后经国务院出面协调，确定了城市里“地随房走”，农村“房随地走”的一般性原则。
2007年颁布的《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
0 如何理解抵押关系中“地随房走”、“房随地走”？
虽然我国法律强调“房地一体”，但在司法实践中，由于土地和房屋在我国绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，造成了两种权利在事实上的分离。土地使用权和地上建筑物分属于不同的权利主体的情形大量存在。因而很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况。
其实，根据前面说的有条件地承认土地使用权和房屋所有权可以分离的原则，对本案的处理就应当对房和地分别进行评估，一体拍卖后，也应当分别清偿。
《物权法》第200条明确规定：土地使用权虽然抵押了，新增房屋并不成为抵押物，只不过在拍卖的时候要把房屋随着地一起拍卖，房屋拍卖款并不用于受偿，这就充分说明房和地是可以分开的；之所以在一体拍卖后要分别清偿而不是先还工商行再还建行，是因为将来万一房和地都贬值了，只够还工行，那建行就一分钱也得不到了，这对建行来说就不公平了。
具体的处理应该是，地如果评了4000万，最后拍卖的时候只拍卖了3000万，工行虽然是5000万的债权你也只能得到3000万。房子评估的时候可能是8000万，拍卖的时候是5000万，或者拍卖行2000万就把它归建行。这两个案子按照合同走，其实完全是公平的，而且并没有违反房随地走，地随房走的原则。这样既符合了房地双向统一的规则，同时又符合双方当事人签订合同的意思表示。因为工行只接受土地使用权抵押，建行也同意只接受房屋抵押。至于工行说当时签订土地使用权的时候《担保法》和《物权法》规定这个房子要跟我一并走的，但是有一点，它只是说视为抵押，但是毕竟房子没有登记，建行把房屋登记了，在没有出现建行的时候，工商行用土地使用权单独抵押的时候，为了让房随地走可以把未登记的抵押权视为登记了，将来你优先受偿。但是现在建行在房屋上设立抵押权了，这时就要适用《担保法》第54条或者《物权法》第199条了，在清偿的时候已登记的抵押权要优先于未登记的抵押权。这个时候和《物权法》的法理还有房随地走、地随房走的原则都不违背，同时又符合双方签订合同时的意思表示，也就维护了民法上的公平原则。
民事执行中建筑物与国有土地使用权分别查封的效力
应用01.2012民事执行中建筑物与国有土地使用权分别查封的效力文／张丽洁分别查封问题的提出执行法院在司法实践中经常会遇到，在查封被执行人地上建筑物时，其使用范围内的土地使用权登记在第三人名下，故仅查封了地上建筑物，而随后另外一家法院依据第三人的书面确认书，查明了土地使用权也属于被执行人所有后，裁定查封了土地使用权。
这种情况下，就出现了建筑物与使用范围内的土地分别查封的矛盾冲突。
目前关于如何处理这种分歧有两种不同的观点。
一种意见认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第23条第1款的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
那么该种情形下后查封的法院属于轮候查封，在债权清偿顺序上后于前查封的法院。
第二种意见认为，目前建筑物与土地使用权的登记机关分别是不同的行政机构，建筑物为房产局，土地使用权登记机关为规划和国土资源管理局。
按照《查封规定》第23条第2款的规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
前述法院查封土地使用权并没有办理登记手续，不能当然视为查封建筑物的效率及于土地使用权。
因此，如何理解《查封规定》的本意，对解决这个问题具有重要意义。
本文拟从制定该解释的目的出发，充分考虑司法实践中的各种因素，对此进行分析探讨。
从立法的本意来解决分别查封受偿的矛盾表面来看，建筑物登记在被执行人名下，法院依法予以查封，并办理登记；而随后另一法院根据第三人的书面证明证实了建筑物使用范围上的土地使用权属被执行人，故查封了涉案土地，对建筑物和使用范围内的土地使用权的查封都有一定的道理。
但在受偿时就会遇到应当分别受偿还是查封在先的法院受偿的问题。
综合实务操作中的因素，笔者倾向于应当分别受偿的观点，具体分析如下：查封不仅要求合法性，更要求登记的公示性。
土地与建筑物之间的物权利用关系辨析
土地与建筑物之间的物权利用关系辨析高圣平中国人民大学法学院副教授2012-12-14 12:37:27 来源：《法学》2012年第9期关键词:房地一致原则建设用地使用权地上权法定地上权结合主义分离主义内容提要:就土地与建筑物之间物权利用的关系，虽然在立法模式上有所谓结合主义和分离主义之分，但这种区分仅在所有权归属上才有意义。
两种立法模式均强调土地与建筑物的权利主体同一，只不过是表现方式不同而已。
我国对此采分离主义立法模式，但坚持“房地一致原则”，这一制度设计防免了可能出现的不动产权利冲突，解决了地上建筑物的正当权源问题。
而以推定租赁或法定建设用地使用权模式改造分离主义立法模式之下土地与建筑物之间物权利用的关系难谓合理。
以“房地相对分离模式”重构土地与建筑物之间的物权利用关系与物权法规范设计的基本原理相悖。
从自然属性上看，建筑物无法脱离土地而独立存在。
[1]但在法律意义上，土地和建筑物是否可各为独立的物，比较法上有两种不同的立法例。
一是所谓结合主义，不承认建筑物为独立的不动产，建筑物需依附于土地;二是所谓分离主义，承认地上建筑物为独立的不动产。
[2]结合主义保证了地上建筑物的权源，提高了登记的效率，简化了法律关系;分离主义则便于独立实现土地和地上建筑物的各自价值，有利于满足土地和地上建筑物的各自不同的权利需求，方便了物的流转。
[3]而在从重“归属”转变为重“利用”的物权关系发展趋势之下，采取上述结合主义立法例的国家，在制度设计上也置重于土地和建筑物之间的物权利用关系。
例如，德国民法系采结合主义立法模式，强调建筑物须依附于土地而存在，不能单独成为所有权的客体，[4]但在民法典之外又另立《地上权条例》，[5]专门规定了他人土地之上建造并保有建筑物的物权利用关系，使建筑物附随于地上权，不再绝对地附合于土地所有权本身。
而采取分离主义立法模式的国家或地区，为避免分离主义立法模式所可能造成的建筑物所有权丧失正当土地权源的问题，便捷土地与建筑物之间的利用关系，推定权利主体不一致时建筑物所有人就其坐落的土地取得租赁权、地上权等。
土地征与房产证两证合一相关法规
土地征与房产证两证合一相关法规土地征收与房产证合一是指将土地征收证和房产证合二为一，即在房产证中同时包含土地使用权和房屋所有权的权利证书。
这一政策的出台，旨在简化土地征收程序，提高土地使用效率，保护土地权益，促进城市化进程。
本文将从相关法规的背景、实施情况和影响等方面进行阐述。
一、背景土地征收与房产证合一政策的出台是为了解决原先土地征收证和房产证分离所带来的问题。
在过去的土地征收过程中，土地征收证和房产证分别由不同部门办理，办理流程繁琐，时间成本高，给土地征收和房屋交易等带来了不便。
为了解决这些问题，国家决定将土地征收证和房产证合二为一，简化手续，提高效率。
二、实施情况土地征收与房产证合一政策在全国范围内逐步推行。
首先，在部分试点城市进行了试点工作，通过试点的经验总结和政策调整，逐步完善了相关法规和制度。
接着，该政策在全国范围内推广，各地纷纷进行土地征收与房产证合一的工作。
截至目前，已经有大部分地区实现了土地征收与房产证合一。
三、相关法规土地征收与房产证合一的相关法规主要包括国家土地管理法、城市房地产管理法和土地征收补偿条例等。
这些法规明确了土地征收与房产证合一的具体操作方式和程序，保障了土地征收和房产交易的合法权益。
1. 国家土地管理法国家土地管理法是土地征收与房产证合一的基础法律。
该法律规定了土地的所有权、使用权和收益权的归属，以及土地征收的程序和补偿等问题。
这为土地征收与房产证合一提供了法律依据。
2. 城市房地产管理法城市房地产管理法是土地征收与房产证合一的重要法规之一。
该法律规定了房地产的权属、交易和登记等问题。
在土地征收与房产证合一中，该法律规定了房地产的登记程序和要求，保证了土地征收与房产证合一的顺利进行。
3. 土地征收补偿条例土地征收补偿条例是土地征收与房产证合一的具体操作指南。
该条例规定了土地征收的程序、补偿标准和补偿方式等问题。
在土地征收与房产证合一中，该条例对土地征收的补偿进行了明确的规定，保障了土地征收与房产证合一的公平性和合法性。
物权法中关于土地所有权的规定
物权法中关于土地所有权的规定《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，是我国资产法律的重要法规之一，明确了土地所有权的规定。
一、土地所有权的性质和范围土地所有权是指自然人、法人或其他组织对土地的所有权，包括土地及其上空、下部和土地下的矿产资源、地下水等，所有权人有权占有、使用、收益和处分土地。
土地所有权的范围包括土地表面、下部和上空。
土地表面是指土地表层及其上和下附着的物质；土地下部是指土地下表层至地心深处；土地上空是指离地面一定高度以上的空气层。
所有权人享有土地内矿产资源、地下水等的开采、利用权。
二、土地房屋所有权土地所有权与房屋所有权分离存在。
土地所有权人可以将土地使用权转让或凭借土地他权授予他人占有、使用、收益和处分权。
房屋所有权人持有土地上建筑物的所有权，有权占有、使用、收益和处分房屋。
产权登记是房屋所有权和土地所有权的法定凭证。
土地所有权人和房屋所有权人应当向权利所在地的房地产登记机关办理产权登记。
三、土地征收国家对土地依法实行征收制度。
征收土地的行为必须符合土地征收法规定和公共利益原则。
土地征收补偿标准应当公平合理，应当对被征收人造成的损失给予补偿。
征收土地后，国家应当进行补救性安置。
对已住房屋的，应当给予货币补偿或者安置房，保障被征收人的生活。
四、土地承包经营权农村土地由集体所有权转为农民的承包经营权。
农民在土地承包经营权内有占有、使用、收益和处分权。
但是，农民不能随意转让、抵押土地承包经营权。
农民可以将自己的土地承包经营权转让给他人。
转让应当遵守法律法规，农民应当先行与集体组织、政府部门协商，征得同意后再转让。
五、土地的抵押和担保土地的所有权人可以将土地抵押、担保给第三方。
抵押或担保的土地必须符合法律规定的抵押、担保条件。
土地的抵押和担保必须遵守国家法律法规，不得损害公共利益和他人合法权益。
六、土地的赠与和遗赠土地所有权人可以将土地免费赠与或者遗赠给他人。
但土地必须合法入土，没有因违法占地而引起争议。
房地一体原则
房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。
房地一体原则也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。
推荐阅读：商品房买卖合同范本商品房买卖司法解释商品房买卖合同纠纷房地一体原则体现在以下几个方面：第一，房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必同时转让。
房屋总是建筑在一定范围的土地之上，只有坚持房地一体才能避免土地权利和房屋权利的冲突。
第二，土地使用权转让时，该幅土地范围内的房屋必须同时转让。
土地使用权的转让应当区分情况：如果在该幅土地范围内还没有进行房屋建设的情况下，那么其转让仅仅涉及土地的使用权;如果该幅土地范围内已经建造了房屋，则要求房屋的所有权随土地同时移转。
第三，房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。
抵押权主要是由抵押权人通过拍卖抵押物取得价款来实现，房地产抵押可能涉及房产或土地使用权的转让问题。
因此，房地产抵押也应当遵循房地一体原则。
值得注意的是，抵押合同签订以后，土地上新增的房屋不属于抵押物。
不过，新增物虽然不属于抵押物，但为了便于抵押权的实现，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。
房地一体原则也存在例外，一是若地上建筑物、其他附着物作为动产转让，则不需要与土地一体;二是经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的可以例外When you are old and grey and full of sleep,And nodding by the fire, take down this book,And slowly read, and dream of the soft lookYour eyes had once, and of their shadows deep;How many loved your moments of glad grace,And loved your beauty with love false or true,But one man loved the pilgrim soul in you,And loved the sorrows of your changing face;And bending down beside the glowing bars,Murmur, a little sadly, how love fledAnd paced upon the mountains overheadAnd hid his face amid a crowd of stars.The furthest distance in the worldIs not between life and deathBut when I stand in front of youYet you don't know thatI love you.The furthest distance in the worldIs not when I stand in front of youYet you can't see my loveBut when undoubtedly knowing the love from both Yet cannot be together.The furthest distance in the worldIs not being apart while being in loveBut when I plainly cannot resist the yearningYet pretending you have never been in my heart. The furthest distance in the worldIs not struggling against the tidesBut using one's indifferent heartTo dig an uncrossable riverFor the one who loves you.倚窗远眺，目光目光尽处必有一座山，那影影绰绰的黛绿色的影，是春天的颜色。
如何理解土地使用权和房屋所有权分离？
如何理解土地使用权和房屋所有权分离？房子是老百姓重要的不动产，我们买到房子后，会拿到两个证，房产证和土地使用证。
在我国，房屋的主人拥有的房屋所有权是没有期限规定的，属于永久性权利，而土地使用权则不同，最长期限也就是70年。
也就是说两者是分离的，那么如何理解土地使用权和房屋所有权分离？下面小编简单为大家介绍下吧。
房子是老百姓重要的不动产，我们买到房子后，会拿到两个证，房产证和土地使用证。
在我国，房屋的主人拥有的房屋所有权是没有期限规定的，属于永久性权利，而土地使用权则不同，最长期限也就是70年。
也就是说两者是分离的，那么如何理解土地使用权和房屋所有权分离？下面小编简单为大家介绍下吧。
▲一、如何理解土地使用权和房屋所有权分离？关于房与地的关系，从立法角度看，我国与世界上很多国家不同。
在国际上，很多国家采用房地一体的原则，即单一化的住宅，以土地为主，以房屋作为地上附着物，土地有所有权就意味着房屋所有权。
但我国是二元化的所有权体系模式，就是将土地的所有权、房屋的所有权作为两个权利来看待。
1、法律规定。
我国《宪法》规定，城市土地一律归国家所有，私人不能取得城市土地所有权。
但根据市场经济的规则，人们对自己购买的商品房拥有所有权。
这是中国特有的法律基础。
2、特殊的土地资源和人口资源情况。
中国人多地少，无法采取单一化住宅模式，让每家每户都有一块地或一处独立住宅，必须采取公寓化住宅模式。
公寓化住宅模式产生的问题是，房子与土地无法一一对应。
这是一个法律现实问题。
3、历史沿革。
改革开放后，我国在城市土地归国家所有的基础上，采取出让土地使用权的方式吸引外资，将土地使用权有期限地出让给企业，尤其是外资企业，许可他们在我国投资。
1988年土地市场全面启动后，这种权利出让模式应用在城市住宅买卖中，意味着人们购买的土地使用权是有期限的，定为70年。
但人们对房屋的所有权从一开始是没有期限的。
▲二、房子产权到期怎么办？根据《物权法》第149条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
房屋所有权和房屋土地使用权的区别
房屋所有权和房屋土地使用权的区别土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。
【为你推荐】租房合同租房协议书房产证上加名字房屋买卖合同纠纷征地补偿房屋产权证首次购房证明购买房屋我们就拥有了房屋的使用权，由于中国当前的房屋资源紧张情况，国家对房屋的使用权方面制定有非常严格的规定，规定的内容中明确说明了房屋使用权和土地使用权之间的区别，说明了两者之间的不同和需要我们区分的内容，但当前还有许多人对此并不了解。
那房屋土地使用权的区别到底是什么呢？两者的区别：两者的权属不同，根据《城市房地产管理法》的规定，房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地作用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权;但我国实行的土地全民所有制，即土地只有国家和集体所有，个人只有使用权。
因此，土地证上载明的使用终止日期一到，国家可以收回土地使用权。
相关条例:《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定,居住用地土地使用权出让的较高年限是70年。
70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有。
如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。
业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外,还拥有该房屋的国土土地使用权。
也就是说如果房屋产权到期房子还在的话，房子依旧是你的，只是要补交土地税。
房产产权期限是指房子所占的土地的使用权，而不是房子所有权本身。
国家规定，城镇建设用地为国家所有，个人和企业可以有偿使用和交易使用权。
住宅的使用权限是70年，从该地取得日算起。
购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。
只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。
房产权70年从开发商开始盖房就开始算了。
不能把土地产权70年和使用权70年混为一谈，也不能把“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈了，正确的说法是“土地的使用权一般为70年”。
土地使用权与房屋所有权的关系与矛盾
土地使用权与房屋所有权矛盾
04
原因分析
法律制度不完善
土地使用权与房屋所有权分离
01
我国现行法律制度将土地使用权和房屋所有权分离，导致两者
在实际操作中产生矛盾。
法律界定模糊
02
相关法律对于土地使用权和房屋所有权的界定不够清晰，给实
际操作带来困难。
法律法规滞后
03
随着经济社会发展，原有法律法规已不能适应新形势下的土地
使用权和房屋所有权关系，亟待更新和完善。
政府角色定位不清
政府职能缺失
政府在土地使用权和房屋所有权关系中的职能定位不清，导致管理 混乱。
政策制定和执行不力
政府在制定和执行相关政策时存在不足，如政策制定不合理、执行 力度不够等，加剧了土地使用权和房屋所有权的矛盾。
政府监管不到位
政府对土地使用权和房屋所有权的监管不到位，导致一些违法行为得 不到及时制止和惩处。
加强房屋买卖市场的监管，规范市场秩序，防止 恶意炒作和投机行为，保障房屋买卖的公平、公 正和透明。
加强金融支持和监管
加大对房地产市场的金融支持力度，同时加强对 房地产金融的监管，防止金融风险的发生和传导 。
06
结论与展望
研究结论
01
土地使用权与房屋所有权分离在现行法律框架下，土地使用权和房屋所有权是相互独立的权利，土地
使用者享有土地使用权，房屋所有者享有房屋所有权。
02
权利冲突与矛盾
由于土地使用权和房屋所有权的分离，导致在实践中经常出现权利冲突
和矛盾，如土地使用权到期后的续期问题、房屋拆迁补偿问题等。
03
政策调整与制度完善
为了解决土地使用权和房屋所有权的矛盾，需要政府加强政策调整和制
房屋土地一体的法律规定(3篇)
第1篇一、引言房屋土地一体是我国房地产市场中的一项重要法律规定，旨在明确房屋与土地的权属关系，规范房地产交易行为，保障房地产市场的健康发展。
本文将从房屋土地一体的概念、法律依据、主要内容、实施意义等方面进行详细阐述。
二、房屋土地一体的概念房屋土地一体，是指房屋所有权与土地使用权相互关联、不可分割的法律关系。
具体而言，房屋所有权人同时享有房屋所占土地的使用权，土地使用权人同时享有土地上的房屋所有权。
房屋与土地的权属关系在法律上视为一体，不得分离。
三、法律依据1.《中华人民共和国宪法》2.《中华人民共和国物权法》3.《中华人民共和国城市房地产管理法》4.《中华人民共和国土地管理法》5.《中华人民共和国城市用地分类与规划建设用地标准》6.《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》7.《房屋登记办法》8.《土地登记办法》四、主要内容1.房屋所有权与土地使用权的关系根据《物权法》的规定，房屋所有权人享有房屋所占土地的使用权。
土地使用权人享有土地上的房屋所有权。
房屋所有权与土地使用权在法律上视为一体，不得分离。
2.房屋交易中的土地使用权在房屋交易过程中，土地使用权随房屋所有权一同转让。
土地使用权人应当依法办理土地使用权变更登记手续，确保土地使用权与房屋所有权的一致性。
3.土地使用权出让土地使用权出让是指国家将土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当遵循公开、公平、公正的原则，依法进行。
4.土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用权人将其土地使用权转让给他人，由受让人支付转让金的行为。
土地使用权转让应当依法进行，并办理土地使用权变更登记手续。
5.土地使用权抵押土地使用权抵押是指土地使用权人以其土地使用权为担保，向债权人提供担保的行为。
土地使用权抵押应当依法进行，并办理土地使用权抵押登记手续。
6.土地使用权收回土地使用权收回是指国家依法收回土地使用权的行为。
土地使用权收回应当依法进行，并给予土地使用权人相应的补偿。
土地使用证户主父亲过世需要变更吗
土地使用证户主父亲过世需要变更吗
一、土地使用证户主父亲过世需要变更的情况
1.房屋与土地分离产权：如果土地使用证是与房屋所有权分离的，即
房屋所有权归户主名下，土地使用权归属于父亲名下，那么父亲过世后，
土地使用权需要进行变更，将其转移至合法继承人名下。
2.土地使用权的承继：如果土地使用证是父亲独自持有的，且在父亲
过世后，根据法定继承顺序，土地使用权应继承给其合法继承人的情况下，需要进行变更，将土地使用权转移至合法继承人的名下。
3.法定继承人的要求：根据中国的《婚姻法》和《继承法》，合法继
承人包括配偶、子女、父母和其他直系亲属，但如果法律规定有其他继承
人时，则需要依法变更土地使用权。
二、土地使用证户主父亲过世不需要变更的情况
1.房屋与土地合并产权：如果土地使用证是与房屋所有权合并的，即
房屋所有权和土地使用权一直归属于同一人名下，那么父亲过世后，土地
使用权不需要变更，房屋所有权仍然归属于原户主名下。
所有权与使用权的分离
所有权与使用权的分离始终以来，所有权与使用权都是我们生活中常需要考虑的问题。
不同于使用权只是对某一个物品或资源的使用权利，所有权则是对一个物品或资源的绝对控制权。
然而，在某些情况下，我们需要将所有权与使用权分离开来，这也是一种常见的经济、法律手段。
那么，我将从几个角度来聊聊所有权与使用权分离的重要性及相关问题。
第一、分离的重要性我们知道，拥有一件物品或一种资源本身并不意味着就需要不断地使用它。
有时候，更为重要的是如何能够更好地管理和利用这件物品或资源，充分利用它的潜在价值。
在这种情况下，分离所有权和使用权会让我们更好地管理它们的使用。
首先，对于物品或资源的拥有者，分离所有权和使用权可以帮助他们更好地管理自己的资源。
在这种情况下，所有权人不再需要专注于如何使用物品或资源，而是可以将注意力集中于如何管理、投资和使用精力、工夫和时间等方面。
其次，对于普通人而言，分离所有权和使用权会让我们更为灵活地使用资源。
我们可以通过租赁或出租的方式，利用其他人所拥有的资源，而不需要买下它们。
在租赁或出租的过程中，我们可以根据自己的需求更好地使用资源，因为我们以此方式仅仅是使用权和管理权，不是所有权。
第二、分离的问题虽然分离所有权和使用权有许多优势，但它也会产生一些问题和挑战。
此时，我们需要正确地处理问题，并保护每一方的权益。
首先，对于资源所有者而言，分离所有权和使用权可能是一种潜在的风险，因为资源的实际使用情况可能会受到使用的人员的控制。
如果管理不善，使用者可能会过度消耗、损坏、或无法获得运营所需的资金。
在这种情况下，资源所有者很难获得预期的收益并看到资源的实际价值。
其次，对于使用人员而言，分离所有权和使用权可能会导致一些困难。
使用人员没有控制资源的所有权，因此不太可能进行重大建设、改进或增加的投资。
在一些情况下，使用人员可能没有足够的权力进行决策或改变运营管理模式，这可能会限制资源的使用和价值。
第三、分离的应用虽然分离所有权和使用权存在许多问题，但这种方式也有极其广泛的应用，尤其是在商业场景中。
关于土地使用权和房屋所有权情况的调研报告（1）范文
关于土地使用权和房屋所有权情况的调研报告(1)土地的国家所有与地上房屋的个人所有之间的矛盾，决定了中国的土地使用制度与房屋所有制度之间，必须建立有效的衔接机制。
有的学者希望通过改变土地所有制形态，依靠土地私有化解决问题;也有学者期望通过将土地使用权永久化，解决土地国家所有与房屋个人所有之间的矛盾。
笔者想在这里，谈谈自己的几点思考。
土地使用权与房屋所有权土地所有制度与土地使用制度是一一个完整的法律体系。
从根根本上来说，土地所有制度度来源于宪法规定，而土地地使用制度则是在宪法授权权之下，具体的权利义务安安排。
根据我国现行的《《土地管理法》，土地使用用权70年不变。
但70年年后，使用权人必须将土地地交还给国家。
如果地上房房屋的使用年限远远超出770年，房屋所有权人是不不是还必须交出土地和地上上房屋呢?我国《城镇国有有土地使用权出让和转让暂暂行条例》中规定，土地使使用权期满的，使用者可以以申请续期，并缴纳出让金金，重新登记。
这样，房屋屋所有权人可能会面临两种种选择：要么缴纳土地出让让金，申请续期;要么让出出自己的房屋，由国家行使使土地所有权。
不论何种选选择，对于消费者来说都是是非常痛苦的事情。
但既然然土地国家所有，那么，土土地使用权不可能永久化，，房屋的所有权必然会受制制于宪法上所规定的土地所所有权。
另有一种情况是是，当房屋使用寿命少于土土地使用权期限时，应当如如何处置?我国居民房屋折折旧期限普遍为30到500年，这就使得房屋在不具具有使用价值之后，房屋所所有权人仍然拥有土地使用用权。
解决这个问题的办法法相对简单，那就是尽量做做到土地使用权期限与房屋屋使用的寿命相一致，当土土地使用权到期之后，房屋屋所有权自然灭失。
我国当当前的土地使用制度借鉴了了他国的有益经验，并且考考虑到了中国的实际情况，，具有一定的合理性。
但从从长远来看，应当逐步考虑虑将居民的商品房使用寿命命与土地使用权期限有机结结合起来。
通过适当延长土土地使用权期限，增加房屋屋使用寿命，解决可能到来来的矛盾。
农民住宅析产纠纷中的“房随地走”原则
农民住宅析产纠纷中的“房随地走”原则房屋作为土地上的附着物，与土地在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利变动时权利人利益的分配。
我国法律承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则，但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化原则，即两个权利，即房屋所有权与土地使用权，必须归属于同一主体。
如法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；房地产转让、抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让，即“房地一体、地随房走、房随地走”。
但在土地管理上，我国分为城镇土地和农村土地两条管理体系，这导致以上原则只适用国有土地及其附着房屋，而农村集体土地及其附着房屋，具体地说，宅基地及其上的农民住房，则只能适用“房地一体、房随地走”的原则。
因此，农村房产产权变动时，权利人的利益分配与城镇房地产有所不同。
一、农民住宅析产纠纷中“房随地走”原则的内涵农民住宅在所有农村房地产中所占份额占绝大多数，且权利主体涉及面广，就产权所产生的纠纷众多。
同城镇房地产一样，农民住宅也涉及两项权利，其一是集体土地上的宅基地使用权，其二是对房产本身的所有权。
但在涉及房产权利因转让、抵押、继承析产、遗赠而发生变动时，二者就会表现出不同。
国有土地上的房产的受让人可以获得该房产的实物，按照房地一体的原则，也同时获得该房产所在土地的使用权，即使该土地属于划拨土地，房产的受让人也可以在缴纳了土地出让金后获得土地使用权，而不影响其得到房产的实物。
而在农民住宅因转让、抵押、继承、遗赠而产权发生变动时，受让人或权利人却不一定获得该房产的实物，即，有的受让人（权利人）可以获得实物，而有的受让人（权利人）则只能获得房产价值形式的补偿。
能否有权取得房产的实物，取决于该受让人能否享有该房产赖以存在的宅基地使用权，没有宅基地使用权，房产权利就成为空中楼阁，根据房地一体原则，也就无法获得该房产的所有权。
而能否取得宅基地使用权，取决于该权利人是否是该集体组织的成员，即由其户籍而定，而不能通过市场交易获得。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地使用权与房屋所有权分离可以
吗？
不可以“分离”，但所有权人对房子拥有全部的处分权，可以决定将房子交给他人无偿使用，这是所有权的权能、是所有权人的权利。
土地使用权和房屋所有权是现在人们都很看重的两种权利。
这两种权利之间有联系，但是，这土地使用权与房屋所有权是否可以分离呢？我们又应该如何理解土地使用权与房屋所有权分离呢？小编将会在本文中对这两个问题进行详细的解答。
一、土地使用权与房屋所有权可以分离么？
本来就是两权分离的。
但是《土地管理法》规定土地权利收回，地上依附的房屋产权、使用权应当一并收回。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第61条第2款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府
房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的。
二、如何理解这两种权利？
房屋所有权和土地使用权的规定：
房屋所有权，是房主对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。
所有权是一种完全的物权。
这是一种排他的权利，只有所有权人是权利人，其他人都是义务人，负有不得侵犯其权利的义务。
这也是物权必须公示的主要原因，要不然，其他人怎么会知道这种权利的存在并不去侵犯它呢?
房和地是不可分的，房不可能脱离地单独存在。
我国法律规定，权利人在处理土地使用权的时候，应连同地面上的房产一并处理;在处理者房屋所有权的时候，应连同其所在的土地使用权一并处理。
这也就是常说的“房随地走”和“地随房走”。
房屋所有权可以持续多少年呢?理论上，房屋所有权是无限期的。
好多人隐隐约约有一个概念，说房屋所有权是50年，或者说70年，都不对。
50年指的是设计使用年限，也就是“耐久年限”。
耐久年限分好几个等级，其中，一般住宅的耐久年限是50年。
这只是一种设计上的考虑，不是绝对的。
到了50年，房
屋还可以使用，你就可以继续使用。
如果房屋不到50年就没法使用了，也就不能用了。
一般说来，只要没有特殊原因，比如地震、质量问题、征用拆迁等，50年之后肯定能继续使用。
因为所谓设计年限，是从保险的角度讲的，有一定的安全系数。
就好比电梯的钢绳，说是能承重1吨，本身能承受的重量一定要多得多。
房屋所有权是无限期的，而土地使用权又是有期限的。
我国实行土地公有，分为国有(全民所有)土地和集体所有的土地，总之不能私有。
作为房产的业主来说，拥有的只是房屋(地上建筑物)的所有权(产权)，对于房屋占用的土地，业主只享有使用权，这个使用权是要给钱的(土地使用权出让金)，而且是有时间限制的。
为什么只有使用权呢?因为我们国家在相当长的历史时期里面，以农耕为主，土地是全社会最重要的生产资料，历次社会战乱，争夺的核心都是土地。
你看历史上的农民起义军的口号就知道了，“均田免粮”，“有田同耕”，等等，直到孙中山的“平均地权”，中国共产党的“打土豪，分田地”，足见土地之重要。
新中国成立以后，自然就选择了土地公有，这样似乎可以“永绝后患”，让大家都过上幸福的生活。
当然，今天的世界，土地依然重要，但是跟过去相比，已经不可同日而语了。
过去，土地的多少与财富的多少是成正比的，现在，好像人均土地越丰富的地方越穷。
可是
我们的土地公有制还没有改变，这跟我们国家的社会制度也有很大关系。
以后会不会变，怎么变，都不是我等草民所能妄测的。
土地使用权的最长年限，住宅用地70年，工业用地、教科文卫体用地和综合用地50年，商业、旅游、娱乐业用地40年，其他还有20年、10年的，不等。
一处房产是否值得购买，其土地使用权状况是重要考虑因素。
未申请续期或者申请未获批准的，国家可以将土地使用权连同地上建筑物一起无偿收回。
综上所述，土地使用权与房屋所有权分离是可以的，但是我国公民对于土地只拥有使用权，所以当国家将土地使用权收回时，房屋所有权也是一同收回的。
土地使用权与房屋所有权是不同的两种权利，但是彼此之间又拥有着密不可分的联系。