关于土地分割抵押的法律风险提示[1]2
要高度关注土地使用权抵押所引发的风险
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>要高度关注土地使用权抵押所引发的风险随着贷款管理的日渐严谨，如今的许多银行在选择贷款方式时对于划拨抵押贷款感到更为保险，于是在相关管理和审查过程中便会在某些细节上出现疏忽心态，总认为，有实实在在的在自己的手里，应该不会出现什么风险，所以，在贷前调查、贷后管理等相关重要环节便会出现懈怠思想，进而导致对于潜在风险的防范时机怡误。
一、要充分考虑土地使用者在土地的处分权方面受到相应的法律约束问题。
划拨土地使用权是土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
由于历史原因，公司、企业所使用的土地为划拨土地使用权的情况普遍存在，在信贷业务实践中银行选择以划拨土地使用权作抵押物的现象也比较常见。
由于划拨土地使用权是以无偿方式取得的，因而，土地使用者在土地的处分权方面也受到相应的法律约束。
银行在办理土地使用权抵押业务时应注意规避因划拨土地使用权处分、土地抵押价值减少或灭失而形成的风险。
二、要充分关注主体资格、法定要件、法定程序违法而形成的风险。
根据《担保法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权符合一定条件的，是可以设定抵押的。
国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）须有国有；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
”因此，银行在选择划拨土地使用权作抵押物时应首先严格执行这些规定，避免因主体资格、法定要件、法定程序违法而形成的风险。
三、要充分关注土地使用权的使用过程中的一些“不可抗拒”因素引发的法律风险。
土地抵押的法律规定(3篇)
第1篇一、概述土地抵押，是指债务人或者第三人不转移对土地的占有，将该土地作为债权的担保。
当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该土地优先受偿。
土地抵押是物权法中的重要制度，对于保障债权实现、促进土地资源的合理利用具有重要意义。
本文将就土地抵押的法律规定进行详细阐述。
二、土地抵押的基本原则1. 合法原则：土地抵押必须符合法律规定，不得违反国家土地管理政策。
2. 公平原则：土地抵押应当遵循公平、自愿的原则，不得损害抵押人和抵押权人的合法权益。
3. 优先受偿原则：当债务人到期不履行债务时，抵押权人有权优先受偿。
4. 不得违反土地用途原则：土地抵押不得改变土地的用途，应当符合土地管理法规。
三、土地抵押的适用范围1. 土地使用权抵押：土地使用权人可以将土地使用权作为债权担保。
2. 土地承包经营权抵押：土地承包经营权人可以将土地承包经营权作为债权担保。
3. 其他依法可以抵押的土地权利：如土地租赁权、地役权等。
四、土地抵押的程序1. 抵押合同签订：抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，明确抵押物的范围、抵押期限、抵押权人的权利义务等。
2. 抵押登记：抵押合同签订后，抵押人和抵押权人应当向土地登记机构申请抵押登记。
抵押登记是抵押权成立的必要条件。
3. 抵押权设立：抵押登记后，抵押权设立，抵押权人取得对抵押物的优先受偿权。
五、土地抵押合同的主要内容1. 抵押物的名称、位置、面积、用途等基本情况。
2. 抵押权人的姓名或者名称、住所。
3. 抵押债务的数额、履行期限、履行方式等。
4. 抵押物的价值、抵押率等。
5. 抵押权人行使抵押权的条件、方式、期限等。
6. 抵押物处置后的处理办法。
7. 当事人认为需要约定的其他事项。
六、土地抵押权的设立与登记1. 设立条件：抵押权设立应当符合以下条件：（1）抵押物合法；（2）抵押合同合法；（3）抵押登记合法。
2. 登记程序：抵押人和抵押权人应当向土地登记机构提交以下材料：（1）抵押合同；（2）抵押物权属证明；（3）抵押人和抵押权人的身份证明；（4）其他相关材料。
国有建设用地使用权抵押的法律风险
法律风险防范
基于对以上几种风险情形的介绍，律师帮助抵押权人应采 取的防范措施有：
（一）对无地上建筑物的土地使用权设定抵押的风险防范 措施。 作为抵押的土地因公共利益需要被提前收回，抵押权人 应采取的措施： （1）及时了解土地被收回的相关法律法规，掌握收回土 地的补偿标准。 （2）在抵押人对作为抵押物的土地补偿（价值转化）怠 于行使异议权时，及时向第三人（收回土地的部门或单位） 提出异议。 （3）充分利用有利法律条文。
（4）在主合同及从合同中约定重新设定抵押或提前清理 债权债务的情形，其中包括作为抵押的土地因公共利益需要 被提前收回的情形。 作为抵押的土地因闲臵被无偿收回，抵押权人应采取的 措施： （1）设定抵押时，应详细了解土地开发项目的相关情况， 特别是对土地是否可能闲臵应做出评估。同时，熟悉闲臵土 处臵的相关规定 （2）设定抵押后，应及时掌握开发项目动态，以便采取 相应措施。 （3）在主合同及从合同中约定重新设定抵押或提前清理 债权债务的情形，其中包括作为抵押的土地因闲臵被无偿收 回的情形。
（三）对在建工程设定抵押的风险防范措施 （1）在建工程设定抵押前，应了解在建项目建设规模， 摸清未完工程，并对在建工程进行现值评估。评估中应要 求评估机构计算出楼面地价，并在在建工程的现值评估中 扣除未完工程的楼面地价。 （2）在建工程抵押。抵押权人（债权人）在设定抵押 后，应督促抵押人（包括在主从合同中约定）将贷款资金 用于在建工程，特别是工程款的支付；如果在建工程设定 抵押不是为在建工程的融资（贷款）提供担保，抵押权人 应当非常谨慎。还应当注意的是，在建工程在抵押期书后，重新办理房地产抵押登记。 （3）在建工程设定抵押时，应了解在建工程款支付情 况。设定抵押后，应跟踪在建工程工程款支付情况。
（二）划拨土地使用权设定抵押的法律风险。划拨土地 使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿（或缴纳补偿、 安臵等费用后）取得的土地使用权。划拨土地使用权抵押的 法律风险主要在以下几个方面： 划拨土地使用权因公共利益被收回。根据城市建设发展 需要和城市规划的要求即公共利益需要，划拨土地可以被无 偿收回。而作为抵押物的土地（使用权）被无偿收回（消灭） 后，因无代位物，作为物权的抵押权也相应的丧失（消灭）。 但需要强调的是，划拨土地须具有合法的地上建筑物、其他 附着物，才能抵押。因此，按《物权法》第一百四十八条的 规定，收回土地使用权，对其土地上的房屋应进行征收。 优先受偿（抵押权的实现）有前提条件。以划拨土地设 定抵押权的，其优先受偿是有前提条件的，即划拨土地变现 后，应首先扣除相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额， 然后，才有优先受偿权。
土地使用权抵押存在哪些风险
⼟地使⽤权抵押存在哪些风险在⼀些⼯程当中，由于⼯程的特殊性，往往需要对⼟地进⾏使⽤，这时就需要进⾏⼟地使⽤权的抵押。
⼟地使⽤权的抵押除了押⾦以及合同之外还有许多不易见的风险。
那么⼟地使⽤权抵押风险有哪些呢？下⾯就随店铺⼩编⼀起来看看吧。
⼟地使⽤权抵押存在哪些风险普通抵押与最⾼额抵押的选择风险。
如果选择普通抵押，风险⽐选择最⾼额抵押风险要⼩。
最⾼额抵押贷款是⽬前倒贷现象的主要形式。
最⾼额抵押贷款由于贷款周期较长和本⾝固有的债权不确定性，决定了其风险⽐普通抵押贷款⾼。
单⼀抵押与重复抵押的选择风险。
随着《物权法》的实施，⼟地使⽤权重复抵押现象普遍增多，其风险⽐单⼀抵押要⾼很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。
房地统⼀抵押与单⼀⼟地使⽤权或房产使⽤权抵押选择风险。
对于国有⼟地使⽤权⽽⾔，如果⽆地上定着物，则国有⼟地使⽤权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则⽆论是以房产作抵押还是以房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权抵押，都必须坚持“房地⼀致”的原则，以⼟地使⽤权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占⽤范围内的⼟地使⽤权同时抵押。
具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押⼀⽅的价值已经⾜够等原因，借款⽅只愿意抵押房屋或只提供⼟地使⽤权抵押，不能或不愿同时提供⼆者合⼀的抵押，使该抵押担保产⽣法律风险。
但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款⽽⾔，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，⼈民法院可以查封，并可以根据抵押权⼈的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的⼟地使⽤权抵押不受法律保护。
在实际操作过程中，建议咨询专业的意见，询问店铺的专业律师来处理，以最⼤限度的维护⾃⾝的和合法权益，保护你的利益不受伤害。
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店铺温馨提⽰：《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。
土地抵押融资中的风险防范
保护购买权还是抵押权？——银行在土地抵押融资中的风险防范一、问题的提出案例一：2007年3月，某银行对某房地产公司提起诉讼，要求房地产公司立即偿还贷款本金2,500万元以及相应利息，并要求对该公司开发的某小区约50亩土地使用权行使抵押权。
法院在审理案件过程中，经调查发现了以下事实：1、该住宅小区的房屋早在数年前就销售给了大约200户购房人，并且这些购房人已经通过按揭贷款或者其他方式付清了房款。
2、大约160户购房人通过该商业银行办理了按揭贷款手续，另有40多户购房人采取一次性或者分期付款的方式付清了购房款。
3、开发商在申领预售许可证时，银行向房地产管理部门出具了同意办理预售许可证的证明。
但是，在销售房屋过程中，开发商却未告知购房人土地使用权已经抵押的事实。
4、该小区房屋一直未办理产权分户登记手续。
5、银行与开发商在签订土地抵押合同后到土地管理部门办理了抵押登记手续。
案例二：2007年5月，甲银行与乙开发商签订抵押贷款协议，乙开发商将正在开发的某公寓1－4层作抵押向甲银行申请贷款2,000万元，双方办理了在建工程抵押登记手续。
在工程进行过程中，甲银行根据乙开发商的请求，向房管部门出具了同意乙开发商预售公寓1－4层的证明文件，甲开发商取得房管部门核发的预售许可证。
凭房屋预售许可证，乙开发商销售了公寓1-4层部份房屋。
但是，开发商并未告知购房人房屋已经抵押的事实。
2008年10月，贷款到期，乙开发商无法偿还贷款本息，甲银行提起诉讼，要求乙开发商偿还拖欠的贷款本息，并要求行使抵押权。
上述两案在处理过程中均遇到了相同的法律问题，法律应当保护抵押权还是房屋购买权？对这一法律问题的认识和澄清，不仅有利于帮助银行规避开发土地抵押贷款中的法律风险，而且也有利于保护购房交易关系。
二、开发商预售已经抵押的在建工程或者转让土地使用权对银行的风险《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效”。
土地抵押合同的法律风险防范
土地抵押合同的法律风险防范土地抵押合同是一种常见的融资方式，它是指一方将其土地财产作为抵押，以换取一定的融资款项。
然而，在签署土地抵押合同时，我们必须考虑到各种潜在的法律风险。
以下，本文将为您揭示土地抵押合同的主要法律风险，并提供一些防范措施。
首先，我们必须了解土地抵押合同的法律效力。
在我国，土地使用权可以作为财产权利进行抵押。
然而，抵押土地的范围受到法律限制，如基本农田、城市分摊土地等不能用于抵押。
此外，抵押合同的生效需要遵守相关法律法规的规定，如抵押物评估、登记等程序。
在实践中，如果没有遵守这些程序，可能会导致抵押合同无效，从而引发法律纠纷。
其次，土地抵押合同可能涉及到的法律风险包括违约责任和赔偿责任。
如果一方未能履行合同义务，如按时还款或归还土地，另一方有权依法追究违约方的法律责任。
此外，如果抵押的土地被第三方非法占用或损坏，抵押权人也有权要求赔偿。
因此，在签署土地抵押合同时，双方应明确约定违约和赔偿条款，并确保合同的执行。
再者，土地抵押合同还可能涉及到土地征收和拆迁等问题。
如果抵押的土地面临征收或拆迁，双方应事先在合同中明确相关补偿问题。
否则，一旦发生拆迁，双方可能会因补偿问题产生纠纷，甚至诉诸法律。
因此，在签署土地抵押合同时，双方应充分考虑可能出现的各种情况，并制定相应的解决方案。
此外，土地抵押合同还可能涉及到税务问题。
根据我国税法规定，以土地作为抵押物的，应当依法缴纳相关税费。
因此，在签署土地抵押合同时，双方应明确约定税费承担问题，并确保按照相关法律法规缴纳税费。
针对以上风险，我们提出以下防范措施：1.充分了解相关法律法规：在签署土地抵押合同前，双方应充分了解相关法律法规，特别是关于土地抵押的范围、程序、违约责任和赔偿责任等方面的规定。
必要时可咨询专业律师，以确保合同合法有效。
2.明确约定违约和赔偿条款：双方应在合同中明确约定违约和赔偿条款，包括违约情形、赔偿范围、解决方式等。
这样可以在发生纠纷时依法解决，避免陷入无休止的扯皮中。
土地抵押贷款风险防范
土地抵押贷款风险防范土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。
土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。
由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。
目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。
以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。
如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。
现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。
二是地理位置风险。
目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。
三是规划变更风险。
当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。
目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。
四是开发风险。
据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。
五是回收管理风险。
一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。
用地抵押法律风险案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展，土地市场逐渐活跃，土地抵押作为一种重要的融资手段，在房地产开发领域得到了广泛应用。
然而，在实际操作过程中，土地抵押也伴随着诸多法律风险。
本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）为例，分析地抵押法律风险，并提出相应的防范措施。
二、案例简介该公司成立于2008年，主要从事房地产开发业务。
在2010年，该公司为了筹集资金，向某银行申请了一笔贷款，用于房地产开发项目。
在贷款过程中，该公司将一块土地使用权作为抵押物，与银行签订了《土地使用权抵押合同》。
然而，在贷款期间，该公司由于经营不善，未能按时偿还贷款本金及利息。
2013年，银行向法院提起诉讼，要求该公司偿还贷款本金及利息，并要求实现土地使用权抵押权。
三、案例分析1. 土地使用权抵押权的设立根据《物权法》第一百八十四条规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
在本案中，该公司与银行签订了《土地使用权抵押合同》，符合法律规定，土地使用权抵押权设立合法。
2. 土地使用权抵押权的实现根据《物权法》第一百九十六条规定，抵押权人可以就抵押财产优先受偿。
在本案中，银行作为抵押权人，有权要求实现土地使用权抵押权。
然而，在实现抵押权过程中，银行面临以下法律风险：（1）抵押登记风险：根据《物权法》第一百九十三条规定，抵押权自登记时设立。
若该公司在抵押登记过程中存在瑕疵，如登记错误、登记时间延误等，将影响银行抵押权的实现。
（2）抵押物价值降低风险：在抵押期间，若该公司对土地使用权进行不当处分，如擅自转让、出租等，可能导致抵押物价值降低，影响银行抵押权的实现。
（3）优先受偿权风险：在实现抵押权过程中，若存在其他债权人对同一抵押物享有优先受偿权，银行可能无法完全实现抵押权。
3. 土地使用权抵押权的撤销根据《物权法》第一百九十七条规定，抵押权人行使抵押权，应当依法保护抵押人的合法权益。
在本案中，若银行在实现抵押权过程中，侵害了该公司的合法权益，如未履行合理通知义务、未给予合理期限等，该公司有权请求撤销抵押权。
有关土地房产抵押贷款的风险提示
有关土地房产抵押贷款的风险提示
土地、房产抵押的风险要点提示
1、以抵押方式发生信贷业务的，发放前必须查询抵押物权属状态，特别
注意产权在流转过程中出现的未批先抵押的情况〔如国有改私有，未经国
资委审批，但是能正常办理抵押手续〕。
严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。
2、房地抵押时，应注意土地证、房产证使用权日期到期日与借款日
期到期日不能冲突，不应出现借款未到期，土地证或房产证使用权日期已
到期的现象，应注意房产证的用途与实际用途是否为一致。
3、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，不可将土地
与房产分开来进行担保。
4、抵押手续办理后，在发放贷款时，他项权证、土地证、房产证均
需在我行入库保管，由我行出具他项权证代保管凭证复印件与土地证、房
产证代保管凭证原件；防止抵押人重复办理抵押〔民间抵押〕，对我行债
权的形成不利影响。
5、防范抵押权实现后，未与我行形成债权，在此期间，抵押物出现
法律纠纷而被保全的风险，我行客户经理应及时掌握信息，需在贷款发放
前到权利登记部门进行核查。
6、房屋类抵押物,贷款发放后，应按照主协办双人实地原那么,至少
按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。
如遇特殊情况,应当进一步加大现场核查频率,并针对存在的风险漏洞,提
出有效的控制措施。
划拨土地使用权抵押及风险防范
土地使用权抵押及其法律风险防范王世英林朋划拨土地使用权一、划拨土地使用权及特点划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
划拨土地使用权的特点：（1）土地使用权的取得是由于政府划拨的具体行政行为而取得，是国家行使社会经济管理行政权力，对土地使用权的分配或调整；（2）土地使用权无偿取得，无须支付地价。
但一般情况下，土地使用者必须支付土地补偿费和安臵费，缴纳土地使用税；（3）土地使用权可以是有期的，也可以是无期的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制；（4）土地使用权除法定情形外，不得转让、出租、抵押。
二、划拨土地使用权抵押条件《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有地上建筑物、其他建筑物的合法产权证明；四是依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
对于符合上述条件的划拨土地使用权，在办理抵押时需要订立抵押合同，并办理抵押登记。
三、几种需要注意的情形（一）未建有地上建筑物的划拨土地使用权的抵押。
根据相关法律法规，以划拨土地使用权抵押的，必须具有地上建筑物、其他附着物的合法的产权证明。
由于尚未建有地上建筑物的划拨土地使用权抵押不符合上述法规规章的要求，存在抵押无效的法律风险，在信贷业务中不宜接收此种抵押担保。
（二）企业改制中国家作价入股的划拨土地使用权的抵押。
在办理国家作价入股的原划拨土地使用权抵押时，应注意以下问题: 一是确认企业改制时以划拨土地使用权作价入股符合法律法规的相关要求，如履行必要的审批程序；二是要求企业根据法律法规办理土地变更登记手续，并提供国有土地使用权证。
土地抵押贷款面临的风险和对策
土地抵押贷款面临的风险和对策作者：孙雨思来源：《商情》2016年第11期【摘要】由于土地资产的保值和易变现性，利用土地使用权抵押贷款已经成为中国金融机构广泛采用的一种物的担保方式，其比重呈逐年上升趋势，但同时贷款余额等不良资产的比例也呈逐年上升的趋势，同期到期未注销抵押贷款余额成倍增长，抵押贷款的潜在金融风险不断加大。
土地抵押贷款的风险主要源于土地使用权价值、贷款的类型和期限和土地流动性大小。
若想防范这些风险，则需要银行和土地管理部门加强合作，银行自身也要强化做出合理准确决策的能力【关键词】土地抵押贷款风险对策一、土地抵押贷款面临的风险（一）土地使用权价值变化风险土地评估报告有效期变化带来的风险。
土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效，而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能还款，在拍卖被抵押的国有土地使用权时，存在土地评估结果已经过期的情形。
市场土地价格变化带来的风险。
因土地价格随市场供求而发生波动，土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间，而且抵押时间越长，价格发生变化的空间越大。
土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据，变现的过程难免有土地价格的波动。
虽然土地是一种不能再生的资源，如果没有较大的经济波动，其稀缺性决定长期增值的较大可能性，但并不表明短期价格没有波动。
土地价值和土地市场价格趋向和前景存在不确定性，给融资带来一定的开发风险。
（二）选择贷款抵押类型风险（1）普通抵押与最高额抵押的选择风险。
如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。
最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。
最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。
单一抵押与重复抵押的选择风险。
随着《物权法》的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。
土地抵押的法律后果(3篇)
第1篇土地抵押，作为一种重要的担保方式，在我国法律体系中占有重要地位。
土地抵押是指债务人或者第三人将土地权利作为抵押物，向债权人提供担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权优先受偿。
土地抵押的法律后果涉及债权人的权利保护、债务人的责任承担以及抵押物的处置等方面。
本文将从以下几个方面详细阐述土地抵押的法律后果。
一、债权人的权利保护1. 抵押权的设立根据《中华人民共和国担保法》第三十四条规定，债务人或者第三人对土地进行抵押，应当向抵押权人提供抵押物，并签订抵押合同。
抵押合同应当采取书面形式，并在抵押登记机关办理抵押登记。
抵押权自登记之日起设立。
2. 抵押权的实现抵押权人行使抵押权，应当遵循以下程序：（1）债权到期，债务人未履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形；（2）抵押权人向抵押人发出履行债务的通知，要求其履行债务；（3）抵押人未履行债务，抵押权人有权依法拍卖、变卖抵押物，以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
3. 抵押权的优先受偿权抵押权人有权优先受偿，即在债务人破产或者财产不足以清偿全部债权的情况下，抵押权人有权就抵押物的价值优先受偿。
二、债务人的责任承担1. 抵押物的保管义务债务人或者第三人将土地抵押给债权人后，仍需承担保管抵押物的义务，不得擅自处分抵押物。
2. 抵押物的价值减少责任抵押期间，抵押物的价值因抵押人的行为而减少的，抵押人应当恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
抵押物价值未恢复或者提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
3. 抵押物灭失、毁损的责任抵押期间，抵押物因抵押人的行为灭失、毁损的，抵押人应当承担赔偿责任。
三、抵押物的处置1. 拍卖抵押权人实现抵押权，可以依法拍卖抵押物。
拍卖应当遵循公开、公平、公正的原则。
2. 变卖抵押权人也可以通过变卖抵押物的方式实现抵押权。
变卖应当以抵押物的市场价值为依据，确保抵押权人的合法权益。
国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知
国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家土地管理局(已撤销)•【公布日期】1997.01.03•【文号】[1997]国土[籍]字第2号•【施行日期】1997.01.03•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（〔１９９７〕国土〔籍〕字第２号）各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，保障抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，现将土地使用权抵押登记的有关问题通知如下：一、关于土地使用权抵押登记的法律效力土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。
土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。
土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。
县级以上地方人民政府土地管理部门负责土地使用权抵押登记工作。
土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。
抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。
二、关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
地价评估收费标准按国家有关规定执行。
１、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
２、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
土地抵押风险及防范探讨
土地抵押风险及防范探讨马玉军签阅并要求各级领导传阅、业务部室学习、完善。
土地抵押，普遍认为是较优质的反担保措施，具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。
但实践中操作不当或判断失误，会成为新的风险源或陷阱。
主要风险表现：抵押权被悬空风险。
净地抵押，开发商以无定着物的土地使用权（即尚未开发的净地）作抵押取得担保支持，用于该地块上的房产开发，物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，土地价值转移到房产价值中，土地无法变现，更不能优先受偿。
非净地抵押，有定着物的土地使用权作抵押取得担保支持，该地块房产分为已开发完成（尚未取得房产证）和正在开发建设（即在建工程），土地价值仍会转移到房产价值中，最终使抵押权悬空。
土地被无偿收回。
国土资源部《闲置土地处置办法》规定，在城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权，因不可抗力或政府行为或动工开发必需的前期工作造成迟延的除外。
可能面临最高被无偿收回导致抵押物悬空的风险。
土地位置风险。
抵押土地地理位置越优越，变现价值越高，变现能力越强，处置抵押物还款容易可行。
地理位置偏僻，或用荒山、荒沟、荒丘等土地使用权抵押，虽合规合法，但变现难度大，追偿难度增加。
另，整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来规划设计中用途不一样而不同：如果已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能造成土地开发中规划设计带来的风险；如果土地位置比较靠里，没有道路或必须借道别的地块才能通行，如果别的地块主人不同意，无法通行，只能飞出去，即飞地，难以处置变现，成为死地。
土地评估风险。
主要是对用于抵押的土地在价值评估过程中由于大幅偏离市场公允价格从而给担保带来的风险。
部分评估机构为了收费，作不实估价报告，致使评估失真；或为多收费，故意高估地价、以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷担保风险。
一宗土地不能分割抵押
发放 土地 证书之后 再 分别办 理土地 的抵 押登记 。
规 定 不 符 。根 据 《 保 法 》第 三 十五 条 担 规 定 “ 押人 所 担 保 的 债权 不 得 超 出 其 抵 抵 押 物 的 价值 ，财 产 抵 押后 ，该 财 产 的
笔 者 认 为 不 能 办 理
“ 土地 的分 割抵 押 登 记 ” ，
理 由如下 ： “ 地 的分 割 抵 押 ” 土 与相关 法律 的立 法宗 旨
办理 在 先 的抵 押 权 人 受偿 完 毕 后 的土地 价 值 余 额
部分 进 行 优 先 受 偿 ，而不 能 就 其 所 抵押 的那 一 部
华
实践 中 ，对 同 一 宗 土地 抵 押 给 两个 以 上债 权 人 的 ，土 地 登 记 机 构 必 须 按 照 《 地 登 记 办 法 》 土
占 用 范 围 内 的 建 设 用 地
使 用 权一 并 抵 押 。 以 建
第 三 卜六 条 的规 定 ，以抵 押 登 记 申请 先 后 为序 办
问 ：能 否办理 “ 土
地 的分 割 抵 押 ” 登 记 ？
“ 土地 的分 割 抵 押 登 记” 违 反 了 土地 以宗 地
为 单位进 行 登 记 的原 则 。 土地 抵 押 登 记 也应 当 以
宗地 为 单位 进行 ， ：土 地抵 押登 记 的效 力及 于整 宗
答 ：实 践 中 ， 不 少 地 方 出现 了 所 谓 的 “ 土 押 一宗 地 的 一部 分 面 积 。
押 的财 产 视 为一 并 抵 押 ” 的 规 定 ， 《 权 法 》 所 物 倡 导 的 是抵 押 物 的整 体抵 押 。 目前 由于行 政 管 殚 体 制 等 原 因 ，房 屋 和 土 地 的分 别 抵 押 登 记已经造 成许 多纠 纷 ，产生 了很 多 弊端 ， 严 重 影 响 了交 易 安全 。人 为 地将 土地 按 面积 分割抵 押 ，只会造成 更多 的纠纷 。
土地抵押贷款风险及其防范
农信社土地抵押贷款风险及其防范土地抵押贷款，指借款人用土地利用权作抵押而向放款银行所取得的贷款。
最近几年来，农村信用社紧扣县域经济进展脉搏，发放了大量土地利用权抵押贷款（以下简称土地抵押贷款），在有效知足各类开发商、承建商对资金的需求，改善人居环境，助推县域经济进展的同时，自身也取得了较好的经济效益。
目前，房地产行业方兴未艾，其高额的投资回报率仍吸引着包括农村信用社在内的众多金融机构投入资金参与其利润分派。
海量资金投入后，本身经营规模小、抗风险能力较弱的农村信用社可否定识并有效控制其风险，当引发高度重视。
一、土地抵押贷款的主要风险表现（一）土地地理位置风险。
相较而言，用于贷款抵押的土地所处地理位置越优越，其现实变现价值就越高，变现能力就越强，在贷款第一还款能力出现问题时，通过处置抵押物还款就会变得容易可行。
反之，用虽经城市计划但所处地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒沟、荒丘等土地利用权抵押，虽抵押物合规合法，但一旦发生风险，则因抵押物难以处置变现，贷款回收难度就会增加。
另外，将整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来计划设计顶用途不一样而不同，若是已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能酿成土地开发中计划设计带来的风险。
（二）土地评估风险。
土地评估风险主如果对用于贷款抵押的土地在价值评估进程中由于大幅偏离市场公平价钱从而给贷款带来的风险。
现实中，土地抵押贷款的部份评估机构评估目的是为了收费，受趋利性影响，不排除受利益驱动作不实估价报告，评估费用不仅较高，而且会出现高估地价现象；只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使土地抵押贷款评估失真；有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，或有的中介部门为了取得评估业务，依照借款人（评估委托人）请托以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。
同时，评估人的专业知识也可能影响土地评估价值失真。
土地分割抵押法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地作为我国最重要的自然资源之一，其所有权、使用权、抵押权等法律关系在我国法律体系中具有重要地位。
土地分割抵押是指土地权利人将其土地分割为若干部分，并对其中一部分或几部分设定抵押权的法律行为。
本文旨在阐述我国土地分割抵押的法律规定，以期为相关当事人提供参考。
二、土地分割抵押的定义与特征1. 定义土地分割抵押是指土地权利人将其土地分割为若干部分，并对其中一部分或几部分设定抵押权的法律行为。
具体而言，土地分割抵押是指抵押人将其土地分割为两个或两个以上部分，将其中的部分或全部抵押给债权人，以担保债务的履行。
2. 特征（1）主体特定：土地分割抵押的主体为土地权利人，即土地所有权人、使用权人等。
（2）客体特定：土地分割抵押的客体为土地，包括土地使用权、土地承包经营权等。
（3）目的明确：土地分割抵押的目的是为了担保债务的履行，确保债权人利益。
（4）效力及于整个土地：土地分割抵押的效力及于整个土地，抵押人不得分割已设定抵押权的土地部分。
三、土地分割抵押的法律规定1. 法律依据我国《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等相关法律法规对土地分割抵押进行了规定。
2. 分割条件（1）法律允许：土地分割抵押必须符合法律规定，不得违反法律法规。
（2）土地性质适宜：分割后的土地性质应当适宜抵押，如农用地、建设用地等。
（3）分割后的土地价值：分割后的土地价值应当与设定抵押权的债务金额相当。
3. 抵押登记（1）抵押登记机关：土地分割抵押应当向土地管理部门申请登记。
（2）抵押登记内容：包括抵押人、抵押权人、抵押物、抵押担保的债权金额等。
（3）抵押登记效力：抵押登记后，抵押权人取得抵押权，抵押物归抵押权人所有。
4. 抵押权实现（1）债务履行期限届满，债务人未履行债务的，抵押权人有权实现抵押权。
（2）抵押权实现方式：包括拍卖、变卖、折价等。
（3）抵押权实现顺序：同一抵押物上设定多个抵押权的，按照抵押权设立的时间顺序实现。
临时土地证抵押相关的法律风险提示
临时土地证抵押相关的法律风险提示近期我部接到多项与临时土地证抵押相关的合规咨询，如授信到期日长于临时土地证到期日应当如何控制风险等问题，现就临时土地证抵押的相关风险提示及办理要求重申如下：1、临时土地证往往是由于土地使用权转让的某些限制性条件尚未达到，因此未能取得正式的土地证，这类临时土地证到期后，如果土地转让时约定的条件或依法规政策要求的条件未能满足，可能会面临无法转为正式土地证甚至被无偿收回的风险。
对此，在接受临时土地证抵押时，必须查实抵押人取得土地使用权时的《土地出让合同》内容以及相关的当地政府文件规定，弄清楚取得正式土地证的条件以及条件未能满足后的处置方案，以评估抵押物风险程度，谨慎确定抵押率和授信额度。
2、由于临时土地证到期后的不确定性，从控制风险的角度，应当尽量将授信业务的到期日控制在临时土地证的到期日之前；但即便如此操作，也不能放松对上述第一点要求的执行，必须考虑到在抵押物处置阶段可能无法顺利变现的风险。
3、如果授信到期日长于临时土地证到期日，则需要在借款合同（或其他业务合同）中补充约定“本合同项下的抵押物（权证号）如在该权证到期前未能按贷款人要求重新办妥相关权证及抵押登记手续，贷款人有权宣布借款人在贷款人处的所有授信均提前到期，并有权要求借款人采取提前交存全额保证金、追加担保等补救措施。
”（注意：上述“借款人”、“贷款人”如在其他业务品种合同中则可能相应填写为如“承兑申请人”、“承兑人”等称呼）。
4、如果授信到期日长于临时土地证到期日，临时土地证到期前，经办行要注意与抵押人共同办理好相关手续，由于各地区抵押登记部门具体办理政策的差异，具体操作中存在以下两种情况：（1）临时土地证延期，他项权证也办理了相应变更登记手续。
此种情况较为简单，注意要在到期日前办妥手续即可。
若最初登记时，登记部门要求抵押合同期限与他项权证期限（同临时土地证的期限）必须一致的，各行可与抵押人签订《最高额抵押合同补充协议》（补充协议详见甬银总合规[2008]009号文件附件）对原最高额抵押合同的业务发生期间进行变更，同时以《最高额抵押合同补充协议》到相应的抵押登记管理部门在不注销原抵押权登记的前提下办妥抵押权变更登记手续。
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关于土地分割抵押的法律风险提示
一、业务模式
某综合授信业务项下，申请人提供的抵押财产存在分割抵押情形，即以一份土地使用权证项下的多宗土地中的一宗土地对应的土地使用权设定抵押担保，并已于当地土地管理部门办理了抵押登记手续。
经查，该土地使用权证项下的另一宗土地此前已为其他债权人设定抵押担保并办理了抵押登记。
二、主要风险
上述土地分割抵押情形存在如下法律风险：
1、违反《关于规范土地登记的意见》要求，存在抵押登记被有权机关撤销的法律风险。
《关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号，下称“意见”）第五条规定：“以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。
”《意见》生效后，土地登记机关再行办理“土地分割抵押”登记（本笔业务于意见发布后办理登记），属违反《意见》规定的行为，抵押登记面临被有权机关撤销的风险。
2、违反《物权法》、《土地登记办法》等法律法规相关规定的风险。
“土地分割抵押”与《物权法》抵押物整体抵押的立法宗旨不符，也违反《土地登记办法》、《意见》中关于土地以宗地为单位进行登记的原则。
3、我行债权无法完全受偿的法律风险。
该宗土地项下的其他地块已抵押与其他债权人。
根据《物权法》第199条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权人按照抵押登记的先后顺序受偿。
如因土地价格波动导致土地价值减少，那么，我行将因登记顺序在后而面临债权无法完全受偿的风险。
4、抵押财产无法变现、我行担保权利无法实现的法律风险。
根据《意见》的规定，宗地一经确定，不得随意调整。
宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。
因此，对于以同一宗地项下的不同地块分别为不同的权利人设定抵押担保的，在行使抵押权、出质抵押财产时，可能因抵押的地块无法取得独立的权属证书而使抵押财产处置面临极大的困难，进而使我行贷款债权、担保权利面临相应的风险。
三、防范建议
为防范上述风险，对于实务中存在土地分割抵押情形的，各经营机构应与当地土地登记机关、顺序在先的抵押权人沟通，先行办理土地的分宗登记，并应在取得分别发放的土地使用权证书后，再行接受客户提出的抵押及贷款申请。