致同研究之年报分析：投资性房地产公允价值的取得方式示例
公允价值计量在投资性房地产中的应用分析
公允价值计量在投资性房地产中的应用分析公允价值计量是评估资产和负债的一种方法，它在投资性房地产中得到了广泛的应用。
投资性房地产有着不同于其他领域的特殊性质，因此公允价值计量在这一领域的应用也具有独特性。
本文将从投资性房地产的特点、公允价值计量的概念、计算方法、应用分析等几个方面，对其应用进行分析。
一、投资性房地产的特点投资性房地产主要指为了出租、升值或经营而持有的房地产，并非个人自住。
在其投资过程中，其收益主要来自于租金、房价升值和房地产的经营活动，且其周期性较长，流动性较低。
此外，其受地区、政策、市场等因素影响较大，风险较高。
二、公允价值计量的概念公允价值计量是指基于市场上的交易价格、可观察数据或其它合理方法，对资产或负债进行估价的一种方法。
它在衡量投资性房地产价值时具有重要的意义。
公允价值计量一般由专业人员进行，通过对市场数据、预期收益、需求等进行综合考虑，制定出相应的计算方法，获得一个较为准确的估值。
公允价值计量还能够防止财务报表中的价值过高或过低，保证了投资者的利益。
三、公允价值计量的计算方法1、市场法市场法是公允价值计量的常用方法之一。
它是基于市场交易价格的方法，通过分析相似房地产的市场交易价格来计算公允价值。
该方法主要适用于市场信息充分的情况。
2、收益法收益法也是公允价值计量的一种常用方法，它是基于投资性房地产潜在收益的方法。
该方法适用于市场信息不充分的情况下，通过收益与投资等数据的分析计算公允价值。
其主要核心是通过对未来现金流的预测计算资产净现值或折现现值，从而计算出公允价值。
3、成本法成本法是公允价值计量的一种补充方法。
该方法适用于投资性房地产的建筑物已完工且没有可比交易数据的情况。
它主要采用成本余值的概念，即资产减去已经使用的金额，再加上剩余的使用价值。
四、公允价值计量在投资性房地产中的应用分析公允价值计量在投资性房地产中应用广泛，其主要有以下几个方面的作用。
1、对投资性房地产进行准确评估公允价值计量能够对投资性房地产进行准确评估，使投资者能够更好的掌握投资的风险和回报，并且能够在投资战略和房地产布局方面制定更准确的计划。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产是指用于出租、增值或者进行经营的房地产。
在公允价值计量模式下，
投资性房地产的价值是根据其市场上可获得的公允价值进行计量的。
下面将对投资性房地
产公允价值计量模式进行分析。
确定市场价格。
市场价格是指在一个充分竞争的市场中，买方和卖方在没有强制和合
同限制的情况下达成的交易价格。
公司需要通过市场调查和交易活动等方式确定投资性房
地产的市场价格。
市场价格的确定需要考虑多个因素，如房地产的地理位置、租金收入水平、周边设施等。
确定公允价值。
公允价值是指在一个可观察市场中，以市场价格计量的投资性房地产
的价值。
公司可以通过市场调查和专业评估等方式确定投资性房地产的公允价值。
确定公
允价值时，需要考虑投资性房地产的实际使用价值、收益价值和比较交易价值等因素。
报告投资性房地产的公允价值。
公司需要在财务报表中披露投资性房地产的公允价值。
通常，公司会在资产负债表中以公允价值进行披露。
公司还需要披露计量投资性房地产公
允价值的方法和假设。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是指根据市场价格来确定资产价值的一种计量方法。
在投资性房地产中，公允价值计量模式的运用具有重要意义。
本文将从公允价值的概念、计量方法、运用和优势等方面进行探讨。
一、公允价值的概念公允价值是指在交易参与者之间可以自愿达成的交易中，当事人在知情、经过交易的愿望和可交易的条件下，基于市场上经常发生的交易活动，所能获得的当前市价。
在投资性房地产中，公允价值即指某一投资性房地产在市场上的估值。
二、公允价值的计量方法公允价值的计量方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。
市场比较法是根据市场上相似房地产的交易价格来确定被估价房地产的价值。
成本法是根据建筑物的重建成本和土地的市场价值来确定被估价房地产的价值。
收益法是根据房地产未来的收益情况来确定被估价房地产的价值。
三、公允价值在投资性房地产中的运用公允价值在投资性房地产中的运用主要有两个方面。
公允价值可以作为决策参考。
投资者可以根据投资性房地产的公允价值来评估其投资收益和风险，并作出是否购买或出售的决策。
公允价值可以作为评估工具。
公允价值的计量结果可以用作房地产公司的财务报告和企业评估等方面，为投资者和利益相关者提供有关房地产价值和公司财务状况的信息。
四、公允价值计量模式的优势相比于历史成本模式，公允价值计量模式具有许多优势。
公允价值能够更准确地反映资产的真实价值。
由于公允价值是根据市场价格确定的，因此可以更准确地反映投资性房地产的价值。
公允价值能够更及时地反映市场变动。
由于公允价值是根据最新市场价格确定的，因此可以更及时地反映市场的变动。
公允价值能够提高资产的流动性。
投资性房地产的公允价值可以为投资者提供一个参考价格，从而提高投资者的交易能力。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析投资性房地产是指为了出租、增值或者是资本增值而持有的房地产。
与自用性房地产不同，投资性房地产的持有者主要是出于投资目的而购买的，其盈利重点是通过租金收入和资本增值来实现的。
在国际财务报告准则（IFRS）中，投资性房地产的计量模式主要为成本模式和公允价值模式。
本文将主要对投资性房地产公允价值计量模式进行分析。
投资性房地产公允价值计量模式的特点是指该模式下投资性房地产的计量基础是公允价值。
公允价值是指在买方和卖方交易意愿均衡的情况下，资产能够以市场价格进行交易的价格。
在投资性房地产公允价值计量模式下，持有的投资性房地产在每个计量日都要以公允价值进行计量，任何价值变动都要计入当期损益。
这也意味着投资性房地产公允价值计量模式下的持有者要密切关注市场价格的变动，及时反映在财务报表中。
投资性房地产公允价值计量模式的应用范围主要在于投资性房地产的持有者对其资产价值进行准确、公允的反映。
与成本模式相比，公允价值模式更能全面客观的反映投资性房地产的真实价值，尤其是在房地产市场波动较大的情况下。
而且，公允价值模式也更加符合国际财务报告准则的基本宗旨，即真实、公允的反映企业的财务状况和经营成果。
投资性房地产公允价值计量模式的优势在于可以更全面的反映投资性房地产的价值波动情况。
在市场价格发生变动时，持有者可以更加及时的了解到其投资性房地产的变化情况，从而及时采取相应的经营决策。
这为投资性房地产的持有者提供了更多的信息和依据，有效地降低了经营风险，提高了投资回报。
投资性房地产公允价值计量模式的应用对于投资者和利益相关方都有一定的影响。
对于投资者来说，可以更加准确地了解持有的投资性房地产的价值情况，从而更好地进行投资决策；对于利益相关方来说，可以更加真实地了解企业的财务状况和经营成果，从而更好地评估企业的经营风险和盈利能力。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析随着市场经济的发展和城市化进程的加快，投资性房地产成为了投资者眼中的热门选择之一。
投资性房地产的公允价值计量模式成为了投资者关注的焦点之一。
本文将从投资性房地产的概念入手，分析其公允价值计量模式，帮助投资者更好的了解和把握这一重要的投资选择。
一、投资性房地产的概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
其区别于自用房地产和开发性房地产，投资性房地产的主要目的是出租或增值转让，是一种长期投资的方式。
投资性房地产的公允价值是指在正常市场条件下，买方和卖方在公允市场上进行交易时能够达成的价格。
公允价值是指在正常市场条件下，以自愿的、公开的方式进行的交易，卖方和买方之间的交易，其中双方都有合理的知识和意愿。
而公允价值计量模式则是指按照公允价值来计量投资性房地产的一种模式。
1. 公允价值模型：投资性房地产的公允价值计量模式采用的是市场和收益法，根据市场活跃度和使用价值来计量并进行预测。
市场法主要是以市场上类似房地产的价格来进行计量，而收益法则是以投资性房地产的未来收益来计量。
2. 定期评估：投资性房地产的公允价值需要定期进行评估，并通过专业的机构或评估师来确定其价格。
这为投资者提供了一个更加透明和可靠的价格标准，也提高了市场的流动性和效率。
3. 风险管理：通过公允价值计量模式，投资者可以更好地评估市场风险，及时调整投资策略，降低风险。
1. 数据收集：收集市场上类似投资性房地产的价格和租金情况，以及经济环境和政策对房地产市场的影响。
2. 评估方法：选择市场和收益法中的一种或多种进行计量，并结合实际情况进行调整和预测。
3. 专业评估：通过专业的评估师或机构进行评估，确保评估结果的客观性和准确性。
4. 定期更新：定期更新投资性房地产的公允价值，及时反映市场变化和风险状况，为投资决策提供参考。
五、投资性房地产公允价值计量模式存在的问题与对策1. 信息不对称：由于市场信息的不对称性，可能导致公允价值计量的不准确性。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量是指根据市场上受理的价格，以公允的市场价值计量资产或负债，公允价值计量是会计准则对资产和负债进行计量的一种方法。
在投资性房地产领域，公允价值计量模式的运用对于投资者和房地产开发商来说都至关重要。
本文将探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，并分析其对房地产市场的影响。
公允价值计量模式是国际会计准则（IFRS）对投资性房地产的计量要求，根据国际会计准则第40号《投资性房地产》（IAS 40）的规定，投资性房地产是指用于租赁或资本增值或者两者兼而有之的物业。
在公允价值计量模式下，投资性房地产按照公允价值计量，并将其变动计入损益。
公允价值计量模式能够更加准确地反映房地产市场的实际情况。
由于房地产市场的价格波动较大，传统的成本模式可能无法准确反映资产的价值，而公允价值计量模式则可以根据市场价格及时调整资产的价值，使投资者能够更好地了解其投资的实际价值。
公允价值计量模式能够提高投资者和开发商的决策效率。
通过公允价值计量模式，投资者可以更加准确地评估投资性房地产的价值，从而更加有效地进行投资决策。
而对于房地产开发商来说，公允价值计量模式也能够帮助其更好地了解市场需求，从而更加灵活地调整开发策略。
公允价值计量模式也有利于提高投资性房地产市场的透明度和规范性。
通过公允价值计量模式，投资者和监管机构可以更加清晰地了解投资性房地产市场的实际情况，避免信息不对称和市场不规范现象的发生，从而提高市场的透明度和规范性。
公允价值计量模式的运用也面临着一些挑战和问题。
公允价值计量本身受市场价格波动的影响较大，可能导致资产价值的不稳定性。
公允价值计量模式依赖于市场的有效运作和信息的充分披露，如果市场存在不完善的信息披露机制或者存在操纵市场价格的行为，就可能导致公允价值计量模式的失效。
为了更好地运用公允价值计量模式，投资者和开发商需要加强市场信息的监测和分析能力，以及加强市场规范和透明度的建设。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析1. 引言1.1 引言投资性房地产是指为赚取租金、价值增值或两者兼而有之，而事实上并未用于经营或自用的房地产。
投资性房地产的公允价值计量模式是指以公允价值作为资产计量基础的一种计量模式，是投资性房地产领域内常用的计量方法之一。
随着房地产市场的快速发展和投资性房地产交易日益频繁，公允价值计量模式在投资性房地产领域中的应用越来越受到重视。
本文将就投资性房地产公允价值计量模式进行分析，探讨其特点、适用范围、计量原则以及应用实例，旨在帮助读者更好地理解这一重要的计量方法，为投资性房地产的管理和决策提供参考。
通过本文的介绍和分析，读者将能够全面了解投资性房地产公允价值计量模式，为其在实际操作中的应用提供指导和借鉴。
值得注意的是，投资性房地产的公允价值计量模式具有一定的复杂性和灵活性，需要结合具体情况进行合理运用。
希望本文能对读者有所帮助，引发更多关于投资性房地产公允价值计量模式的讨论和研究。
2. 正文2.1 介绍投资性房地产公允价值计量模式投资性房地产公允价值计量模式是指按照公允价值计量进行评估和报告投资性房地产的一种会计处理方法。
公允价值是指在市场上进行买卖时能够得到的价格，是投资性房地产的公允交易价格。
投资性房地产在公允价值计量模式下的评估，旨在反映其当前市场价值和未来潜在收益。
在介绍投资性房地产公允价值计量模式时，首先需要了解投资性房地产的定义，即指出投资性房地产是指为投资收益或资本增值而持有的房地产，而非用于自用或出租的房地产。
需要说明公允价值计量模式的基本原则，包括市场定价、市场活动、市场参与者等因素。
投资性房地产公允价值计量模式的核心在于通过市场定价来确定资产价值，并及时调整账面价值，以反映市场价值的变动。
这种计量模式具有高度透明度，减少了主观性和误导性。
投资性房地产公允价值计量模式是一种符合市场规律的会计处理方法，能够更准确地反映投资性房地产的价值，提高财务报告的可靠性和透明度，为投资者和利益相关者提供更多有用信息。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析投资性房地产是指为了投资收益或资本增值而进行持有或租赁的房地产物业。
投资性房地产在财务报表上的公允价值计量非常重要，它直接影响公司的财务状况和经营绩效。
本文将对投资性房地产的公允价值计量模式进行分析，并探讨其对公司财务报表的影响。
根据《企业会计准则》第四十号——投资性房地产，投资性房地产的公允价值计量分为两种模式，即成本模式和重新估计模式。
1. 成本模式成本模式是投资性房地产公允价值计量的基本模式。
根据成本模式，企业在初始确认投资性房地产时按照成本进行计量，随后按照成本减值模式计量。
成本模式下，投资性房地产在财务报表上的价值为成本减值后的账面价值。
2. 重新估计模式重新估计模式是指企业可以选择在每个会计期间重新估计投资性房地产的公允价值，并将其变动计入当期损益。
重新估计模式下，投资性房地产在财务报表上的价值为公允价值减去可变现成本后的账面价值。
企业在确认投资性房地产时需要选择适合自身情况的公允价值计量模式。
在选择公允价值计量模式时，企业需要考虑以下因素：1. 公允价值的可观察性和可信度：如果投资性房地产的公允价值可以通过活跃市场上的价格或其他可观察输入来确定，并且具有较高的可信度，那么重新估计模式可能是一个更为合适的选择。
相反，如果公允价值的确定具有较大的主观性和不确定性，那么成本模式可能更为适合。
2. 管理成本和复杂性：重新估计模式要求企业在每个会计期间都重新估计投资性房地产的公允价值，这可能会增加企业的管理成本和复杂性。
在考虑公允价值计量模式时，企业需要权衡其管理成本和复杂性。
3. 风险管理：重新估计模式可以更好地反映投资性房地产的市场价值变动，有助于企业及时调整其投资决策。
如果企业更加关注市场风险的管理，重新估计模式可能是一个更为合适的选择。
三、对公司财务报表的影响不同的公允价值计量模式会对公司的财务报表产生不同的影响。
在重新估计模式下，投资性房地产的价值变动会直接计入当期损益。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析投资性房地产一般指由企业或个人为了获得租金、增值或其他投资回报而拥有的房地产，相比于自用性房地产，它的目的更倾向于赢利。
一、公允价值的定义公允价值是指在市场上交易的参与者之间进行交易的价格，或者在没有市场交易的情况下，同等或相似资产或负债的估计金额。
二、公允价值计量方法公允价值计量方法一般分为3种：市场法、收益法和成本法。
其中：市场法：根据市场上类似的投资性房地产交易价格确定公允价值，例如利用市场比较法进行估值，就是先找到相似的投资性房地产，再根据这些房产交易的价格，对待估价产生的影响因素进行比较，从而得出公允价值。
收益法：基于投资性房地产预期收益来计算公允价值。
一般采用净现值法、折旧法等方法。
其中净现值法是一种常用的收益法计量方法，它将未来的现金流量按照某一利率折现到现在的金额，得出今后现值之和，这个和就是公允价值。
成本法：根据建筑物的物理特征以及建造成本、改建成本、翻新成本等来测定公允价值。
三、应用范围公允价值计量模式一般适用于投资性房地产的计量，自用性房地产通常采用成本法进行计量。
四、市场运作性假设在公允价值计量过程中，市场运作性假设非常重要，也就是假设该房地产能够在市场上顺利销售或交易，而这需要市场中有足够的买家和卖家，并且信息对称。
五、公允价值变动的影响投资性房地产的价值通常会随着市场变动而变化，如果公允价值上涨，会增加该资产的价值，反之则会减少价值。
这同时也会影响到企业的财务状况和财务报表。
总之，投资性房地产的公允价值计量模式涉及到许多细节问题，不同的计量方法在适用场景、精度、计算难度方面也有所不同。
因此，在实际应用中需要结合具体情况选择合适的计量方法，以保证计量的准确性和公允性。
投资性房地产公允价值的确认方法
浅谈投资性房地产公允价值的确认方法————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2浅谈投资性房地产公允价值的确认方法【摘要】公允价值计量模式无疑会在市场经济中发挥越来越重要的作用，但使用过程中公允价值的确定一直是个难点，也是人们关注的焦点。
文章主要探讨投资性房地产公允价值的确认方法以及各种方法的优缺点和适用范围，并对投资性房地产公允价值的确定提出改进建议。
【关键词】公允价值；投资性房地产；公允价值计量模式投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。
随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。
之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。
该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号——投资性房地产》。
准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。
新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。
自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。
究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。
投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。
公允价模式下投资性房地产业务核算案例解析
消费与投资经济与社会发展研究公允价模式下投资性房地产业务核算案例解析杭州职业技术学院 骆国城摘要：自用房地产转为投资性房地产时，账面价值小于转换日公允价之间的差额计入其他综合收益，反之计入当期损益；每期末需按投资性房地产的公允价调整其账面价值，两者差额计入公允价值变动损益但期末不提折旧；投资性房地产转为自用时的公允价与其账面价值之间的差额计入当期损益。
关键词：公允价模式；投资性房地产；转换业务；差额处理一、引言通常情况下，企业生产经营中自用的房产在“固定资产”账户中核算，自用的土地使用权在“无形资产”账户中核算；但准则规定为了赚取租金或资本增值而持有的房地产应在“投资性房地产”账户中核算，包括已经出租的建筑物、已经出租的土地使用权和持有准备在增值后转让的土地使用权。
如果存在确凿证据表明投资性房地产的公允价能够持续可靠取得的情况下，企业的投资性房地产可采用公允价模式进行后续计量，反之应采用成本模式计量。
投资性房地产业务核算过程可划分为三个环节，即初始计量、后续计量以及处置业务。
其中，初始计量是在形成投资性房地产时入账金额的确定方法，常见的房地产形成方式是购入后直接用于出租，建造完工后用于出租，以及原自用转为出租，准则规定形成投资性房地产当时的公允价大于其账面价值的差额计入其他综合收益，反之形成当期损益；后续计量业务是持有投资性房地产过程中的每期租金收入以及每期末应按公允价调整其账面价值；处置业务是出售或者收回自用等减少投资性房地产过程中的业务核算，收回自用时的公允价与其账面价值之间的差额计入当期损益。
二、公允价模式下投资性房地产业务核算案例为更具体表达笔者对公允价模式下投资性房地产业务核算规则的理解，举例说明如下：2018年3月20日，甲公司与乙公司签订了房产租赁协议，约定甲公司2016年后购入的原自用某仓库和店铺出租给乙公司使用，租赁期3年，起租开始日为2018年4月1日，期满可协商延期租赁。
协议确定仓库的含税月租金1.5万元，店铺的含税月租金1.8万元，并在每月初按月等额支付，适用的增值税率为10%，仓库店铺所在地的房地产有活跃交易市场，能够可靠获取房地产公允价信息。
公允价值在投资性房地产中的应用分析
公允价值在投资性房地产中的应用分析作者：倪宝宁王子涵来源：《理财·财经版》2018年第09期随着我国成功加入WTO和“一带一路”的深度发展，我国的国际贸易发展迅速。
国外一些经济发达的国家在会计中主要采用的是公允价值计量模式，而我国主要还是采用成本计量模式，公允价值模式只在少数地方有运用。
为了使我国的国际贸易能更加繁荣地发展，我国的会计准则应与国际会计准则相接轨，减少在贸易中存在的不必要的纠纷。
本文通过成对华业地产的案例分析，在与传统模式计量的对比中，研究公允价值在投资性房地产中优势和弊端，希望能为以后应用公允价值计量的企业提供一点借鉴。
一、中国投资性房地产的基本概念和初始计量（一）投资性房地产的基本概念投资性房地产，是指企业能通过收取租金获利或按照市场行情使房产能持续增值，或者兼备这两个条件的房产。
同时按照会计处理的原则，能单独计量和售卖。
（二）投资性房地产初始计量2006版企业会计准则第3号第7条规定，投资性房地产在财务账面上首次体现必须是以成本进行计量。
企业在市场上通过现金购买或者其他方式外购所获得的投资性房地产成本核算与自行建造的房地产成本核算方式是不一样的。
外购投资性房地产是指在完成交付款项取得房地产所有权时并对外投资，例如出租或出售。
在取得房地产所有权之前的所有费用和支出外都应计入投资性房地产地的成本中。
在此需要注意的是，当购入房地产之后并没有直接对外投资，无论把外购房地产用于何种用途，只要是没有立即对外投资，都不能将其纳入投资性房地产的范围。
例如企业购入的土地准备建造员工宿舍，供员工免费使用；企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值；企业购入的写字楼自用2年后再出租这几种情况就不能将其纳入外购的房地产的范围。
因为它们没有在获得房地产所有权是将其用于对外投资。
自建投资性房地产是指企业获得土地使用权后根据企业的发展计划建设房地产，当房地产竣工时立即对外投资。
自建投资性房地产的成本包括取得土地使用权的价款、建筑人工费、建筑材料费等相关费用。
浅谈投资性房地产公允价值的确认方法
浅谈投资性房地产公允价值的确认方法投资性房地产是指用于出租、增值或经营获取长期投资收益的房地产，包括公寓、办公楼、商业用地等。
投资性房地产的公允价值是指在市场上买方和卖方在充分、公平竞争的情况下进行交易时，可以合理预期的价格。
确认投资性房地产公允价值的方法主要有三种：比较市场法、收益法和成本法。
比较市场法是一种常见的确认投资性房地产公允价值的方法。
它通过对市场上类似房地产交易价格的比较和分析，来确定该房地产的公允价值。
这种方法适用于市场信息充分的情况下，可以较为准确地确定投资性房地产的价值。
比较市场法的具体步骤包括收集房地产市场的价格信息，选择合适的比较对象，比较其特征和价格，分析差异性，并进行适当的调整，从而确定投资性房地产的公允价值。
收益法是另一种确认投资性房地产公允价值的方法。
它基于投资者对房地产未来现金流的预测和风险偏好，通过资本化预期现金流的方法，来确定投资性房地产的公允价值。
收益法的具体步骤包括预测未来的现金流量，计算预期回报率，确定资本化率，最后将预期现金流按照资本化率进行折现，得出投资性房地产的公允价值。
成本法是第三种确认投资性房地产公允价值的方法。
它基于投资性房地产的建筑成本和土地价值，通过考虑折旧和市场需求等因素，来确定投资性房地产的公允价值。
成本法的具体步骤包括估计建筑成本，包括物质和劳动力的成本，折旧和磨损程度等因素，估计土地价值，考虑市场需求的变化以及其他因素，并最终确定投资性房地产的公允价值。
在确认投资性房地产的公允价值时，需要综合运用上述三种方法，并结合具体的市场情况、房地产特征等因素进行判断。
此外，还需要考虑投资性房地产的使用寿命、地理位置、规划条件等因素对公允价值的影响，并进行适当的调整。
除了以上提到的确认投资性房地产公允价值的方法，还可以结合市场调研、专业评估师的意见以及其他相关信息进行判断和确认。
最终确定的投资性房地产的公允价值是在充分考虑市场因素、风险和预期回报等方面的综合评估，具有一定的主观性和风险性。
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
公允价值在投资性房地产中的应用与对策公允价值是指在市场上能够交易的双方自愿达成的价格，是投资性房地产在会计报表中的一种估值方法。
公允价值在投资性房地产中的应用与对策是指如何根据公允价值原则对投资性房地产进行准确、客观地估值，并采取相应的措施进行决策和管理。
本文将结合实际情况，探讨公允价值在投资性房地产中的应用和对策。
1.市场价值的准确把握：投资性房地产具有较高的持有期，而市场价格常常波动较大。
在应用公允价值原则时，需要密切关注市场动态，及时调整估值方法和估值参数，以准确反映房地产市场的变动。
2.成本法和收益法的选择：成本法和收益法是常用的估值方法。
成本法是基于投资性房地产的重建成本进行估值，而收益法是基于投资性房地产的未来现金流量进行估值。
在应用公允价值原则时，需要根据具体情况，选择合适的估值方法，并合理确定相应的估值参数。
公允价值在投资性房地产中的应用还表现为决策和管理的依据。
投资性房地产的公允价值可以作为决策和管理的参考依据，帮助企业进行战略规划、项目选择、风险管理等方面的决策。
具体应用中需要注意以下几个问题：1.公允价值与市场需求的匹配：在决策和管理过程中，需要将投资性房地产的公允价值与市场需求进行匹配。
只有将公允价值作为决策和管理的参考依据，才能够更好地把握市场机遇，提升投资性房地产的价值。
2.公允价值的灵活运用：公允价值并非一成不变，随着市场环境的变化和投资性房地产的实际情况，公允价值也会发生变化。
在决策和管理过程中，需要根据具体情况灵活运用公允价值，并及时进行更新和调整，以保持投资性房地产估值的准确性和可靠性。
公允价值在投资性房地产中的应用还需要采取相应的对策。
在应用公允价值原则时，需要注意以下几个对策：1.加强信息披露和沟通：投资性房地产的公允价值与市场价格密切相关。
为了提升公允价值的准确性和可靠性，在应用公允价值原则时，需要加强企业内外部的信息披露和沟通，与相关方共同探讨和协商，提高投资者对公允价值的认可和接受度。
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。
处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。
[例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。
2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。
2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。
A企业的账务处理如下：(1)2007年4月15日借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000公允价值变动损益400000贷：开发产品4500000(2)2007年12月31日借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000贷：公允价值变动损益200000(3)2008年6月出售时借：银行存款4600000贷：其他业务收入4600000借：其他业务成本4300000贷：投资性房地产——××写字楼(成本)4100000投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000同时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：其他业务收入200000贷：公允价值变动损益200000将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，按已计提的折旧等借记“累计折旧”等科目，按其账面余额贷记“固定资产”等科目，按其差额贷记“资本公积(其他资本公积)”或借记“公允价值变动损益”，已计提减值准备的，同时结转减值准备。
投资性房地产公允价值模式下的财务分析——以D公司为例
投资性房地产公允价值模式下的财务分析——以D公司为例一、引言公允价值在我国财务会计领域研究的一个热点问题，在活跃市场授予公允价值估值期权，调整非活跃市场的可观察进入参数，估计不可观察参数，确定估值模型，使管理层在创建会计信息时具有更大的灵活性和选择权[1]。
公允价值的运用同样也体现在现行会计准则中。
我国2006年《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，以及两项兼持有的房地产[2]。
在企业实际运转中，投资性房地产作为资产的重要组成部分，一般的后续计量方式一般为两种，一是采用成本计量模式，二是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得，则可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量[3]。
本文运用案例研究方法，选取D公司为样本公司，探讨两种计量模式之间的内在联系以及对公司财务情况的实施效果进行分析，后续可以帮助上市公司参考投资性房地产两种模式对于企业的影响，选择更适合于公司未来发展的后续计量模式。
二、上市公司变更投资性房地产后续计量模式原因（一）经济效益在经济稳定的环境下，企业通常只关注商品成本在账面上的资产价值，而产品原材料生产的各组成部分随着经济的发展而增加成本，保持以账面价值衡量消耗的生产能力不变，就不能满足初始规模下的实际生产需求企业再生产难以继续[4]。
但社会经济不断发展，企业倾向于继续跟踪生产过程中的各种消费，在保持生产规模的基础上谋求利润最大化。
近年来，房地产市场发展迅速，在拥有更活跃的房地产租赁和交易市场时，房价大幅上涨、下跌时发生，采用公允价值模式更能反映市场上房地产的真实价值，保护企业经济的正常流通和运转[5]。
根据当前市场价值或未来现金流现值估计房地产销售价格，选择投资房地产主要或最有利的市场，产生更多盈余。
（二）投资者活动市场化程度加深，投资者决策时面临的风险和不确定性增大，对会计信息质量提出了更高的要求。
历史成本会计为过去提供了过时的信息，已经不能满足投资者实时决策的需要[6]。
公允价值计量案例分析
公允价值计量案例分析公允价值计量案例分析投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
对投资性房地产的后续计量，应该注意：1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；2、以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
3、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，即不可逆转。
4、采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入等。
采用公允价值模式进行后续计量，不在对投资性房地产进行减值测试。
5、根据《企业会计准则第18号—所得税》的规定，在采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算。
鸿昌公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2016年1月1日，鸿昌公司以40 000万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的沿街楼。
该沿街楼总面积为2万平方米，每平方米单价为2万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。
鸿昌公司计划将该沿街楼对外出租。
2016年，鸿昌公司出租上述沿街楼实现租金收入1000万元，发生费用支出编制鸿昌公司2016年1月1日、12月31日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。
要求计算投资性房地产2016年12月31日的账面价值、计税基础及暂时性差异。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
601988.SH 中国银行
会计政策
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括非集团自 用的办公楼。本集团投资性房地产以公允价值计量，公允价值变动计入利润表中的“公允价值变 动收益”。公允价值由独立评估师根据公开市场价格及其他相关信息定期评估。
投资性房地产
年初余额 本年增加 固定资产转入/(转至)固定 资产，净值(注释七、14) 本年处臵 公允价值变动收益(注释 七、39) 外币折算差额 年末余额
期初公允价值
1,715,943,237.62 1,715,943,237.62
221,691,396.52 221,691,396.52 1,937,634,634.14 1,937,634,634.14
本期增加
购置
自用房 地产或 存货转
入
3,078,826.00
3,078,826.00
单位：元 币种：人民币
于 2014 年 12 月 31 日，约有账面价值人民币 266,300,000.00 元的投资性房地产未办妥产权证
4
书。该等投资性房地产是在 2011 年通过同一控制下企业合并所取得的，本集团正在办理相关权 属的变更手续。本公司管理层认为本集团有权合法、有效地占有并使用或处臵上述房地产对该等 公司，并且本公司管理层认为上述事项不会对本集团 2014 年 12 月 31 日的整体财务状况构成任何 重大不利影响。
（2）本集团能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本集团聘请具有相关资质的评估机构，对本集团投资性房地产采用收益法并参考公开市场价 格进行公允价值评估，以其评估金额作为本集团投资性房地产的公允价值。
本集团对投资性房地产的公允价值进行估计时采用的关键假设和主要不确定因素主要包括： 假设投资性房地产在公开市场上进行交易且将按现有用途继续使用；国家宏观经济政策和所在地 区社会经济环境、税收政策、信贷利率、汇率等未来不会发生重大变化；无可能对企业经营产生 重大影响的其他不可抗力及不可预见因素。
本集团采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。公允价值变动计入利润表中的“公 允价值变动收益”。本集团采用公允价值模式进行后续计量的会计政策的选择依据为：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
本集团目前投资性房地产项目主要位于北京市核心区，主要为成熟商业区的商业物业，有较 为活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价 值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
中国银行集团
2014 年 2013 年
20,271
17,142
533
2,775
(1,306)
(218)
(1,461)
(7)
546
662
70
中国银行
2014 年
2013 年
1,923
1,474
-
1
(29)
1
-
-
123
241
19
206
2,036
1,923
本集团投资性房地产所在地均存在活跃的房地产交易市场，外部评估师可以从房地产交易市 场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值作 出合理的估计。
致同研究：投资性房地产公允价值的取得方式示例
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地 产采用公允价值模式进行后续计量。实务中多数上市公司对投资性房地产采用成本模式， 部分公司采用了公允价值模式。
确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市 场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类 似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量 的现值确定其公允价值。
以上投资性房地产均位于中国境内，并按中期租赁持有。
单位：元 币种：人民币
在建工程
合计
13,545,900,000.00
505,909,039.03
122,379,763.10 628,288,802.13 14,051,809,039.03
本集团投资性房地产由具有专业资质的独立评估公司第一太平戴维斯估值及专业顾问有限 公司按公开市场和现有用途为基础采用市场法和未来收益法进行评估，于 2014 年 12 月 31 日的估 值为人民币 14,051,809,039.03 元(2013 年 12 月 31 日：人民币 13,545,900,000.00 元)。
（2）投资性房地产公允价值估值方法以及关键假设、主要不确定因素
A、估值方法：公司对投资性房地产公允价值采用市场法进行估值。所谓市场法是将估价对 象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修 正，其中包括整体变现因素以及现有合同租约对估价对象市场价值的影响因素的修正，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。
3
601992.SH 金隅股份
会计政策
如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土 地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。本集团的投资性房地产均将 长期持有并出租以赚取租金。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关 的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计 入当期损益。
172,553,388.96
3,078,826.00
3,748,381.95 236,498,299.40
1,707,963,542.69
3,078,826.00
3,748,381.95 236,498,299.40
1,707,963,542.69
（1）投资性房地产采用公允价值模式的依据 公司投资性房地产所处地-广西壮族自治区柳州 市和北京市丰台区存在活跃的房地产交易市场;同时，公司投资性房地产周边有结构类型相近、新 旧程度相近、可使用状况相近的商场，公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市 场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本期减少
公允价值变 动损益
处置
转为 自用 房地
期末公允价值
产
183,611,909.89
1,535,410,153.73
183,611,909.89
1,535,410,153.73
3,748,381.95 52,886,389.51
172,553,388.96
3,748,381.95 52,886,389.51
准则规定
《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》 第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资 性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关 信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为
公允价值确定方式
1、独立评估
600759.SH 正和股份、601992.SH 金隅股份、000656.SZ 金 科 股 份 、 601777.SH 力帆股份、000560.SZ 昆百大 A 、600234.SH *ST 山水、002102.SZ 冠福家用、000632.SZ、 三木集团、600880.SH 博瑞传播、002072.SZ 德棉股份、002162.SZ *ST 上控、000043.SZ 中航地产、600240.SH 华业地产、000659.SZ 珠海中富、600721.SH 百花村、000712.SZ 锦龙股份、000056.SZ *ST 国商、600221.SH 海南航空、000063.SZ 中兴通讯、600280.SH 中央商场、601988.SH 中国银行、601336.SH 新华保险、600030.SH 中信证券、601328.SH 交通银行、601901.SH 方正证券、000402.SZ 金融街等。
1
公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、 会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》 第二条 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能 收到或者转移一项负债所需支付的价格。 第二十九条 企业以公允价值计量非金融资产，应当考虑市场参与者将该资产用于最 佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者 产生经济利益的能力。 最佳用途，是指市场参与者实现一项非金融资产或其所属的资产和负债组合的价值 最大化时该非金融资产的用途。 第三十一条 企业应当从市场参与者的角度确定非金融资产的最佳用途。 通常情况下，企业对非金融资产的现行用途可以视为最佳用途，除非市场因素或者 其他因素表明市场参与者按照其他用途使用该资产可以实现价值最大化。 第十九条 企业在估值技术的应用中，应当优先使用相关可观察输入值，只有在相关 可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。