浅析公允价值在投资性房地产的运用

浅析公允价值在投资性房地产的运用摘要：目前、我国投资性房地产市场已经初步进入加速发展阶段，部分投资性房地产的升值潜力比较大并且可能会持续增长。

大部分投资性房地产在多年以后，其市场价值不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，还经常高出其初始投资成本而获得大幅增值空间。

这就使得投资性房地产与一般的企业固定资产存在着比较大的差异。

近年来，随着我国房地产价格的不断走高，导致使用历史成本模式计量的账面价值与现实市场的实际价值之间出现了比较大的差距。

本文首先对公允价值及投资性房地产的理论进行了相关的介绍，分析了公允价值的优势、投资性房地产的特征等内容，接着对公允价值在投资性房地产的运用中存在的问题及原因进行剖析，最后提出具体的建议，以完善公允价值在投资性房地产的运用。

关键字：公允价值，投资性房地产，成本模式，房地产企业一、公允价值的相关分析1 公允价值的定义所谓公允价值，是指理智的双方，在一个开放的，不受干扰的市场中，平等的、相互之间没有关联的情况下，自愿进行交换的金额。

市场价格可以代表公允价值，未来现金流量也可以代表公允价值。

2 公允价值的基本特征①广泛性衍生金融工具的出现使历史成本计量缺乏相关性，会计计量对象得以扩展，使传统会计计量理念和计量基础受到冲击，呈现出很大的局限性。

而公允价值的计量对象既包括资产，也包括负债，以及某些具有所有者权益特征的特定项目，具备了广泛性的特征。

②时效性公允价值计量的目的在于满足众多利益相关者的决策需要。

能够满足决策需要的信息，必须是与决策相关的、及时的信息。

立足现实是公允价值与历史成本最根本的区别。

③公允性交易双方的环境是公平的。

会计主体交易双方是在交易地位是是同等的，并不受外界的“干扰”。

交易双方是自愿进行交易的。

会计主体交易双方的交易是“你情我愿”，不掺杂任何的“杂质”。

交易双方的价格是市场的。

会计主体交易双方是在自由的市场的条件下进行交易的，并且双方能随时了解市场信息，且交易价格在公平的原则下进行的交易。

3 公允价值的优势长期以来，历史成本模式一直处于主导地位。

但是，随着想我国经济的快速发展，特别是衍生金融工具的不断涌现，历史成本显得难以应付各种复杂的局面。

这时，一种抛弃了成本计量观，能有效弥补历史成本计量缺陷的，能更好反映会计个体经济资源价值的计量属性应运而生，这就是公允价值。

①采用公允价值计量能更好的满足会计信息使用者的决策需要公允价值计量能够更加准确的反映企业的经营状况和财务信息，从而可以为信息使用者提供更加可靠的财务信息，并作出真实可信的信息判断。

与传统的历史成本计量相比，公允价值计量能更准确的反映的企业的资产负债情况、企业的现金流量及企业在生产经营中所承受的风险，从而对财务信息使用者的决策会带来一定的影响。

②公允价值计量能更好的反映会计收入、费用配比的原则，能更真实的反映企业的经营成果企业的会计利润是通过收入、成本、费用配比计算出来的，收入按照现行的市场价格也就是公允价值计量，成本和费用按照历史成本计量。

但是单纯从价值计量角度出发，收入与成本、费用的计量属性应该的配比的，所以，二者应该采用相同的计量属性，即公允价值计量。

这样才能更好的消除由于货币时间的差异所带来的收益的不同[3]。

③公允价值计量的会计更符合国际化发展趋势近几年来，国际财务报告准则以及美国等一些经济发达的国家的计量模式都是以公允价值为主，借此来提高会计信息的可靠新和相关性。

公允价值的应用在计量模式的选择中一定程度上反映了国际财务会计的发展趋势。

随着我国社会主义市场经济的不断发展，上市公司的治理结构也得到了一定的改观，注册会计师的审计质量也在不断提升，公允价值在我国的投资性房地产、非货币性资产交换、金融工具的确认和计量上得到了广泛的运用，并逐渐取代了传统的以历史成本计量为主的计量模式，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性的一步。

二、投资性房地产的相关分析1 投资性房地产的定义房地产是土地和房屋及其权属的总称。

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

2 投资性房地产的特征①投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为了完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成状况和盈利能力。

③投资性房地产有两种计量模式通常情况下，投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

只有当企业有确凿的证据表明其所拥有的投资性房地产公允价值能可靠且持续的取得时，也可以采用公允价值后续计量。

但是，所有企业不得同时采用两种计量方式，而必须选择其中一种计量模式。

三、公允价值在我国房地产企业运用中存在的问题1 公允价值计量模式转换对利润波动影响较大自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入“公允价值变动损益”，转换日，公允价值大于原账面价值的，其差额计入“资本公积—其他资本公积”。

当该项投资性房地产处置的时候，因转换计入资本公积的部分应该转入当期损益。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

相同条件下，所有者权益的内部结构却不同。

因此，企业可以通过变更房地产的用途来达到操纵利润的目的。

即通过自用出租、自用等，将利润和所有者权益进行转换，从而可以达到控制当期利润的目的。

2 公允价值计量下当期损益对利润的影响企业采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面余额的差额直接计入当期损益。

如果我国投资性房地产市场在不断加速发展，这样投资性房地产升值潜力就会比较大，每年的重估增值额将持续为正值，即利润将会得到持续地增长。

如果在我国房地产市场波动起伏不定的情况下，部分投资性房地产也有可能出现贬值的情况，这样就会导致企业的利润的波动比较大，甚至造成企业先盈利后亏损的现象发生，从而就可能加大企业的经营风险和财务风险。

3 税收问题可能导致在公允价值模式下降低了公司价值如果公司的投资性房地产采用公允价值计量模式，将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这样就是导致公司的所得税增加，从而引起投资性房地产现金流下降，最终降低公司价值。

因此，若果没有相应的税收配套政策出台，预计很多上市公司将会选择原有的成本模式计量。

4 会计人员的整体素质不高公允价值的获取上存在一定的难度，并且获取的方法也有一定的局限性，因此，这将要求会计人员具有较高的专业技能和职业判断能力。

但是，目前我国高素质的会计人员极度缺乏，这也是制约公允价值在我国广泛运用的重要原因。

道德观的缺失，很容易导致一些高管指使或强迫会计人员利用公允价值操纵利润、粉饰报表。

同时，会计人员也可能主动对用公允价值计量的资产进行虚假评估。

因此，现在的会计人员面临着道德与技术的双重考验。

四、公允价值在投资性房地产中运用的建议1 遵循谨慎适度的使用原则由于现阶段我国的市场环境还不是很完善，所以，在采用公允价值计量的时候要遵循谨慎适度的原则，除非有确凿的证据证明公允价值的取得真实可靠，符合我国的“国情”，为公允价值的运用创造比较好的范围，使公允价值能够得到充分利用。

2 建立市场评估体系由于公允价值计量需要企业每个期末都要对投资性房地产进行重新评估，因此成本较高。

笔者认为企业要加快公允价值信息数据库建设，积累行业数据，以提供具有权威性的公允价值评估的主要指标，以降低获取公允价值信息成本。

为获取公允价值的相关信息，企业应根据其所涉及的房地产类型，建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，注重平时的积累，及时获得房地产市场的相关信息，以方便财会人员在对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。

3 加大对公允价值计量模式的监督力度，防范利润的操纵新会计准则的实施，为会计政策的选择提供了较大的空间，为企业利用公允价值确定的主观性来“创造”利润提供了“便利”。

所以，我们应该加强对公允价值使用的监督，监督管理部门对其使用过程中主观上的错误明确的支出，并纠正，对“不法分子”利用公允价值操纵利润的情况给予一定程度的处罚。

同时还要加强对公允价值相关信息的披露，让公允价值这把双刃剑在新会计准则运用中发挥最大的作用。

4 加强税收调整我国现阶段遵循的是税法与会计相分离的原则，相关工作分属于国家财政部和国家税务总局，这就给会计制度和税收法规的协调带来难度，所以两个主管部门应多多沟通与合作，出台有关政策注意统筹兼顾，才能保证会计与税收法规协作一致。

由于税法是用收付实现制对企业收入和费用进行确认的，所以，对调增的留存收益和未实现收益，进行征税的可能性较小。

同样如果企业采用公允价值计量投资性房地产后将使原来折旧摊销的税前扣除效应消失，对企业将会产生不利影响。

因此，有关部门应尽快明确新会计准则的涉税事宜，以利于公允价值计量模式的顺利实施。

5 加强教育，提高评估计员素质首先，应加强法律意识，提升职业道德。

财务人员应该不断更新法律法规知识，强化法制教育，在从业过程中坚决抵制违法违规行为，保证所有会计行为都符合国家法律法规，严格按照会计制度的相关规定处理会计业务；同时，财务人员应加强诚信教育，保持职业操守，务实求真，廉洁自律，不断提升自身道德水平，从根本上杜绝虚假现象。

其次，应加强业务培训，提高职业技能。

会计人员熟练的职业能力、敏锐的判断能力对提高会计信息质量有着重要的作用。

因此，不断加大教育投入，培养具有公允价值观念，懂理论会实务，职业道德高尚的会计人员是公允价值得以全面使用的必备条件，也是降低公允价值计量成本，应用公允价值的需要。

参考文献：[1] 中国注册会计师协会《会计》中国时政经济出版社2010年3月[2] 黄润华罗著浅析新会计准则下公允价值在投资性房地产中的应用现代商业2010年33期[3] 韩美春公允价值在投资性房地产中的应用及影响经济研究导刊2010年26期[4] 左承新会计准则下公允价值对企业投资性房地产的影响及应用分析交通财会2009年4期[5] 张宗强新会计准则下公允价值应用存在的问题及对策研究河北广播电视大学学报2010年7月20日。