中原2011年07月鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告
山东中原鲁商菏泽项目
山东中原鲁商菏泽项目项目背景山东中原鲁商菏泽项目是位于山东省菏泽市的一个重要经济项目。
该项目由山东中原鲁商集团投资兴建，旨在促进当地经济发展、提升城市形象，以及改善居民的生活质量。
该项目覆盖面广，涉及城市规划、建设、环保等多个方面。
项目规划1.地理位置山东中原鲁商菏泽项目位于山东省菏泽市，占地面积较大，项目区域包括菏泽市区和周边县城，总面积约1000平方公里。
2.城市规划根据项目规划，菏泽市将进行全面的城市改造和提升。
重点包括改善交通网络、扩建公共设施、提升绿化水系、打造文化旅游景点等。
这些举措旨在为市民提供更好的城市环境和生活品质。
3.建设项目该项目涵盖多个建设项目，包括商业综合体、住宅区、办公楼、医疗中心等。
商业综合体将包括购物中心、餐饮娱乐设施、影院等，为市民提供丰富的消费选择。
4.环境保护在项目建设过程中，注重环境保护是至关重要的。
项目计划充分考虑环保要求，减少对周边环境的影响，并采取相应的措施来保护自然生态系统。
项目进展目前，山东中原鲁商菏泽项目已经进展顺利。
以下是项目的主要进展情况：1.城市规划已经完成，并获得相关政府部门的批准。
规划包括城市道路改造、绿化创建、景观设计等方面，将大大改善城市形象和居住环境。
2.建设项目的前期工作已经展开。
商业综合体的设计方案已经确定，并进入施工准备阶段。
住宅区和办公楼的规划设计也已经完成，即将进入施工阶段。
3.环境保护工作正在进行中。
项目方已经制定了环境保护计划，并加强与相关环保机构的合作。
项目施工过程中，将进行全程监测和治理，确保环境不受污染。
经济影响山东中原鲁商菏泽项目的建设对当地经济发展将产生积极影响。
1.市场活力增加项目完成后，商业综合体的开业将带动市场活力的增加。
市民将有更多的购物和娱乐选择，同时也可以吸引周边县城的消费者前来消费，促进当地经济的繁荣。
2.就业机会增加项目建设过程中将创造大量的就业机会，包括建筑工人、设计师、销售人员等。
项目建成后，商业综合体的运营也将为当地带来更多的就业机会。
菏泽1号院项目整合营销执行全案-初稿0909
菏泽市区目前的城市规划布局以向东发展为主，向南发 展为辅，适当向北发展，严格控制向西发展。2012年菏泽 中心城区人口规模为55万人，用地规模为65平方公里。 按照组团式结构形态，通过绿化、水系的分割，形成“ 一核、两轴、四区”的布局结构。
中南花城
竞争区域 （经开区）
华鸿·青禾苑
分流区域 （牡丹区）
定陶 市区
核心竞品
华鸿·青禾苑 万家新城、惠泽花园洋房 中南花城
筛选结果
干扰竞品
潜在竞品
菏泽客户概况
客户类型 刚性需求型 投资客型 投资兼养老型 地缘改善型 度假改善型
客户逐渐产生分化，度假改善型客户有待发掘
随着近年来菏泽经济的迅速发展，菏泽房地产也进入了快速发展阶段，购房客 群也在不断发生分化，菏泽项目客户可分为以下几种情况：
项目分析：项目建设较早，目前已经成为成熟的社区 项目体量：体量较少，低密产品仅26栋 综合分析：入市时机较好，市场较为稀缺
低密项目
成熟项目—润华·三希堂
项目名称 项目位置 环境评估 公司组成 润华·三希堂 经济开发区广州路2888号 环境良好 发展商 润华地产 销售中心 项目现场 占地面积 100亩 规划类型 小高层+别墅 栋数 46栋 套数 138套别墅+432套普宅 施工进度 交房 容积率 1.33 销售进度 售罄 100-350平米
本案距菏泽市 区仅15公里
公交：暂无 地铁：暂无 火车站：菏泽火车站（15公里）
高速路通达性好
公交系统缺失
基于低密产品购买客户：
鲁商国际写字楼说辞(1)
鲁商国际写字楼说辞区域：1）区域定位——菏泽市区“两轴”发展的核心我们项目位于牡丹区区的核心区域，根据《一核、两轴、四组团》的城市发展规划，我们项目正处于当前最核心的“两轴”发展的核心位置。
我们知道“两轴”是以赵王河为轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心，牡丹园新区成为菏泽城市发展重心，那么现在鲁商国际的占位就是“两轴”最重要的核心地段，其实您看整个菏泽市地图的话，会发现“两轴”片区与220国道、日东高速紧邻，通过日东高速链接京沪、京福、同三高速，多维交通体系通达全国，北上广畅行无阻；同时近年来“两轴”片区内世界级牡丹产业园区蓬勃兴起，菏泽未来生活中心、价值焦点已经形成，“两轴”片区无论是从土地供应或市政配套上来说都具有更大的发展潜力。
所以将来“两轴”片区的发展潜力非常巨大，成为全市经济增长的重要支撑点。
“两轴”并不是说说而已，目前正有大规模的旧城改造，而我们正处于改造的核心区域。
如杨庄、河东郭庄片区将改造成临河商务经济区，形成大规模的商务综合体；在项目对面的打渔店改造也是鲁商在做的一个项目，将会形成集住宅、商业、政办、教育于一体的“城中城”综合体，所以说，这个区域未来将承接各地大量的居住人口和产业人口，并且将发展为“两轴”片区唯一的商务、居住的核心区域。
国内前10强房产企业，大型房产企业如恒大、碧桂园等等都已着手“两轴”片区的地块规划。
2）交通方便——标志性大道那说一下交通配套，我们鲁商国际门前的道路就是双向六车道的人民北路，它是菏泽的标志性大道，连接城市新核心与老城区的经济、生活、交通动脉，极速贯穿菏泽新老城区，通过人民路与牡丹北路、长城路链接，贯穿全城。
3）配套——银座和谐广场生活配套上面您也可以完全放心，鲁商·凤凰城自建15万㎡银座购物广场，在这里，世界一线奢侈名品荟萃；在这里，世界特色餐饮云集；在这里，国际文化商旅服务汇聚；在这里，高端咖啡厅、会所、商超、影院一应俱全。
城市综合体项目定位与销售推广策略报告分析
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1.2 XXX走势分析 截止2019年6月30日，合肥市区商业可售套数28705套，较之上月增加2493套，
比去年同期增加14356套，2019年4月--2019年6月份商业地产成交套数累计为8361 套，按照期间月均去化2787套的速度计算，库存量完全去化周期约10.3个月，库存 完全去化周期比上个月延长2个多月时间。
4）住宅区域成交量与成效均价分析
2019年包河区崛起新的发展势力，在区域之南板块，高铁南站和原骆岗机场周 边，高端楼盘迅速崛起，绿地中心、信达银杏尚郡，目前均价都在8000元/㎡左右。
1.2 XXX市场表现
商业市场
1）商业总体表现 2019年6月，合肥商业地产累计成交1532套，环比5月下降61.8%，同比去年增长
1.2 XXX市场表现
商业市场
2）商业成交量分析 2019年6月，合肥市区商业地产成交套数累计1532套，环比下跌61.8%，同比增
涨322%；成交面积累计9万㎡，环比下跌49.%，同比增涨195.1%。6月，京商商贸 城备案量较5月有明显减少，使得环比出现明显下滑。从成交量月度走势图上看到， 今年合肥市商业地产处于高位波动状态，整体成交量高，月度间涨跌变化大，3月份 以来，新站区单盘京盘京商商贸城一直处于集中备案状态，直接拉高市区销售总量 ，单盘独大的影响，对市区销售走势起到决定性作用。
1.1 总体市场背景
销售价格表现：销售价格指数连续下跌
销售价格指数环比连续下跌， 1-7月全国商品房销售均价同比 持续下跌，7月百城住宅价格指数环比连续第3个月下跌。2019年17月，全国商品房和住宅销售均价分别为6430元/平方米和6024元/ 平方米，同比维持下跌，跌幅分别为0.6%和1.2%
菏泽牡丹营销策划方案模板
菏泽牡丹营销策划方案模板一、项目背景分析菏泽位于中国山东省中部，素有“中国牡丹之乡”之称。
菏泽牡丹以其独特的品种和丰富的文化内涵而闻名于世，是重要的农业资源和旅游资源。
然而，菏泽牡丹的营销推广工作相对较弱，需要有一个全面的营销策划方案来提升其知名度和影响力。
二、目标市场分析1. 目标消费群体：中高收入人群，对文化艺术有兴趣，愿意花费在品味生活上。
2. 目标市场地域：国内外有相当知名度的城市，以及具有旅游潜力的区域。
三、营销目标1. 提升菏泽牡丹的知名度和美誉度。
2. 增加菏泽牡丹的销售量和市场份额。
3. 推动菏泽牡丹文化的传承和发展。
四、营销策略1. 品牌塑造(1) 设计菏泽牡丹品牌形象，包括标志、口号、形象代言人等，以建立统一的品牌形象。
(2) 在各种传媒上推广菏泽牡丹的品牌形象，包括电视、广播、报纸、杂志、互联网等。
2. 产品差异化(1) 开发特色产品，如菏泽牡丹酒、牡丹巧克力等，通过打造独特的产品差异化来吸引消费者。
(2) 打造菏泽牡丹的品质形象，通过密封包装、高品质原料等手段来提升产品的品质形象。
3. 渠道建设(1) 在重要目标市场设立自己的销售渠道，如品牌专卖店、旗舰店等。
(2) 与旅游机构、旅行社合作，将菏泽牡丹纳入旅游线路，增加产品的流通渠道。
4. 促销活动(1) 定期举办菏泽牡丹文化节，邀请国内外知名艺术家参与，通过演出、展览等形式推广菏泽牡丹。
(2) 组织线上线下的促销活动，如限时折扣、送礼品等，吸引消费者购买。
(3) 在社交媒体平台上进行营销推广，通过微博、微信等平台发布相关内容，增加品牌曝光度。
五、市场营销预算1. 品牌塑造：10%的预算。
2. 产品差异化：20%的预算。
3. 渠道建设：30%的预算。
4. 促销活动：40%的预算。
六、营销效果评估1. 通过收集销售数据、市场调研数据等，评估产品销售量、市场份额等指标。
2. 通过市场反馈和消费者调研，了解品牌形象是否提升。
3. 定期对营销策略进行评估和调整，对不同策略进行比对分析，寻找最优解。
菏泽大型商超市场初步调研1
菏泽大型商超市场初步调研暨南华购物广场营销整改建议市场概况菏泽大型商超数量不多，实力不强，现正在经营仅有银座商城和三信购物广场二处。
另布局不错，经营管理，经营面积等实力均较差的天羽量贩也可勉强置身其中。
不过，菏泽商超的竞争却比较激烈和残酷。
例如，触角遍布山东18地市的银座商城一进入，其相邻的南华购物广场和鲁能超市便相继经营困难，并在不到一年的时间相继倒闭。
虽然我认为南华购物广场和鲁能超市的倒闭，是由于他们自身太多的经营问题造成的自杀式倒闭，通过对其经营业态、商城布局等方面的调整，是能够再坚持，甚至与银座形成鼎足局面的。
但菏泽消费空间的有限，却是不可否认的。
现存的银座商城和三信购物广场目前均处于独孤求败的无竞争状况。
即一个银座在菏泽新兴在中华路商圈独享行政事业单位及高端群体的饕餮盛宴，赚取高额利润。
一个，以平价、诚信、优质为旗帜，博得大多市民的信任和拥护，稳居菏泽传统商业街核心商业霸主地位。
主要竞争商超情况概述：银座商城银座商城实景银座商城位于中华路与和平路交界东南角，隶属山东银座商城股份有限公司。
该公司是一家拥有现代百货、大型综合超市、家居、便民超市等多业态的连锁型零售企业。
目前在济南、泰安、滨州、东营、淄博、日照、滕州、临沂等地拥有18 家大型综合商业设施及近30 家银座便民超市，营业面积40 多万平方米，2005 年实现销售收入56亿元，利税 4 亿元。
在山东省具有很高的知名度。
菏泽银座商城经营面积大约8万平方米。
银座商超位于一层，大约4000平米。
其它位置基本都是以招商租赁形式推出。
银座商城商品较全，按一楼卖场，二楼流行服装，三楼正装，四楼电器进行布局。
每逢周六周日，这里都会很火。
但银座商城主要针对菏泽的高端人群，其带有方便腐败行为的购物卡消费占居总消费额的相当大比重，因此商城里不论是银座自营的商超还是租赁的柜台，价格普遍偏高。
三信购物广场三信购物广场实景距离南华康城150米的党庄三信超市距离南华康城500米的立交桥三信超市三信购物广场位于菏泽传统商业核心步行街东部，经营面积约9000平方米，不仅是该区域最大的商超，也是整个菏泽经营面积最大的商超。
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告一、项目定位鲁商菏泽综合体项目定位于成为菏泽市综合服务业的新地标，以打造一个集购物、娱乐、美食、文化等多元化业态的现代化场所为目标。
该综合体项目将秉承鲁商集团一贯的品牌信誉和经营理念，致力于为消费者提供高品质、多样化的购物与娱乐体验，成为菏泽市民生活的一部分。
二、目标消费群体分析1. 投资人群体：项目定位为城市综合体，主要吸引投资者、商家及合作伙伴参与项目建设。
2. 顾客群体：以菏泽市周边地区的居民和年轻人为主要消费群体。
三、市场竞争分析1. 竞争对手：菏泽市已有几家商业综合体，但规模较小，业态单一。
竞争压力相对较小。
2. 优势分析：鲁商集团具有强大的品牌影响力和丰富的运营经验，可以通过与知名品牌合作、举办大型活动等方式吸引大量顾客。
四、营销策略1. 建立品牌形象：依托鲁商集团的品牌声誉，打造独特的品牌形象，树立该综合体项目在消费者心中的形象。
2. 多样化的业态：项目将引入多种业态，包括购物、娱乐、美食、文化等，满足消费者的多元需求。
3. 强化服务体验：提供优质的购物环境、良好的服务态度，力求让顾客获得良好的购物和娱乐体验。
4. 引入知名品牌：与知名品牌合作，引入各类国际、国内知名品牌入驻，提升综合体的吸引力，增加顾客流量。
5. 大型活动营销：举办各类大型活动，如优惠促销、明星见面会、音乐演唱会等，吸引目标消费群体，增加知名度和曝光度。
6. 优惠券、礼品卡等优惠政策：通过优惠券、礼品卡等形式推出优惠政策，吸引顾客前来消费，并增加二次购买意愿。
五、营销渠道1. 广告宣传：通过电视、报刊、网络等媒体进行广告宣传，提高品牌知名度。
2. 社交媒体：通过微信、微博等社交媒体平台进行宣传，与顾客互动，提高关注度和粉丝数量。
3. 门户网站：与当地门户网站合作，发布相关信息、优惠活动等，增加曝光度。
4. 合作推广：与当地景点、商业街区等合作，共同推广，互相促进。
六、项目开发及运营方案1. 开发方案：与合适的房地产开发商合作，共同投资开发。
菏泽商业调查表
菏泽商业市场调查表开发区（新城区）一.帝都花园项目名称项目位置出售街道面积区间价格区间层数产权去化率业态分类帝都花园人民路与八一路交叉西南人民路200㎡17600元/㎡3层40年最后一期共8000㎡13年6月份开盘只剩一套5000㎡酒店洗浴等娱乐场所八一路拐角处5000㎡整体出售1.8万/㎡价格可议3层二.中央公馆项目位置出售街道面积区间价格区间层数产权去化率业态分类项目名称三.龙燕阳光城四.国贸中心和平路两侧中央公馆 八一路与人民路交叉东北处人民路150㎡/300㎡ 1.8万/㎡ 2层 40年人民路已经售罄 八一路还有4套单套150㎡商业共2万方沿街门市餐饮 电器卖店等日常生活用品永昌路 150㎡/180㎡1.8万/㎡2层项目名称 项目位置 出售街道 面积区间 价格区间层数产权 去化率业态分类龙燕阳光城人民路与中华咯交叉北200米路东人民路160㎡/300㎡1.7万/㎡ 2层 40年人民路已售完内街剩3套200㎡连锁酒店装修超市等沿街门市门口内街 200㎡1.5万/㎡2层国贸中心步行街项目名称项目位置出售街道面积区间价格区间层数产权去化率业态分类菏泽牡丹区商业调查表五.金都华府牡丹路项目名称项目位置出售街道面积区间价格区间层数产权去化率业态分类国贸中心和平路银座南两边纸中山路和平路东侧30㎡到300㎡主力50到60㎡一层6万/㎡2层2.8万/㎡3层1.8万四层8千4层40年路西开发商自己招商出租路东出售后开发商招租分红.和平路东已销售90%和平路西开发商自己综合商业新苏天美和大型购物中心.路东出售后开发商统一招商规划.一层手机卖场品牌餐饮2-3层快餐自助4层娱乐.东区项目内步行街20㎡—12㎡主力50—60㎡一层4万2层2万3层1.2万3层项目东区内步行街去年12份开盘已销售40%六.万家新城七.天泽园八.香格里拉项目名称 项目位置 出售街道 面积区间 价格区间层数产权 去化率业态分类天泽园中华路与太原路交叉口西南处中华路3间3层980㎡一块出售18800元/㎡3层 40年中华路商铺已售完沿街商铺作为酒店.拐角处1—3层做集中商业或大型娱乐.客户自定.4—5层做办公。
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告
1400
18
1200
16
14
1000
12
800
10
600
8
400
6
4
200
2
0 2006
2007
2008
2009
0 2010
地区生产总值 增长速度
556.73 17.1
694.37 17.1
842.13 15.6
957.31 14.3
1151.58 14.3
注：数据来源：菏泽国民经济和社会经济发展统计公报
赵王河板块：是菏泽市目前的 城市中心，景观资源丰富，现 代化气息浓郁，代表了菏泽全 新的城市形象。
东部开发区域：是城市东拓的 辅助发展区域，房地产市场发 展较快。是规划中城市发展的 方向，是菏泽最具发展潜力的 区域之一。
赵
老
王东
城
河
部 区
区
板域
块
菏泽市GDP发展水平
城市研究 政策研判 细分市场 客户研究 菏泽概况 菏泽经济 产业分析 人均收入 房产市场
2006-2010年菏泽市宏观经济走势图
根据菏泽市统计局发布信
息，十五期间，菏泽市经济 持续快速增长，经济实力大
菏泽地区生产总值增速分别为 17.1%、 17.1%、15.6%、14.3％和 14..3%
幅度提升，会带动菏泽市民 收入的不断增长，城市居民 购买力、消费欲望也将得到 进一步增强，需求得到进一 步的巩固；经济的助推及需 求拉动必将带动菏泽房地产 市场快速发展。
数据来源：菏泽市国民经济和社会经济发展统计公报
其中2010年菏泽市政府财政收入增幅居全省 第一位。 菏泽市政府一直致力于开展项目建设推进年 、提升年活动，招商引资和大项目建设实现新 突破大力推进“1655”企业成长计划，加快工 业化进程 。 深入实施城建三年纲要，城镇化建设迈出重 大步伐，全市城镇化程度达到35%。 菏泽市着力发展房地产业，2010年开工基础 设施建设工程335个，其中市区71个；完成拆迁 面积386万平方米，开工房地产面积1650万平 方米，竣工1100万平方米，其中市区开工680 万平方米，竣工405万平方米 。 菏泽市稳定的经济发展为房地产的发展提供 了良好的环境。
菏泽商业项目调查报告
在水 一方
广福大街 八一路
欢乐谷KTV
昆明路 菏泽长途 汽车西站
西安路 中华路
中华路 城西
组团
西安路
城北 组团
城东 组团
城南 组团
近期房产政策对房地产市场的影响
新“国五条”细则出台 3月1日，就在新国五条出台仅一周后，《国务院办公厅关于继 续做好房地产市场调控工作的通知》发布。新国五条细则内容 中的“严格按抓让严格按转让所得的20%计征个人所得税”等相 关条文，对住宅市场造成较大力度抑制。
菏泽项目调查报告（商业部分）
温州尺度房产营销策划有限公司 2013年3月
PART1 菏泽城市背景
城市区位
菏泽是三、四线城市，处于四省交汇处，具有较好的区位优势。
菏泽市
菏泽位于中原东北部，山东省西南部，古称曹州，与江苏、河南、
安徽三省接壤，是东部沿海发达地区与中西部地区的过渡地带 ，东接沿海港口、西连中原腹地。
两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和 人民路；
四组团：城市的四个功能组团，即城东组 团、城南组团、城西 组团和城北组团。
东明
巨野
定陶
城市整体规划（黑色圆点代表项目位置）
加快自身城市现代化的建设，形成功能布局更加合理的现代城市格局。
一核：以赵王河为轴，在赵王河两侧从北 向南依次布置市级行政中心、文化中心、 商务中心； 城东组团：主要发展机械电子工业、化学 工业、建材工业及仓储业，形成城东部新 型工业区； 城南组团：将主要作为远景发展备用地， 发展部分无污染的医药化工和精细化工， 以及仓储业； 城西组团：主要发展以纺织、医药化工、 食品加工和机械电子为主的工业项目； 城北组团：以菏泽学院为依托，将大中院 校向该区适度集中，并发展部分高科技工 业项目，形成我市重要的人才科研基地。
[山东]城市综合体开发项目全过程营销策略方案(图表丰富)
![[山东]城市综合体开发项目全过程营销策略方案(图表丰富)](https://img.taocdn.com/s3/m/3e0c353fbe1e650e52ea9988.png)
黄台大酒店
本案
•所属 区域
供应量（万） 7.8 7.72 7.02 11.2 12.6 17.3
成交量（万） 0.032 0.012 0.23 0.72 0.28 1.3
成交均价（元/㎡） 1.2 1.2
1
1.1 1.07 1.14
7月 17.9 0.9 0.92
8月 19.6 1.9 1.9
9月 17.5 1.01 0.93
（分析2012年8月-10月重点竞品项目成交产品户型配比）
户型面积段（m2） 近3个月成交套数
重汽翡翠清河 重汽翡翠外滩
鑫苑名家 保利海德公馆 天鸿.万象新天
合计
50-60m2 一居
70-80m2 85-95m2 110-130m2 135-140m2 170-270m2
小二居
大二居
小三居
大三居
大四居
本案
本案
滨河新区规划设计图
项目开发目标界定
本体解读/地块属性
本地块规模大，兼有住宅和商业金融性质，高容积率，既有商业商务标识性，又具备水
景居住环境，可以自成体系，适宜发展大体量城市综合体项目。
地块A
➢ 项目周围高校资源突出。济南一中、
历城第三中学、历程一中，历城洪家楼 高级中学、南全福小学等环绕。
大于求，导致济南住宅价格近期上涨乏力，预计未来2年内仍会呈现供大于求的 市场格局，住宅价格增长幅度有限。
市场分析
住宅区域市场分析
项目区域市场住宅产品分析： 区域市场热销户型：70-80平米小两居、85-95平米大两居、110-130平米小三居产品； 区域市场滞销户型：135-140平米三居、170-270平米大四居产品
问题五
目标问题解析
菏泽项目商业计划书公司
菏泽项目商业计划书公司1. 项目介绍1.1 项目背景菏泽市位于山东省中西部，是山东省最大的淄河中下游地区的中心城市，位于华北平原主体之上，东临商水河，西接济宁汶水，总面积为8,304平方公里，总人口800万。
作为山东省的一个重要城市，菏泽市的经济发展一直是全省的重中之重。
1.2 项目概况本项目旨在建立一个集商业、娱乐、休闲为一体的综合性项目，主要包括购物中心、影院、餐饮等多种业态，为当地市民提供一个便捷、舒适的消费场所。
2. 市场分析2.1 行业发展随着社会经济的不断发展，人们的生活水平不断提高，消费观念也在不断发生变化。
购物休闲已经成为人们日常生活的重要组成部分，市场需求量也在逐年增加。
2.2 市场需求菏泽市作为一个重要的商业城市，市民对购物、娱乐、休闲的需求量巨大，特别是在周末和假期，商场、影院等场所人气爆棚，供不应求。
3. 品牌定位3.1 品牌形象本项目主打高端商业时尚品牌，以提供高品质的购物、娱乐、休闲服务为目标，打造现代时尚的都市生活圈。
3.2 品牌理念本项目力求成为菏泽市的时尚地标，引领消费潮流，成为市民休闲娱乐的首选场所。
4. 项目策划4.1 项目规划本项目拟在菏泽市市中心建立一个占地面积约10万平方米的综合性商业场所，主要包括购物中心、影院、餐饮等多种业态，为市民提供多样化的消费选择。
4.2 项目布局购物中心主要包括各类国际品牌服装、化妆品、家居用品等专卖店；影院设有多个放映厅，提供最新的电影及娱乐节目；餐饮区涵盖各类美食餐厅，满足不同口味的消费需求。
5. 营销策略5.1 定位目标本项目主要以年轻人和时尚消费者为主要服务对象，提供时尚、优质的购物、娱乐、休闲服务。
5.2 宣传推广本项目将通过广告宣传、线上线下推广等多种渠道，积极向市民宣传项目优势，提高品牌知名度。
6. 财务预测6.1 投资预算本项目总投资约为1亿元，其中包括场地租赁费、装修费、设备购置费等。
6.2 盈利预测根据市场调研，本项目预计每年可实现盈利约5000万元，预计回本周期为3年。
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00
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Centaline Group | 8
> 房产担保、保险
在中国重点城市常年保持二级市场占有率第一
连续九年市场占有率第一
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告
山东中原 JiNan.07.2011
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投标方简介
What’s Centaline
项目前线销售
中原销售系统 CCES
每周楼市周报 中原内参 中原景气指数 专题研究 土地开发评估
项目后台策划
中原数据处理中心
市场一手信息
CDPC
媒体二手信息
市场监测系统 MMS 其他分析结果…
外部信息发布
内部信息发布
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我们对客户始终保持深入的洞察
消费者统计特征研究 > 片区消费者特征研究 > 品牌消费者特征研究
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我们知道如何解决客户生意成长每一步所面临的问题
中原战略合作伙伴之一
> 八年时间里，我们陪伴客户成长 > 我们帮助客户建立自己的营销体系 > 我们帮助客户实现开发模式的复制
> 我们帮助客户开拓多元化的产品线
开始进军 外地市场 第一个烂尾楼改 造项目发售 第一个郊区大盘 项目发售 第二个郊区大盘 项目发售
现在
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我们同时对未来高瞻远瞩
> 客户是国内知名的品牌发展商。 03年客户开始开发总建面为60万 平米的关外大盘，当时客户的品 牌影响力仍局限于关外区域市场 > 中原从消费者结构演变和品牌管 理方面给予了客户前瞻性的建议 ，时至08年，该大盘项目已完成 七期开发，客户不仅获取了丰厚 的利润，同时也成为了颇具影响 力的品牌发展商
中国最优秀的地产代理公司
中原地产
易居中国
EJ. NYE
世联地产
合富辉煌
733.HK
国内地产服务领域主要公司2010年营收对比
伟业顾问
Source：各上市公司年报
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中原旗下中原（中国）在大陆有庞大的全国性网络
立足区域，布局全国 截至2011年6月底，中原在大陆已拥有32家分公司
4 Standardize 标准化 3 Innovation 创新 2 Apply 应用 1 Learn 学习 > 应用中原的成功经验到 具体项目中 > 沟通、了解并学习中原 > 结合项目实际情况实现 部分创新 > 形成符合您生意的标准 化操作方法
的最佳实践
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Our Strengths 我们的优势
> 深圳中原 > 北京中原 > 上海中原 > 东莞中原 > 珠海中原 > 中山中原 > 广州中原 > 佛山中原 > 福州中原 > 重庆中原 > 更多中原网络… 区域总部公司 （华南、华北、华东）
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在内地市场实现了持续的增长与领跑
2008
2009
2010
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中原（中国）
>《Wallpaper》最早于1996年在
> 通过广泛的接触和访谈，中原对高端
伦敦发行
> 从建筑室内设计到全面的时尚品 味《Wallpaper》都一直在引导 潮流
、时尚客户的把握能力也不断增强
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How can we help our clients 我们如何帮助客户
中原是…
中原地产简介
三十年的辉煌业绩，中原一直致力于推动中国房地产行业的市场化发展
中原于1978年在香港成立 目前已成为横跨香港、内地及澳门最大的地 产代理集团公司
中原为中国70%的大型地产发展商提供专
业服务
我们一直引领着中国地产服务领域内的趋势
与未来
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中原项目服务体系
项目执行
项目决策
项目支持
项目监管
顾问总监
> 顾问部总监一般由资深项目经 理或顾问总监担任，他们在某 一类或某几类项目上有丰富的 经验 > 项目群经理主要负责项目的方 向把握和重大决策
二发中心总经理
> 二发中心总经理主要参与项目 的重大决策并提出策略性建议
项目支持模块
中原项目服务体系
问题分析
数据收集
方案制定
> 提出尚未解决的疑问
我们为客户提供模块化的服务体系
项目执行
项目决策
项目支持
项目监管
项目执行模块
中原项目服务体系
项目执行
项目决策
项目支持
项目监管
顾问项目组
> 顾问项目组一般由顾问、高级 顾问和研究员组成 > 顾问项目组主要负责顾问项目 的开展和实施
项目经理
> 项目经理一般由资深顾问担任 > 项目经理主要负责团队协作管 理和日常决策
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我们采用以解决问题为导向的结构化工作流程
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项目认知
问题分析
数据收集
方案制定
解决问题
项目认知阶段我们的工作重点是在熟悉项目情况和了解客户目标的基础上 与客户达成共识
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项目认知
问题分析
数据收集
方案制定
解决问题
城市发展
区域规划
市场状况
项目价值
客户目标
界定核心问题
问题分解阶段我们的工作重点是明确核心问题的分析思路和框架
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项目认知
问题分析
数据收集
方案制定
解决问题
核心问题分解
制定分析框架
明确关键问题
设计分析模型
明确分析思路
数据收集阶段我们的工作重点是为问题分析提供数据支持
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项目认知
问题分析
数据收集
方案制定
解决问题
实地考察调研
专家权威访谈
大陆 > 随着改革开放的日益深化，中 原也大陆也开始大展拳脚 > 十多年的本土发展，使中原实 现了港式经验和本土特色的无
应对
> 中原将香港的成熟的市场操作 方法带进大陆，影响了大陆整 个行业的市场观念
门的成功为中原积累了适应资
本快速流动的市场的能力
缝结合，并逐渐发展形成更加
适合本土市场的操作模式
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商业资源平台
> 业态规划研究 > 商业资源整合 > 项目招商执行
> 典型客户研究
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用更广的视角去整合可被利用的客户资源，实现项目营销的跨区域操作
环渤海区域
长三角区域 珠三角区域 中西部区域
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Our Consulting Workflow 我们的工作流程
消费者行为特性研究 > Consumer Diary 消费者日记 > Consumer Observation 行为观察
> 面积段消费者特征研究
> Key Person Interview 关键人物访谈
> AdTrace 广告有效度追踪
消费者研究 Consumer Research
消费者心理特征研究 > Preference Test 偏好测试 > Personality Scale 个性量表 > Cluster Analysis 聚类分析 > AdTest 广告效果测试
金地地产
保利地产
瑞安集团
招商地产
嘉里建设
新世界地产
SOHO中国
北辰实业
雅居乐地产
佰仕达控股
海尔地产
丰田房屋
家乐福
松下家居
索尼家居
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Department of PREAS Strategic Development 二级市场统筹发展中心
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统计数据分析
相关文献研究
相关案例研究
获取数据论证
方案制定阶段我们的工作重点是为客户提供明确的、可行的解决方案
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项目认知
问题分析
数据收集
方案制定
解决问题