武汉万全城综合体项目营销策略方案

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一、项目理解
整体经济技术指标
精选课件
规划用地面积
18458
净用地面积
16272.97
建筑占地面积
5431
总建筑面积
110611
地上总建筑面积
88468
其中：商业（4层）
22235
商务会所（4层）
1511
住宅楼（26层，312套） 38331
商务写字楼（22层） 26391
地下总建筑面积
22143
销
策
住宅市场分析
写字楼市场分析
商业市场分析
略
方
向
营销策略方向
营销策略方向
营销策略方向
产
产品优化方向
品
优
化
客群初步扫描
产品优化方向 客群初步扫描
产品优化方向 客群初步扫描
推 广
项目整体市场定位及主题形象导入
核
心
各业态个体市场定位及主题导入
工程节点周期分析
营
销
营销顺序及开发顺序分析
执
行
营销执行顺序建议
精选课件
建筑总高度
99.950
容积率
5.44
建筑密度
33.37%
绿化率
37.3%
机动停车位
466辆
其中:地上
23辆
地下
443辆 4
一、项目理解
产品特征分析
总面积：26391㎡
总套数：528套（22层） 户均面积：50㎡ 带厨卫，兼具居住功能
总面积：38331㎡，总
套数：312套（32层） 户均面积：123㎡ 主力户型面积为138平 方三房产品
在户型面积周边市场存 在一定竞争
商业总面积:22235平方; 建筑构成:地上4层； 毗邻城市主干道，周边各种商业氛围成熟
精选课件
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二、城市综合体特性分析
三金·鑫城国 际
本案
东湖春树里
武汉市CBD核 心区域（新华 路于建设大道 交汇处沿线）
目前市场有的综合体项目只有本项目是处于真正的CBD核心区域。
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二、城市综合体特性分析
变现策略：
1、突出综合体的城市价值，期望住宅高回报，弱化商 业、商务变现问题，经营先行；
2、突出各业态的个体价值，以不同的针对性营销手法 个体变现，全面解决营销问题；
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合富观点：
• 项目核心价值：处于城市核心地段 • 项目个体价值：
中心住宅 中心商务 中心商业
• 区域住宅市场竞争激烈，面临一定的竞争； • 地段价值较高，交通、配套环境优越； • 部分住宅产品具有很高的景观价值； • 点式楼产生黑卫，厨房采光较差（二次采光）。
• 策略：项目整体的综合形象面市，个体以各自的绝对 价值优势同时参与市场竞争；
• 目的：以全面变现为营销目的。
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四、项目特征分析
精选课件
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4-1、项目住宅部分特征分析
• 产品特征 高层住宅、总面积:38331㎡ 两栋塔楼一栋具有景观价值 • 面积特征
编号
房型
建筑面积
套内建筑面积 阳台面积 公摊面积 套数
121.69
9.49
16.65
26
D1型
三室两厅两卫
139.57
122.92
9.42
16.65
26
E1型 两室两厅一卫一书房
138.43
精1选21.课78 件
12.34
16.65
26
15
F1型
三室两厅两卫
138.51
121.86
9.2
16.65
26
4-1、项目住宅部分特征分析
特征总结：
• 项目住宅以130平方为主力产品（约66%）的中大户型 产品为主；
A型
三室两厅两卫一书房
176.97
160.96
12.11
16.01
26
B型
三室两厅两卫
157.92
141.91
12.51
16.01
26
C型
三室两厅一卫
127.76
111.75
10.29
16.01
26
D型
三室两厅一卫
130.46 主力户11型4.45为130 9.42
16.01
26
E型
两室两厅一卫一书房
•营销实效上：商业、商务价值变现滞后、无方，最终沉 淀；
•实操误区：过分放大综合体的当前价值，忽略了企业的 资金需求及物业变现均衡需求。
对于企业的实况比较：
新世界 三金 双环
企业不动产价值沉淀有需求，商业、酒店、写字楼不是变现重点， 城市综合体提升了住宅形象价值，极具开发战略参考性，但需理 解企业背景
不明晰，从市场铺垫动作分析，战略重点偏向于住宅变现
不可抗力因素影响开发战略，资金缺口产生危机，写字楼、商业
裙楼没有营销出口，“世界级都市综合体”没有市场价值认同，
核心价值提前预支策略失败
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二、城市综合体特性分析
武汉万全城理解分析：
直达核心的方法：形式化的SWOT的常规分析抛开；
理解核心：1、处于城市正中心的住宅物业如何变现； 2、处于城市正中心的商务物业如何变现； 3、处于城市正中心的商业物业如何变现；
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二、城市综合体特性分析
三金·鑫城国际（城市核心圈外物业）
特征描述: 住宅、临街商铺、大型集中商业
营销手法: 住宅 商业 写字楼
商业、商务价值变现
住宅
滞后，无法，最终沉
销售状况：29% 淀
核心推广理念： 一站式国际化中心社区 融汇世界精彩，享受无处不在
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二、城市综合体特性分析
东湖春树里（非城市核心圈物业）
特征描述: 住宅，商业，酒店，写字楼
营销手法: 住宅 商业 酒店 写字楼
写字楼 28F
酒店式公寓 28F
通用的住宅先行策略 无法使资金迅速回笼
销售状况： 3.70%
核心推广理念： 湖愈无界，物愈非凡
精选课件
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二、城市综合体特性分析
武汉城市综合体开发及营销共性：
•形象价值上：商业、商务提升住宅形象价值；
万全城项目沟通案
精选课件
1
本案旨要研究与解决的问题
• 深入理解项目特性，制定合理的营销策略方向; • 以营销可行性为依据，对项目产品规划提出优化建议； • 分解项目整体及个体价值，提出推广核心概念； • 以工程节点估算推导合理的营销执行顺序。
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2
策划思路框架
项目理解
营
项目住宅特征分析
项目写字楼特征分析 项目商业特征分析
精选课件wenku.baidu.com
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二、城市综合体特性分析
新世界中心（城市核心圈外物业）
酒店:30681㎡ 商场:36789㎡ 写字楼:73701㎡
特征描述: 住宅，商业，酒店，写字楼
营销手法: 住宅 商业 写字楼 酒店
销售周期拉 长
销售状况： 90.98%
总建面28万㎡ 住宅70054㎡
核心推广理念：不断探索更优越城市 居住理念；让不同的阶层过上更品质 的生活
125.14 左右三109房.13，达 12.56
16.01
26
F型
三室两厅一卫
121.51 到三分10之5.5 二的 9.2
16.01
26
A1型
三室两厅两卫
172.42
比155例.77
10.28
16.65
26
B1型
三室两厅两卫
167.52
150.87
10.28
16.65
26
C1型
三室两厅两卫
138.34